Дело № 2-16/11 ... 2011 года Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Дзержинский районный суд Санкт- Петербурга в составе: Председательствующего судьи Реутской О.В. При секретаре Перегуд Н.А. С участием: представителей истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску -Симоновой А.В.(доверенность от ...2010г сроком на 1 год) и Даньшина Н.В.(доверенность от ...2011 сроком до ...2011), Представителей ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Сухановой Л.П.(доверенность от ...2011 года сроком до ...2011) и Абраменковой Ю.В.(доверенность от ...2010 сроком до ...2011) Представителя 3-го лица - Абраменковой Ю.В.(доверенность от ...2011 сроком до ...2011) рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козловского Н. В. к ОАО «П» о понуждении исполнить условия предварительного договора купли-продажи земельного участка и обязании заключить основной договор; и по встречному иску ОАО «П» к Козловскому Н. В. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка незаключенным УСТАНОВИЛ: Козловский Н.В. обратился в суд с иском к ООО «П», указав, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого истец уплатил задаток в сумме 15000000 рублей, основной договор не заключен по вине ответчика, в связи с чем просил взыскать с ответчика двойную сумму задатка, а именно 30000000 рублей, и судебные расходы по оплате госпошлины. В ходе рассмотрения дела истец уточнил и дополнил исковые требования, отказался от заявленных требований о выплате двойной суммы задатка, просил суд обязать ОАО «П» устранить препятствия в формировании Объекта купли-продажи путем предоставление в регистрирующий орган документов, необходимых для регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости при его гибели или уничтожении; понудить к исполнению условий предварительного договора и обязать заключить с истцом основной договор купли-продажи земельного участка в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре. Истец Козловский Н.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об отложении не ходатайствовал, направил своих представителей, которые уточненные исковые требования полностью поддержали, пояснив дополнительно, что целью истца при заключении предварительного договора являлось произвести раздел земельного участка, находящегося в собственности ОАО «П» на два участка примерно одинаковой площади, и приобрести один из вновь образованных участков в собственность, при этом истец все обязанности, предусмотренные предварительным договором купли-продажи исполнил своевременно и добросовестно, но произвести разделение спорного участка на два и оформить документы на два вновь образованных участка не удалось, поскольку ответчик при заключении договора не предъявил документы о том, что на земле ранее находилось здание и кадастровый учет данного уничтоженного объекта не прекращен; кроме того ответчиком спорный участок в нарушение условий предварительного договора был передан в залог третьему лицу, указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности ответчика и о нежелании исполнять обязательства, просили уточненные исковые требования удовлетворить полностью. ОАО «П» в свою очередь обратилось в суд со встречным исковым заявлением о признании предварительного договора незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто договоренности о предмете договора, отсутствует согласованный и подписанный сторонами план с обозначением границ участка, который должен был стать предметом купли-продажи, предварительный договор содержит противоречивые или взаимоисключающие условия о площади объекта продажи, в пункте 1.1 указана площадь продаваемого участка 7750 кв. метров, а в пункте 3.1 - 7500 кв. метров. Представители ответчика исковые требования Козловского Н.В. не признали, пояснив, что по условиям предварительного договора именно истец был обязан произвести все необходимые действия для разделения участка и для регистрации права собственности Общества на два новых участка, получил для исполнения надлежащую доверенность, однако необходимых действий не совершил, документы в течение срока действия предварительного договора не оформил; ссылка на наличие препятствий к разделу в виде невнесения в кадастр изменений, связанных с прекращением существования объекта недвижимости(здания) является несостоятельной, поскольку это не является препятствием к разделу земельного участка; также указывает, что договор залога на спорный участок зарегистрирован Обществом после прекращения срока действия предварительного договора, поскольку Общество не принимало на себя обязательств не распоряжаться принадлежащим ему имуществом на неопределенный срок; кроме того указала, что отсутствие в предварительном договоре четко установленного предмета договора свидетельствует о несогласовании сторонами существенных условий, а следовательно не позволяет говорить о заключении данного договора, просила исковые требования Козловского Н.В. оставить без удовлетворения, встречные исковые требования удовлетворить(л.д.28-29, 51-56 том 2) Представители истца по первоначальному иску встречные исковые требования полагали не подлежащими удовлетворению, указывая, что предварительный договор сторонами заключен в надлежащей письменной форме, все существенные условия, в том числе и границы земельного участка предполагаемого к продаже сторонами согласованы, в комплекте документов имеется план с нанесенными красным контуром границами, просили встречный иск оставить без удовлетворения. Представитель 3-го лица – ЗАО «СКП» в судебном заседании исковые требования Козловского Н.В. полагала необоснованными, кроме того указала, что разделение участка, существенно нарушит права и законные интересы залогодержателя, поскольку приведет к уничтожению предмета залога, а обязательства, в обеспечение которых данный договор залога заключен, ОАО «П» не исполнены. Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд установил. ...2008 года между ОАО «П»( Продавец) и Козловским Н.В.(покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка ориентировочной площадью 7750 кв. метров(Объект), который будет сформирован в результате разделения на две части принадлежащего Обществу участка площадью 15507,0 кв. метров, с кадастровым номером 78:7704:8, расположенного по адресу город S, <адрес> улица дом № ... корп № ...(л.д.32-37 том 1) По условиям договора: - границы Объекта обозначены красным контуром на Плане, являющемся Приложением № ... к предварительному договору(пункт 1.1); - формирование объекта осуществляет Покупатель в соответствии с планом-графиком формирования объекта, который будет согласован сторонами(пункт 1.2); - основной договор должен быть заключен в срок до ...2009 года, но не позднее 5 дней с момента регистрации права собственности Продавца на Объект(пункт 1.4) - при заключении предварительного договора стороны согласились считать существенными условиями Договора обременения(ограничения) земельного участка, установленные в приложениях 1-16 к Предварительному договору, которые являются его неотъемлемой частью(пункт 1.6); - Покупатель обязуется: выплатить продавцу задаток в размере 15000000 рублей в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания Предварительного договора, моментом исполнения этого обязательства считается момент списания денежных средств в расчетного счета покупателя(пункт 2.2.1); в течение 30 дней с момента подписания предварительного договора представить продавцу и согласовать с ним План график формирования Объекта, который будет являться неотъемлемой частью предварительного договора(пункт 2.2.2); в срок, установленный сторонами в плане-графике сформировать Объект (пункт 2.2.3); сообщать продавцу о всех обстоятельствах, затрудняющих исполнение предварительного договора в течение двух рабочих дней с момента их возникновения(пункт 2.2.5); -Продавец обязуется: согласовать предоставленный план-график(пункт 2.3.1); по письменному запросу Покупателя выдавать ему необходимые доверенности для представления интересов Продавца перед третьими лицами, подписывать необходимые документы и совершать действия, связанные с формированием Объекта(пункт 2.3.2); не совершать с Объектом действий, влекущих его отчуждение, залог или иное обременение третьими лицами( пункт 2.3.13) Договор заключен сторонами в надлежащей письменной форме и сторонами подписан. Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Согласно п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Согласно условиям спорного предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами в срок до ...2009 года. Условие, изложенное в пункте 4.1 о том, что срок действия предварительного договора прекращается в момент заключения сторонами Основного договора, на которое ссылаются представители истца по первоначальному иску в обоснование доводов о продолжении существования договорных обязательств до настоящего времени, суд полагает ничтожным в силу ст.168 ГК РФ, поскольку оно прямо противоречит положениям п.4 ст.429 ГК РФ. Признание указанного условия недействительным не влечет недействительности всей сделки в силу положений ст.180 ГК РФ, поскольку стороны условие о сроке заключения основного договора согласовали, о чем прямо указано в пункте 1.4. Таким образом, суд, исходя из буквального смысла названных условий договора, пришел к выводу о том, что основной договор должен быть заключен между сторонами в срок до ...2009 года. В соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Поскольку к указанному в договоре сроку основной договор не был заключен, доказательств направления требований о его заключении сторона истца по первоначальному иску не представила, указанный в договоре объект не создан, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требований истца по первоначальному иску о понуждении ответчика к заключению такого договора. Встречные исковые требования суд также полагает не подлежащими удовлетворению. Согласно п.п. 3 и 4 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Как следует из материалов дела, при заключении предварительного договора купли-продажи от ...2008 г. сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: указано местоположение земельного участка, определены условия разделения основного участка на два самостоятельных объекта, определена площадь будущего Объекта купли-продажи, установлена цена, в приложениях к договору имеется план основного участка, а также план с нанесенными красным контуром границами предполагаемого объекта продажи. Доводы истцовой стороны по встречному иску о том, что указанный план с нанесенными контурами будущего объекта продажи сторонами не подписан, суд полагает несостоятельными, поскольку как усматривается из представленных подлинников договора, ни одно из приложений, перечисленных в предварительном договоре, также сторонами дополнительно не подписывалось. Содержание п. 1.1. договора, которым предусмотрена ориентировочная площадь будущего объекта 7750 кв. метров, во взаимосвязи с указанием о формировании объекта продажи в будущем путем разделения одного участка на два самостоятельных, и пункта 1.3 договора, согласно которому стороны предполагают возможные отклонения от указанных размеров в процессе формирования объекта, в совокупности позволяют придти к выводу о том, что условие о предмете договора сторонами согласовано. Указание в пункте 1.1 площади Объекта 7750 кв. метров, а в пункте 3.1 площади 7500 кв. метров, не указывает на отсутствие согласия о предмете договора, поскольку пункт 1.1. прямо содержит формулировку «ориентировочная площадь». Таким образом, предварительный договор позволяет определить все существенные условия договора купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи земельного участка не подлежит признанию незаключенным на основании отсутствия в нем существенного условия - соглашения о предмете сделки, поскольку предметом в данном случае является обязательство сторон по поводу заключения основного договора, а не обязательство, касающееся недвижимого имущества. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 338 ГПК РФ, суд Решил: В удовлетворении исковых требований Козловского Н. В. отказать. В удовлетворении встречных исковых требований Открытого акционерного общества «П» - отказать. Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней, через Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга. Мотивированное решение изготовлено ... 2011 года Судья: