К делу № 2 –135/2011
РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Ейск 27 января 2011 года
Ейский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Коваленко А.А.
при секретаре Швед В.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Банка ВТБ 24 (ЗАО) в лице филиала №2351 к Ромашенко Наталии Геннадьевне, о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,-
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд и просит взыскать с ответчика в пользу ВТБ 24 (ЗАО) задолженность в сумме 4259304,31 рублей, в том числе: задолженность по кредиту в размере 3488697,02 рублей, плановые проценты за пользование кредитом в размере 530189,36 рублей, пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом в размере 201676,10 рублей, пени по просроченному кредиту в размере 38741,83 рублей; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> том числе: определить способ реализации квартиры с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 2804000 рублей; взыскать с Ромашенко Н.Г. в пользу ВТБ 24 (ЗАО) расходы по уплате государственной пошлины в размере 33496,52 рублей.
Представитель истца – банка ВТБ 24 (ЗАО) в лице филиала 2351 в судебное заседание не явился, дело просит рассмотреть в его отсутствие.
Заслушав ответчика и его представителя, изучив материалы дела, суд считает, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Ответчик Ромашенко Н.Г. и ее представитель в судебном заседании просят исковые требования удовлетворить частично, в соответствии со ст.333 ГК РФ уменьшить размер подлежащей взысканию пени и определить начальную продажную стоимость заложенного имущества по заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» в лице заместителя директора Дополнительного офиса «Ейский» Краснодарского филиала и Ромашенко Наталией Геннадьевной заключен кредитный договор № №, в соответствии, с условиями которого, Ромашенко Н.Г. был предоставлен кредит в размере 3600000 рублей сроком на 180 месяцев (считая от даты фактического предоставления кредита) под 13,5% годовых, на приобретение четырех комнатной квартиры <адрес>, общей площадью 87,7 кв.м., в том числе жилой – 45,4 кв.м., расположенной на первом и втором этажах дома стоимостью 4000000 рублей (л.д.11-23), обеспеченный ипотекой в силу закона указанной квартиры (л.д.29-40).
Право собственности Ромашенко Н.Г. на квартиру <адрес>, площадью 87,7 кв.м., расположенной на первом и втором этажах 2-х этажного дома зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом, о чем сделана запись регистрации № (л.д.50).
ДД.ММ.ГГГГ между АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) в лице директора Дополнительного офиса «Ейский» Краснодарского филиала и Банком ВТБ 24 (ЗАО) в лице управляющего филиалом №2351 Банка в г. Краснодаре заключен договор купли – продажи закладной №, в соответствии с которым Банк ВТБ 24 (ЗАО) в лице филиала №2351 принял и оплатил права по закладной от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которой является квартира <адрес>, принадлежащая должнику Ромашенко Н.Г. (л.д.41-47, 48-49).
ДД.ММ.ГГГГ Ромашенко Н.Г. в адрес управляющего филиала №2351 Банка ВТБ 24 (ЗАО) направлено предложение о реструктуризации ипотечного кредита, а именно просроченной задолженности по кредитному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ, в виду недостаточности получаемых должником доходов на содержание себя и детей, лечение, оплату коммунальных платежей и своевременного погашения кредитной задолженности (л.д.75-76,77).
В связи с систематическим нарушением Ромашенко Н.Г. условий кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №№ ДД.ММ.ГГГГ в адрес должника было направлено требование о досрочном истребовании задолженности, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4123877,11 рублей (л.д.51-52).
Согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, наиболее вероятная рыночная стоимость квартиры <адрес> расположенной по адресу: <адрес>, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составляет 2804000 рублей (л.д.62-64, 148-194).
Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ округленно составляет 3080000 рублей (л.д.105-141).
В соответствии с п. 5.2, 5.3 кредитного договора, п.6.1 закладной при нарушении сроков возврата кредита и/или уплаты начисленных по кредиту процентов, заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
Согласно п.4.4 кредитного договора, при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, Кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней.
В судебном заседании установлено, что ответчиком были нарушены условия порядка пользования кредитом и его возврата, предусмотренные спорным кредитным договором.
На основании ч.1, 2 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона; для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или другая кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
В соответствии с п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В силу ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии с действующим законодательством по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не мог был бы ими заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд, учитывая несоразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств, считает необходимым взыскать с Ромашенко Н.Г. в пользу ВТБ 24 (ЗАО) неустойку в размере 150000 рублей.
Согласно п.1 ст. 77 Федерального Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ, ст.50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
На основании ст.78 названного Федерального Закона, обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитно организацией, а освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке установленным федеральным законом.
Согласно ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заложенное имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи его с публичных торгов.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В п. 6 Информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Так как в материалах дела имеются различные данные о стоимости заложенного имущества (стоимость, определенная в закладной и стоимость, определенная в отчете №-№ от ДД.ММ.ГГГГ), для определения рыночной стоимости спорной квартиры, судом была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой были применены сравнительный, затратный и доходный методы, кроме того, суд не усматривает оснований для существенного снижения рыночной цены заложенного имущества – указанной в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ и согласованной сторонами в договоре залога, в связи с чем, считает необходимым определить начальную продажную стоимость спорной квартиры, согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 3080000 рублей.
На основании ст.98 ГПК РФ с Ромашенко Н.Г. следует взыскать в пользу ВТБ 24 (ЗАО) сумму уплаченной государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 29044,43 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 309-310, 330, 333, 348, 382, 450-451,809, 819 ГК РФ, ст.ст. 50,54,56,77,78 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 6 Информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", ст.ст.98, 194 – 199 ГПК РФ суд, -
Р Е Ш И Л:
Взыскать Ромашенко Наталии Геннадьевны в пользу ВТБ 24 (ЗАО) задолженность в сумме 4168886 (четыре миллиона сто шестьдесят восемь тысяч восемьсот восемьдесят шесть) рублей 38 (тридцать восемь) копеек, в том числе: задолженность по кредиту в размере 3488697 (три миллиона четыреста восемьдесят восемь тысяч шестьсот девяносто семь) рублей 02 (две) копейки, плановые проценты за пользование кредитом в размере 530189 (пятьсот тридцать тысяч сто восемьдесят девять) рублей 36 (тридцать шесть) копеек, пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом и пени по просроченному кредиту в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, а также сумму государственной пошлины в размере 29044 (двадцать девять тысяч сорок четыре) рубля 43 (сорок три) копейки, всего взыскать – 4197930 (четыре миллиона сто девяносто семь тысяч девятьсот тридцать) рублей 81 (восемьдесят одна) копейка.
Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, назначение: жилое, общей площадью 87,7 кв.м., в том числе жилой – 45,4 кв.м., состоящую из четырех жилых комнат, расположенную на первом и на втором этажах двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес>.
Определить способ реализации предмета залога – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>., в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цены вышеуказанной квартиры в размере 3080000 (три миллиона восемьдесят тысяч) рублей на дату проведения торгов.
В остальной части исковых требований – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Ейский городской суд в течение десяти дней.
Председательствующий