Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дата обезличена года ...
... суд ... в составе судьи ФИО3, при секретаре ФИО2, при участии истца ФИО5, представителя истца ФИО1 представителя ответчика ФИО0
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО4 о взыскании суммы,
У С Т А Н О В И Л:
ФИО9 обратилась в суд с иском к ответчику, указав, что Дата обезличена года между ней и ФИО7, действующим по доверенности от ФИО8, был заключен предварительный договор купли- продажи незавершенного строительством жилого ...% готовности и земельного участка по адресу : ..., ..., .... В этот же день между ними было заключено дополнительное соглашение, по которому продавец обязан выполнить ремонтно- строительные работы в доме на полученные от покупателя деньги до регистрации сделки. Дата обезличена года она передала по письменной расписке ФИО7 400 000 рублей в качестве задатка за продаваемый земельный участок с объектом незавершенного строительства на нем по цене 4 800 000 рублей, помимо этого ему был передан аванс 600 000 рублей. Основной договор с регистрацией в УФРС должен был быть заключен Дата обезличена года. В марте 2009 года выяснилось, что качество дома низкое, в фундаменте имеются трещины. Она потребовала показать ей проектную документацию на дом, снизить покупную цену или вернуть деньги. Ответчик пообещал вернуть деньги после продажи объекта недвижимости другому лицу. Требования о заключении основного договора до Дата обезличена года ответчик ей не заявлял. Дом с той же готовностью 14% и земельный участок ответчиком были проданы ФИО6 Дата обезличена года она получила от ответчика 600 000 рублей, 400 000 рублей до сих пор не возвращены. Полагает, что сумма 400 000 рублей в рассматриваемом случае является не задатком, а авансом. Просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму 400 000 рублей, а также расходы по госпошлине и судебные издержки.
В судебном заседании истец поддержала свои исковые требования, пояснила, что в письменном виде предварительный договор с ответчиком не расторгала, полагает, что сумма 400 000 рублей является авансом, подлежащим возврату. Просила также взыскать с ответчика в свою пользу расходы по госпошлине и расходы по оплате услуг представителя в суме 10 000 рублей.
Представитель истца ФИО1( доверенность от Дата обезличена года) в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержала.
Ответчик ФИО4, третье лицо – ФИО7 в судебном заседании не присутствовали, о месте и времени судебного заседания были извещены должным образом, к суду обратились с письменными заявлениями о проведении судебного заседания без их участия.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в порядке ч.5 ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчика ФИО0 ( доверенность от Дата обезличенагода) в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, полагала, что поскольку истец отказался от покупки, сумма задатка в силу предварительного договора обосновано остается у продавца.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно договора от Дата обезличена года ФИО4 являлась собственником одноэтажного незавершенного строительством жилого дома, литер А, общая застроенная площадь 123,3 кв.м., общий процент готовности 14%, расположенного по адресу: ..., ..., ..., ..., уч. 94 ( свидетельство от Дата обезличена года ...л.д.15).
Установлено, что Дата обезличена года между ФИО5 и ФИО7, действующим от имени ФИО4 на основании доверенности от Дата обезличена года, был заключен предварительный договор купли – продажи, по условиям которого ФИО4 обязалась продать, а ФИО5 обязалась купить одноэтажный незавершенный строительством жилой дом, находящейся по адресу: ..., ..., ..., ..., уч. Номер обезличен и ? долю земельного участка, находящегося примерно в 150 м. по направлению на северо-восток от ориентира недостроенный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ..., ..., Подгородне- Покровский с/с, ..., ..., уч 84. Указанный одноэтажный незавершенный строительством жилой дом, литер А, общей застроенной площадью -123,3 кв.м., общий процент готовности 14%. Стороны договора определили, что стоимость имущества, являющегося его предметом, составляет 4 800 000 рублей; продавец обязался заключить с покупателем основной договор купли – продажи в срок не позднее Дата обезличена года.
Как следует из п. 1.5. договора при его подписании денежная сумма в размере 400 000 рублей будет передана в качестве задатка. Распиской от Дата обезличена года подтверждено получение ФИО7 от ФИО5 задатка в сумме 400 000 рублей за продаваемый земельный участок площадью 780 кв.м. и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом по адресу: ..., ..., ..., уч. Номер обезличен, стоимостью 4 800 000 рублей (л.д. 6).
Представитель ответчика в судебном заседании также не оспаривал факт получения стороной продавца Дата обезличена года 400 000 рублей в качестве задатка.
В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2 ст. 429 ГК РФ).
Поскольку в ст. 550 ГК РФ установлено, что договор купли – продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, суд считает, что форма предварительного договора купли – продажи от Дата обезличена года сторонами соблюдена, так как указанные требования закона ими выполнены.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить его предмет, а также другие существенные условия основного договора (ч. 3 ст. 429 ГК РФ).
Основным договором по отношению к предварительному договору от Дата обезличена года является договор купли – продажи недвижимости.
Статья 555 ГК РФ определяет существенное условие договора продажи недвижимости. Такой договор должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (ч. 2 ст. 555 ГК РФ).
Учитывая, что в предварительном договоре купли – продажи от Дата обезличена года стороны установили и согласовали, что стоимость передаваемого от продавца к покупателю жилого дома и доли земельного участка составляет 4 800 000 рублей, суд считает, что требования ч. 3 ст. 429 ГК РФ сторонами при заключении указанного договора были соблюдены, в связи с чем, доводы представителя истца о том, что объект недвижимости на момент заключения предварительного договора обладал другой степенью готовности не относится к юридически значимым обстоятельствам по рассматриваемому иску.
В силу ч. 2 ст. 307 ГК РФ, предусматривающей, что обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, установленных в ГК РФ, суд установил, что в момент заключения предварительного договора купли – продажи от Дата обезличена года, у ФИО4 возникло обязательство имущественного характера - заключить с ФИО5 в срок до Дата обезличена года договор купли - продажи одноэтажного незавершенного строительством жилого дома, находящегося по адресу: ..., ..., ..., ..., уч. Номер обезличен, и ? доли земельного участка, находящегося примерно в 150 м. по направлению на северо-восток от ориентира недостроенный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ..., ..., ... ..., ..., уч 84 жилого дома стоимостью 4 800 000 рублей.
При этом суд полагает необоснованным довод представителя истца о том, что у ФИО7 не было полномочий заключать предварительный договор от Дата обезличена года, поскольку в материалах дела имеется нотариальная доверенность от Дата обезличена года от ФИО4, на которую ссылается договор от Дата обезличена года с полномочиями ФИО7 заключить и подписать договор купли- продажи и передаточный акт, получить причитающиеся за проданный спорный объект недвижимости деньги и выполнять все действия связанные с выполнением данного поручения. Суд полагает, что вышеуказанные полномочия охватывают полномочия по заключению предварительного договора купли- продажи и получения задатка.
Представитель ответчика в судебном заседании подтвердил факт передачи представителем ФИО7 ФИО4 полученного от ФИО5 задатка в сумме 400 000 рублей. При этом полагал, что указанная сумма, являясь задатком, не подлежит возврату, в связи с тем, что ФИО5 сама отказалась от заключения договора купли- продажи.
Получение ответчиком суммы в размере 400 000 рублей в качестве задатка по предварительному договору купли – продажи от Дата обезличена года подтверждается положениями самого договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Таким образом, задаток служит как способом предотвращения неисполнения договора, так и доказательством его заключения и способом платежа. Кроме того, ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применении при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной ч. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Согласно ч. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка, должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (ч. 3 ст. 381 ГК РФ).
На основании изложенного, а также учитывая, что стороны договорились, что сумма, переданная истцом представителю ФИО4 в размере 400 000 рублей, является задатком, отразив это в тексте заключенного договора, тем самым выполнив требования ст. 381 ГК РФ о возврате двойной суммы задатка, что в свою очередь также подтверждает, что указанная сумма является именно задатком.
В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
С учетом требований закона в отношении письменной формы предварительного договора купли- продажи, форма расторжения указанного договора предусматривается также в письменном виде.
Доказательств того, что сторона истца в надлежащей форме до Дата обезличена года расторгла договор от Дата обезличена года суду представлено не было. В связи с чем доводы стороны ответчика об устных высказываниях ФИО5 об отказе от заключения основного договора купли- продажи по любому из оснований не может свидетельствовать о расторжении предварительного договора стороной истца в установленном законом порядке.
Также в судебном заседании не было установлено, что во исполнение п.2.2 предварительного договора от Дата обезличена года сторона продавца, т. е. ответчика направляла ФИО5 какие - либо письменные предложения заключить основной договор.
Вместе с тем, в материалы дела был представлен договор купли- продажи от Дата обезличена года ( регистрация права собственности произведена Дата обезличена года), заключенный между ФИО4 и ФИО6, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в частную собственность одноэтажный незавершенный строительством жилой дом, литер А, общая застроенная площадь 123,3 кв.м., общий процент готовности 14%. Адрес : ..., ..., ..., ..., уч. 94 и земельный участок.
С учетом того, что указанный договор заключен до Дата обезличена года суд полагает, что именно сторона ответчика уклонилась от заключения основного договора купли- продажи с ФИО5
Изложенные обстоятельства позволяют суду применить к ответчику правовые последствия необоснованного уклонения от заключения договора купли – продажи одноэтажного незавершенного строительством жилого дома, литер А, общая застроенная площадь 123,3 кв.м., общий процент готовности 14%. Адрес : ..., ..., ..., ..., уч. 94 и земельного участка в силу ч. 2 ст. 381 ГК РФ.
Поскольку истцом в исковых требованиях не заявляется двойная сумма задатка, суд не может выйти за пределы исковых требований. Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма задатка в размере 400 000 рублей.
В порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины в размере 7200 рублей.
В порядке ст. 100 ГПК РФ с учетом принципа разумности, занятости в судебных заседаниях, договора на оказание услуг от Дата обезличена года, заключенного между ФИО5 и ФИО1, расписки об оплате представителю 10 000 рублей, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя сумму 2 000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ФИО5 к ФИО4 о взыскании суммы удовлетворить.
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 сумму 400 000 ( четыреста тысяч ) рублей, а также 7200 ( семь тысяч двести) рублей – расходы по государственной пошлине, 2000 ( две тысячи) рублей – расходы по оплате услуг представителя.
Решение может быть обжаловано в ... суд через ... суд ... в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.
Судья: ФИО3
Мотивированное решение составлено Дата обезличена года