ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 ноября 2010 г. г. Ефремов Тульской области
Ефремовский районный суд Тульской области в составе:
Председательствующего судьи Пересекиной И.А.,
при секретаре Шубине В.А.,
с участием помощника прокурора Ефремовской межрайонной прокуратуры Малахова М.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тарасова Сергея Юрьевича к Ивановой Галине Николаевне о признании предварительного договора купли-продажи прекращенным, о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и о выселении из жилого помещения,
установил:
Истец Тарасов С.Ю. обратился в суд с иском к Ивановой Г.Н., указав в исковом заявлении, что 11 августа 2009г. он как продавец заключил с ответчицей как покупателем предварительный договор с соглашением о задатке принадлежащей ему на праве собственности <адрес>. Согласно договора стоимость квартиры была определена в <данные изъяты> рублей. В п.5 договора указано, что покупатель передает продавцу задаток <данные изъяты> рублей. Согласно п.7 договора если по вине покупателя основной договор не будет заключен в сроки, указанные в договоре, либо в случае уклонения от заключения основного договора, либо заключения его не в соответствии с условиями предварительного договора, а также во всех иных случаях, когда сделка купли-продажи не совершается по вине покупателя на условиях настоящего договора, либо покупатель уклоняется от государственной регистрации основного договора купли-продажи, сумма задатка остается у продавца. При этом продавец вправе отказаться от совершения сделки купли-продажи вышеуказанной квартиры, либо вправе потребовать от покупателя в судебном порядке исполнения взятых на себя по настоящему договору обязательств по заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре. Согласно п.8 предварительного договора стороны должны были заключить основной договор в срок до 31 января 2010г. Согласно п.15 продавец в день заключения предварительного договора передает указанную квартиру в пользование покупателя свободной от чьих либо прав и передает ключи от квартиры. С этого момента покупатель самостоятельно оплачивает коммунальные и другие платежи по указанной квартире. Основной договор будет являться в этом случае актом передачи квартиры. Истец указывает, что получил от Ивановой Г.Н. в качестве задатка <данные изъяты> рублей. В декабре 2009г. основной договор заключен не был, т.к. Иванова по телефону сказала, что у нее нет денег и попросила подождать 2 месяца. В марте 2010г. он приехал в г.Ефремов, чтобы заключить с ответчицей основной договор. Она попросила истца пройти к ее юристу на ул.Ленина г.Ефремова, якобы для заключения основного договора. Однако там Иванова заявила, что не может заключить основной договор купли-продажи, т.к. у нет полной суммы денег, есть только <данные изъяты> рублей и попросила продлить срок предварительного договора. Когда он не согласился, юрист Ивановой по имени Алексей сказал, что если он не подпишет договор, то у него будут проблемы, поскольку на улице сидят в машине «крутые» ребята и истец может остаться и без денег и без квартиры. Он испугался и согласился взять у Ивановой еще <данные изъяты> рублей и подписать новый предварительный договор. В новом договоре, датированном также 11 августа 2009г. указано, что покупатель и продавец обязуются заключить основной договор путем его подписания и передачи для государственной регистрации до 30 июня 2010г. При этом в п.9 договора было указано, что стороны настоящим договором устанавливают следующие особые условия сделки: правила о задатке, предусмотренные законодательством РФ и настоящим договором не действуют для его сторон, если основной договор купли-продажи не был ими заключен в срок до 30 июня 2010г. по причине отсутствия у покупателя денег для проведения окончательного расчета с продавцом, о чем покупатель должен известить продавца не позднее даты, установленной ими для заключения основного договора в письменной форме; по истечении срока (30 июня 2010г.) если основной договор не был заключен сторонами по причинам не зависящим от сторон, указанным в п.9 предварительного договора, покупатель имеет право преимущественной покупки указанной квартиры перед всеми иными лицами при равных условиях купли-продажи квартиры до момента возврата ему покупателем всей уплаченной им продавцу суммы задатка в полном объеме (<данные изъяты> рублей), при этом срок действия настоящего предварительного договора без учета правил о задатке продлевается без оформления сторонами какого-либо письменного соглашения до момента возврата полученной суммы задатка, а все суммы, переданные продавцом покупателю являются авансом с даты 30.06.2010г. В п.17 предварительного договора указано, что в случае прекращения срока действия настоящего предварительного договора покупатель обязан в течение 7 дней со дня его прекращения освободить указанную квартиру от своих вещей и имущества, а равно вещей и имущества третьих лиц, выселиться из нее, произвести полное погашение оплаты коммунальных и иных платежей, начисленных до дня освобождения квартиры. Истец указывает, что до 30 июня 2010г. Иванова Г.И. не смогла заключить с ним основной договор, по какой причине не сообщила, он пытался ей дозвониться, но не мог, квартиры ответчица не освободила, ключи от квартиры ему не передала. Когда он попытался войти в квартиру с участковым инспектором милиции, то дочь ответчицы сказала, что если они взломают замок, то ответчица напишет заявление в милицию, что у нее похитили миллион. В тот же день он написал ответчице письмо с требованием освободить квартиру, однако ответчица оставила данное письмо без ответа. Просил выселить Иванову Г.И. из принадлежащей ему на праве собственности <адрес>.
В ходе рассмотрения дела судом истец Тарасов С.Ю. уточнил свои исковые требования, просил суд выселить Иванову Г.Н. из принадлежащей ему на праве собственности <адрес>, признать предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке от 11 августа 2009г. прекращенным, поскольку ответчиком обязательство по заключению основного договора в срок до 31 января 2010г. исполнено не было, признать предварительный договор купли-продажи квартиры с соглашением о задатке от 11 августа 2009г., фактически составленный 30 марта 2010 года недействительным.
В судебном заседании истец Тарасов С.Ю. уточненные исковые требования поддержал, по существу дела пояснил, что ему принадлежит на праве собственности <адрес>. 11 августа 2009г. между ним и ответчицей Ивановой Г.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. По условиям договора он получил от ответчицы задаток в сумме <данные изъяты> рублей, о чем выдал ответчице расписку, всего стоимость квартиры была определена в <данные изъяты> рублей. Основной договор они должны были заключить в срок до 31 января 2010г. Сразу же после заключения предварительного договора он передал ответчице ключи от квартиры и позволил ответчице в ней проживать с условием, что она сама будет платить все коммунальные платежи. Ответчица вселилась в квартиру, где проживает до настоящего времени, хотя основной договор купли-продажи не заключен до настоящего времени. В декабре 2009г. он позвонил ответчице и спросил когда они пойдут заключать основной договор. Ответчица сказала, что у нее нет денег и попросила его подождать еще 2 месяца, он согласился. В марте 2010г. он приехал в г.Ефремов чтобы заключить с ответчицей основной договор купли-продажи. Ответчица Иванова привела его в юридическую фирму, сказав, что они идут к ее юристу заключать основной договор. Однако там ответчица сказала, что денег для оплаты оставшейся суммы за квартиру у нее нет и попросила его заключить с ней предварительный договор с другими условиями, а именно продлить срок заключения основного договора до 30 июня 2010г. При этом юрист Ивановой сказал, что если он не согласится сделать это добровольно, то его заставят, поскольку на улице в иномарке сидят «крутые ребята». Он посмотрел в окно, там действительно стояла иномарка, испугался за себя и за жену и согласился составить новый предварительный договор. По условиям этого договора срок заключения основного договора продлевался до 30 июня 2010г. Кроме этого в новый предварительный договор был включен пункт о том, что если основной договор не будет заключен между ними в указанный срок по причине отсутствия у ответчицы денег, то договор считается продленным без составления каких-либо дополнительных документов на неопределенный срок до момента, пока он не вернет Ивановой сумму задатка, при этом задаток в данной случае становится не задатком, а авансом. Указанный договор также был датирован 11 августа 2010г., хотя фактически он был заключен 30 марта 2010г. В срок до 30 июня 2010г. Иванова основной договор с ним так и не заключила, прислала ему письмо, что у нее нет денег. Выселиться из квартиры Иванова также отказывается, ссылаясь на условия предварительного договора, фактически заключенного 30 марта 2010г. Своими действиями Иванова чинит ему препятствия в пользовании и распоряжении принадлежащей ему квартирой. Просит иск удовлетворить, выселить Иванову Г.Н. из принадлежащей ему на праве собственности <адрес>, признать предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке от 11 августа 2009г. прекращенным, поскольку ответчиком обязательство по заключению основного договора в срок до 31 января 2010г. исполнено не было, признать предварительный договор купли-продажи квартиры с соглашением о задатке от 11 августа 2009г., фактически составленный 30 марта 2010 года, недействительным.
Представитель Тарасова С.Ю. по ордеру адвокат Жукова Е.В. в судебном заседании уточненные исковые требования Тарасова С.Ю. поддержала, по существу дела пояснила, что согласно ст.429 ГК РФ в предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Тарасов С.Ю. и Иванова Г.Н. 11 августа 2009г. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором был указан срок заключения основного договора – до 31 января 2010г. Поскольку в указанный срок основной договор не был заключен, а срок предварительного договора истек, то предварительный договор прекратил свое действие и Иванова обязана была освободить квартиры, принадлежащую истцу. Признать второй предварительный договор законной сделкой, она считает, невозможным, т.к. он фактически не содержит существенного условия предварительного договора – даты, до которой должен быть заключен основной договор, кроме того данный договор был заключен на кабальных для истца условиях под влиянием угроз и обмана, и датирован не тем числом, когда он был фактически заключен.
Ответчик Иванова Г.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об отложении дела не ходатайствовала, возражений по поводу исковых требований Тарасова С.Ю. суду не представила. На основании изложенного, суд с учетом мнения истца, считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие в порядке заочного производства.
Заслушав доводы истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренным предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.
Согласно п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В судебном заседании было установлено, что истцу Тарасову С.Ю. на основании свидетельства о праве на наследство по закону № от 12.08.2009г. и свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области от 14 сентября 2009г. серии № принадлежит на праве собственности трехкомнатная <адрес>.
11 августа 2009г. между истцом Тарасовым С.Ю. как продавцом и ответчиком Ивановой Г.Н. как покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, стоимость которой сторонами определена в <данные изъяты> рублей.
Согласно п.5 предварительного договора покупатель передает продавцу в день подписания настоящего договора задаток в сумме <данные изъяты> рублей, который является способом обеспечения сторонами исполнения своих обязательств по договору. В случае, если по вине продавца основной договор не будет заключен, то сумма задатка подлежит возврату покупателю в двойном размере, в случае, если основной договор не будет заключен по вине покупателя, то сумма задатка остается у продавца.
Условие о передаче Ивановой Г.Н. Тарасову С.Ю. в качестве задатка <данные изъяты> рублей было исполнено, что подтверждается распиской в получении задатка, прилагающейся к указанному договору, датированной 11 августа 2009г.
Согласно п.8 предварительного договора срок заключения основного договора определен сторонами до 31 января 2010г. путем его подписания и передачи для регистрации в Ефремовский отдел УФРС по Тульской области.
Кроме того, в судебном заседании было установлено, что 30 марта 2010г. между истцом Тарасовым С.Ю. и ответчиком Ивановой Г.Н. был заключен еще один предварительный договор купли-продажи <адрес>
По условия указанного договоры стороны определили стоимость квартиры в <данные изъяты> рублей.
При этом согласно п.5 договора покупатель передает продавцу задаток в размере <данные изъяты> рублей: <данные изъяты> рублей – в день подписания настоящего договора, и <данные изъяты> рублей – не позднее 31 марта 2010г. Окончательный расчет за продаваемую квартиру в сумме <данные изъяты> рублей должен быть произведен сторонами не позднее дня подписания сторонами основного договора купли-продажи в Ефремовском отделе Управления Росреестра по Тульской области.
Согласно п.6 договора указанная в п.5 договора сумма задатка (<данные изъяты> рублей) является способом обеспечения сторонами исполнения своих обязательств по договору. В случае, если по вине продавца основной договор не будет заключен, то сумма задатка подлежит возврату покупателю в двойном размере, в случае, если основной договор не будет заключен по вине покупателя, то сумма задатка остается у продавца.
В соответствии с п.8 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор путем его подписания и передачи для государственной регистрации в срок до 30 июня 2010г.
При этом согласно п.9 предварительного договора стороны предусмотрели следующие существенные условия:
- правила о задатке, установленные законодательством РФ и настоящим договором, не действуют для сторон в случае, если основной договор купли-продажи квартиры не был ими заключен (подписан) в срок до 30 июня 2010г. по причине отсутствия у покупателя денежных средств для окончательного расчета с продавцом, о чем покупатель должен известить продавца в письменной форме не позднее даты, установленной для заключения основного договора,
- по истечении 30 июня 2010г. в случае если основной договор не был заключен сторонами по причине отсутствия у покупателя денежных средств, покупатель имеет дальнейшее право преимущественной покупки указанной квартиры перед всеми иными лицами при равных условиях купли-продажи квартиры до момента возврата ему продавцом всей уплаченной им продавцу суммы задатка (<данные изъяты> рублей), при этом срок действия настоящего предварительного договора без учета правил о задатке продлевается без оформления какого-либо письменного соглашения до указанного момента возврата полученной суммы задатка, а все суммы, переданные продавцом покупателю являются авансом с даты 30.06.2010г.
Анализируя указанные договоры с точки зрения соответствия их требованиям закона, суд исходит из следующего.
В силу ст.131 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, закон устанавливает для сделок с недвижимым имуществом обязательную письменную форму договора, который подлежит государственной регистрации. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность. Поскольку согласно ст.429 ГК РФ предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной, то он также подлежит государственной регистрации.
Вместе с тем, из представленных истцом предварительных договоров следует, что ни один из этих договоров не прошел государственную регистрацию, в связи с чем ни один из них не соответствует требованиям закона.
В соответствии со ст.165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Согласно ст.166 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона является недействительной (ничтожная сделка). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.
В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Принимая во внимание изложенное, суд считает, что поскольку ни один из представленных предварительных договоров не соответствует требованиям закона, поскольку не прошел государственной регистрации, то в силу закона оба договора являются недействительными в силу своей ничтожности, в связи с чем ни один из договоров не влечет юридических последствий и стороны должны возвратить друг другу все полученное по недействительной сделке.
Исходя из изложенного, суд считает необходимым удовлетворить требования истца Тарасова С.Ю. частично и, пользуясь правом, предоставленным суду ст.166 ГК РФ признать оба договора ничтожными сделками, возвратив стороны в первоначальное положение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск Тарасова Сергея Юрьевича удовлетворить частично.
Признать предварительный договор купли-продажи <адрес> с соглашением о задатке, заключенный 11 августа 2009г. между Тарасовым С.Ю. и Ивановой Г.Н. со сроком действия до 31 января 2010г., предварительный договор купли-продажи <адрес> с соглашением о задатке, датированный 11 августа 2009г., фактически составленный 30 марта 2010г., заключенный между Тарасовым С.Ю. и Ивановой Г.Н., со сроком исполнения до 30 июня 2010г. недействительными, возвратив стороны в первоначальное положение.
Выселить ответчика Иванову Галину Николаевну из жилого помещения по адресу: <адрес>.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в Тульский областной суд через Ефремовский районный суд в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение 10 дней со дня вынесения определения суда от отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Пересекина И.А.