Дело № 2-1156/11

Эжвинский районный суд г. Сыктывкара в составе

председательствующего судьи Санжаровской Н.Ю.,

при секретаре Антоновой Ю.Л.,

с участием истца Мариняк И.В. и ее представителя Буракова Г.И.,

ответчика Богомолова Р.Е. и его представителя Велиева Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 10-11 ноября 2011 года дело по иску представителя Мариняк И.В. – Буракова Г.И. к Богомолову Р.Е. о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Бураков Г.И., действующий в интересах Мариняк И.В., обратился в суд с иском к Богомолову Р.Е. о взыскании двойной суммы задатка в размере ... рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере ... рублей, расходов по оплате услуг нотариуса в размере ... рублей. В обоснование своих требований представитель истца указал, что **.**.** Мариняк И.В. и Богомолов Р.Е. заключили предварительный договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу ..., в соответствии с условиями которого стороны пришли к соглашению о приобретении в собственность истца указанной квартиры в срок до **.**.** по цене ... рублей. В этот же день истцом ответчику в качестве задатка была передана сумма ... рублей, о чем составлена расписка. Оставшаяся сумма в размере ... рублей должна была быть уплачена истцом ответчику после получения кредита в АК СБ РФ ( ОАО ). В срок до **.**.** основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не был заключен по вине ответчика, уклонившегося от сделки. **.**.** истец направил ответчику предложение о заключении сделки, в ответ на которое получил от истца письмо от **.**.** о том, что сделка не состоялась по вине истца. Устные переговоры между сторонами о заключении основного договора купли-продажи квартиры либо о возврате двойной суммы задатка результата не принесли, что явилось поводом для обращения истца в суд.

В судебном заседании истец Мариняк И.В. и ее представитель Бураков Г.И. исковые требования поддержали. Мариняк И.В. пояснила, что с целью покупки квартиры обратилась в агентство недвижимости ООО «...», которое помогло подобрать квартиру ответчика по адресу .... На момент осмотра данная квартира была обременена залогом. С целью снятия с квартиры обременения был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры **.**.**, по которому ответчику было передано ... рублей в качестве задатка. Основной договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен до **.**.**. В дальнейшем со слов риелтора ей стало известно, что Богомолов Р.Е. передумал продавать квартиру и стал уклоняться от сделки. В связи с этим **.**.** направила в адрес ответчика предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от **.**.**, в ответ на которое ответчик выражал готовность вернуть задаток в размере ... рублей.

Ответчик Богомолов Р.Е. и его представитель Велиев Р.Р. в суде исковые требования не признали. Богомолов Р.Е. пояснил, что с целью продажи своей квартиры обратился в агентство недвижимости ООО «...», которое помогло найти покупателя Мариняк И.В. В ходе осмотра квартиры сообщил истцу, что квартира находится под обременением, для снятия которого необходимо погасить кредит. После заключения предварительного договора **.**.** и получения от истца денежной суммы в размере ... рублей, в этот же день уплатил кредит и в **.**.** обременение с квартиры было снято, о чем сообщил своему риелтору. **.**.** оформил доверенность на продажу квартиры на супругу Н., так как выезжал на месячный срок в г. ..., о чем также сообщал риелтору. В этот же день было оформлено согласие супруги на продажу квартиры. От совершения сделки не уклонялся, ждал, когда агентство недвижимости подготовит и организует сделку, лично с истцом вести переговоры по поводу продажи квартиры не мог, так как не имел ее контактного телефона. В срок до **.**.** сделка не состоялась. После получения от истца письменного предложения о заключении сделки своими письмами от **.**.**, **.**.** предлагал истцу выйти на контакт для заключения основного договора либо возврата денежной суммы, но на данные письма истец никак не отреагировала, что по мнению ответчика, свидетельствует об уклонении истца от заключения основного договора. Ответчик полагает, что поскольку до **.**.** основной договор купли-продажи квартиры заключен не был, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, в связи с чем сумму в размере ... рублей нельзя признать задатком, а следует рассматривать в качестве аванса.

Оценив показания сторон и их представителей, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что **.**.** между ООО «...» и Богомоловым Р.Е. был заключен договор об оказании услуг продавцу, по условиям которого Богомолов Р.Е. предоставил ООО «...» право быть его представителем в соответствующих органах для сбора пакета документов и организации сделки по передаче прав собственности путем купли-продажи на недвижимый объект, расположенный по адресу ..., в течение срока действия настоящего договора.

Согласно п. п. ... указанного договора Продавец обязался предоставить Фирме достоверные сведения об объекте недвижимости, и право ведения переговоров с покупателем недвижимости от имени и в интересах Продавца, не контактировать самостоятельно с покупателями и их доверенными лицами; при подписании настоящего договора представить Фирме оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость и передать их на ответственное хранение Фирме до окончания срока действия настоящего договора; оплатить сбор и изготовление пакета документов согласно счета-фактуры, а также стоимость каждого собранного документа в отдельности, необходимых для регистрации права собственности на недвижимое имущество в Учреждении юстиции.

В соответствии с п.п. ... указанного договора Фирма приняла на себя обязательства в течение срока действия настоящего договора, подобрать покупателя на недвижимость и оказать Продавцу комплекс информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки и безопасной приемо-передаче денежной суммы, равной продажной стоимости недвижимости; собрать и подготовить необходимый пакет документов для совершения сделки – продажи ( кадастровый паспорт на объект недвижимости и т.д. ), разработать договор купли-продажи на недвижимость и организовать сделку.

Пунктом ... договора предусмотрено, что Фирма обязуется закрепить за объектом недвижимости Агента по купле-продаже недвижимости – Т..

Согласно п. ... договора договор вступает в силу с даты подписания сторонами и действует на протяжении 30 дней.

Также установлено, что **.**.** между Мариняк И.В. и ООО «...» был заключен договор об оказании услуг покупателю, в соответствии с которым Мариняк И.В. поручила, а Фирма приняла на себя обязательства по оказанию комплекса услуг по оформлению перехода прав собственности на недвижимость – квартиру, расположенную по адресу ....

Согласно п. п. ... указанного договора Мариняк И.В. обязалась приобрести у продавца недвижимость в соответствии с условиями настоящего договора; предоставить Фирме право ведения переговоров с продавцом недвижимости от имени и в интересах Покупателя; не вести самостоятельно переговоры с продавцами недвижимости и их доверенными лицами; вносить исключительно по указанию Фирмы и в присутствии представителя Фирмы средства для проведения сделки в сроки и в размерах, указанных настоящим договором; лично присутствовать, либо обеспечивать присутствие доверенного лица, иметь письменное согласие супруга, заверенное нотариально, при заключении договора перехода прав собственности на недвижимость.

В соответствии с п.п. ... договора ООО «...» приняло на себя обязательства подобрать и организовать просмотр вариантов недвижимости, оказать комплекс информационно-консультационных услуг, разработать договор купли-продажи на недвижимость и организовать сделку, предоставить помещение в офисе Фирмы для организации встреч и переговоров участников сделки.

Согласно п. ... договора настоящий договор вступает в силу с даты подписания сторонами и действует по **.**.**.

Из объяснения сторон, показаний свидетелей Т., К. установлено, что на момент осмотра истцом квартиры ответчика в **.**.** квартира №... по адресу ... находилась в залоге у ООО «...». Для снятия указанного обременения ответчику требовалось погасить долг по кредиту.

С целью снятия с квартиры обременения в виде залога агентством недвижимости ООО «...» был подготовлен предварительный договор купли-продажи квартиры, подписанный сторонами **.**.**, по условиям которого истцом передано ответчику ... рублей в качестве задатка.

Согласно п. п. ... предварительного договора от **.**.** Богомолов Р.Е. обязался в срок до **.**.** продать Мариняк И.В. квартиру, находящуюся по адресу ..., принадлежащую ответчику на праве собственности, за сумму ... рублей, в обеспечение чего взял деньги в сумме ... рублей, в качестве задатка, от Мариняк И.В. Оставшаяся сумма в размере ... рублей будет уплачена Мариняк И.В. после получения кредита в АК СБ РФ ( ОАО ). Мариняк И.В. обязалась приобрести указанную квартиру в срок до **.**.**.

Пунктом ... предварительного договора предусмотрено, что квартира находится в залоге в ЗАО «...».

Получение Богомоловым Р.Е. от Мариняк И.В. денежной суммы в размере ... рублей по предварительному договору от **.**.** за квартиру, находящуюся по адресу ... оформлено распиской от **.**.**.

Разрешая вопрос о том, является ли переданная по предварительному договору от **.**.** денежная сумма авансом или задатком, суд руководствуется положениями ст. 380 ГК РФ.

В силу п. 1 указанной статьи задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п. 2 указанной статьи соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное ( п. 3 ).

Анализируя заключенный сторонами по делу предварительный договор от **.**.** и расписку ответчика о получении ... рублей от **.**.**, суд приходит к выводу о том, что указанная денежная сумма является задатком, в связи с чем, при прекращении или неисполнении обязательства, обеспеченного задатком, должны применяться положения ст. 381 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения ( статья 416 ) задаток должен быть возвращен.

В силу п. 2 этой же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В обоснование заявленного требования о взыскании двойной суммы задатка сторона истца ссылается на то, что ответчик до **.**.** передумал продавать квартиру, уклонялся от встреч и от заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Материалами дела установлено, что **.**.** Богомолов Р.Е. передал на ответственное хранение ООО «...» оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру №... по адресу ... (договор купли-продажи от **.**.**, свидетельство о государственной регистрации права №..., технический паспорт №...), что следует из пункта ... договора об оказании услуг продавцу от **.**.**.

**.**.** ответчик оформил доверенность на право продажи выше указанной квартиры на свою супругу Н. ( л.д. №... ).

В этот же день было оформлено согласие супруги ответчика Н. на продажу квартиры, находящейся по адресу ... ( л.д. ).

Свидетель Т. показал, что в **.**.** Богомолов Р.Е. передал ему доверенность на право продажи квартиры на свою супругу Н., сообщив, что в связи с его отъездом за пределы Республики Коми продажей квартиры будет заниматься его супруга, а также лично представил супругу риелтору.

Из объяснения истца Мариняк И.В. и показаний свидетеля К. следует, что со слов Т. им было известно, что после заключения предварительного договора от **.**.** Богомолов Р.Е. выехал за пределы Республики Коми и продажей квартиры занимается его супруга Н.

Как следует из объяснения сторон, показаний свидетелей К., Т., полученную от Мариняк И.В. **.**.** денежную сумму в размере ... рублей Богомолов Р.Е. в этот же день внес в погашение долга по кредиту с целью снятия банком обременения с квартиры.

В свою очередь Мариняк И.В. **.**.** подала в Коми отделение №... ОАО «Сбербанк России» заявку на получение кредита на приобретение готового жилья в сумме ... рублей. По данной заявке кредитным комитетом банка было принято решение от **.**.** о предоставлении Мариняк И.В. кредита на приобретение объекта недвижимости в сумме не более ... рублей с отлагательным условием выдачи кредита после надлежащей регистрации ипотеки кредитуемого объекта недвижимости. По сообщению центра сопровождения клиентских операций ОАО «Сбербанк России» от **.**.** Мариняк И.В. за получением кредита не обращалась.

Из показаний свидетеля Т. следует, что в **.**.** Богомолов Р.Е. по телефону сообщил о снятии банком обременения с квартиры. Однако **.**.** его супруга Н. расторгла договор об оказании услуг с ООО «...» и забрала правоустанавливающие документы на квартиру, сообщив, что передумала продавать квартиру. В связи с этим дальнейших действий по заключению сторонами основного договора купли-продажи квартиры и организации сделки в срок до **.**.** фирмой не проводилось.

На оборотной стороне договора об оказании услуг продавцу от **.**.** имеется подписанное заместителем директора ООО «...» Б. и Н. соглашение о расторжении данного договора **.**.** и отметка о возвращении продавцу правоустанавливающих документов на квартиру.

**.**.** Мариняк И.В. направила Богомолову Р.Е. письмо с предложением о заключении основного договора купли-продажи квартиры по адресу ... на условиях предварительного договора от **.**.**, в котором также сообщила, что оставшаяся сумма в размере ... рублей за квартиру будет перечислена после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и получения кредита в ОАО «Сбербанк России» по кредитному договору, заключенному в установленные порядком сроки. Указанное письмо было получено матерью ответчика по адресу ... **.**.**, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении письма.

**.**.** Богомолов Р.Е. направил в адрес Мариняк И.В. письмо, в котором сообщал о том, что истец не вышла на связь для совершения сделки и заключения основного договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от **.**.**, а также об отсутствии у него возможности связаться с истцом в связи с непредставлением агентством недвижимости контактного телефона истца. И в связи с этим просил предоставить реквизиты для возвращения денежной суммы в размере ... рублей.

В связи с неполучением от Мариняк И.В. ответа на письмо от **.**.**, в своем письме от **.**.** Богомолов Р.Е. повторно предлагал Мариняк И.В. выйти с ним на связь для решения вопроса купли-продажи квартиры по адресу ..., или сообщить реквизиты для перечисления денежных средств, взятых под расписку. Указанное письмо Мариняк И.В. получила **.**.**, о чем свидетельствует уведомление о вручении заказного письма.

В письме от **.**.** Богомолов Р.Е. вновь предлагал Мариняк И.В. выйти на связь для возвращения денежной суммы в размере ... рублей, предупреждая о дальнейшем разрешении данного вопроса в судебном порядке. В ответ на данное письмо последовало обращение истца с настоящим иском в суд.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса, в соответствии с которыми другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты ( предложения заключить договор ) одной из сторон и ее акцепта ( принятия предложения ) другой стороной.

Согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Поскольку в предусмотренный предварительным договором от **.**.** срок – до **.**.** договор купли-продажи квартиры заключен не был, в этот период с требованием о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры истец в суд не обратилась, а письменное предложение истца от **.**.** по своему содержанию не соответствовало положениям ст. 435 ГК РФ, кроме того, не содержало в себе конкретного требования о явке ответчика, с указанием времени и места, для заключения договора купли-продажи квартиры, суд полагает, что в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратились.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено бесспорных доказательств, с достоверностью позволяющих утверждать о том, что договор купли-продажи квартиры в срок до **.**.** не был заключен по вине ответчика.

Совокупность действий ответчика, совершенных после заключения предварительного договора от **.**.**, по оформлению и передаче риелтору Т. доверенности на супругу на право продажи квартиры, оформлению согласия супруги на продажу квартиры, направлению полученных от истца денежных средств на погашение кредита с целью снятия обременения с квартиры, свидетельствовала о наличии у ответчика намерения продать квартиру истцу.

Расторжение **.**.** по инициативе Н. договора об оказании услуг продавцу, заключенного между Богомоловым Р.Е. и ООО «...» **.**.**, само по себе не имеет правового значения для рассмотрения возникшего спора, поскольку согласно п. ... указанного договора срок его действия истекал **.**.**. Кроме того, расторжение или прекращение договора об оказании услуг продавцу от **.**.** не влекло за собой одновременное прекращение прав и обязанностей ответчика по предварительному договору купли-продажи квартиры, заключенному с Мариняк И.В. **.**.**.

В судебном заседании ответчик Богомолов Р.Е. пояснил, что в период после заключения предварительного договора **.**.** и до **.**.** сотрудниками агентства недвижимости конкретных действий по подготовке документов для совершения сделки не совершалось, оценка квартиры, необходимая для получения истцом в АК СБ РФ ( ОАО ) ипотечного кредита, не проводилась, встречи совместно с истцом по поводу совершения сделки не организовывались, вести самостоятельно переговоры с истцом по поводу заключения договора купли-продажи квартиры он не мог, так как контактного телефона истца у него не было, сама истец также на связь не выходила.

Указанные доводы ответчика по делу ничем не опровергнуты.

В деле отсутствуют достоверные доказательства, подтверждающие совершение агентством недвижимости ООО «...», а также истцом конкретных действий по подготовке документов и организации сделки купли-продажи квартиры с участием сторон в срок до **.**.**.

В то же время, довод ответчика о том, что после **.**.** его супруга Н.не уклонялась, а искала встречи с истцом по поводу продажи квартиры и с этой целью неоднократно звонила в агентство недвижимости и просила контактный телефон Мариняк И.В. нашел подтверждение в судебном заседании.

Так, свидетель Н. показала, что сделка риелторами затягивалась, поэтому она забрала документы на квартиру. В **.**.** неоднократно звонила риелтору Т., просила дать контактный телефон Мариняк И.В., хотела лично вести с покупателем переговоры по поводу заключения договора купли-продажи квартиры, однако риелтор ей координаты покупателя не дал.

Из показаний свидетелей П., Д. следует, что они работают в одном кабинете с Н. в ОАО «...», в **.**.** Н. в их присутствии неоднократно звонила риелтору по поводу продажи своей квартиры, интересовалась координатами покупателя, но безуспешно.

В судебном заседании свидетель Т. также подтвердил, что после **.**.** Н. несколько раз звонила ему и просили дать телефон Мариняк И.В., но телефоны своих клиентов агентство недвижимости не выдает, так как по условиям договоров об оказании услуг все переговоры покупатели и продавцы должны вести через риелторов.

В деле имеется письмо ответчика в адрес истца от **.**.** с предложением выйти на связь для решения вопроса купли-продажи квартиры, в котором был указан контактный телефон Богомолова Р.Е. На указанное предложение Мариняк И.В. не отреагировала.

При изложенных обстоятельствах, довод истца о том, что ответчик уклонялся от встреч и от заключения основного договора купли-продажи квартиры является несостоятельным.

Показания же свидетелей Т., К., Ш., являющихся риелторами, о том, что Богомолов Р.Е. до **.**.** передумал продавать квартиру и уклонялся от сделки с истцом, не могут быть признаны единственно достоверными доказательствами вины ответчика, поскольку данные показания не согласуются с иными исследованными по делу доказательствами, свидетельствующими о намерении ответчика продать квартиру истцу.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что вина ответчика в неисполнении предварительного договора купли-продажи квартиры от **.**.** истцом не доказана, и поэтому требование о взыскании двойной суммы задатка в размере ... рублей удовлетворению не подлежит.

В то же время, поскольку обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от **.**.**, прекращены, суд на основании ст. 1102 ГК РФ признает, что переданные истцом ответчику по расписке от **.**.** денежные средства в сумме ... рублей являются неосновательным обогащением, и подлежат взысканию в пользу истца.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика также подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей и расходы на оплату услуг нотариуса в сумме ... рублей, то есть пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Мариняк И.В. удовлетворить частично.

Взыскать с Богомолова Р.Е. в пользу Мариняк И.В. ... рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей, расходы на оплату услуг нотариуса в сумме ... рублей, а всего взыскать ... рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Эжвинский районный суд г. Сыктывкара в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16.11.2011 года.

Судья- Н.Ю.Санжаровская