РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 февраля 2011 года г. Оренбург
Дзержинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Е. В. Федотовой, при секретаре Н. А. Шилкиной, при участии истца Облезовой Н.В., представителя истца Соболева В.М., представителя ответчика Винарской Г. В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Облезовой <ФИО>8 к Обществу с ограниченной ответственностью «Полиформ» о взыскании суммы, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Облезова Н.В.обратились в суд с иском к ООО «Полиформ», указав, что по договору уступки прав (цессии) от <Дата обезличена> с <ФИО>6 приняла права и обязанности в полном объеме по договору № участия в долевом строительстве от <Дата обезличена>, заключенного между ООО «Оренбургская ипотечная инвестиционно - строительная компания» и ООО «Полиформ», на приобретение в собственность жилого помещения (квартиры) №, общей проектной площадью 41,33 кв. метров, расположенной по адресу: <...>, <...> <...>. Согласно изменению № к договору № участия в долевом строительстве от <Дата обезличена> срок ввода « объекта» в эксплуатацию с изменением №,3,значится 3 квартал 2007 года и по п.3.4.8. договора ответчик обязан передать ей квартиру в течение двух месяцев со дня ввода объекта в эксплуатацию, т.е. до 01.12.2007 года. Квартира ей передана ответчиком по акту приема - передачи <Дата обезличена>, то есть с просрочкой 40 дней, за что предусмотрена ответственность Застройщика пунктом 4.2.1. договора № участия в долевом строительстве в виде выплаты неустойки в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки 10:75 Х1100000: 100Х 40= 56666 рублей 65 копеек. В нарушение договора уступки прав (цессии) ответчик передал квартиру общей площадью 39,2 кв. метров, вместо установленной договором проектной площади 41,33 кв. метров, то есть с отступлением от условий договора на 2,13 кв. метров, что повлекло за собой излишне уплаченную сумму, где из расчета фактической площади она должна была уплатить 11000000рублейХ 39,2 : 41,33 =1 043 309 рублей. Излишне уплаченная сумма составила 1100000-1043309= 56691 рубль. Просила суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму неустойки в связи с просрочкой сдачи квартиры 40 дней за период с 01.12.2007 года по 09.01.2008 года в размере 58666 рублей 65 копеек, сумму переплаты в счет отступления от условий договора относительно площади квартиры на 2,13 кв. метров в размере 56691 рублей, 80 рублей за информацию банка РФ о ставке рефинансирования, 17000 рублей- расходы по оплате услуг представителя,10000 рублей в счет компенсации морального вреда.
Истец Облезова Н.В., представитель истца Соболев В.М., действующий на основании ордера, в судебном заседании исковые требования поддержали.
Представитель ответчика Винарская Г. А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, по основаниям изложенным в отзыве.
Представитель третьего лица ОАО « Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте судебного заседания был извещен должным образом.
Выслушав пояснения истца, представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему
<Дата обезличена> между ООО «Полиформ» (Застройщик) и ООО «Оренбургская ипотечная инвестиционно - строительная компания» (инвестор) заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «Полиформ» выполняет строительство жилого <...> <...> <...> под сооружение которого в установленном порядке выделен участок земли, цена договора с учетом изменений № договора от <Дата обезличена> составляет 125 869 474,63 рублей. Согласно изменений № к договору от <Дата обезличена> п.1.1. договора изложен в следующей редакции- « Застройщик» в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц выполняет строительство 15этажного жилого <...> (по стройгенплану) <...> <...> общей площадью 6741,47 кв., срок сдачи дома изменен на 3 квартал 2007 года.
По договору уступки прав (цессии) от <Дата обезличена> ООО «Оренбургская ипотечная инвестиционно - строительная компания» (Цедент) уступило, а <ФИО>6(Цессионарий) приняла права и обязанности в полном объеме по договору № участия в долевом строительстве от <Дата обезличена>, заключенному между Цедентом и ООО «Полиформ»( в редакции с изменением № от <Дата обезличена>) на приобретение в собственность жилого помещения <...>, расположенной по адресу: жилой <...>( по стройгенплану) в <...> <...>. Квартира однокомнатная, общей проектной площадью 41,33 кв. метров. Срок окончания строительства: срок ввода «объекта» в эксплуатацию - 3 квартал 2007 года.
В силу п. 3.1 указанного договора за уступаемые права и обязанности по договору Цессионарий выплачивает Цеденту денежную сумму в размере 1 100 000 рублей.
Впоследствии <Дата обезличена> между <ФИО>6( цедент) и Облезовой Н.В. (цессионарий) также был заключен договор уступки прав, по которому Цедент) уступил, а Облезова Н.В.(Цессионарий) приняла права и обязанности в полном объеме по договору № участия в долевом строительстве от <Дата обезличена>, заключенному между Цедентом и ООО «Полиформ»( в редакции с изменением № от <Дата обезличена>) на приобретение в собственность жилого помещения квартиры- №, расположенной по адресу: жилой <...>( по стройгенплану) в <...> <...>. Квартира однокомнатная, общей проектной площадью 41,33 кв. метров. Срок окончания строительства: срок ввода «объекта» в эксплуатацию - 3 квартал 2007 года.
Оплата по договору была произведена в день подписания договора ( п.3.2).
Все вышеуказанные договоры прошли правовую регистрацию в установленном законом порядке.
Определяя закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что истица оплатила стоимость указанной выше квартиры с целью ее приобретения в собственность, поскольку нуждалась в улучшении жилищных условий, то есть приобрела жилое помещение для личных (семейных) нужд. В договоре участия в долевом строительстве от <Дата обезличена> истица приняла участие посредством вложения денежной суммы в строительство конкретного объекта - <...>, расположенной по адресу: жилой <...> (строительный номер) <...> <...>. ООО «Полиформ» обязалось осуществить соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и предоставить Облезовой Н.В. квартиру, которая в последующем должна быть оформлена в ее собственность. Определяя таким образом вышеназванные условия в качестве базовых в оценке правовой природы договора о долевом участии в строительстве, и соотнося их с нормами потребительского законодательства, суд приходит к выводу, что, заключив договор уступки прав (цессии) от <Дата обезличена>, истец по сути стала стороной гражданско - правового договора строительного подряда, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика в лице гражданина определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договором цену (ст. 740 ГК РФ).
Согласно ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 года № 15 - ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий или имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных (бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 4 этого же Федерального Закона Закон «О защите прав потребителей» применяется к отдельным видам гражданско - правовых договоров в части, не противоречащей ГК РФ. В этой связи, учитывая, что строительство спорной квартиры выполнялось ООО «Полиформ» для удовлетворения бытовых (личных, семейных) потребностей истца к отношениям, возникшим между истцом и ответчиком, согласно положений п. 3 ст. 740 ГК РФ в рамках положений обязательственного права гражданского законодательства могут применяться и соответствующие положения Закона РФ «О защите прав потребителей».
Согласно п. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Суд принимает во внимание, что ответственность исполнителя перед Заказчиком за нарушение сроков выполнения работы установлена ст. 28 Законом РФ «О защите прав потребителей». Однако, соответствующие положения содержит и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в изменений в некоторые законодательные акты РФ» в ст. 10, которая предусматривает ответственность стороны договора участия в долевом строительстве за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору в виде обязанности уплатить другой стороне, предусмотренные ФЗ и самим договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Таким образом, суд приходит к выводу, что спорные правоотношения регулируются помимо ГК РФ и Законом РФ «О защите прав потребителей», также и специальными правовыми нормами, содержащимися в ФЗ «»Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»
Руководствуясь изложенным, в частности указанной ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», суд считает необходимым при разрешении исковых требований о взыскании с ответчика неустойки применить положения указанного закона и заключенных между сторонами договоров.
В судебном заседании установлено, что <Дата обезличена> ООО «Полиформ» передало, а истец приняла однокомнатную <...> на 6 этаже, общей площадью 40,8 кв. метров, в том числе площадь <...>,2 кв. метров, площадь балконов 1,6 кв. метров во введенном в эксплуатацию жилом доме, расположенном по адрес: <...> <...> <...>, согласно акту приема - передачи от <Дата обезличена>.
Обращаясь к понятиям, которые использованы в положениях договора № участия в долевом строительстве от11.05.2006 года, суд приходит к следующему.
Объектами долевого строительства по настоящему договору являются квартиры в жилом <...> (строительный номер) в <...> <...> (п. 1.2). Указанный объект должен быть введен в эксплуатацию в соответствии с изменением № к договору в 3 квартале 2007 года, т.е. то есть не позднее <Дата обезличена>.
Пунктом 3.4.8. Договора установлена обязанность «Застройщика» передать «Инвестору» объекты долевого строительства, указанные в п. 1.2 настоящего договора (то есть квартиры в указанном жилом доме), не позднее двух месяцев со дня «ввода» объекта в эксплуатацию.
Таким образом, Договором № участия в долевом строительстве установлены различные сроки: срок «ввода» объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2007 года - и срок передачи объекта долевого строительства - не позднее двух месяцев со дня «ввода» объекта в эксплуатацию.
Учитывая, что во исполнение условий договора ответчик должен был осуществить «ввод» объекта в эксплуатацию до 30.09.2007 года включительно, то передать истцу квартиру он должен был до 30.11.2007 года включительно.
Поскольку, как следует из искового заявления, истец предъявляет к ответчику требование о взыскании неустойки в связи с просрочкой сдачи квартиры, то указанная неустойка должна быть рассчитана за период, начиная с 01.12.2007 года.
Пунктом 1 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Спорная <...> была передана ответчиком Облезовой Н.В. <Дата обезличена>, о чем был составлен акт приема передачи об инвестировании строительства от <Дата обезличена>. Таким образом, ООО «Полиформ» осуществило просрочку передачи «инвестору» объекта долевого строительства - квартиры - сроком с 01.12.2007 года по 09.01.2008 года, т.е. на 40 дней.
При этом суд на основании положений ст. 384 ГК РФ не может согласиться с доводами стороны ответчика о том, что срок просрочки перед Облезовой Н.В. составляет всего 19 дней( с 21.12.2007 года со дня заключения договора уступки и до дня передачи квартиры- 09.01.2008 года).
Согласно п. 4.2.1. Договора № участия в долевом строительстве от <Дата обезличена> Застройщик несет ответственность за нарушение сроков, предусмотренных в п. 3.4.8. настоящего договора в виде выплаты неустойки (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Суд соглашается с позицией представителя ответчика в части определения стоимости квартиры исходя из цены Договора № участия в долевом строительстве (п. 2.1), в связи с чем: 125869474.73/ 5804,16 кв.м.( общая площадь квартир с учетом приложения к договору 24\2 = 21868,08 рублей - стоимость одного проектного метра. Стоимость квартиры истца равна 21868, 08 х 41,33 кв.м. = 896285 рублей.
Учитывая изложенное суд считает необходимым произвести следующий расчет неустойки: 896285 рублей х 40 х 10% х1/75 = 47801,90рублей.
Поскольку период нарушения срока передачи истцам квартиры не являлся длительным, значительных неблагоприятных последствий для истца данное нарушение не повлекло, суд считает возможным снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с ООО «Полиформ» до 17 000 рублей. Уменьшая неустойку, подлежащую уплате, суд руководствуется положениями ст. 333 ГК РФ. Разрешая требования истца о взыскании с ответчика суммы в связи с отступлением от площади квартиры, суд приходит к следующим выводам.
По договору уступки прав (цессии) от <Дата обезличена> истец принял права и обязанности в полном объеме по Договору № участия в долевом строительстве от <Дата обезличена>, на приобретение в собственность жилого помещения (квартиры) №, расположенной по адресу: жилой <...> (строительный номер) в <...> <...>, однокомнатной, общей проектной площадью 41,33 кв. метров, а также обязалась произвести оплату денежных средств по договору в размере 1100000 рублей.
Из акта приема - передачи по договору об инвестировании строительства жилья от <Дата обезличена> следует, что указанное обязательство по уплате суммы инвестиций в размере 1 100 000 рублей Облезовой Н.В. исполнено полностью, однако истцу передана квартира общей площадью 40,8 кв. метров, в том числе площадь квартиры 39,2 кв. метров, площадь балконов 1,6 кв. по адресу: <...> <...> <...>.
Таким образом, истцу была передана квартира площадью меньшей, чем предусмотрена договором уступки прав (цессии) от <Дата обезличена>, и ими оплачена на 0,53 кв. метра, в связи с чем суд приходит к выводу о ненадлежащем исполнени обязательств ООО «Полиформ» перед истцом.
Ответчик ООО « Полиформ» является в силу договора участия в долевом строительстве от <Дата обезличена>- « Застройщиком»,на которого возложена функция осуществления технического надзора за строительством жилого <...>.
В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых и других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 (бытовой подряд) главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.
Статья 739 ГК РФ устанавливает, что в случае невыполнения работы по договору бытового подряда заказчик может воспользоваться правами, предоставленными покупателю в соответствии со ст. 503 - 505 ГК РФ, в частности, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.
В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы вправе потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).
Указанные положения российского законодательства не противоречат и согласуются с нормой, закрепленной в ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которой застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Сумма инвестирования согласно изменений к договору участия № составляет 125869474,73 рубля. Таким образом, расчет стоимости одного квадратного метра должен производиться от общей инвестиционной стоимости жилого дома. Таким образом, расчет стоимости одного квадратного метра должен производиться от общей инвестиционной стоимости жилого дома. Сумма подлежащая возмещению истцу как излишне уплаченная должна рассчитываться следующим образом: 125869474,73 рубля/5084,16 кв.м ( общая жилая площадь жилого <...> )Х 0,53 кв.м ( недостающие метры)= 11493,62 рубля. В связи с изложенным суд не может согласиться с расчетом истца.
Применяя свой расчет суд, руководствуется данными ГУП «ОЦИиОН» Оренбургской области, а именно справкой от <Дата обезличена>, из которой следует, что общая площадь <...> <...> <...> составляет 39,2 кв.м., жилая площадь - 18,1 кв.м., площадь подсобных помещений-21,1площадь лоджий, балконов - 1,6 кв.м., т.е. с учетом коэффициента, применяемого в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 12 октября 2000 года № 103, в котором указано, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов, террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 0,1.
Таким образом, суд приходит к выводу, что разница в площади квартиры, переданной истцу составляет 0,53 кв.м.( 41,33-39,2- 1,6кв.м.= 0,53 кв.м)
При этом суд исходит из того, что другого механизма расчета уменьшения покупной цены со стороны ответчика суду предложено не было, а уменьшение покупной цены в силу анализа норм Закона «О защите прав потребителей» является мерой ответственности ответчика за недостатки выполненной работы.
В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения прав потребителя, установленных настоящим законом и другими нормативными актами, причинитель обязан возместить потребителю нанесенный моральный вред.
Поскольку в судебном заседании было установлено нарушение права потребителя Облезовой Н.В. со стороны ООО» Полиформ» суд считает возможным требования истца о компенсации морального вреда удовлетворить. Однако, заявленная сумма явно несоразмерна нанесенному вреду и не отвечает требованиям справедливости и разумности. Поэтому суд полагает возможным возместить моральный вред денежной компенсацией в размере 3 000 рублей.
В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма 80 рублей- расходы истца по оплате справки банка о ставке рефинансирования.
На основании ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, учитывая объем оказанной истцам юридической помощи, сложность рассматриваемого гражданского дела, соблюдая требование разумности, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца сумму в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя в размере 3000 рублей.
В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец была освобождена при подаче иска, в сумме 1254 рубля 81 копейка.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Облезовой <ФИО>9 к Обществу с ограниченной ответственностью «Полиформ» о взыскании суммы, компенсации морального вреда- удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Полиформ» в пользу Облезовой <ФИО>10 17000 ( семнадцать тысяч) рублей неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере, 11493( одиннадцать тысяч четыреста девяносто три) рубля 62 копейки- в счет уменьшения покупной цены в связи с отступлением от площади квартиры, 3000 ( три тысячи) рублей- в счет компенсации морального вреда,3080 ( три тысячи восемьдесят) рублей - в счет возмещения судебных расходов.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Полиформ» в доход государства госпошлину в размере 1254 (одна тысяча двести пятьдесят четыре) рубля 81 коп.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Дзержинский районный суд г. Оренбурга в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.
Судья: Е. В. Федотова
Мотивированное решение составлено 15.02.2011 года.