Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
08 июля 2010 год г. Оренбург
Дзержинский районный суд г. Оренбурга в составе судьи Федотовой Е.В.
при секретаре Шилкиной Н.А., при участии представителей истца Москалева Р.А., Молчановой О.А., ответчика Саловарова В.И., представителей ответчиков Джабаевой Э.Я., Газукиной О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Молчанова Константина Александровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Саловарову Владимиру Иннокентьевичу, Петяеву Игорю Георгиевичу, Фазуллиной Саре Сениевне о признании сделок недействительными, исключении записей о регистрации перехода права собственности из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
У С Т А Н О В И Л:
Молчанов К.А. обратился в суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области Федеральной регистрационной службы Министерства экономического развития Российской Федерации (УФРС), Саловарову В. И., Петяеву И. Г., Фазуллиной С. С., указав, что 30.01.2009 года он приобрел у Агошковой Я.Э. нежилое помещение Номер обезличен, расположенное на техническом этаже одно-трехэтажного здания РММ, душевые, здание АБК с подвалом под частью строения, тех. этажом, литер ЕЕ1Е2, общей площадью 134,4 м2 по адресу: ..., ..., .... Договор прошел государственную регистрацию, в ЕГРП 11.02.2009 года была внесена запись Номер обезличен, выдано свидетельство о регистрации права Номер обезличен. В марте 2009 года посторонние лица стали препятствовать ему в пользовании помещением, пояснив, что собственником помещения является Фазуллина С.С.
В последствии им выяснилось, что на помещение выдано два свидетельства о регистрации права: одно ему, второе Фазуллиной С.С., которая приобрела данное помещение по договору купли-продажи у Петяева И.Г. (регистрация сделки 22.07.2008), который, в свою очередь, приобрел его по договору купли – продажи от 05.05.2008 года у Саловарова В.И.. Саловаров В.И. 19.04.2007 года продал данное помещение Москалеву Р.А., но в ходе регистрации сделки подал заявление о приостановлении регистрации, и сделка зарегистрирована не была. В связи с этим, Москалев обратился в суд Дзержинского района г. Оренбурга с иском к Саловарову В.И. о государственной регистрации перехода права собственности на помещение Номер обезличен. На спорное имущество был наложен арест, определение о наложении ареста было направлено в УФРС. Решением от 23.01.2008 года исковые требования Москалева Р.А. были удовлетворены, кассационным определением Оренбургского областного суда по жалобе Саловарова В.И. решение было оставлено без изменения и вступило в законную силу 09.04.2008 года. После чего помещение Номер обезличен было продано 20.10.2008 года Москалевым Р.А. Агошковой Я.Э., а Дата обезличена года Агошковой Я.Э. – Молчанову К.А.. Саловаров В.И., не являясь собственником или иным законным владельцем помещения Номер обезличен, Дата обезличена года продал данное помещение Петяеву И.Г., который, Дата обезличена продал помещение Фазуллиной С.С. Таким образом, сделки между Саловаровым В.И. – Петяевым И.Г. и Петяевым И.Г. – Фазуллиной С.С., по его мнению, совершены с нарушением закона, а потому должны быть признаны недействительными. Просил признать договоры купли-продажи нежилого помещения Номер обезличен по ... ... от Дата обезличена года Саловаровым В.И. – Петяевым И.Г. и от Дата обезличена года Петяевым И.Г. – Фазуллиной С.С. недействительными сделками. Обязать УФРС исключить из ЕГРП записи о регистрации указанных договоров. Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение Номер обезличен по ... ... на имя Фазуллиной С.С. Обязать УФРС объединить два дела правоустанавливающих документов в отношении спорного помещения в одно дело.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования: просил признать договоры купли-продажи нежилого помещения Номер обезличен по ... ... от 05.05.2008 года Саловаровым В.И. – Петяевым И.Г. и от 27.06.2008 года Петяевым И.Г. – Фазуллиной С.С. недействительными сделками. Обязать УФРС исключить из ЕГРП записи о регистрации перехода права собственности по договору от 05.05.2008 года между Саловаровым В.И. – Петяевым И.Г. и от 27.06.2008 года между Петяевым И.Г. – Фазуллиной С.С. Истребовать помещение Номер обезличен от Фазуллиной С.С. в свою пользу.
Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 13.08.2009 года исковые требования Молчанова К.А. к УФРС по Оренбургской области, Саловарову В.И., Петяеву И.Г., Фазуллиной С.С. о признании сделок недействительными, исключении записей о регистрации перехода права собственности из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были удовлетворены.
Кассационным определением Оренбургского областного суда от 07.04.2010 года решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 13.08.2009 года было отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении в связи с переименованием ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области Федеральной регистрационной службы Министерства экономического развития Российской Федерации (УФРС) в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области стороной истца было представлено уточненное исковое заявление.
Определением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 08.07.2010 года производство по иску в части требований истца об истребовании помещения Номер обезличен от Фазуллиной С.С прекращено, в связи с отказом представителя истца от указанной части требований.
Истец Молчанов К.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещался надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия.
В судебном заседании представитель истца - Молчанова О.А., действующая на основании доверенности от 01.06.2009 года, представитель Москалев Р.А.( доверенность от 13.03.2010 года) исковые требования своего доверителя поддержали.
Ответчик Саловаров В.И., представитель Управления Россреестра по Оренбургской области - Газукина О.А.,( доверенность 20.05.2010 года), представитель Фазуллиной С.С.- Джабаева Э.Я. ( доверенность от 01.04.2009 года) с исковыми требованиями не согласились.
Ответчик Петяев И.Г. в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, заявлений и ходатайств в суд от него не поступало. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке ч.4 ст. 167 ГПК РФ.
Ответчик Фазуллина С.С., третье лицо Агошкова Я.Э. в судебном заседании не присутствовали, в письменных заявлениях просили провести судебное заседание в их отсутствие.
Выслушав пояснения представителей истца, ответчика, представителей ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно договора купли-продажи от 12.12.2006 года Саловаров В.И. приобрел у ООО «Далайн» помещение Номер обезличен, расположенное на техническом этаже одно-трехэтажного здания РММ, душевые, здание АБК с подвалом под частью строения, тех. этажом, литер ЕЕ1Е2, общей площадью 134,4 м2 по адресу: ..., ..., ....
23.01.2007 года Саловарову В.И. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности ....
В силу ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи.
19.04.2007 года между Саловаровым В.И. и Москалевым Р.А. был заключен договор купли - продажи спорного нежилого помещения. 14.05.2007 года Саловаровым В.И. было подано в УФРС заявление о приостановлении регистрации сделки. 18.06.2007 года в регистрации сделки было отказано.
Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 23.01.2008 года, вступившим в законную силу 09.04.2008 года иск Москалева Р.А.к Саловарову В.И. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение был удовлетворен. Суд решил произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Саловарова В.И. к Москалеву Р.А. в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 19.04.2007 года на нежилое помещение Номер обезличен, расположенное на техническом этаже одно-трехэтажного здания РММ, здания АКБ с подвалом под частью строения, техэтажом, литер ЕЕ1Е2 общей площадью 134,4 кв.м., находящееся по адресу: ..., ....
На основании вышеуказанного решения УФРС по Оренбургской области заводит отдельное дело правоустанавливающих документов с условным номером Номер обезличен и выдает Москалеву Р.А. 30.06.2008 года свидетельство о регистрации права на нежилое помещение Номер обезличен, назанчение: нежилое, общая площадь 134,4 кв.м., этаж, тех.этаж, адрес объекта: ..., ..., ..., ....
По договору купли- продажи от 20.10.2008 года помещение Номер обезличен по ... ... Москалев Р.А. продает Агошковой Я.Э., а 30.01.2009 года Агошкова Я.Э заключает договор купли- продажи с Молчановым К.А. – истцом по настоящему делу. 11.02.2009 года была внесена запись в ЕГРП и выдано Молчанову К.А.свидетельство о государственной регистрации права на спорный объект недвижимости.
Вместе с тем, Саловаров В.И., несмотря на имеющееся решение Дзержинского суда г. Оренбурга от 23.01.2008 года, вступившее в законную силу 09.04.2008 года, а следовательно не являясь собственником или иным законным владельцем отчуждаемого нежилого помещения, заключил 05.05.2008 года договор купли продажи, по которому продал нежилое помещение Номер обезличен по ... ... Петяеву И.Г., Дата обезличена года прошел государственную регистрацию переход права, Номер обезличензаписи Номер обезличен
Дата обезличена года Петяев И.Г. заключил договор купли- продажи нежилого помещения Номер обезличен, расположенного по адресу: ..., ... с покупателем Фазуллиной С.С. Регистрация права состоялась 22.07.2008 года, о чем в ЕГРП была внесена запись Номер обезличен.
В соответствии со ст. 235 ГК РФ).
Поскольку Саловаров В.И. продал спорное имущество Москалеву Р.А. по договору от 19.04.2007 года, а Дзержинским районным судом г. Оренбурга 23.01.2009 года было принято решение о государственной регистрации перехода права собственности (решение вступило в законную силу 09.04.2008 года), то в силу ст. 235 ГК право собственности Саловарова В.И. на нежилое помещение Номер обезличен по ... ... прекратилось.
Следовательно, на момент заключения договора 05.05.2009 года с Петяевым И.Г. Саловаров В.И. не являлся собственником спорного помещения и не имел, предусмотренного ст. 209 ГК РФ права распоряжаться им, соответственно сделка была осуществлена с нарушением закона.
Обсуждая доводы ответчика Саловарова В.И. о том, что поскольку регистрационная служба отказала в регистрации перехода права по сделке с Москалевым Р.А., то он считал договор расторгнутым и несвязанным обязательствами с Москалевым Р.А., а также его довод о незнании о решении Дзержинского районного суда от 23.01.2008 года в связи с нахождением на лечении в стационаре, суд считает, что указанные доводы основаны на неправильном толковании материального закона, а осведомленность Саловарова В. И. о решении Дзержинского суда от 23.01.2008 года подтверждается направлением ему копии решения суда, его участием в рассмотрении дела судами первой и второй инстанций через своего представителя, подачей им кассационной жалобы на указанное решение.
В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе ( части 1 и 2).
В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу, что договор купли- продажи от. 05.05.2008 года, заключенный между Саловаровым В.И. и Петяевым И.Г., является недействительной сделкой в силу своей ничтожности.
Поскольку Петяев И.Г. приобрел спорное имущество у лица, которое не имело право распоряжаться им, по недействительной сделке, он так же не приобрел права распоряжаться данным имуществом, а следовательно договор купли- продажи заключенный им с Фазуллиной С.С. 26.06.2008 года так же является недействительной сделкой и право Фазуллиной С.С. подлежит прекращению.
Следует отметить, что поскольку имущество выбыло от Москалева Р.А. помимо его воли, то оно может быть истребовано от любого приобретателя, в том числе добросовестного. При этом в судебном заседании было установлено, что Москалев Р.А. как покупатель имущества владел указанным имуществом, что подтверждается соглашением от 15.05.2008 года с ООО « Гермес-Телеком» о совместном использовании помещения Номер обезличен, расходно- кассовыми ордерами об оплате по соглашению от 31.07.2008 года, 29.08.08 года, 30.09.08года, 31.10.08 года.
Таким образом, требования Молчанова К.А. о признании оспариваемых сделок недействительными, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В судебном заседании представители истца Молчанова К.А.- Москалев Р.А. и Молчанова О.А. суду пояснили, что спорное нежилое помещение находится в фактическом владении Молчанова К.А. и единственным негативным последствием недействительных сделок для него является запись в ЕГРП о правах Фазуллиной С.С. и Петяева И.Г.
Что касается требований Молчанова К.А. об исключении из ЕГРП записей о регистрации перехода права собственности к Петяеву И.Г. и Фазуллиной С.С., то суд находит их так же обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как уже было указано, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Кроме того, ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Рассматриваемые сделки признаны судом недействительными, других последствий для истца, кроме как наличие в ЕГРП записей о переходе права собственности к Петяеву И.Г., а потом к Фазуллиной С.С. данные сделки не повлекли. Следовательно, суд вправе применить последствия недействительности данных сделок, исключив из ЕГРП записи о переходе права по указанным сделкам, а именно, исключить из ЕГРП запись о регистрации перехода права собственности от 22.05.2008 года Номер обезличен Номер обезличен по договору купли продажи нежилого помещения Номер обезличен, расположенного на техническом этаже одно-трехэтажного здания РММ, душевые, здание АБК с подвалом под частью строения, тех.этажом, литер ЕЕ1Е2, общей площадью 134,4 м2 по адресу ... ... ..., заключенному между Саловаровым Владимиром Иннокентьевичем и Петяевым Игорем Георгиевичем от 05.05.2008 года. Также исключить из ЕГРП запись о регистрации перехода права собственности от 22.07.2008 года Номер обезличен Номер обезличен по договору купли - продажи нежилого помещения Номер обезличен, расположенного на техническом этаже одно-трехэтажного здания РММ, душевые, здание АБК с подвалом под частью строения, тех. этажом, литер ЕЕ1Е2, общей площадью 134,4 м2 по адресу: ..., ..., ..., заключенного между Петяевым Игорем Георгиевичем и Фазуллиной Сарой Сениевной от 27.06.2008 года
Как следует из пункта 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ Номер обезличен от Дата обезличена года ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика. Учитывая указанную правовую позицию, суд полагает, что Управление Росреестра по ... не является надлежащим ответчиком по настоящему иску, в связи с чем в удовлетворении исковых требований истца к данному ответчику необходимо отказать. В силу ч.2 ст. 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.
Вместе с тем, если лицо, полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ.
При этом суд не может согласиться с мнением представителя Фазуллиной С.С.- Джабаевой Э.Я. о том, что Фазуллина С.С. является добросовестным приобретателем.
Так, п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года указал, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.
Из материалов дела видно, что определением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 14.01.2008 года был наложен арест на нежилое помещение Номер обезличен, расположенное на техническом этаже одно-трехэтажного здания РММ, душевые, здание АБК с подвалом под частью строения, тех.этажом, литер ЕЕ1Е2, общей площадью 134,4 м2 по адресу: ..., ..., .... Согласно почтовому уведомлению УФРС по Оренбургской области получило указанное определение 18.02.2008 года, т.е. до сделок между Саловаровым В.И. и Петяевым И.Г. и соответственно между Петяевым И.Г. и Фазуллиной С.С.
На основании ст.ст. 98,103 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина исходя из цены оспоренных сделок, а именно с Саловарова В.И., Фазуллиной С.С., Петяева И.Г. подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в сумме 2150 рублей с каждого.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Молчанова Константина Александровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Саловарову Владимиру Иннокентьевичу, Петяеву Игорю Георгиевичу, Фазуллиной Саре Сениевне о признании сделок недействительными, исключении записей о регистрации перехода права собственности из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним удовлетворить частично.
Признать договор купли- продажи нежилого помещения Номер обезличен, расположенного на техническом этаже одно-трехэтажного здания РММ, душевые, здание АБК с подвалом под частью строения, тех.этажом, литер ЕЕ1Е2, общей площадью 134,4 м2 по адресу: ..., ..., ...,заключенный между Саловаровым Владимиром Иннокентьевичем и Петяевым Игорем Георгиевичем от 05.05.2008 года недействительной сделкой.
Исключить из ЕГРП запись о регистрации перехода права собственности от 22.05.2008 года Номер обезличен Номер обезличен по договору купли продажи нежилого помещения Номер обезличен, расположенного на техническом этаже одно-трехэтажного здания РММ, душевые, здание АБК с подвалом под частью строения, тех.этажом, литер ЕЕ1Е2, общей площадью 134,4 м2 по адресу: ..., ..., ..., заключенному между Саловаровым Владимиром Иннокентьевичем и Петяевым Игорем Георгиевичем от 05.05.2008 года.
Признать договор купли продажи нежилого помещения Номер обезличен, расположенного на техническом этаже одно-трехэтажного здания РММ, душевые, здание АБК с подвалом под частью строения, тех.этажом, литер ЕЕ1Е2, общей площадью 134,4 м2 по адресу: ..., ..., ..., заключенный между Петяевым Игорем Георгиевичем и Фазуллиной Сарой Сениевной от 27.06.2008 года недействительной сделкой.
Исключить из ЕГРП запись о регистрации перехода права собственности от 22.07.2008 года Номер обезличен по договору купли продажи нежилого помещения Номер обезличен, расположенного на техническом этаже одно-трехэтажного здания РММ, душевые, здание АБК с подвалом под частью строения, тех.этажом, литер ЕЕ1Е2, общей площадью 134,4 м2 по адресу: ..., ..., ..., заключенного между Петяевым Игорем Георгиевичем и Фазуллиной Сарой Сениевной от 27.06.2008 года.
В иске Молчанова Константина Александровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области отказать.
Взыскать с Саловарова Владимира Иннокентьевича в доход государства государственную пошлину в сумме 2150 рублей.
Взыскать с Фазуллиной Сары Сениевны в доход государства государственную пошлину в сумме 2150 рублей.
Взыскать с Петяева Игоря Георгиевича в доход государства государственную пошлину в сумме 2150 рублей.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через суд Дзержинского района г. Оренбурга в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.
Судья: Е.В. Федотова
Мотивированное решение составлено 13.07.2010 года.