РЕШЕНИЕ 24 августа 2011 года г.Оренбург Дзержинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Урбаш С.В., при секретаре Листопадовой Е.В., с участием: представителя истца (дов-ть от 27.06.2011) Корб Е.В., представителя истца (приказ от 05.02.2010, Устав) Дашкиной Д.В., ответчика Путрина А.С., представителя ответчика (дов-ть от 27.01.2011) Каратнюк Г.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Северо-Восточная» (ООО «УК «Северо-Восточная») к Путрину <данные изъяты> о понуждении к заключению договора, взыскании задолженности, пени, УСТАНОВИЛ: ООО «УК «Северо-Восточная» обратилось в суд с иском к Путрину А.С. указав, что Путриным А.С. 12.02.2007 года был заключен договор уступки права требования с ООО «ОИИСК» в отношении <...>. Акт приема передачи квартиры был подписан 25.12.2007 года. На стадии ввода дома в эксплуатацию проводилось общее собрание будущих собственников, была выбрана управляющая компания ООО «УК «Северо-Восточная». Путрин А.С. неоднократно приглашался для заключения договора по управлению, содержанию и ремонту жилого дома, однако в компанию не явился, оплату коммунальных услуг не производит. С 25.12.2007 года по 30.06.2008 года сложилась задолженность по коммунальным услугам в сумме <данные изъяты>. На данную сумму, начиная с 21.01.2008 года по 30.06.2008 года была начислена пеня в сумме <данные изъяты> Просили взыскать с ответчика указанные суммы, расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты>., обязать ответчика заключить с ООО «УК «Северо-Восточная» по управлению содержанию и ремонту жилого дома. Решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 05.10.2010 года исковые требования ООО «УК «Северо-Восточная» были удовлетворены в полном объеме. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 15.12.2010 года указанное решение было отменено в связи с нарушением правил подсудности. Определением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 31.01.2011 года дело было передано по подсудности в Дзержинский районный суд г.Оренбурга. В судебном заседании представители истца Корб Е.В. и Дашкина Д.В. поддержали требования в полном объеме, пояснив, что между ОАО «Оренбурггражданстрой» и ООО «Оренбургская ипотечная инвестиционная компания» был заключен договор участия в долевом строительстве на строительство в 20 микрорайоне крупнопанельного 120 квартирного дома. между ООО «Оренбургская ипотечная инвестиционная компания» и Путриным А.С. был заключен договор уступки прав на <...>, акт приемки-передачи был подписан. На стадии ввода в эксплуатацию дома по <...> было проведено собрание будущих собственников. Большинством голосов обслуживающей организацией была выбрана ООО УК Северо-восточная Путрин А.С. приглашался на собрание для подписания договора на управление и содержание дома, однако он этого не сделал. Участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом с момента подписания передаточного акта. С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежавшего ему имущества, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствие права собственности. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. ЖКРФ устанавливает обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, что в равной мере распространяется на собственников жилого помещения. Определением Конституционного суда была дана оценка положений ст. 209, 210 и 219 ГКРФ с указанием того, что моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения оплаты по договору долевого строительства. Просят суд взыскать с ответчика в свою пользу <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> сумма основного долга, и пени за период с 21.01.2008 года по 30.06.2010 год - <данные изъяты> <данные изъяты>. А также взыскать расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>. У них был заключен договор с охранным предприятием на первые 2 месяца по решению общего собрания. При начислении платежей они руководствуются условиями договора, считают обслуживание лифтов, отопление, вывоз мусора, домофон, подогрев воды, вывоз крупногабаритного мусора на 4 месяца с момент заселения по решению общего собрания, со ввода в эксплуатацию. Охрана осуществлялась охранным предприятием «Витязь», на первые 2 месяца, стоимость по <данные изъяты>, они охраняли технику в период окончания строительства, счетчики, лифты. Это принималось на общем собрании. Путрин А.С. является дольщиком, они основывают свои требования на ЖКРФ, ГКРФ. На общем собрании было принято решение о принятии мер по охране, решение Ленинского суда о признании этого решения общего собрания недействительным отменено. Если собственник не участвовал в собрании, то собственник обязан присоединиться к решению и выполнять его. Перерасчет производиться при временном отсутствии более 5 дней. Ответчик не использует жилое помещение, по ЖКРФ нет оснований для отказа от оплаты коммунальных услуг. Есть перечень причин отсутствия жильца: болезнь, командировки, ничего не представлено, по кап.ремонту решение о тарифах должно быть принято на собрании, и оно было принято на собрании. Ответчику отказано в удовлетворении надзорной жалобы. Каждый собственник обязан оплачивать услуги, деньги находятся на расчетном счете предприятия, гарантийный срок 5 лет на дом, но некоторые объекты имеют срок не более года, каждый дом должен иметь накопления на крайние нужды, и организация должна провести общее собрание, утвердить его. Путрин А.С. и его представитель Каратнюк Г.А. в судебном заседании исковые требования признали частично. Путрин А.С. признал свою обязанность заключить договор по обслуживанию жилого дома, а так же оплатить задолженность за содержание дома и отопление. Пояснили, что рассматриваемый вывоз мусора, следует исключить, это временная мера связанная со строительном здания, и все было по решению общего собрания, ответчик не обязан оплачивать этот мусор, тем более они ссылаются на ст. 8 ГКРФ, закон «Об участие в долевом строительстве», по закону надо исчислять момент с предоставлением коммунальных услуг. Четко определен момент платы за коммунальные услуги, это с момента возникновения права собственности на жилое помещение, т.е. с февраля 2008 года. Спор возник на основании ЖКРФ, полагают, что все остальные законы второстепенные, кодексы имеют наивысшую юридическую силу, ст. 153 ЖК должна быть применима. По Постановлению правительства, производится перерасчет, если жильца нет дома более 5 дней, истцы не хотят пересчитывать платежи, ведь собственник не проживал там, а должен платить полностью как все собственники. Путрин А.С.не употреблял воду, не использовал услуг и он может оплатить отопление, так как он имеет долю в многоквартирном доме. Просит все пересчитать по закону. Ответчик должен оплатить коммунальные услуги, которые предусмотрены законом. Охранные услуг не включаются в коммунальные, эта позиция не должна быть включена в коммунальные услуги. Эти требования не основаны на законе, они сами ответственны по охране, Путрин А.С.не проживал в этом доме, он проживал по другому адресу. Путрин А.С. платит по ипотеке, он не имеет денежных средств для проведения ремонта и проживания там. Истец не представил доказательства того, что ответчик использовал коммунальные услуги. Путрин А.С. не использовал коммунальные услуги, они готовы заключить мировое соглашение. Он должен нести расходы в части отопления, но вот только заселился дом и стали начислять платежи за капитальные ремонт, хотя строители должны давать гарантию дома 5 лет. Собственники должны конкретно определить по капитальному ремонту, квартиру сдали в черновой отделке, там не возможно жить. Там должно быть отдельное решение. С 15.02.2008 года и по настоящий день они согласны оплатить 2 позиции. В законе временного отсутствия жильца нет, но есть признаки, заявления по отсутствию Путрина А.С. нет. Собственник обязан содержать квартиру. Заслушав представителей, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему: По договору от <Дата обезличена> ООО «ОИИСК» уступило Путрину А.С. право требования к ОАО «Оренбурггражданстрой» в отношении <...> <...>). 27.09.2007 года администрацией г.Оренбурга было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Акт приема - передачи квартиры был подписан между ОАО «Оренбурггражданстрой» и Путриным А.С. 25.12.2007 года. Согласно свидетельству, 15.02.2007 года была произведена государственная регистрация права на <...> за Путриным А.С. Согласно справке ТСЖ «Контакт» Путрин А.С. проживающий по адресу <...> <...> 12-28 не имеет задолженностей по квартплате. 28.06.2007 года состоялось общее собрание будущих собственников многоквартирных домов по строительному адресу <...> Было принято решение о выборе способа по управлению и содержанию жилых домов - управление управляющей организацией, решено заключить договор по управлению, содержанию и ремонту с ООО «УК «Северо-Восточная», утвержден перечень услуг и расценок по управлению, содержанию и капитальному ремонту жилых домов. Истцом в материалы дела представлен типовой договор, утвержденный решением собрания от 28.06.2007 года, включающий в себя: приложение №1 - перечень общего имущества в многоквартирном доме, №2 - перечень работ и услуг по управлению многоквартирным жилым домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, №3 - термины и определения, №4 - перечень дополнительных услуг, №5 - размер платы за коммунальные услуги, текущее содержание жилых помещений и капитальный ремонт. Расчет платы произведен на основании ст. 157 ЖК РФ, в соответствии с решением данного собрания и действующими тарифами ресурсоснабжающих организаций, утвержденными Решениями Оренбургского Городского совета. В своих требованиях истец просит взыскать с ответчика задолженность по данной оплате за период с 25.12.2007 года по 30.06.2008 года, в сумме <данные изъяты>., в том числе: Содержание и ремонт - <данные изъяты> Вывоз мусора - <данные изъяты> Водоснабжение - <данные изъяты> Обслуживание лифтов - <данные изъяты> Отопление - <данные изъяты> Капитальный ремонт - <данные изъяты> Домофон - <данные изъяты> Охрана общедомового имущества - <данные изъяты> Подогрев воды - <данные изъяты> Вывоз крупногабаритного мусора - <данные изъяты> А так же пеню за несвоевременное внесение платежей в сумме <данные изъяты> Данные исковые требования суд находит подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям: В соответствии со ст. 210 ГК РФ «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.» Статьей 39 ЖК РФ так же установлено: «1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.» Согласно ст. 153 ЖК РФ «1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:.. . 5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. (п. 6 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)» А статьей 154 ЖК РФ установлено: «2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги. 3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. 4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).» А, кроме того, в соответствии со ст. 46 ЖК РФ «5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.» Соответственно, с Путрина А.С. подлежит взысканию задолженность по оплате содержания жилого дома и коммунальных услуг по следующим пунктам: Содержание и ремонт - <данные изъяты> Обслуживание лифтов - <данные изъяты> Отопление - <данные изъяты> Капитальный ремонт - <данные изъяты> Домофон - <данные изъяты> Охрана общедомового имущества - <данные изъяты> Вывоз крупногабаритного мусора - <данные изъяты> Т.е. всего <данные изъяты>., при этом, надлежащим периодом оплаты суд считает период с 25.12.2007 года по 30.06.2008 года, поскольку, несмотря на то, что п. 6 ст. 153 о том, что введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, ранее Конституционным Судом РФ было разъяснено (определение №373-О от 1807.2006 года), что моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг, является не момент государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а момент приемки объекта в эксплуатацию и внесению оплаты по договору долевого строительства. Суд не соглашается так же с доводами ответчика о том, что он не обязан оплачивать обслуживание лифтов, домофон, капитальный ремонт, охрану общедомового имущества и вывоз крупногабаритного мусора поскольку лифтовая и домофонная системы жилого дома являются общими инжинерными системами, т.е. общим имуществом жилого дома, а соответственно, собственники несут бремя его содержания, независимо от того, пользуются им или нет. Внесение платы за капитальный ремонт предусмотрено ст. 154 ЖК РФ, при этом, закон не делает исключений по поводу того новый это дом или нет. Решение же об оплате охраны на двухмесячный период - со ввода в эксплуатацию до заселения и вывоза крупногабаритного в первые четыре месяца, было принято общим собранием собственников, а следовательно обюязательно к исполнению и Путриным А.С. Что касается требований о взыскании с Путрина А.С. задолженности по оплате вывоза мусора, оплате холодного и горячего водоснабжения, то суд не находит законных оснований к их удовлетворению. Так, Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 307 установлено «54. При временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. 55. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги, указанные в пункте 54 настоящих Правил, осуществляется при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг» И суд не принимает доводов истца о том, что данные правила подлежат применению только в их узком понимании: именно при временном непродолжительном отсутствии потребителя - командировка, стационарное лечение, проживание в гостинице, поскольку предусмотрены и иные основания для перерасчета, пребывание в ином месте и т.д., при этом законодатель не ограничивает период отсутствия. Соответственно, поскольку Путриным А.С. документально подтверждено его проживание в <...>, где он полностью оплачивает коммунальные услуги, в его квартире отсутствуют приборы учета, он не использует коммунальные услуги по вывозу мусора, холодному и горячему водоснабжению, суд полагает необходимым исключить их стоимость из взыскиваемой задолженности. В соответствии со ст155 ЖК РФ «14. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.» Следовательно, требования о взыскании пени с Путрина А.С. являются обоснованными, вместе с тем, поскольку суммы по оплате услуг по вывозу мусора, холодному и горячему водоснабжению исключаются из расчета, суд исключает и начисленную по ним пеню. <данные изъяты> <данные изъяты>. - пеня подлежащая взысканию с Путрина А.С. Что касается требований о понуждении Путрина А.С. к заключению договора по управлению, содержанию и обслуживанию жилого дома, то суд находит их обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку статьей 162 ЖК РФ предусмотрено: «1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.», а кроме того, сам Путрин А.С. признал данные требования в судебном заседании, признание не нарушает требований закона, прав и интересов иных лиц, в связи с чем, может быть принято судом. Поскольку требования удовлетворяются частично, суд в соответствии со ст. 98 ГПК РФ взыскивает с ответчика в пользу истца частично расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Иск общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Северо-Восточная» к Путрину <данные изъяты> удовлетворить частично. Обязать Путрина <данные изъяты> заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Северо-Восточная» по управлению содержанию и ремонту жилого дома в действующей на день вынесения решения редакции. Взыскать с Путрина <данные изъяты> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Северо-Восточная» сумму задолженности на 30.06.2008 года - <данные изъяты>., пеню <данные изъяты>. расходы по оплате госпошлины <данные изъяты> В удовлетворении остальной части иска отказать. Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через суд Дзержинского района г. Оренбурга в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме. Судья