К делу № – 3159 /2010
Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"01" декабря 2010 года Ейский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Данилейченко И.Н.
при секретаре Юхно Ю.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Скоморохова Г.Д. к ООО «Титан» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья, взыскании денег, по встречному иску ООО «Титан» к Скоморохову Г. Д. об изменении условий договора, -
У С Т А Н О В И Л:
Между Скомороховым Г.Д. и ЗАО «Ейскпрофстрой» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор долевого участия № № в строительстве многоквартирного дома, согласно которого застройщик обязуется передать Скоморохову Г.Д. в собственность двухкомнатную квартиру №№ на первом этаже жилого дома литер 2А блок секции со встроенными помещениями по адресу г. Ейск, ул. <адрес>, после ввода дома в эксплуатацию жилого дома в январе-феврале 2010 года.
Обязательства по указанному договору Скомороховым Г.Д. исполнены в полном объеме, произведена оплата стоимости квартиры в сумме № рублей.
В свою очередь застройщик ЗАО «Ейскпрофстрой» обязательство по договору не исполнил, квартира Скоморохову Г.Д. до настоящего времени не передана. Как указал Скоморохов Г.Д., в марте 2010 года в связи с неплатежеспособностью ЗАО «Ейскпрофстрой» Федеральной регистрационной службой были зарегистрированы дополнительные соглашения о переуступке прав застройщика по договорам долевого участия в строительстве, в связи с чем, обязанности застройщика перешли к ООО «Титан» и срок передачи квартиры был перенесен на сентябрь 2010 года, в настоящее время срок передачи квартиры перенесен август- сентябрь 2011 года.
На этом основании Скоморохов Г.Д. просит суд расторгнуть вышеуказанный договор долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ в строительстве многоквартирного дома, также просит взыскать с ООО «Титан» уплаченную стоимость квартиры в сумме № рублей, неустойку в размере № рублей в размере 1\150 ставки рефинсирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
ООО «Титан» с иском не согласны, обратились в суд со встречным иском об изменении условий договора долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ в строительстве многоквартирного дома в части указания срока окончания строительства, получения разрешения на ввод «Объекта» в эксплуатацию и передачи «Объекта» Участнику долевого строительства, указав "Срок выполнения работ по строительству "Объекта" и получения разрешения на ввод "Объекта" в эксплуатацию — ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства "Участнику долевого строительства" - сентябрь 2011года.
В судебном заседании представитель ООО «Титан» пояснила, что ООО «Титан» приобрело права и обязанности застройщика данного объекта на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ «о передаче проектной, рабочей документации, переводе прав и обязанностей застройщика», заключенного между ЗАО «Ейскпрофстрой», прежним застройщиком, и ООО «Титан». В установленном порядке ООО «Титан» получило новое разрешение на строительство - № RU23509111-211, выданное МУ «Управление архитектуры и градостроительства Ейского городского поселения Ейского района» ДД.ММ.ГГГГ, срок действия данного разрешения до 31.12. 2010 года. В связи с общим экономическим кризисом в стране и финансовым состоянием предприятия, завершить строительство жилого дома в обещанный срок, т.е. в декабре 2010 год, не представилось возможным, строительство объекта находится на этапе окончания, завершены общестроительные работы, в настоящее время производятся работы по газификации, телефонизации, обеспечение радио и телекоммуникациями, началась подготовительная работа для монтажа квартирных систем отопления. С момента перехода к ООО «Титан» прав и обязанностей застройщика, финансовые средства от дольщиков обществу поступили по данному объекту в сумме № рублей, этих средств недостаточно для окончания строительства, в связи с чем, финансирование строительства объекта осуществляется из собственных средств ООО «Титан» и заемных средств по кредитному договору № №-№ от ДД.ММ.ГГГГ заключенному с ОАО КБ «Русский южный банк» ( <адрес>). В связи с этим, и в соответствии с дополнительными соглашениями, заключенными между ООО «Титан» и участниками долевого строительства, сроки сдачи объекта в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам были перенесены и на настоящее время установлены ДД.ММ.ГГГГ и сентябрь 2011 года. соответственно. Пояснила, что ООО «Титан» предпринимает все установленные законодательством РФ действия по защите прав и интересов дольщиков и не отказывается от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры Дольщику, однако в силу ряда объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства. Считает, что с момента заключения договора существенно изменились обстоятельства, существовавшие на момент его заключения. На этом основании в соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ просит суд удовлетворить встречный иск ООО «Титан» к Скоморохову Г.Д. об изменении условий договорав части срока окончания строительства, получения разрешения на ввод «Объекта» в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику, в иске Скоморохова Г.Д. отказать.
Скоморохов Г.Д. в судебное заседание не явился, встречный иск ООО «Титан» им получен, возражений по встречному иску не представил.
Выслушав предстатвителя ООО «Титан», изучив представленные в суду материалы, суд считает, что встречный иск ООО «Титан» об изменении условий договора в части срока окончания строительства, получения разрешения на ввод «Объекта» в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику подлежит удовлеворению, в удовлетворении иска Скоморохова Г.Д. о расторжении договора долевого строительства и взыскании денег следует отказать.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор долевого участия № № в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ЗАО «Ейскпрофстрой» в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязуется построить многоквартирный дом по <адрес> в г.Ейске, в срок январь-февраль 2010 года после разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, обязуется передать в собственность Дольщика двухкомнатную <адрес> на первом этаже жилого дома литер 2А блок секции со встроенными помещениями общей площадью без учета лоджии № кв.м., площадью лоджий № кв.м., при этом Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру (л.д.4-11).
Свои обязательства по оплате стоимости квартиры в порядке, сроки и на условиях, предусмотренных договором, дольщик Скоморохов Г.Д. выполнил в полном объеме и внес в кассу ответчика сумму № рублей, однако квартира до настоящего времени дольщику не передана (л.д.2,3). Согласно соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче проектной, рабочей документации, переводе прав и обязанностей застройщика, заключенного между ЗАО «Ейскпрофстрой» ( прежний застройщик) и ООО «Титан» ( новый застройщик), трехсторонних дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве, подписанных ЗАО «Ейскпрофстрой», ООО «Титан» и участниками долевого строительства, обязаность застройщика указанного жилого дома передана ООО «Титан». Данные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке по мере их поступления, получено письменное согласие большинства участников долевого строительства на переход к ООО «Титан» прав и обязанностей застройщика, втом числе дольщика Скоморохова Г.Д. (л.д.21-27).
Как пояснил представитель ООО «Титан» в связи финансовым кризисом и экономической ситуацией в стране ООО «Титан» не имеет возможности завершить строительство вышеуказанного объекта в обещанный срок, т.е. в декабре 2010 года.
Невозможность исполнения обязательств также связано и с недофинансированием объекта со стороны участников долевого строительства, согласно представленных суду документов финансовые средства от дольщиков обществу поступили по данному объекту в сумме 184237 рублей., в связи с чем, финансирование строительства объекта осуществляется из собственных средств ООО «Титан» и заемных средств – коммерческого кредита на сумму 5 миллионов рублей, полученного обществом по кредитному договору №К/12-10 от ДД.ММ.ГГГГ заключенному с ОАО КБ «Русский южный банк» ( <адрес>).
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Во исполнение статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО «Титан» направило Дольщику Скоморохову Г.Д. дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, соответствующую информацию и предложение об изменении Договора в части срока строительства объекта, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передачи квартиры, с условиями допсоглашения дольщик Скоморохов Г.Д. был согласен, что подтверждается его подписью (л.д.27).
На этом основании суд считает, что отсутствуют основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства - расторжения договора долевого участия Дольщиком в одностороннем порядке.
При удовлетворении встречного иска ООО «Титан» суд полагает, что ООО «Титан» получили права застройщика жилого дома только ДД.ММ.ГГГГ, строительство многоквартирного жилого дома осуществляется за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта, от дольщиков обществу поступила по данному объекту только сумма 184237 рублей, т.е. строительство осуществляется за счет собственных средств ООО «Титан» и заемных кредитных, получение кредитных средств для окончания строительства в нужном размере также является затруднительным всвязи с экономическим проблемами в стране в целом.
Суд также считает, что изъятие денежных средств будет невозможно без ущерба для строительной деятельности ООО «Титан», может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, в целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства, повлечет нарушение их прав, т.к. ООО «Титан» не сможет выполнить свои договорные обязательства перед другими Дольщиками.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Как следует из ч.1 ст.1 ФЗ РФ «О долевом строительстве», осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Ст.18 названного Закона РФ зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Изъятие денежных средств в истребуемом дольщиком размере может оказать негативные последствия для осуществления ответчиком строительной деятельности, срыв договорных обязательств и повлечь нарушение сроков окончания строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы других участников долевого строительства.
Ст.9 п.1 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. В пункте 1.1 данной статьи содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, в случае:1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Таким образом, как следует из названных норм Закона об участии в долевом строительстве, а также содержания статей 310 и 450 ГК РФ отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и расторжение договора в одностороннем порядке хотя и влекут общее правовое последствие в виде прекращения договора, но представляют собой различные гражданско-правовые институты.
Закон об участии в долевом строительстве не предполагает права участника долевого строительства на предъявление требования о расторжении договора в судебном порядке в случае нарушения обязательств неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.
Суд также считает, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ООО «Титан» такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении соглашения о передаче ему прав застройщика. Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока окончания строительства и передачи объекта дольщику на сентябрь 2011 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.
При таких обстоятельствах суд считает требования по встречному иску обоснованными и подлежащими удовлетворению, в иске же Скоморохова Г.Д. следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.451, 450 ГК РФ, ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,-
РЕШИЛ
В удовлетворении исковых требований Скоморохова Г.Д. к ООО «Титан» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья, взыскании денег – отказать.
Встречный иск ООО «Титан» к Скоморохову Г.Д.об изменении условий договора долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворить.
Изменить условия договора № № от ДД.ММ.ГГГГ г. долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: г. Ейск, ул. <адрес>, изменив редакцию пункта 4.1., 4.2. и 4.3. названного договора долевого участия в строительстве жилого дома в части указания срока окончания строительства, получения разрешения на ввод «Объекта» в эксплуатацию и передачи «Объекта» Участнику долевого строительства, указав "Срок выполнения работ по строительству "Объекта" и получения разрешения на ввод "Объекта" в эксплуатацию — ДД.ММ.ГГГГ Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства "Участнику долевого строительства" - сентябрь 2011г.
Срок обжалования решения - десять дней в Краснодарском краевом суде путем подачи жалобы через Ейский городской суд.
Председательствующий ………………….. Данилейченко И.Н.