К делу № 2 – 1963/2010
Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Ейск 22 декабря 2010 года
Ейский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Коваленко А.А.
при секретаре Усатой Ю.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Мазурина Дмитрия Леонидовича к Администрации Ейского городского поселения муниципальное образование Ейский район, МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения муниципального образования Ейский район», третье лицо – ООО бюро «Экономикс», о признании частично недействительными постановления Главы Ейского городского поселения муниципального образования Ейский район и договора купли – продажи жилого дома, встречный иск МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района» к Мазурину Дмитрию Леонидовичу, о расторжении договора купли – продажи,-
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд и просит признать недействительными постановление Главы Ейского городского поселения муниципального образования Ейский район № от ДД.ММ.ГГГГ о продаже 11/100 долей жилого дома по <адрес> в <адрес>, договор купли – продажи 11/100 долей жилого дома по <адрес> в <адрес>, заключенный между Мазуриным Д.Л. и МУ «Управление муниципальных ресурсов Администрации Ейского городского поселения муниципального образования Ейский район» в части указания цены 11/100 долей жилого дома, расположенного по <адрес> в <адрес>.
В обоснование своих требований истец указал, что он является собственном 3/40 доли жилого дома по <адрес> в <адрес>. Собственники жилого дома осуществляют порядок пользования указанным жилым домом в соответствии с порядком пользования жилыми помещениями по договорам социального найма. В общем пользовании истца и совладельца Бакина находится часть дома на втором этаже, состоящая из комнат №, № в литер «А1», кухни № в литер «а2», санузла №, подсобного помещения № в литер «а6». В пользовании Администрации Ейского городского поселения находится часть дома на первом этаже, состоящая из комнат№5, № в литер «А1», коридора № в литер «а2», коридора № в литер «а3». ДД.ММ.ГГГГ Отдел муниципальных ресурсов сообщил совладельцам дома о продаже принадлежащих Ейскому городскому совету 11/100 долей дома по рыночной стоимости 444100 рублей, предложив воспользоваться правом преимущественной покупки. Мазурин Д.Л. единственный из совладельцев откликнулся на предложение о покупке доли дома, поскольку ранее обращался в Администрацию Ейского городского поселения с просьбой о передаче освободившейся части дома, в связи с тем, что эффективное увеличение и улучшение занимаемой Мазуриным и его семьей части дома, возможны лишь при условии присоединения к ней помещений, принадлежащих Ейскому городскому совету, так как они связаны конструктивно и имеют общую отопительную систему, установленную на первом этаже. ДД.ММ.ГГГГ главой Ейского городского поселения вынесено постановление о продаже Мазурину Д.Л. 11/100 долей жилого дома за 444100 рублей, согласно отчета о ее рыночной стоимости №К111 от ДД.ММ.ГГГГ, на основании чего ДД.ММ.ГГГГ между Мазуриным Д.Л. и МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения» заключен договор купли – продажи 11/100 долей жилого дома за 444100 рублей. Указанная сделка носила кабальный характер в части цены продажи 444100 рублей, деятельность и выводы оценщика по определению рыночной стоимости 11/100 долей жилого дома имеют существенные недостатки, вследствие чего акт оценки неприемлем для использования, в частности оценщик не указал, что решением исполкома Ейского городского совета № от ДД.ММ.ГГГГ помещение признано ветхим, произведено выселение из него нанимателя с предоставлением другого жилого помещения, не использовано техническое заключение Управления архитектуры и градостроительства о том, что дом 1911 года постройки, одноэтажный с подвалом, данные о проценте износа с учетом износа имеющегося решения о его неудовлетворительном техническом состоянии. При использовании указанных данных, устранении недостатков, допущенных оценщиком, по мнению Мазурина Д.Л., вывод о цене 11/100 долей дома был бы значительно ниже.
Третье лицо – представитель ООО бюро «Экономикс», в судебное заседание не явился, место его нахождения не установлено.
Истец по основному и ответчик по встречному иску – Мазурин Д.Л. дважды в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, причины неявки неизвестны.
Представитель Администрации Ейского городского поселения Ейского района, МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района» в судебном заседании просит в удовлетворении искового заявления отказать.
В ходе судебного разбирательства представителем ответчика – МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района» подано встречное исковое заявление к Мазурину Д.Л., о расторжении договора купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с Мазуриным Д.Л.; понуждении Мазурина Д.Л. возвратить переданное по договору купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № имущество – 11/100 долей домовладения, состоящего из двухэтажного дома с пристройками, тамбуром и верандами литер А, А1, А2, а1, а2, а3, а4, а5, а6, общей площадью 234,8 кв.м., в том числе жилой площадью 169,1 кв.м., расположенного в <адрес>.
В обоснование встречного иска представитель МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района» указал, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным учреждением «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района» и Мазуриным Д.Л. заключен договор купли – продажи недвижимого имущества №, в соответствии с которым Мазурин Д.Л. приобрел муниципальное недвижимое имущество – 11/100 долей домовладения по <адрес> в <адрес>. Отделом муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района, оговоренные указанным договором, условия выполнены в полном объеме, однако Мазуриным Д.Л. обязательства по перечислению денежных средств за приобретенное имущество в размере 444100 рублей – не исполнены до настоящего времени, на основании чего договор купли – продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ считает расторгнутым.
В судебном заседании представитель МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района» на встречных исковых требованиях настаивает, просит их удовлетворить.
Суд, заслушав представителя МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района», Администрации Ейского городского поселения муниципального образования Ейский район, изучив материалы дела, считает, что в удовлетворении иска Мазурина Д.Л. следует отказать, встречный иск МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения» – удовлетворить, по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что право общей долевой собственности Мазурина Д.Л. – 3/40 долей, Бакина А.А. – 3/40 долей, Местного совета – 11/100 долей, Микулич В.В. – 19/100 долей, Ускова В.М. – 35/400 долей, Усковой С.В. – 35/400 долей, Ускова С.В. – 35/400 долей, Ускова Е.В. – 35/400 долей, Дранко Л.С. – 1/5 долей, на двухэтажный жилой дом – литер А, с пристройками, тамбуром, верандами и сараями, 1946 года постройки по <адрес> в <адрес> подтверждается договором купли-продажи доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7-9), техническим паспортом жилого дома по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-19).
Согласно техническому заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением архитектуры и градостроительства <адрес>, в ходе обследования установлено, что здание по <адрес> в <адрес> является одноэтажным с подвалом, 1910 года постройки, согласно СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89, СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89 нижний этаж здания является подвальным, так как пол помещений ниже планировочной отметки земли на половину и более, данные помещения не имеют достаточной продолжительности инсоляции и естественного освещения необходимых для жилых помещений. На основании чего, подвальные помещения в <адрес> в <адрес> могут использоваться только как технические помещения (л.д.20).
Извещением № от ДД.ММ.ГГГГ Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения сообщил о намерении произвести продажу 11/100 долей дома по <адрес> в <адрес> по рыночной стоимости, в соответствии с отчетом №К111 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества – 11/100 муниципальных долей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из жилого дома с пристройками литер А, А1, А2, а1, а2, а3, а4, а5, а6, общей площадью 234,8 кв.м. жилой – 169,1 кв.м. (л.д.21-26), 444100 рублей (л.д.28).
Согласно договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на основании заявления Мазурина Д.Л. о передаче ему в собственность полуподвального помещения, расположенного под его квартирой либо продаже его по остаточной стоимости (л.д.27), постановления главы Ейского городского поселения Ейского района № от ДД.ММ.ГГГГ «О продаже 11/100 долей муниципальной собственности домовладения, состоящего из жилого дома с пристройками литер А, А1, А2, а1, а2, а3, а4, а5, а6, расположенного по адресу: <адрес>» (л.д.29) Мазурин Д.Л. приобрел 11/100 долей, принадлежащие МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района», домовладения, состоящего из двухэтажного жилого дома с пристройками по <адрес> в <адрес>, цена приобретаемого муниципального недвижимого имущества – 11/100 долей домовладения по <адрес> в <адрес>, в соответствии с п.2.1., 2.2, 7.1.2 указанного договора определена в размере 444100 рублей, является окончательной и изменению не подлежит. Указанная сумма подлежит перечислению покупателем на расчетный счет в соответствии с графиком внесения платежей (л.д.72). В случае не внесения платежа, установленного в п.2.1 настоящего договора, по истечении 1 месяца со дня наступления срока платежа, договор считается расторгнутым. При этом внесенные ранее платежи возвращаются покупателю в течение 3 месяцев на основании его письменного заявления (л.д.31-34).
Согласно акта приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ Мазурин Д.Л. принял от МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района» в собственность 11/100 долей домовладения. состоящего из двухэтажного жилого дома с пристройками, тамбуром и верандами литер А, А1, А2, а1, а2, а3, а4, а5, а6 общей площадью 234,8 кв.м., в том числе жилой – 169,1 кв.м. (л.д.73).
Постановлением Главы Ейского городского поселения Ейского района № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявления Мазурина Д.Л. (л.д.84), Мазурину Д.Л. увеличен срок рассрочки по оплате 11/100 долей муниципальной собственности домовладения, состоящего из литер А, А1, А2, а1, а2, а3, а4, а5, а6, расположенного в <адрес> до 12 месяцев (л.д.69).
Согласно замечаний на анализ отчета № определения рыночной стоимости недвижимого имущества, оценщиком допущены ошибки как арифметические (площадь 11/100 долей рассчитана неверно), так и нормативные, расчет производился согласно исследованиям, которые работали только на увеличение цены объекта оценки, не учитывался физический износ здания, стоимость 11/100 долей муниципальной собственности в сумме 444100 рублей можно считать не соответствующей действительности, необоснованно завышенной (л.д.38-48).
В соответствии с ч.1 ст. 3 и ст.4 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
Согласно ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В соответствии со ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации., что закреплено в ст.3.1 Положения о порядке и условиях продажи освободившихся жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Ейского городского поселения Ейского района, утвержденного решением Совета Ейского городского поселения Ейского района от 25 ноября 2008 года №20/8 (л.д…..).
В соответствии с п. 26 Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Таким образом, итоговая величина стоимости объекта оценки – 11/100 долей муниципальной собственности домовладения по <адрес> в <адрес> в размере 444100 рублей, установленная на основании отчета № об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.02.2009 года, могла применяться до 24 августа 2009 года, и в настоящее время, в связи с истечением срока, в течение которого рекомендовано ее применять, является недействительной.
В силу ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований Мазурина Д.Л. следует отказать, встречные исковые требования МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения», следует удовлетворить в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 309-310, 450 ГК РФ, ст.ст. 3,4,8,12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности и Российской Федерации», п. 26 Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Мазурина Дмитрия Леонидовича к Администрации Ейского городского поселения муниципального образования Ейский район, муниципальному учреждению «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения муниципального образования Ейский район», о признании частично недействительными постановления Главы Ейского городского поселения муниципального образования Ейский район № от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № – отказать.
Расторгнуть договор купли – продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МУ «Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района» и Мазуриным Дмитрием Леонидовичем.
Обязать Мазурина Дмитрия Леонидовича возвратить переданное по договору купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № имущество – 11/100 долей домовладения, состоящего из двухэтажного дома с пристройками, тамбуром и верандами литер А, А1, А2, а1, а2, а3, а4, а5, а6, общей площадью 234,8 кв.м., в том числе жилой площадью 169,1 кв.м., расположенного в <адрес>.
Срок обжалования решения – десять дней в Краснодарском краевом суде путем подачи жалобы через Ейский городской суд
Председательствующий