К делу № 2 –97/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.
(заочное)
г. Ейск 11 февраля 2011 года
Ейский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Коваленко А.А.
при секретаре Усатой Ю.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Пономареву Павлу Павловичу, Пономаревой Елене Николаевне, Гаврилину Юрию Анатольевичу, об обращении взыскания на заложенное имущество,-
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд и просит обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, с начальной продажной стоимостью - 3 300000 рублей; взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.
В ходе судебного разбирательства исковые требования были уточнены – истец просит обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 2428905,70 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 2022854,06 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 272371,30 рублей, а также начисленные пени в размере 133 680,34 рублей; начиная с 16.12.2010 года по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 2022854,06 рублей; определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки, указанной в закладной, в размере 3300000 рублей; взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.
Ответчики – Пономарев П.П., Пономарева Е.Н., Гаврилин Ю.А. в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, причины неявки не известны.
Основания и предмет иска истцом не изменяются, на рассмотрение дела в порядке заочного производства он согласен. В связи с чем, на основании ст. 233 ГПК РФ, суд принял решение рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивает, просит их удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) в лице экономиста – бухгалтера Крелитно – кассового офиса КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) в г. Краснодаре – «Кубанский» и Пономаревым П.П., Пономаревой Е.Н., Гаврилиным Ю.А. заключен кредитный договор № № в соответствии, с условиями которого, Пономареву П.П., Пономаревой Е.Н., Гаврилину Ю.А. был предоставлен кредит в размере 2144000 рублей сроком на 180 месяцев (считая от даты фактического предоставления кредита) под 12,25% годовых, на приобретение в собственность Пономарева П.П. двухкомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома, находящуюся по строительному адресу: <адрес>, на основании договора на участие в долевом строительстве, который будет заключен между Пономаревым П.П. в качестве дольщика и ЗАО «Ейскпрофстрой» в качестве застройщика, стоимостью 2600000 рублей (л.д.20-24), обеспеченный ипотекой в силу закона указанной квартиры (л.д.28-31), а также залогом принадлежащей Пономареву П.П. квартиры №№ (л.д. 9-19).
Право собственности Пономарева П.П. на квартиру <адрес>, расположенной на 5-6 этажах 5-ти (с 6-м мансардным этажом) этажного дома, площадью 106,1 кв.м. зарегистрировано надлежащим образом (л.д.37,38-39,40).
ДД.ММ.ГГГГ между Пономаревым П.П. в качестве дольщика и ЗАО «Ейскпрофстрой» в лице генерального директора Демидова Н.П. в качестве застройщика заключен договор № на долевое участие в строительстве жилья, предметом которого являлась долевое участие в строительстве двухкомнатной квартиры <адрес> на четвертом этаже в первом подъезде 9-ти этажного, кирпичного жилого дома в <адрес> общей площадью 75,5 кв.м. по цене 34437,09 рублей за 1 кв.м., общая стоимость квартиры определена в размере 2600000 рублей (л.д.32-34,35).
В настоящее время на основании договора купли – продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ законным владельцем закладной от ДД.ММ.ГГГГ является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (л.д.118-128).
Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3300000 рублей (л.д.41-42).
В связи с допущенной просрочкой ежемесячного платежа в погашение основного долга и процентов по кредитному договору, ДД.ММ.ГГГГ заемщикам Пономареву П.П., Пономаревой Е.Н., Гаврилину Ю.А. было направлено уведомление с требованием погасить всю сумму просроченной задолженности, а также начисленные пени в течение 14 дней со дня получения настоящего уведомления (л.д.46), аналогичное уведомление в адрес заемщиков направлялось ранее (л.д.51).
В виду неисполнения предъявленных требований, ДД.ММ.ГГГГ, в адрес заемщиков было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в случае неисполнения требований кредитора о полном погашении всей суммы просроченной задолженности, а также начисленных пеней, по истечение 15 дней с даты получения настоящего уведомления и неуплаты суммы просроченной задолженности в течение указанного срока (л.д.50).
В соответствии с п. 5.1 закладной, п.4.4.1 кредитного договора, основаниями потребовать от должника (залогодателя) полного досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов за пользование этой суммой и уплаты неустойки (штрафа, пени) при их начислении являются: просрочка очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней; просрочка очередного ежемесячного платежа более 3-х раз в течение в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, неисполнение или ненадлежащее исполнение должником любого из обязательств, предусмотренных настоящей закладной и настоящими условиями их исполнения, а также договорами (полисами) страхования.
Согласно п.7.1 закладной, просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа; неудовлетворение должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, является основанием обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с подп. 1.3. п. 1 закладной и разделом 4 закладной, проценты за пользование кредитом в размере 12,25 %, подлежат начислению до даты полного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Согласно п. 6.1. закладной, при нарушении сроков возврата суммы обязательства и/или уплаты начисленных процентов должник уплачивает залогодержателю уплатить неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
На основании ч.1, 2 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона; для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии с действующим законодательством по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не мог был бы ими заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ст. 50 Федерального Закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 69 Федерального Закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.
В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
В соответствии со ст. 3 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 7.2. Закладной, требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств.
В силу ст. 56 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
Согласно п.1 ст. 77 Федерального Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом.
На основании ст.78 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитно организацией, а освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке установленным федеральным законом.
Согласно ст. 56 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заложенное имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи его с публичных торгов.
В п. 6 Информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
На основании ст.98 ГПК РФ с Пономарева П.П., Пономаревой Е.Н., Гаврилина Ю.А. солидарно в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» следует взыскать сумму уплаченной государственной пошлины в размере 4000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 309-310, 382, 450, 451 ГК РФ, ст.ст. 3, 50, 54, 56, 77, 78 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.69 Федерального Закона «Об исполнительном производстве», п. 6 Информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", ст.ст. 98, 194 – 199, 233-236 ГПК РФ суд, -
Р Е Ш И Л:
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 2428905 (два миллиона четыреста двадцать восемь тысяч девятьсот пять) рублей 70 (семьдесят) копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 2022854 (два миллиона двадцать две тысячи восемьсот пятьдесят четыре) рубля 06 (шесть) копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 272371 (двести семьдесят две тысячи триста семьдесят один) рубль 30 (тридцать) копеек, а также начисленные пени в размере 133680 (сто тридцать три тысячи шестьсот восемьдесят) рублей 34 (тридцать четыре) копейки; начиная с 16.12.2010 года по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 2022854 (два миллиона двадцать две тысячи восемьсот пятьдесят четыре) рубля 06 (шесть) копеек.
Определить способ реализации квартиры по адресу: <адрес> виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки, указанной в закладной, в размере 3300000 (три миллиона триста тысяч) рублей.
Взыскать с Пономарева Павла Павловича, Пономаревой Елены Николаевны, Гаврилина Юрия Анатольевича в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано ответчиком путем подачи заявления в Ейский городской суд об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Решение суда может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Ейский городской суд, в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий