КОПИЯ - -
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 июля 2010 года Дзержинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Душкиной Ю.Е.
при секретаре Маньшиной Е.В.,
с участием представителя истца Гордиенко Е.Д.,
ответчика Бахтияровой А.А.,
представителя ответчика Дружинина А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-499 (2010) по иску Масляева С.А. к Бахтияровой А.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи; встречному иску Бахтияровой А.А. к Масляеву С.А. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами
установил:
Масляев С.А. обратился в суд с иском к Бахтияровой А.А. о понуждении заключить основной договор в соответствии с условиями предварительного договора. В соответствии с исковым заявлением истец указал, что 14.02.2010 года между ним и Бахтияровой А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.***, ул.***, д.***/ул.*** д.*** кв.***, в котором были оговорены все существенные и необходимые условия основного договора.
В соответствии с условиями предварительного договора предметом явились обязательства сторон заключить основной договор, истец принял на себя обязанности продавца, ответчик покупателя. В сроки, установленные предварительным договором, истец обратился к ответчику с офертой заключить основной договор путем направления телеграммы от 24.02.2010 года с просьбой явиться в Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 26.02.2010 года для подписания основного договора купли-продажи квартиры и подачи документов на регистрацию. Встречной телеграммой от 25.02.2010 года ответчик сообщил, что явку на подписание основного договора в указанную дату в период с 14 до 16 часов подтверждает. Однако, в назначенное время ответчик не явился без объяснения причин, поэтому истец вынужден был подать договор без подписи покупателя.
Вечером 26.02.2010 года истец получил от ответчика телеграмму, в которой сообщалось, что ответчик от заключения основного договора отказывается и требует вернуть уплаченный задаток.
Между тем, все принятые на себя обязательства по предварительному договору 14.02.2010 года истец выполнил в полном объеме, к дате подписания основного договора. Истец освободил отчуждаемое жилое помещение от личного имущества, что подтверждается квитанцией о приеме контейнера от 25.02.2010 года. По мнению истца ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, тем самым нарушил принятые на себя обязательства.
Ссылаясь на ст.429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в просительной части истцом сформулированы исковые требования следующим образом: обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры *** в доме по ул.***, ***/ *** *** в г.***; взыскать судебные расходы в размере *** руб..
28.04.2010 года ответчиком Бахтияровой А.А. подано встречное исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. В соответствии с этим заявлением Бахтиярова А.А. указала на те же обстоятельства состоявшегося между ней и Масляевым С.А. предварительного договора купли-продажи. Стоимость квартиры была определена в размере *** руб.. 31.01.2010 года она в соответствии с п.4 предварительного договора передала *** - представителю Масляева С.А. частичный платеж в размере *** руб., о чем получила расписку. Оставшуюся сумму в размере *** руб. она должна была передать продавцу Масляеву С.А. при подписании основного договора купли-продажи, который стороны были намерены заключить до 28.02.2010 года. однако, до настоящего времени основной договор не заключен, тем самым сделка по купле-продаже квартиры не состоялась. Ссылаясь на ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец по встречному иску Бахтиярова А.А. указала, что ответчик Масляев С.А. неосновательно обогатился за ее счет переданной суммой в размере частичного платежа.
Кроме взыскания с него указанной суммы в просительной части встречного искового заявления Бахтиярова А.А. сформулировала требования о взыскании с Масляева С.А. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере *** руб. *** коп, рассчитав их за период *** дней.
В дальнейшем Бахтиярова А.А. и вступивший в гражданское дело ее представитель Дружинин А.Н. уточнили и дополнили свои встречные исковые требования, указав на недействительность заключенного предварительного договора купли-продажи. Приводя нормы ст.ст.166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, Бахтиярова А.А. отметила, что из п.2 оспариваемого договора следует, что Масляев С.А. является единоличным собственником квартиры на основании договора купли-продажи от 03.02.2006 год. Однако, из копии свидетельства о государственной регистрации его права, выданного 26.02.2006 года Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области на жилое помещение имеется государственная регистрация ипотеки, произведенная 03.04.2006 года, отметок о ее прекращении на данном свидетельстве не имеется. Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры жилое помещение было обременено, что противоречит п.6 заключенного предварительного договора, из которого следует, что продавец ставит покупателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры, не названных в договоре. До заключения настоящего договора отчуждаемая квартиры никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих ли, в споре или под арестом (запрещением) не состоит.
Ссылаясь на ст.346 п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец указала, что если иное не предусмотрено законом или договора и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или в безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, а в соответствии со ст.460 ч.1 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать товар покупателю свободных от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Также ссылаясь на положения п.1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации Бахтиярова А.А. указала, что существенным условием договора продажи дома, квартиры, части дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым имуществом. Из текста предварительного договора следует, что продавец гарантирует, что на момент подписания основного договора будут отсутствовать лица, зарегистрированные в объекте, а также лица, сохраняющие право пользования данным жилым помещением в соответствии с действующим законодательством. Из буквального смысла указанных условий, на момент заключения предварительного договора в продаваемом жилом помещении имелись лица, зарегистрированные по месту жительства и сохраняющие право пользования им, что противоречит требованиям п.1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В просительной части уточненного и дополненного встреченного заявления истец Бахтиярова А.А. сформулировала требования следующим образом: признать недействительным в силу ничтожности предварительный договор купли-продажи квартиры *** в доме *** по ул.***/ доме *** по ул.*** в г.***, заключенный 14.02.2010 года между ней и Масляевым С.А.; взыскать с Масляева С.А. в ее пользу судебные расходы по оплате услуг представителя в размере *** руб. и по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
В судебное заседание истец Масляев С.А. не явился. О времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, истец проживает на постоянном месте жительства в г.***. На период всего судебного разбирательства гражданского дела Масляев С.А. доверил представление своих интересов представителям Лопаницыну С.А., Максимову С.М., Бормашенко Д.В., Гордиенко Е.Д. на основании нотариально удостоверенной доверенности от 27.02.2010 года (срок доверенности три годал.д.17). В судебном заседании представитель Гордиенко Е.Д. исковые требования Масляева С.А. поддержал, встречные исковые требования, как первоначально заявленные, так и уточненные и дополненные не признал полностью.
В обоснование своих возражений по встречным требованиям указал, что 14.12.2010 года Масляев С.А. и Бахтиярова А.А. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, путем направления телеграмм согласовали дату подписания основного договора и передачу его на государственную регистрацию. В условленный день Бахтиярова А.А. не явилась для подписания основного договора. Вечером тоже дня Масляев С.А. получил от нее телеграмму об отказе от заключения этого договора. В связи с этим истец и обратился в суд. Опровергая доводы Бахтияровой А.А., которые она изложила в качестве возражений по иску Масляева С.А. и оснований встречных требований, Гордиенко Е.Д. указал, что действительно 03.04.2006 года на спорное жилое помещение было зарегистрировано обременение - ипотека. Однако, Масляев С.А. полностью погасил ипотечный кредит 08.02.2010 года, что подтверждается квитанциями по оплате обязательств. 14.02.2010 года, день когда заключался предварительный договор, был воскресеньем, соответственно, Масляев С.А. не имел возможности совершить действия, направленные на юридическое прекращение ипотеки. Данные действия им совершены в период с 15.02.2010 года по 17.02.2010 года, таким образом, к моменту заключения основного договора купли-продажи 26.02.2010 года обременений жилое помещение не имело. Кроме того, в жилом помещении на ту же дату никто зарегистрирован не был, что подтверждается справкой. Масляев С.А. ***, о чем представитель представил свидетельство о ***, соответственно, те доводы стороны истца по встречному иску, о том что могли быть нарушены права его предполагаемой супруги, так как не было согласия на продажу квартиры этим лицом, также несостоятельны. В удовлетворении исковых требований Бахтияровой А.А. просил отказать.
Бахтиярова А.А. и ее представитель Дружинин А.Н. в судебном заседании исковые требования Масляева С.А. не признали полностью. Встречные требования как первоначально заявленные о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, так и уточненные о признании предварительного договора недействительным по изложенным основаниям поддержали.
Бахтиярова А.А. в судебном заседании о мотивах своего отказа от заключения основного договора купли-продажи пояснила следующее. После заключения предварительного договора с Масляевым С.А. она продолжала следить за размещаемой в сети Интернет информацией о продаже этой квартиры и видела, что квартира с продажи не снимается, в том числе до последнего дня -оговоренной даты заключения основного договора купли-продажи. Опасаясь, что Масляев С.А. может обмануть ее и продать квартиру иному лицу, а ее деньги присвоить себе, она отказалась от заключения основного договора купли-продажи. В настоящее время квартира также рекламируется в целях продажи в том же источнике - сети Интернет, и в ходе судебного разбирательства гражданского дела, она звонила по указанному в информации номеру и ей было сообщено, что квартира уже продана. Данные обстоятельства приводят ее к выводу о том, что Масляев С.А. действовал и действует недобросовестно.
Кроме того, он не сообщил ей о том, что имеет обременение в виде ипотеки.
Представитель Дружинин А.Н. поддержал позицию своей доверительницу, дополнив ее тем, что предварительный договор был заключен 14.02.2010 года и формально на эту дату ипотека не была прекращена, соответственно, юридически следует считать, что Масляев С.А. нарушил требования гражданского закона и продавал квартиру без согласия залогодержателя (банка). Ипотека была прекращена 17.02.2010 года, что следует после заключения предварительного договора купли-продажи.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 14.02.2010 года между Масляевым С.А. и Бахтияровой А.А. состоялось заключение предварительного договора купли-продажи квартиры *** в доме *** по ул.***/ *** по ул.*** в г.***.
Из условий данного договора следует, что стороны обязуются в срок до 28 февраля 2010 года заключить основной договора купли-продажи данной квартиры. Квартира принадлежит Масляеву С.А. на праве единоличной собственности на основании договора купли-продажи от 03.02.2006 года, сторонами была согласована цена объекта в размере *** руб., при подписании договора покупатель уплатил продавцу в счет стоимости объекта *** руб. в качестве частичного платежа. Продавец ставит покупателя в известность об отсутствии обременений и запрещений на объект, гарантирует, что на момент подписания основного договора в отношении объекта не будет задолженности по налоговым, коммунальным, иным платежам и обязательствам, и что будут отсутствовать лица, зарегистрированные в жилом помещении в соответствии с действующим законодательством. В предварительном договоре имеется отметка о том, что деньги в сумме *** руб. от покупателя получены ***, претензий по этой сумме не имеется л.д.37).
24.02.2010 года Масляевым С.А. на имя Бахтияровой А.А. в г.Н.Тагил была дана телеграмма с предложением до 28.02.2010 года в соответствии с предварительным договором от 14.02.2010 года заключить основной договор. «24.02.2010 года имеется заявка на 26.02.2010 года на предварительную запись на 26.02.2010 года на время с 15 до 16 часов. Прошу явиться для подписания основного договора и подачи документов, о своем решении прошу сообщить направлением ответной телеграммы» л.д.6).
Бахтиярова А.А. не отрицала в судебном заседании, что направленная Масляевым С.А. телеграмма была ей получена. Ей была подана встречная телеграмма, подтверждающая согласие с предложенными условиями, датой и временем л.д.7).
Судебном заседании установлено, что в указанное время 26.03.2010 года Бахтиярова А.А. не явилась для заключения основного договора, около 15 часов ей звонил Масляев С.А., сообщивший, что ждет ее. Она ему пояснила, что квартира до настоящего времени рекламируется как продаваемая, на что Масляев С.А. ей пояснил, что не знает о действиях риэлтэров.
После этого ей была подана телеграмма Масляеву С.А., в которой она уведомила его о том, что имеет претензию по поводу того, что до 26.02.2010 года с сайтов СМИ и агентств по продаже недвижимости не были сняты объявления о продаже его квартиры. В связи с эти заключения договора не состоится л.д.8).
При разрешении настоящего спора суд руководствуется следующим.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт первый).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт второй).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт третий статьи).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт четвертый статьи).
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт пятый статьи).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт шестой статьи).
Исследованным предварительным договором купли-продажи между сторонами были определены все существенные условия этого договора. Оферта по заключению основного договора направлена Масляевым С.А. в срок до его истечения 24.02.2010 года, дата и форма его заключения была предложена Бахтияровой С.А., последняя с ней согласилась.
Предметом предварительного договора являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
В судебном заседании установлено, что действительно, объект недвижимого имущества был обременен ипотекой. Данное обстоятельство не отрицается стороной истца. Из ответа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - Управление по Свердловской области следует, что 28.03.2006 года с заявлением о государственной регистрации ипотеки на указанную квартиру обратился Масляев С.А.. На государственную регистрацию был представлен договор ипотеки от 28.03.2006 года, удостоверенный нотариусом Екатеринбургского округа Свердловской области Калининой А.А., на основании которого 03.04.2006 года произведена государственная регистрация ипотеки. Ссылаясь на ст.25 Федерального закона «Об ипотеке», автор ответа указал, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационный записи об ипотеки представления иных документов не требуется.
15.02.2010 года с заявлением о прекращении регистрационной записи об ипотеке обратились Масляев С.А. и ***, действующая на основании доверенности ОАО Сберегательный банк России. На государственную регистрацию также представлено письмо Железнодорожного отделения №15 Сбербанка России о снятии обременения с вышеуказанной квартиры в связи с полным исполнением обязательств по кредитному договору № *** от 01.02.2006 года.. 17.02.2010 года регистрационная запись об ипотеке была прекращена.
Данные сведения подтверждаются представленными регистрирующим органом документами.
В судебном заседании на обозрение суда стороной истца также были представлены квитанции об оплате в полном объеме кредитных обязательств Масляевым С.А., последнее погашение имело место 08.02.2010 года.
Таким образом, к моменту заключения предварительного договора Масляев С.А. не имел обязательств, обеспеченных ипотекой.
То обстоятельство, что предварительный договор заключался Бахтияровой А.А. и Масляевым С.А. в выходной день 14.02.2010 года подтверждается обеими сторонами. Масляев С.А. постоянно проживает в г.*** и из пояснений его представителя не мог раньше обратиться с заявлением о прекращении ипотеки, то есть в период с 08.02.2010 года по 14.02.2010 года.
Эти действия он совершил на следующий день после заключения предварительного договора.
В соответствии со ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (пункт третий).
Таким образом, к моменту направления оферты Масляевым С.А. Бахтияровой А.А. жилое помещение обременено не было. Также отсутствовали и к моменту заключения основного договора в жилом помещении какие-либо зарегистрированные лица, что в судебном заседании подтверждено представленной Гордиенко Е.Д. справкой от 16.02.2010 года. Изложенные свидетельствует о том, что действия Масляева С.А. были добросовестными, так как им предполагалось прекращение ипотеки на момент заключения основного договора.
Следовательно, Масляевым С.А. условия предварительного договора к моменту направления оферты были выполнены полностью. В ходе судебного разбирательства не установлено обстоятельств, которые препятствовали бы Масляеву С.А. распорядиться квартирой.
Отказ Бахтияровой А.А. от заключения основного договора мотивирован тем, что в средствах массовой информации и сети Интернет жилое помещение рекламировалось как продаваемое, в связи с чем у нее имелись сомнения относительно добросовестности действий Масляева С.А. по продаже этой квартиры ей.
Вместе с тем такие обстоятельства не установлены в судебном заседании. Наличие информации в сети Интернет и СМИ о продаже этой квартиры никак не умаляло право Бахтияровой А.А. на ее приобретение, так как ее право собственности должно было возникнуть на основании договора купли-продажи и соответствующей государственной регистрации права.
Согласно п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права и своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении свои прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт первый статьи).
Бахтиярова А.А. добровольно приняла на себя обязательства заключить в срок не позднее 28.02.2010 года договор купли-продажи квартиры *** в доме *** по ул.***/ доме *** по ул.*** в г.*** и даже принимала меры к исполнению данного договора, передав представителю Масляева С.А. частичный платеж в сумме *** руб..
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ст.445 п.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.5 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п.4 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Следовательно, исковые требования Масляева С.А. о понуждении Бахтияровой А.А. к заключению основного договора подлежат удовлетворению, встречные исковые требования Бахтияровой А.А. о взыскании неосновательного обогащения, признания предварительного договора купли-продажи недействительным удовлетворению не подлежат.
В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В соответствии со ст.100 стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Ходатайство о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя заявлено Масляевым С.А. в письменной форме, он просит взыскать с Бахтияровой А.А. *** руб.. С учетом принципа разумности, объема гражданского дела, количества судебных заседаний по его рассмотрению суд полагает разумным размер взыскания в сумме *** руб..
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования Масляева С.А. к Бахтияровой А.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи удовлетворить полностью.
Обязать Бахтиярову А.А заключить с Масляевым С.А. договор купли-продажи недвижимого имущества: квартиры под номером №*** (***) в доме *** по ул.***/ доме *** по ул.*** в г.*** в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 14.02.2010 года.
Взыскать с Бахтияровой А.А. в пользу Масляева С.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере *** (***) руб. и расходы на оплату юридических услуг в размере *** (***) руб..
В удовлетворении исковых требований Бахтияровой А.А. к Масляеву С.А. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 14.02.2010 года, взыскании неосновательного обогащения в размер *** руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение десяти дней со дня изготовления текста решения в окончательной форме с подачей кассационной жалобы через Дзержинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области.
Судья- подпись
Текст решения в окончательной форме изготовлен 20 июля 2010 года.
Судья- подпись
Копия верна. Судья-