Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
26 июля 2010 года г. Оренбург
Дзержинский районный суд г. Оренбурга в составе судьи Е. В. Федотовой, при секретарях Салауровой С.В., Шилкиной Н. А., при участии истца Пригода З.Ю., представителя истца Алиевой Е.Р., представителей ответчиков Баландиной Е.Н., Мругова Н. С., Хузяхметовой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пригода Зинаиды Юрьевны к Обществу с Ограниченной ответственностью «Оренбургская управляющая компания», Товариществу собственников жилья «Марьино» о признании договора управления многоквартирными домами недействительным,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился с иском к ответчикам, указав, что является собственником квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ..., и членом Товарищества собственников жилья «Марьино», объединяющего собственников жилых и нежилых помещений в нескольких рядом стоящих многоквартирных домах по ..., в том числе в доме Номер обезличен. Как ей стало известно 30 января 2010г., 17 декабря 2009г. между ООО «Оренбургская управляющая компания» и ООО «ТСЖ «Марьино» в лице председателя правления ФИО8 был заключен договор № 25 управления многоквартирными домами (далее - Договор № 25). Предметом которого является, согласно п. 2.1 Договора, осуществление комплекса работ и услуг по управлению Многоквартирными домами, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирных домах, состав и состояние которого указаны в приложении № 1 к настоящему Договору, предоставление либо обеспечение предоставления коммунальных услуг Собственнику и пользующимся его Помещением (ями) в Многоквартирных домах лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления Многоквартирными домами деятельности указанной в настоящем Договоре.
Считает, что данный договор является недействительным по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Собственники многоквартирных помещений, в отношении которых заключен Договор № 25, избрали способ управления многоквартирными домами, создав в 2007 году Товарищество собственников жилья «Марьино», запись о создании которого 20.12.2007г. внесена в Единый государственный реестр юридических лиц. ТСЖ «Марьино» на день заключения Договора № 25 и по настоящее время является действующим юридическим лицом. Собственники многоквартирных помещений, в отношении которых заключен Договор № 25, не изменяли существующий способ управления многоквартирными домами посредством ТСЖ «Марьино» на Управляющую компанию ООО «Оренбургская управляющая компания», общего собрания собственников по данному вопросу не собирали и не проводили. Однако, не смотря на отсутствие надлежащего (на общем собрании) волеизъявления собственников многоквартирных домов, председателем правления ТСЖ был заключен Договор № 25, посредством которого фактически произведена смена способа управления многоквартирными домами. Так, исходя из анализа положений Договора № 25 (в частности, глава 3,3, п. 4.8 Договора и др.), видно, что фактическое управление домами передано от ТСЖ «Марьино» Обществу с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания». Таким образом, Договор № 25 является недействительным поскольку противоречит ст. 161 ЖК РФ (смена способа управления многоквартирным домом произведена не на общем собрании собственников, а органом правления ТСЖ «Марьино» - председателем правления ФИО8).
Кроме того, в соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. В данном случае, при наличии действующего ТСЖ «Марьино» управление осуществляется управляющей компанией на основании Договора № 25. В связи с изложенным, на основании ст.ст. 44, 135, 137, 145, 147, 148, 161, 162, ЖК РФ,167,168 ГК РФ просила признать недействительным договор № 25 управления многоквартирными домами от 17 декабря 2009г., заключенный между ООО «Оренбургская управляющая компания» и товариществом собственников жилья «Марьино».
В судебном заседании истец и представитель истца адвокат Алиева Е.Р. ( ордер от 22.06.2010 года ) исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ТСЖ « Марьино» - Баландина Е.Н. ( доверенность от 24.05.2010 года) в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представители ответчика ООО « Оренбургская управляющая компания» директор Мругов Н.С., действующий на основании устава, и Хузяхметова А.С. (доверенность от 0т 01.04.2010 года) в судебном заседании также с иском не согласились, по основаниям изложенным в письменном отзыве.
Выслушав пояснения сторон, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований и отказу в их удовлетворении по следующим основаниям.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от Дата обезличена года, Пригода З.Ю. является собственником квартиры Номер обезличен в ... по ... ... и надлежащим истцом по настоящему спору.
Жилищный Кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных в ч.2 ст. 161 ЖК РФ форм управления: прямое (непосредственное управление) или непрямое управление, включающее опосредованное управление через ТСЖ, а также профессиональное управление через управляющую организацию.
Часть 3 ст 161 ЖК РФ предусматривает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ..., ..., ..., проведенного в форме заочного голосования с 03.12.2007г. по 08.12.2007г., была создана некоммерческая организация ТСЖ «Марьино», запись о создании которого была внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 20.12.2007г.
В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Как следует из представленного истцом заявления, Пригода З.Ю., как собственник квартиры Номер обезличен в ... по ... ..., выразила волеизъявление на принятие ее в некоммерческую организацию ТСЖ «Марьино».
Согласно устава ТСЖ «Марьино» некоммерческая организация ТСЖ «Марьино» объединяет собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, в том числе по адресу: ..., ..., ... (дом истца).
Таким образом, созданием ТСЖ собственники помещений многоквартирного дома в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ избрали способ управления многоквартирным домом.
При этом, устанавливая в ч.1 ст. 161 ЖК РФ цели управления при выборе одной из форм управления многоквартирным домом, законодатель рассматривает содержание понятия «управление» в узком смысле, т.е как обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом и предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в данном доме.
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (статья 144 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с Уставом ТСЖ «Марьино» (пункт 5.2) правление товарищества является исполнительным органом товарищества.
В силу ст. 148 Жилищного кодекса РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входит, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Указанная правовая норма не означает невозможности привлечения к участию в управлении многоквартирным домом другого субъекта управления.
Право правления ТСЖ передавать управление многоквартирным домом профессиональной управляющей организации предусмотрено ст. 137 ЖК РФ, в соответствии с которой ТСЖ может заключать договор управления многоквартирным домом, и ст. 148 ЖК РФ, согласно которой правление ТСЖ обязано управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление этим домом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из протокола заседания действующего на тот момент правления НО ТСЖ «Марьино» от 15.12.2009 года следует, что правление в пределах полномочий, установленных ст. 148 ЖК РФ, постановило заключить с ООО «Оренбургская управляющая компания» договор управления многоквартирными домами, расположенными по адресам: ..., ..., ...,..., ... ... в отношении всего общего имущества, входящего в состав данных многоквартирных домов, сроком на один год с возможностью дальнейшей пролонгации на условиях, указанных в образце договора, являющимся неотъемлемым приложением к настоящему протоколу. Также было постановлено поручить подписание договора управления многоквартирными домами и сформировать приложения к договору от имени ТСЖ « Марьино» председателю Правления ТСЖ «Марьино»- ФИО8.
Согласно ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
17.12.2009г. между ТСЖ «Марьино» и ООО «Оренбургская управляющая компания» был заключен договор управления многоквартирными домами № 25 от 17.12.2009г., согласно которого управляющая организация обязуется осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирными домами, включающий лишь оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставление либо обеспечение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений.
Договор от имени ТСЖ «Марьино» был подписан действующим председателем правления ФИО8.
Таким образом заказчиком услуг управляющей организации на управление многоквартирными домами, согласно ч.2 ст. 162 ЖК РФ по данному договору выступает ТСЖ « Марьино» и это не относится к такой форме управления домом, как управление управляющей организацией. Форма управления в данном случае остается – управление многоквартирными домами ТСЖ « Марьино», что подтверждают предписания ч.9 чт. 162 ЖК РФ, а также п.2.3 Устава ТСЖ « Марьино», по которому товарищество вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом в интересах членов товарищества.
Следовательно, заключение оспариваемого договора от 17.12.2009 года не является изменением способа управления многоквартирным домом, и решение общего собрания собственников, как полагает истица, для этого не требуется. Председатель правления ФИО8 при подписании договора от 17.12.2009 года реализовывал решение правление от 15.12.2009 года, действовал в пределах полномочий, предусмотренных п. 2.3, п. 6.3 Устава ТСЖ « Марьино» и действующего законодательства- п. 1 ст. 137, п. 4, 6 ст. 148, п. 2 ст. 162 ЖК РФ.
Поскольку признаков ничтожности договора от 17.12.2009 года в силу ст. 168 ГК РФ судом не установлено, оснований для удовлетворения исковых требований истца не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Пригода Зинаиды Юрьевны к Обществу с Ограниченной ответственностью « Оренбургская управляющая компания», Товариществу собственников жилья « Марьино» о признании договора управления многоквартирными домами недействительным - отказать.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Дзержинский районный суд г. Оренбурга в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.
Судья: Е.В. Федотова
Мотивированное решение составлено 02.08.2010 года