Решение вступило в законную силу 23.07.2011 Дело №2-700/2011 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 29 июня 2011 года город Нижний Тагил Дзержинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Филатьевой Т. А., с участием представителя истца Борисова А. Н., представителя ответчика Гамбашидзе И. Д. - Соловьева И. П., представителя ответчика Гамбашидзе А. Г. - Чернышева Ю. В., при секретаре Панченко Е. А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Золотарева Ю. Г. к Гамбашидзе А. Г., Гамбашидзе И. Д., Гамбашидзе Л. Г. о взыскании убытков по договору, У С Т А Н О В И Л: Золотарев Ю. Г. обратился в Дзержинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области с исковым заявлением к Гамбашидзе А. Г., Гамбашидзе И. Д., Гамбашидзе Л. Г. о взыскании убытков и вознаграждения по договору возмездного оказания услуг. В обоснование требований указал, что **.**.**** между ним и ответчиками был заключен договор на оказание услуг, согласно которому истец взял на себя обязательства осуществить продажу принадлежащей ответчикам на праве собственности квартиры № **, расположенной в д. ** по ул. *** в городе Нижний Тагил с одновременной покупкой другого жилья. По указанию Заказчика стоимость квартиры была установлена в *** рублей, что превышало действующий ценовой уровень для подобных объектов недвижимости. В дальнейшем стоимость объекта в ходе исполнения договора корректировалась, но всегда существенно превышала ликвидный ценовой порог. В *** на квартиру был найден покупатель, а **.**.**** истец в интересах Гамбашидзе А. Г. заключил договор с агентством недвижимости «***» о приобретении для нее комнаты по адресу: ул. ***, **-**, внеся авансовый платеж. Однако на стадии согласования документов в отделе опеки и попечительства Гамбашидзе А. Г. неожиданно отказалась от приобретения указанной комнаты, в результате отказа от сделки агентством недвижимости «***» с истца была удержана неустойка *** рублей. По причине отказа от указанной комнаты не был исполнен и договор с покупателем квартиры, поскольку ответчики не смогли освободить отчуждаемое жилое помещение. В дальнейшем, в связи с завышенными ценовыми указаниями ответчиков, к продаваемой квартире потенциальные покупатели проявляли слабый интерес, в результате чего исполнение договора затянулось, и срок его действия неоднократно продлевался. Для обоснования своих предложений по снижению стоимости объекта истец обратился в ООО «***» для получения экспертного заключения о стоимости квартиры, согласно заключению наиболее вероятная рыночная цена продаваемой квартиры составила *** рублей, тогда как ответчики установили цену на уровне *** рублей. **.**.**** он направил ответчикам уведомлением с предложением изменить стоимость отчуждаемой квартиры, **.**.**** - повторное уведомление с приложением заключения об оценке стоимости квартиры. В связи с тем, что в установленный срок **.**.**** ответчики не выполнили его указания, он был вынужден отказаться от исполнения договора с указанной даты. **.**.**** ответчики получили уведомление с требованием добровольно возместить причиненные ему убытки, однако на требование не отреагировали. В ходе исполнения договора истец понес следующие убытки: уплата неустойки агентству недвижимости «***» - *** рублей; оплата выезда техников БТИ на объект - *** рубля; отсылка уведомлений заказным письмом - *** рубля; оценка объекта недвижимости компанией «***» - *** рублей. На основании ст. 36 Закона «О защите прав потребителей» просит взыскать с ответчиков понесенные им убытки, а также на основании ст. 781 Гражданского кодекса оплатить оказанные им услуги по договору возмездного оказания услуг в общей сумме *** рублей. Также просит взыскать с ответчиков проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, рассчитанные на сумму долга с момента окончания срока для добровольного погашения задолженности (с **.**.****) по день подачи иска, что составило *** рублей. В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 Гражданского кодекса Российской Федерации изменил основание заявленного требования о взыскании *** рублей по договору возмездного оказания услуг, просит взыскать *** рублей за оказанные по договору услуги по подготовке пакета документов для органа опеки и попечительства, а *** рублей взыскать в виде упущенной выгоды, поскольку эту сумму истец мог бы получить в виде дохода от продажи объекта недвижимости. Поскольку объект не был продан, то в качестве расчета упущенной выгоды использовал инвентаризационную стоимость квартиры, которая является минимальной и более стабильной. Остальные требования оставил в неизменном виде. В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя. Представитель истца Борисов А. Н. исковые требования поддержал по указанным в уточненном заявлении основаниям, пояснил, что между сторонами был заключен один договор оказания услуг № ** от **.**.****. В **** году данный договор пролонгировался, однако пролонгация была совершена на новом бланке договора для удобства сторон. В тексте договора нет слов и выражений, содержащих буквальный смысл обязательств по приобретению жилья в интересах заказчика, однако такая цель отражена в дополнительных условиях договора и последующих действиях ответчика. Согласие ответчика на приобретение комнаты № ** по ул.***, д. **, подтверждается подачей ответчиками заявления в органа опеки и попечительства, личными встречами Гамбашидзе с потенциальным продавцом, осмотром приобретаемой комнаты и отсутствием возражений ответчиков по договору с АН «***». Договор с АН «***» ИП Золотарев Ю. Г. заключил от своего имени, что подтверждается вышеуказанными обстоятельствами, текстом договора № ** от **.**.****. Письменных поручений и доверенностей на заключение договора с АН «***» истцу ответчиками не выдавалось, однако факт заключения договора на оказание услуг предусматривает согласие на осуществление действий, входящих в комплекс заказываемых услуг. Полагал необоснованной ссылку ответчика на безвозмездную природу договора № ** от **.**.****, поскольку прямого условия о безвозмездности сделки в договоре не содержится. Ответчики Гамбашидзе А. Г., Гамбашидзе И. Д., Гамбашидзе Л. Г. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель ответчика Гамбашидзе А. Г. Чернышев Ю. В. иск не признал, пояснил, что его доверитель не оспаривает факт заключения с истцом договора № ** от **.**.**** на оказание услуг по продаже четырехкомнатной квартиры № **, расположенной в д. ** по ул.*** в городе Нижний Тагил. При этом продажная цена квартиры, указанная в договоре, была согласована сторонами и не являлась завышенной. Об этом свидетельствует тот факт, что в **** году покупатель готов был приобрести квартиру за *** рублей. Срок действия данного договора истек **.**.****, договор исполнен не был, предъявление каких-либо требований по данному договору со стороны исполнителя не обоснованно. **.**.**** с ИП Золотаревым Ю. Г. был заключен новый договор, с иным составом лиц и иной стоимостью продаваемой квартиры - *** рублей. До **** года со стороны исполнителя не высказывалось несогласия с ценой продаваемой квартиры, более того, истец, подписывая новый договор, согласился принять на себя обязательство продать квартиру за *** рублей. В случае несоответствия данной цены со сложившимися на рынке недвижимости ценами истец имел право не заключать неисполнимый для него договор. **.**.**** по настоянию Заказчиков стоимость объекта была снижена до *** рублей, однако истец и после снижения цены не исполнил договор. Пункт 4.1. в обоих заключенных договорах содержит условие о том, что заказчик не несет иных расходов, кроме расходов по коммунальным платежам, таким образом, оплата услуг исполнителя условиями договора не предусмотрена. По сложившейся практике, риэлтор свое вознаграждение от совершенной сделки получает с разницы от суммы, уплаченной покупателем и суммы, переданной за квартиру продавцу. Тот факт, что Гамбашидзе не расторгали договор оказания услуг столь длительное время, объясняется тем, что по условиям договора заказчику невозможно отказаться от его исполнения без штрафных санкций. Пояснил, что договор, заключенный между агентством недвижимости «***» и ИП Золотаревым Ю. Г., не имеет отношению к договору оказания услуг, поскольку Гамбашидзе А. Г. не поручала Золотареву подписывать от ее имени какие-либо договоры, доверенность на подписание договора не выдавала, о существовании такого договора не знала, в связи с чем не может нести ответственность за убытки, причиненные Золотареву Ю. Г. в связи с расторжением договора с АН «***». Представитель истца Гамбашидзе И. Г. Соловьев И. П. иск не признал, суду пояснил, что договор, заключенный между Гамбашидзе и Золотаревым Ю. Г., был безвозмездным, стороны не согласовывали оплату услуг по прейскуранту. Полагал, что срок действия договора № ** от **.**.**** истек **.**.****. **.**.****между сторонами был заключен новый договор, который действовал до **.**.****. Выслушав представителей сторон, изучив письменные доказательства, суд считает предъявленные исковые требования Золотарева Ю. Г. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Согласно ст. 36 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 23.11.2009) «О защите прав потребителей» исполнитель обязан своевременно информировать потребителя о том, что соблюдение указаний потребителя и иные обстоятельства, зависящие от потребителя, могут снизить качество выполняемой работы (оказываемой услуги) или повлечь за собой невозможность ее завершения в срок. Если потребитель, несмотря на своевременное и обоснованное информирование исполнителем, в разумный срок не заменит непригодный или недоброкачественный материал, не изменит указаний о способе выполнения работы (оказания услуги) либо не устранит иных обстоятельств, которые могут снизить качество выполняемой работы (оказываемой услуги), исполнитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков. Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Для применения ответственности в виде взыскания убытков, предусмотренной ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо наличие совокупности таких обстоятельств, как наступление вреда, противоправность поведения, вину причинителя вреда и причинно-следственную связь между действиями причинителя и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера убытков. В судебном заседании установлено, что **.**.**** между ИП Золотаревым Ю. Г. и Гамбашидзе А. Г., Гамбашидзе И. Д., Гамбашидзе Л. Г. был заключен договор на оказание услуг по продаже недвижимого имущества. По условиям договора, ИП Золотарев обязался оказать Заказчикам комплекс услуг по продаже недвижимого имущества - четырехкомнатной квартиры № **, расположенной в д. ** по ул. ***. Из п. 1.2 следует, что в случае продажи объекта Заказчик получает денежную сумму в размере *** рублей, при этом в данный пункт **.**.**** внесены исправления, сумма указана в *** рублей. По условиям договора Заказчик обязался оплатить все задолженности по коммунальным обязательным платежам за объект (п. 3.5 договора), иных расходов заказчик не несет (п. 4.1. договора). Срок действия договора согласно п. 5.1 составил до **.**.****, также в договоре имеется отметка о его продлении до **.**.****. Сторонами не оспаривается, что данный договор не исполнен со стороны ИП Золотарева Ю. Г., объект недвижимости не был продан. В материалах дела имеется копия договора № ** от **.**.****, где сторонами в преамбуле договора указаны исполнитель ИП Золотарев Ю. Г. и заказчики Гамбашидзе И. Д., А. Г., Л. Г., Г. С. и С. Г. По условиям договора ИП Золотарев Ю. Г. обязался оказать Заказчикам комплекс услуг по продаже недвижимого имущества - четырехкомнатной квартиры № **, расположенной в д. ** по ул. ***. В случае продажи объекта Заказчики получают денежную сумму *** рублей. Договор от имени Гамбашидзе Л. Г., Гамбашидзе С.Г. и Гамбашидзе Г.С. не подписан. Представитель истца Борисов А. Н. мотивировал заявленные ИП Золотаревым Ю. Г. требования тем, что договор от **.**.**** не является новым договором, а в такой форме стороны продлили действие заключенного ранее договора от **.**.****. Суд не соглашается с данным доводом представителя истца, поскольку продление договора предполагает изменение только срока действия договора, а в данном случае договор от **.**.**** отличается по своему субъектному составу (заказчики) и содержанию (цена объекта недвижимости, условие о неустойке, дополнительные условия) от договора от **.**.****, то есть является новым договором. Расходы, которые истец просит взыскать в виде убытков, он понес в период действия договора от **.**.****. Таким образом, каких-либо убытков у ИП Золотарев Ю. Г. в связи с исполнением договора от **.**.**** не возникло. Договор от **.**.**** со стороны ИП Золотарева Ю. Г. также не был исполнен, что сторонами не оспаривается. Основанием к расторжению договора в одностороннем порядке и взысканию суммы убытков истец указал установление заказчиком завышенной продажной цены квартиры и невыполнение рекомендаций исполнителя по снижению цены. По смыслу ст. 36 Закона «О защите прав потребителей» в случае, когда исполнитель соглашается на выполнение услуги на условиях потребителя, тогда ни одна сторона не вправе ссылаться на указанные обстоятельства в случае возникновения между ними спора, но в то же время это не лишает их права ссылаться на другие доказательства в обоснование своих требований или возражений. Вышеприведенные доводы истца не нашли свое подтверждение в судебном заседании и опровергаются следующими доказательствами. Во-первых, ИП Золотарев Ю. Г., имеющий опыт работы на рынке недвижимости не менее 7 лет, как он сам пояснял в предварительном судебном заседании, должен был и мог оценить реальную исполнимость договора с условием о цене продаваемого объекта в *** рублей. В случае установления Заказчиком завышенной цены исполнитель мог отказаться от заключения договора, поскольку стороны свободны в заключении договора и граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, что презюмируется ст.ст. 9, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также истец имел возможность отказаться от пролонгации договора, если условия договора с течением времени стали для него невыполнимыми. Во-вторых, из материалов дела следует, что впервые предложение о снижении цены объекта поступило заказчикам от исполнителя **.**.**** (л.д. 31), и уже **.**.**** стороны изменили условие договора о стоимости квартиры, снизив ее до *** рублей. До этого момента исполнитель не ссылался на необоснованно завышенную цену квартиры. Следующее предложение о снижении цены квартиры направлено исполнителем **.**.**** одновременно с направлением экспертного заключения о стоимости объекта. Таким образом, в течение почти двух лет с момента заключения договора от **.**.****, а затем в течение более чем полугода после согласованного сторонами снижения цены квартиры ИП Золотаревым Ю. Г. не были исполнены взятые на себя обязательства, в связи с чем указанная истцом причина неисполнения договора, послужившая основанием к одностороннему его отказу от исполнения договора с предъявлением требований о взыскании убытков, представляется суду надуманной и ничем не обоснованной, в связи с чем и требования истца о взыскании упущенной выгоды в виде неполученного от сделки дохода в сумме *** рублей не подлежат удовлетворению. Ссылку истца о том, что по заключенному договору оказания услуг заказчик Гамбашидзе А. Г., действующая в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей, поручила ему подобрать подходящий вариант жилья для покупки и оформить необходимый для этого пакет документов, суд отклоняет, поскольку сторона ответчика данный факт оспаривает, а рассматриваемый договор такого условия не содержит. Иные доводы истца о том, что подготовленная им сделка не состоялась по причине отказа Гамбашидзе А. Г. от приобретения квартиры ** в д. ** по ул. ***, суд отклоняет по следующим основаниям. Договор по оказанию услуг на покупку недвижимости от **.**.****, заключенный между ИП З. и ИП Золотаревым Ю. Г. (л.д. 12-13), является двусторонним, из текста договора следует, что права и обязанности по нему возникли непосредственно у лиц, заключивших договор, ИП Золотарев Ю. Г. действовал от своего имени и в своих интересах. Как установлено в судебном заседании, Гамбашидзе А. Г. не давала полномочий ИП Золотареву Ю. Г. на заключение от ее имени каких-либо договоров. Указание в договоре на то, что договор не исполнен в связи с отказом Гамбашидзе А. Г. от приобретения комнаты, не является основанием для возникновения у Гамбашидзе А. Г. каких-либо обязанностей по данному договору, иного предварительного договора купли-продажи жилья ответчиком Гамбашидзе А. Г. также не заключалось. По этому основанию истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчиков убытков в сумме *** рублей, уплаченных в виде неустойки по договору с ИП Золотаревым Д.Ю. (АН «***), надлежит отказать. Кроме того, в материалах дела имеется ответ на судебный запрос из органа опеки и попечительству, согласно которому Гамбашидзе И. Д. в интересах несовершеннолетних детей обращалась с заявлением в орган опеки для получения разрешения на совершение сделки купли-продажи недвижимости, однако положительное заключение не выдавалось в связи с непредставлением полного пакета документов (л.д. 67). Поскольку по условиям договора оказания услуг именно исполнитель должен был подготовить необходимые для продажи четырехкомнатной квартиры документы, из вышеизложенного следует вывод о том, что ИП Золотарев Ю. Г. не исполнил свои обязательства перед Заказчиком. Представители ответчиков пояснили суду, что их доверители считают договор № ** от **.**.**** прекращенным, истец в свою очередь полагал, что договор расторгнут с **.**.****, в связи с чем суд считает установленным то обстоятельство, что договор оказания услуг № ** от **.**.**** в настоящее время прекратил свое действие. Требование о взыскании с ответчиков понесенных истцом расходов на оплату услуг ООО «***» в сумме *** рублей для составления заключения о стоимости объекта недвижимости не подлежит удовлетворению, поскольку ответчики (Заказчики по договору оказания услуг) не поручали истцу выполнение такой услуги, полномочий на заключение от их имени договора с ООО «***» не выдавали. К тому же предметом договора об оценке имущества, заключенного между ИП Золотаревым Ю. Г. и ООО «***», является отчет о рыночной оценке имущества, в то время как истцом было получено заключение о стоимости объекта, которое не является отчетом об оценке и носит информационный характер (л.д. 26-28). Требование о взыскании расходов по оплате работы техников БТИ также не подлежит удовлетворению, поскольку, во-первых, условиями договора оказания услуг № ** от **.**.**** не предусмотрено несение таких расходов Заказчиком, во-вторых, в судебном заседании представителем истца не оспаривалось то обстоятельство, что справка изготовленная справка БТИ не была передана Заказчиком, то есть ответчики такую услугу не получили. Доводы представителя истца о том, что ответчики должны возместить стоимость фактически оказанных по договору услуг, суд отклоняет, поскольку орган опеки и попечительства положительного заключения для совершения сделки с участием несовершеннолетних не дал в связи с непредставлением полного пакета документов, по условиям договора заказчики не несут иных расходов, кроме связанных с оплатой коммунальных услуг, и судом не установлено наличие оснований для возложения на ответчиков ответственности по возмещению убытков в соответствии со ст.36 Закона «О защите прав потребителей». Учитывая вышеизложенное, заявленные ИП Золотаревым Ю. Г. исковые требования подлежат отклонению в полном объеме. Установив фактические обстоятельства дела, и проверяя доводы истца о невозможности исполнения договора по вине Заказчиков, суд также установил, что договор оказания услуг от **.**.**** был заключен ИП Золотаревым Ю. Г. лишь с тремя собственниками продаваемой квартиры, а договор от **.**.**** - только с Гамбашидзе И. Д. и Гамбашидзе А. Г., в то время как согласно договору передачи квартиры в собственность граждан от **.**.**** и свидетельствам о государственной регистрации права, квартира № ** в д. ** по ул. *** (явившаяся объектом продажи) находится в равнодолевой собственности Гамбашидзе Г.С., Гамбашидзе И. Д., Гамбашидзе А. Г., Гамбашидзе С.Г., Гамбашидзе Л. Г., Гамбашидзе Я.А. и В. (л.д. 15-22). Совершеннолетние сособственники жилого помещения, не заключившие договор оказания услуг, доверенности на имя Гамбашидзе И. Д. либо Гамбашидзе А. Г. на заключение договора не выдавали, своего волеизъявления на продажу принадлежащих им долей в праве собственности не выражали. Между тем по условиям договора объектом продажи является квартира, а не принадлежащие заказчикам доли в праве собственности на квартиру, и в случае продажи квартиры заказчики получают всю стоимость квартиры. Таким образом, при заключении договора оказания услуг, исполнителем, оказывающем риэлтерские услуги, не были учтены особенности продажи жилых помещений, находящихся в долевой собственности граждан, что свидетельствует о некачественном оказании предоставляемых услуг. В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Частью 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесена государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела. Ответчиками Гамбашидзе А. Г., Гамбашидзе И. Д. заявлено письменное ходатайство о возмещении им расходов на оплату услуг представителей Чернышева Ю.В. и Соловьева И.П. соответственно в размере *** рублей, о чем представлены договоры на оказание юридических услуг и документы, подтверждающие их оплату. С учетом сложности дела, принципов разумности и соразмерности, суд считает необходимым удовлетворить ходатайство ответчиков частично и взыскать с ИП Золотарева Ю. Г. в пользу каждой по *** рублей в возмещение представительских расходов. Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Р Е Ш И Л: Исковые требования Золотарева Ю. Г. к Гамбашидзе А. Г., Гамбашидзе И. Д., Гамбашидзе Л. Г. о взыскании убытков по договору оставить без удовлетворения. Взыскать с Золотарева Ю. Г. в пользу Гамбашидзе А. Г. в возмещение судебных расходов *** рублей. Взыскать с Золотарева Ю. Г. в пользу Гамбашидзе И. Д. в возмещение судебных расходов *** рублей. Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение десяти дней со дня изготовления текста решения в окончательной форме, с подачей кассационной жалобы через Дзержинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области. Судья: подпись Текст решения в окончательной форме судом изготовлен 12.07.2011 Судья: подпись