к делу № 2-312/2011 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 марта 2011 года г. Ейск
Ейский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Поплавского М.В.,
при секретаре Жданкиной М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Беляевой Анастасии Александровны к АК Сбербанку РФ (открытое акционерное общество) о признании сделок недействительными, третьи лица: УФС Регистрации Кадастра и Картографии по Краснодарскому краю «РОСРЕЕСТР», Башлаев Виктор Васильевич, Беляева Валентина Борисовна, Демченко (Завизион) Людмила Александровна, Демченко Борис Викторович,-
установил:
Между истицей и ответчиком АКСБ РФ 21 июля 2007 г. заключен кредитный договор №, по которому ответчик, кредитор, обязался предоставить истице, заемщику, ипотечный кредит в сумме <данные изъяты> рублей под 12,5 % годовых на приобретение 1/4 доли жилого дома по <адрес>, угол <адрес> на срок до 20 марта 2034 года (л.д. 8-10).
По договору купли-продажи от 13 декабря 2007 года истица приобрела в собственность у Волохова А.Н. 1/4 долю жилого дома по <адрес>, угол <адрес> (л.д. 16,17). Земельный участок находится в муниципальной собственности и в пользовании по договору аренды у собственников жилого дома.
Поручителями истицы по договору поручительства являются третьи лица по делу.
24 июня 2008 г. между сторонами заключен договор ипотеки, предметом которой является 1/4 доля жилого дома по <адрес>, угол <адрес> (л.д. 11-13).
Впоследствии судебными актами доля истицы в праве собственности изменена с ? на 77/100 в связи с возведенными собственником пристройками (л.д. 15).
Решением Ейского городского суда от 03 сентября 2010 года с истицы и ответчиков солидарно в связи с неисполнением истицей обязательств по кредитному договору взыскана задолженность в размере <данные изъяты> рублей, обращено взыскание на предмет залога – 77/100 долей жилого дома по <адрес>, угол <адрес>. Кассационным определением от 16 ноября 2010 года решение оставлено без изменения.
Истица обратилась в суд с иском о признании недействительными – ничтожными кредитного договора и договора ипотеки. Иск обосновывает тем, что они не соответствуют требованиям закона. Предметом ипотеки является только доля домовладения, но не право аренды земельного участка, договор не содержит периодичности платежей и их размеров, а также условий, позволяющих их определить. Кредитный договор не зарегистрирован в федеральной службе регистрации.
Представитель ответчика иском не согласен. Оспариваемые договоры соответствуют требованиям закона, а истица имеет намерение уйти от гражданско-правовой ответственности. Просит отказать в удовлетворении иска.
Башлаев В.В. в лице представителя Куква А.В., просит в удовлетворении иска отказать, считает доводы представителя ответчика обоснованными.
Представитель УФС Регистрации Кадастра и Картографии по Краснодарскому краю «РОСРЕЕСТР», Беляева В.Б., Демченко (Завизион) Л.А., Демченко Б.В. в судебное заседание не явились, уведомлены должным образом.
Выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, обозрев материалы гражданского дела № 2-1979/10, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как пояснил представитель истицы Иванов В.А. в судебном заседании, 21 июля 2007 между истицей и ОСБ РФ был заключен кредитный договор, согласно которому Банк обязуется предоставить истице ипотечный кредит в сумме <данные изъяты> рублей на приобретение 1/4 доли жилого дома расположенного по <адрес> угол <адрес>. В тот же день в обеспечение обязательств истицы по кредитному договору были заключены договоры поручительства с Башлаевым В.В., Беляевой В.Б., Завизион Л.А. и Демченко Б.В. 24 июня 2008 между Беляевой А.А. и Сбербанком был заключен договор ипотеки, предметом залога по которому является 1/4 доля жилого дома расположенного по <адрес>. Однако, право аренды земельного участка, по мнению представителя, предметом ипотеки не является, что является нарушением законодательства, а именно п. 3 ст. 340 ГК РФ, п.п. 1,2,5 ст. 9 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В силу ст. 168 ГК РФ такой договор ничтожен. Также в договоре не указаны сроки периодичности соответствующих платежей и их размеры, либо условия позволяющие определить эти размеры. В кредитном договоре, содержащем обеспеченное ипотекой обязательство, не соблюдены требования, установленные для договора ипотеки, - кредитный договор не зарегистрирован в федеральной регистрационной службе. Согласно п. 3 ст. 10 закона об ипотеке при включении ипотеки в кредитный договор, содержащий обеспеченные ипотекой обязательства, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора ипотеки. Кроме этого, между истицей и управлением муниципальными ресурсами 20.08.2008 года заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Между тем, к моменту заключения договора ипотеки имелись договор аренды земельного участка от 2002 года с правопредшественником истицы и соглашение о передаче его прав и обязанностей к истице по названному договору аренды от 23.01.2008 года. Договор аренды земельного участка от 20.08.2008 года зарегистрирован в федеральной службе регистрации и был представлен банку, однако, изменения в договор ипотеки не внесен.
Представитель ответчика с иском не согласен, просит отказать в его удовлетворении. Имеется вступившее в законную силу решение Ейского городского суда от 05.02.2009 г. по делу № 2-1979/10 о взыскании с истицы задолженности по оспариваемому кредитному договору и обращении взыскания на домовладение, являющееся предметом залога. Оснований для признания договоров ничтожными не имеется. Пояснил, что ипотечный кредит был выдан истице на основании предварительного договора купли-продажи доли жилого дома от 01.03.2007 г., справок о доходах заемщика и поручителей. 13.12.2007 г. истица заключила договор купли продажи жилого дома, согласно которого денежные средства в размере <данные изъяты> руб. выплачены ей продавцу Волохову А.Н. за счет кредитных средств ОАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора №, заключенного между ней и ответчиком. Согласно п. 7 доля жилого дома в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ считается находящимся в залоге у ОАО «Сбербанк России» в силу закона с момента государственной регистрации права собственности Беляевой А.А. на долю жилого дома. Залогодержателем по данному залогу является ОАО «Сбербанк России». Залог сохраняет свою силу до полного исполнения обязательств Беляевой А.А. перед ОАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от 21.07.2007 г. Таким образом, условие о порядке расчета между покупателем и продавцом окончательно установлены условиями договора купли - продажи и в соответствии со ст. 429 ГК РФ
не подлежат изменению при подписании основного договора купли – продажи. 17.12.2007 г. сделка по приобретению истицей спорного домовладения была зарегистрирована в учреждении юстиции с отметкой - ипотека в силу закона. 24.06.2008 г. между сторонами был заключен договор ипотеки №, в соответствии с которым Беляева А.А. передала в залог Сбербанку России во исполнение всех обязательств по кредитному договору № от 21.07.2007 г. 1/4 долю жилого дома, находящегося на 1/4 доли арендуемого участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край г. Ейск, ул. <адрес>, угол <адрес>, приобретенного за счет кредитных средств Сбербанка России. Ипотека была зарегистрирована в органах регистрации 21.10.2008 г. В соответствии с п. 1.1. кредитного договора кредит предоставлен на приобретение 1/4 доли жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. <адрес>, угол <адрес>. Согласно пункта 2.1.2. кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору залог объекта недвижимости в соответствии с договором купли-продажи. Указанный кредит был выдан Беляевой А.А. согласно Законодательства РФ, инструкции Банка, Положения о жилищных кредитах, утвержденного Указом Президента РФ № 1180 от 10.06.1994 г., согласно которого, предусмотрен порядок предоставления банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека). Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Статьей 1 Закона об ипотеке также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона. Согласно ст. 77 Федерального Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Законом, а именно, статьей 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. закреплено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства т.е. в силу прямого указания закона. Согласно ст. 11 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г.
При ипотеке в силу закона, ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество. Моментом, с которого имущество, заложенное по договору ипотеки, считается обремененным ипотекой, является момент заключения этого договора, а при ипотеке в силу закона - момент государственной регистрации права собственности на это имущество. Решением Ейского городского суда от 19.08.2008 г. идеальные доли в домовладении, расположенном по <адрес>, угол <адрес> в г. Ейске изменены: Беляевой А.А. с 1/4 на 77/100 долей, Ивановой Л.В. с 3/4 на 23/100 доли, ввиду того что правопредшественник Беляевой А.А. на основании постановления главы г. Ейска № 447 от 14.03.1997 г. к своей доли жилого дома пристроил жилую пристройку лит. «А-2» и «А-5» площадью 178,80 кв. м. и доля Беляевой А.А. исходя из полезной площади, которую она занимает в домовладении, больше чем по правоустанавливающим документам. 13.11.2008 г. Беляевой А.А. на основании вышеуказанного решения суда, договора купли-продажи жилого дома от 13.12.2007 г. было зарегистрировано право собственности Беляевой А.А. на 77/100 доли в указанном домовладении с указанием в регистрационном свидетельстве - ипотека в силу закона. Статьей 135 ГК РФ установлено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанной с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Пунктом 4.3.4. договора ипотеки № от 24.06.2008 г. установлено, что залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, кредитным договором и договором ипотеки. На основании ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке", обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. На основании пункта 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке», обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Истица просит признать ничтожной сделкой договор ипотеки, при этом по каким именно условиям можно определить ничтожность сделки не указывает. Ст. 166 ГК РФ разделяет недействительные сделки на оспоримые и ничтожные. Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом, ничтожная сделка недействительна в силу предписания закона, т.е. независимо от судебного признания. Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность, она является результатом нарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки, совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречит его принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица. Ничтожными согласно ГК РФ являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ), сделки, противные основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ), сделки с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ), сделки с недееспособными (ст. 177 ГК РФ), сделки, совершенные с нарушением формы, предписываемой законом под страхом недействительности (ст.ст. 162, 165 ГК РФ), мнимые сделки (ст.170 ГК РФ), притворные сделки (ст. 170 ГК РФ). Истицей не представлено доказательств, по каким именно основаниям, предусмотренным ГК РФ, она считает данную сделку ничтожной или оспоримой, т.к. различие между оспоримыми и ничтожными сделками существенно и проявляется в различных правовых последствиях их недействительности (ст. 167-179), разном определении круга лиц, имеющих право предъявлять требования по поводу таких сделок (п. 2 ст. 166), а также в различных сроках исковой давности, установленных для требований, предъявляемых в связи с недействительностью сделок (ст. 181). Беляева А.А. добровольно и самостоятельно предоставила в ФРС по Краснодарскому краю (Ейский отдел), документы для государственной регистрации Договора ипотеки 24610/1 от 24.06.2008 г., о чем свидетельствуют расписка в получении документов на государственную регистрацию договора ипотеки на часть домовладения. В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ Беляева А.А. не предоставила в суд неоспоримых доказательств, свидетельствующих о том, что она была введена в заблуждение относительно существа оспариваемой сделки или о её кабальности. Согласно требованиям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В данном случае у Беляевой А.А. обязательства возникли из кредитного договора № от 21.07.2007 г. Таким образом, обязанность заемщика и залогодателя Беляевой А.А. отвечать за неисполнение обязательств по кредитному договору № от 21.07.2007 г. перед ОАО «Сбербанк России» в лице Ейского отделения № определена и подтверждена кредитным договором, договором ипотеки, договором купли – продажи жилого дома, при регистрации которого зарегистрирована ипотека в силу закона. Доводы Беляевой А.А. о том, что кредитный договор № от 21.07.2007 г. является недействительным (ничтожной сделкой) ввиду того, что он не был зарегистрирован в органах регистрации, суд считает надуманным, поскольку законом не предусмотрена государственная регистрация кредитного договора. В соответствии со ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в простой письменной форме, несоблюдение которой влечет недействительность кредитного договора. В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственной регистрации подлежит договор ипотеки (залога недвижимого имущества), который по своей сути является обеспечением исполнения обязательства по основному договору, обеспечиваемого ипотекой. Кредитный договор № от 21.07.2007 г. не является договором ипотеки, а следовательно не должен регистрироваться в гос. учреждении, как утверждает Беляева А.А. Кроме того, в кредитном договоре отсутствует обязанность Банка зарегистрировать данный договор в регистрирующих органах. Таким образом, по указанным истицей основаниям не может быть признан ничтожным кредитный договор № от 21.07.2007 г.
Третье лицо Башлаев В.В. просит в удовлетворении иска отказать.
Суд не находит оснований для удовлетворения иска.
Возможность включения условия об ипотеке в обеспечиваемый договор, в рассматриваемом случае в кредитный договор, прямо установлена п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке, в соответствии с которым при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Однако, наряду с кредитным договором между сторонами заключен самостоятельный договор ипотеки, который по форме и содержанию соответствует требованиям законодательства, зарегистрирован в федеральной регистрационной службе. Имеющееся в кредитном договоре условие об обеспечении обязательства по возврату кредита залогом недвижимого имущества не следует рассматривать как условие об ипотеке. Данное условие имеет отсылочный характер, так как в нем не указаны существенные условия ипотеки и индивидуально-определенные признаки заложенного имущества, как того требует ст. 432 ГК РФ а имеется лишь ссылка на отдельный договор об ипотеке, заключенный между сторонами. Следовательно, по этим основаниям кредитный договор нет оснований признать недействительным. Кредитный договор заключен в соответствии с требованиями главы 42 ГК, предъявляемыми к данным видам сделок.
Суд не принимает во внимание доводы истицы и её представителя о ничтожности в силу пункта 3 статьи 340 ГК РФ договора ипотеки в связи с невключением в предмет ипотеки права аренды по следующим основаниям.
Как указано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" при толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего. Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения (то есть при залоге здания целиком, а не отдельного помещения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. На момент заключения договора ипотеки договор аренды земельного участка с истицей заключен не был. Предметом ипотеки является не жилой дом, а его доля.
Кроме того, не допускается ипотека в соответствии со ст. 63 закона об ипотеке части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации. Общая площадь земельного участка составляет 567,0 кв.м. и залог ? доли невозможен.
Как следует из названного Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке) не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны в том числе его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктами 4, 5 данной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Все названные существенные условия договор ипотеки содержит в п. 1 и 2. Следовательно, нет оснований полагать, что договор ипотеки не содержит сроков платежей и их размеров, как на это указывает истец и его представитель. Суд считает эти доводы надуманными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом, приобретенный с использованием кредитных средств банка, считается находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Следовательно, ипотека спорных долей жилого дома возникал в силу закона.
Таким образом, суд не находит оснований для признания оспариваемых договоров недействительными и удовлетворения иска.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198, 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска Беляевой Анастасии Александровне к АК Сбербанку РФ (открытое акционерное общество) о признании недействительными (ничтожными) сделками: договора ипотеки № от 24 июня 2008 года; кредитного договора № от 21 июля 2007 года – отказать.
Срок обжалования решения - десять дней в Краснодарском краевом суде путем подачи кассационной жалобы через Ейский городской суд с момента изготовления мотивировочной части решения с 29 марта 2011 года.
Председательствующий