Дело №2-104/2011
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 января 2011 года г. Новосибирска
Дзержинский федеральный суд г. Новосибирска в с о с т а в е:
Председательствующего Махамбетовой Н.Ж.
При секретаре Беловой О.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сухова Юрия Александровича к Стрельниковой Нелли Рашитовне о признании права собственности на незавершенный строительством объект, о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности и сделку купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
29.07.2010г. Сухов Ю.А. обратился в суд с иском к Стрельниковой Н.Р. о признании за ним права собственности на незавершенный строительством объект, приобретенный на основании договора купли-продажи от 26.05.2006 года, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., кадастровый номер 54:35:014790:01; возложить обязанность зарегистрировать переход права и сделку купли-продажи на вышеуказанный незавершенный строительством объект.
В обоснование иска Сухов Ю.А. указал о том, что в соответствии с договором купли-продажи от 26.05.2006г. он приобрел у ФИО3, действующего в интересах Стрельниковой Н.Р. по нотариальной доверенности от 25.05.2006 года зарегистрированной в реестре за № 1986, незавершенный строительством объект по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., кадастровый номер 54:35:014790:01. Указанный договор содержит характеристики проданного незавершенного строительством объекта.
Обязательства, предусмотренные договором, он выполнил в полном объеме, в том числе уплатил согласованную сторонами цену, принял незавершенный строительством объект по передаточному акту.
В соответствии с п. 4.1.3 договора купли-продажи от 26.05.2006г. предусмотрена обязанность ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.
Сухов Ю.А. указал о том, что он неоднократно обращался к продавцу ФИО3 с требованием явиться в учреждение юстиции НСО для совершения государственной регистрации перехода права собственности, но ФИО3 уклонялся в период действия нотариальной доверенности от государственной регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект на истца.
В период с 2007 года по 2009 год он предлагал ФИО3 решить вопрос с оформлением доверенности от собственника Стрельниковой Н.Р. на риэлтера, но до настоящего времени обязательства по договору купли-продажи не исполнены надлежащим образом.
Он с 2006 года владеет объектом как собственник, увеличил высоту фундамента, провел зимний водопровод к объекту, но в связи с финансовыми трудностями строительство затянулось. В конце июня 2010 года он поехал к ФИО3 с претензией по неисполнению договора купли-продажи объекта, но обнаружил, что Стрельникова Н.Р. опять продает проданный ему незавершенный строительством объект, на фундаменте написала телефон.
Истец Сухов Ю.А. в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствии.
Представитель истца по доверенности в судебном заседании поддержал исковое заявление в полном объеме, пояснил о том, что 26.05.2006г. Сухов Ю.А. приобрел у ФИО3, действующего по доверенности от Стрельниковой Н.Р., незавершенный строительством объект. ФИО3 получил от Сухова Ю.А. 60 000 рублей. 20.06.2006г. Сухов Ю.А. передал ФИО3 еще 60 000 рублей в счет того, что был увеличен фундамент. В июле 2006 года Сухов Ю.А. передал ФИО3 45 000 рублей, чтобы провели водопровод.
У Сухова Ю.А. находится весь пакет документов на дом, Стрельникова Н.Р. в суд об их истребовании не обращалась. В 2008 году Сухов Ю.А. встречался по инициативе ФИО3 со Стрельниковой Н.Р., чтобы переоформить доверенность. Стрельникова Н.Р. никаких претензий по поводу передачи объекта не высказывала. Стрельникова Н.Р. обратилась в суд позже Сухова Ю.А.
Сухов Ю.А. надстроил фундамент, поставил 10 железных столбов для строительства забора, провел водопровод. У Сухова Ю.А. были планы продать квартиру, и на вырученные деньги достроить дом, но в связи с финансовым кризисом цены на квартиры упали (л.д. 115-116).
Ответчик Стрельникова Н.Р. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотрение дела отложить, доказательств уважительности причин неявки не представила.
В связи с неявкой в судебное заседание ответчика, дело с учетом мнения представителя истца было рассмотрено судом на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ. Судом принимается во внимание, что дело находится на рассмотрении с 29.07.2010г., откладывалось в связи с неявкой ответчика 14.09.2010г. (л.д. 46), 01.11.2010г. (л.д. 76), 16.12.2010г. (л.д. 96). Нахождение в отпуске по беременности и родам само по себе не является уважительной причиной неявки в суд. Медицинское учреждение не указало в связи с каким заболеванием Стрельникова Н.Р. не может принимать участие в судебном заседании. У Стрельниковой Н.Р. имеется представитель по доверенности Гришакина Т.В.
Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствии. 16.12.2010г. ФИО3 представил в суд отзыв на исковое заявление, в котором указал о том, что 26.05.2006г. он продал Сухову Ю.А. незавершенный строительством объект по адресу: г. Новосибирск, ул. ... за 60 000 рублей. При заключении договора купли-продажи с Суховым Ю.А. он действовал на основании нотариальной доверенности от 25.05.2006г., выданной ФИО4, которому доверенность была выдана Стрельниковой Н.Р., на момент заключения договора его никто не извещал, что доверенность аннулирована.
ФИО3 указал, что после подписания договора и получения денежных средств, он передал Сухову Ю.А. все документы по объекту, подписал акт приемки объекта. Они с Суховым Ю.А. не смогли сразу зарегистрировать переход права, так как он постоянно находится в разъездах, никто не предполагал, что Стрельникова Н.Р. окажется недобропорядочной. Сухов Ю.А. давал ему деньги для увеличения фундамента, а также для проведения водопровода к его земельному участку (л.д. 93).
Третьи лица ФИО5, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по НСО в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.
Представитель третьего лица – ООО «М» в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. В письменных возражениях на исковое заявление представитель ООО «М» указала о том, что истцом пропущен срок исковой давности. Истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права не позднее 27.05.2006г., к моменту предъявления иска о понуждении Стрельниковой Н.Р. к государственной регистрации перехода права собственности трехлетний срок исковой давности истек (л.д. 94-95).
Выслушав представителя истца, представителя третьего лица, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Одним из способов защиты нарушенного права является в силу ст. 12 ГК РФ признание такого права на основании судебного решения.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения...
Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В судебном заседании установлено, что Стрельникова Н.Р. на основании договора купли-продажи от 17.03.2003г., акта передачи недвижимости от 17.03.2003г. является собственником незавершенного строительством объекта по адресу: г. Новосибирск, ул. .... Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.04.2003 года (л.д. 13), договором купли-продажи от 17.03.2003 года, актом передачи недвижимости от 17.03.2003г. (л.д. 22-23).
Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
27.04.2005г. Стрельникова Н.Р. выдала доверенность на имя ФИО4 уполномочив продать за цену и на условиях по своему усмотрению незавершенный строительством объект по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., быть представителем в филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» по НСО … в Управлении Федеральной регистрационной службы по НСО и других компетентных органах г. Новосибирска по вопросам государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость на приобретателя по договору купли-продажи, с правом подачи заявления, подписания договора купли-продажи, акта приема-передачи, получать деньги… Доверенность выдана сроком на три года, с правом передоверия, удостоверена нотариусом ФИО2, зарегистрирована в реестре за № 1968 (л.д. 15).
25.05.2006г. нотариусом ФИО1 удостоверена доверенность за № 1986 от имени ФИО4, действующего по доверенности Стрельниковой Н.Р., на имя ФИО3 на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению незавершенного строительством объекта по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., быть представителем во всех компетентных органах по вопросам, касающимся собственника вышеуказанной недвижимости и государственной регистрации перехода права собственности приобретателя по договору купли-продажи, с правом подачи заявлений, подписания договора купли-продажи, акта приема-передачи, получать причитающиеся деньги…(л.д. 14).
Стрельниковой Н.Р. вышеуказанные доверенности на продажу квартиры отменены не были. Указанные доверенности представлены истцом в судебное заседание.
В силу ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст. 56 ГПК РФ, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию, обязанность доказать заключения договора купли-продажи, полное или частичное исполнение договора заинтересованной стороной возлагается на истца.
26.05.2006г. ФИО3, действуя на основании доверенности от Стрельниковой Н.Р., заключил договор купли-продажи незавершенного строительством объекта по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., с Суховым Ю.А., который приобрел вышеуказанный объект недвижимости в собственности за 60 000 рублей (л.д. 29).
По акту передачи недвижимости от 26.05.2006г. ФИО3, действуя на основании доверенности от Стрельниковой Н.Р., передал, а Сухов Ю.А. принял в собственность незавершенный строительством объект по адресу: г. Новосибирск, ул. ... (л.д. 30).
Из представленной расписки от 26.05.2006г. видно, что ФИО3, действующий на основании доверенности от имени Стрельниковой Н.Р., получил от Сухова Ю.А. 60 000 рублей в счет продажи по договору купли-продажи от 26.05.2006г. в собственность Сухова Ю.А. незавершенный строительством объект по адресу: г. Новосибирск, ул. ... (л.д. 114).
Пунктом статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Договор купли – продажи от 26.05.2006г. соответствует всем требованиям гражданского законодательства, данный договор заключен в письменной форме, подписан сторонами. Существенные условия договора – о цене и предмете, были сторонами сделки согласованы. При этом покупатель уплатил продавцу всю покупную цену за проданное ему имущество, а продавец это имущество передал покупателю.
Намерение Стрельниковой Н.Р. продать незавершенный строительством объект по адресу: г. Новосибирск, ул. ... подтверждается нотариально заверенным согласием ФИО5 на продажу Стрельниковой Н.Р. незавершенного строительством объекта по адресу: г. Новосибирск, ул. ... (л.д. 16).
С учетом фактических обстоятельств дела суд находит основания для признания сделки договора купли-продажи совершенной в надлежащей форме. Суд считает обоснованными утверждения Сухова Ю.А. о признании за ним права собственности на незавершенный строительством объект по адресу: г. Новосибирск, ул. ...
Таким образом, подлежат удовлетворению исковые требования Сухова Ю.А. о государственной регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., и сделки купли-продажи от 26.05.2006г.
При этом суд не усматривает оснований для возложения обязанности на Управление Росреестра по НСО по государственной регистрации прав произвести вышеуказанные действия. Поскольку в соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
При вынесении решения судом было принято во внимание, что Сухов Ю.А. увеличил фундамент, провел на участок водопровод, поставил столбы для строительства забора. Указанные действия свидетельствуют о фактическом владении, пользовании объектом незавершенного строительства.
По настоящему делу установлено, что истцом представлены письменные доказательства заключения договора купли-продажи незавершенного строительством объекта по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., что покупателем оплачена цена, указанная в договоре. Истцом представлены подлинники правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения установившего гражданские права и обязанности.
При удовлетворении иска Сухова Ю.А. судом принимается во внимание, что ответчик не представила каких-либо достоверных письменных доказательств, опровергающих представленные истцом письменные доказательства в подтверждение заявленных исковых требований.
Судом не установлено оснований для отказа в иске в связи с пропуском срока исковой давности по заявлению третьего лица исходя из следующего.
Пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001г. № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). Согласно статье 33 ГПК РСФСР и части 1 статьи 34 АПК РФ сторонами в деле являются истец и ответчик. В силу пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, включая право заявить в суде об истечении срока исковой давности. Поэтому судам необходимо иметь в виду, что заявление о пропуске срока исковой давности, сделанное третьим лицом, не является основанием для применения судом исковой давности, если соответствующее заявление не сделано стороной по спору.
Судом принимается во внимание, что ответчиком Стрельниковой Н.Р. не заявлялось о пропуске срока исковой давности.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Сухова Юрия Александровича удовлетворить.
Признать за Суховым Юрием Александровичем право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. ....
Зарегистрировать за Суховым Юрием Александровичем договор купли-продажи незавершенного строительством объекта по адресу: г. Новосибирск, ул. ... от 26.05.2006г. и переход права собственности по договору купли-продажи от 26.05.2006г. на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. ...
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Новосибирский областной суд через канцелярию по гражданским делам Дзержинского районного суда г. Новосибирска.
Судья /подпись/ Н.Ж. Махамбетова
.
.
.
.