Дело № 2-152/10
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 февраля 2011 года г. Новосибирск
Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Яковинова П.В.,
при секретаре Богер А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке заочного производства гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «К» к Деревягиной Людмиле Владимировне, Кореневой Людмиле Ивановне о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «К» обратилось в суд с данным иском, ссылаясь в его обоснование на следующее.
Истец является собственником помещений общей площадью 586,2 кв.м в многоквартирном доме № ... по ул. ... в г. Новосибирске. В состав общего имущества в данном доме также входит земельный участок площадью 3 582 кв.м (назначение – земли поселений, кадастровый номер 54:35:014100:0027), сособственником которого также является заявитель пропорционально доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В июне 2010 года напротив принадлежащих истцу нежилых помещений в этом многоквартирном доме на праве общей долевой собственности ООО «А» произвел монтаж торговых киосков, как позже выяснилось, - на основании решения общего собрания собственников дома, о проведении которого представителям истца ничего не было известно. В дальнейшем было установлено, что «между собственниками помещений в многоквартирном доме в лице гражданки Деревягиной Людмилы Викторовны, действовавшей как уполномоченное лицо на основании Протокола № 1 проведения внеочередного общего собрания», и ООО «А» был заключен Договор № аренды земельного участка от 30 апреля 2010 года, согласно которому «во исполнение решения собственников помещений многоквартирного дома 70 кв.м земельного участка передано в аренду ООО «А».
По мнению истца, решение общего собрания незаконно вследствие нарушения порядка извещения собственников о собрании, отсутствия кворума; при проведении собрания в голосовании принимали участие лица, не уполномоченные собственником на участие в общем собрании в установленном ЖК РФ порядке; для принятия решения о передаче в аренду земельного участка действующее законодательство требует обособить такой земельный участок; доверенность, выданная Деревягиной Л.В. и Кореневой Л.И. является ничтожной сделкой и не может использоваться ими от имени собственников, так как не соответствует требованиям п. 2 ст. 48 ЖК РФ; содержит: недостоверные сведения о количестве голосов на общем собрании, которые может передать поверенному каждый доверитель, не соответствующие действительности площади квартир.
Указанные обстоятельства нарушают права истца и других собственников нежилых помещений владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, не позволили ему, а также другим (не участвовавшим) собственникам выразить свое противоположное мнение по вопросам повестки дня.
В связи с этим истец просит признать недействительным решение общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома в части передачи в аренду ООО «А» земельного участка, находящегося на придомовой территории названного дома, и уполномочивания Деревягиной Л.В. на заключение с ООО «А» договора аренды земельного участка и на перечисление арендной платы на расчетный счет ООО «С».
В судебном заседании представители истца Барлов Ю.И. и Кучина Т.Н. иск поддержали в полном объеме.
Ответчики, представитель третьего лица ООО «А» в настоящее судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
В предварительном судебном заседании ответчик Коренева Л.И. с иском не согласилась, указывая на отсутствие нарушений закона при оформлении доверенности, проведении собраний (л.д. 84-обор.).
Представитель ООО «А» Нестеров А.С. в том же судебном заседании (л.д. 85) и предыдущем (л.д. 43-обор.) с иском не согласился по тем же основаниям.
Заслушав пояснения участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 4 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В силу ч. 2 ст. 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Согласно частей 1-3 статьи 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Согласно п. 1, 2, 4 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Как следует из п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения
Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Как следует из ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Как следует из пунктов 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
В судебном заседании установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28 ноября 2008 года (л.д. 22) истец является собственником помещений общей площадью 586,2 кв.м в доме ... по ул. ... в г. Новосибирске и указанного в исковом заявлении земельного участка (пропорционально своей доле), как общего имущества в данном многоквартирном доме.
Согласно протоколу № 1 от 30 апреля 2010 года (л.д. 15), собственниками помещений многоквартирного дома № ... по ул. ... в г. Новосибирске проведено внеочередное собрание, по результатам которого были приняты решения:
- заключить с ООО «А» договор аренды земельного участка общей площадью 70 кв. м, находящегося на придомовой территории данного многоквартирного дома, со сроком аренды 11 месяцев с момента заключения договора аренды, установив размер платы за аренду в размере 100 000 руб., перечисляемую на расчетный счет ООО «С»;
- уполномочить собственника квартиры № ... Деревягину Л.В. на заключение с ООО «А» договора аренды земельного участка от лица собственников помещений этого дома.
При этом в протоколе инициатором проведения общего собрания указана Деревягина Л.В., общее количество голосов собственников, принявших участие в голосовании, - 2 643,1 кв.м, что составляет 67,8 % (кворум) от общего количества голосов - 3 903 кв.м.
В соответствии с приложением № 1 (л.д. 16) к данному протоколу реестр собственников помещений дома, принявших участие в голосовании, составил представителей собственников помещений дома Деревягину Л.И. и Кореневу Л.И. (по доверенности № 31/1 от 4 мая 2009 года), которые (представляемые собственники) обладают голосами на 2 555,8 кв.м, и самих ответчиков, обладающих личными голосами на 29,4 кв.м - Деревягина Л.В. (собственник квартиры № ...) и на 61,9 кв.м Коренева Л.И. (собственник квартиры № ...).
Однако при визуальном исследовании судом листа № 1 копии вышеуказанной доверенности на представление интересов на общих собраниях собственников дома № ... от 4 мая 2009 года Деревягиной Л.В. и Кореневой Л.И. (л.д. 23), а также выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) от 22 апреля 2009 года (л.д. 11-14) установлено, что:
- согласно копии доверенности собственником квартиры № ... общей площадью 61,3 кв.м указан ФИО2, в то время как согласно выписке из ЕГРП собственниками этой квартиры общей площадью 61,5 кв. м являются иные лица;
- согласно копии доверенности собственником квартиры № ... общей площадью 50,3 кв.м указана ФИО1, в то время как согласно выписке из ЕГРП она является собственником только ? доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру общей площадью 52 кв.м, собственниками остальных долей являются другие лица;
- согласно копии доверенности собственником квартиры № ... общей площадью 61,3 кв.м указана ФИО3., в то время как согласно выписке из ЕГРП собственником этой квартиры общей площадью 61,6 кв. м является иное лицо;
- согласно копии доверенности собственником квартиры № ... общей площадью 57,9 кв.м указана ФИО4, в то время как согласно выписке из ЕГРП она является собственником только ? доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру общей площадью 59 кв.м, собственниками другой долей является иное лицо.
Остальные листы доверенности, также как и доказательства, опровергающие доводы истца в этой части, ответчиками в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлены.
Таким образом, данная доверенность в нарушение п. 2 ст. 48 ЖК РФ содержит не соответствующие действительности сведения о собственниках помещений многоквартирного дома, количестве голосов этих собственников.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Доверенность по смыслу ст. ст. 155 и 156 ГК РФ является односторонней сделкой, к которой применяются общие положения об обязательствах и о договорах.
При таких обстоятельствах доверенность № 31/1 от 4 мая 2009 года ничтожна и в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ не создает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поэтому является неправомерным голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме № ... по ул. ... 30 апреля 2010 года на основании данной доверенности от имени собственников 2 555,8 кв.м.
Кроме того, согласно справке ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 15 мая 2009 года (л.д. 21) общая площадь всех (жилых и нежилых) помещений данного дома составляет не 3 903 кв.м, а 4 282,4 кв.м.
При таких обстоятельствах в голосовании приняло участие менее 50 % голосов собственников многоквартирного дома, то есть меньше кворума, предусмотренного ст. 45 ЖК РФ, что является существенным нарушений требований ЖК РФ, повлекшим нарушение прав иных не голосовавших собственников на участие в голосовании, соответственно, является основанием для признания решения собрания недействительным.
В том числе при таких обстоятельствах, а также размера доли истца в голосовании на общем собрании, не участие ООО «К» в голосовании на общем собрании 30 апреля 2010 года является существенным для принятия решений по повестке собрания собственников.
В тоже время ответчиками не представлено достаточных допустимых доказательств о предусмотренном законом извещении истца, так и других собственников о собрании, что также является существенным нарушением требований ЖК РФ, и, следовательно, основанием для признания незаконным решения собственников помещений этого дома от 30 апреля 2010 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «К» к Деревягиной Людмиле Владимировне, Кореневой Людмиле Ивановне о признании недействительным решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме удовлетворить.
Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № ... по ул. ... в г. Новосибирске от 30 апреля 2010 года в части передачи в аренду ООО «А» земельного участка, находящегося на придомовой территории названного дома и уполномочивания Деревягиной Людмилы Владимировны на заключение с ООО «А» договора аренды земельного участка и на перечисление арендной платы на расчетный счет ООО «С».
Ответчик вправе подать в Дзержинский районный суд г. Новосибирска заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами через Дзержинский районный суд г. Новосибирска в Новосибирский областной суд также в кассационном порядке в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, в случае, если такое заявление подано, - в течение 10 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий: (подпись) /Яковинов П.В./
.
.
.
.