Дело № 2-871/2011
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 мая 2011 года г. Новосибирск
Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Яковинова П.В.,
при секретаре Богер А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Милехиной Оксаны Валерьевны к обществу с ограниченной ответственностью «Т» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Милехина О.В., уточнив заявленные требования (л.д. 214-215), обратилась в суд с данным иском к ООО «Т», указав в обоснование своего иска следующее.
22 февраля 2008 года между ООО «Т» и Милехиной О.В. был заключен Договор № 60/321-197 участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался передать истице однокомнатную квартиру, расположенную в секции № 3, на этаже 9, в осях А/В и 6/8, площадью с учетом балконов и лоджий 39,39 кв.м. общей площадью по проекту 37,37 кв.м, жилой площадью 16,34 кв. м., строительный номер квартиры ..., в 17-этажном жилом доме переменной этажности со встроенными-пристроенными помещениями общественного назначения, по адресу: г. Новосибирск, ул. ... в срок до 31 января 2009 года.
По соглашению к вышеуказанному договору, достигнутому между сторонами 03 августа 2009 года, срок передачи объекта был перенесен, и ответчик обязался ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 30 сентября 2009 года, после чего передать объект участнику долевого строительства.
Обязательство по оплате денежной суммы, предусмотренной п. 1.5 договора за передачу прав в размере 1 207 200 рублей исполнено Милехиной О.В. в полном объеме.
Однако до настоящего времени дом не построен, объект незавершенного строительства в эксплуатацию не введен и истице по акту приема-передачи не передан.
Подлежащая передаче в собственность Милехиной О.В. однокомнатная квартира № ... (номер строительный) жилой площадью 37,37 кв.м. расположена на 9 этаже семнадцатиэтажного жилого дома.
Исходя из размера указанных площадей, размер доли, по расчетам истца, в праве общей долевой собственности в вышеуказанном объекте незавершенного строительства составляет: S кв./S кв.общ. = 3737 кв.м./2230613.
Поэтому Милехина О.В. просила признать за ней право собственности на долю в размере 3737/2230613 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Новосибирск, ул. ... (стр.), что будет соответствовать однокомнатной квартире, расположенной в секции № 3, на этаже 9, в осях А/В и 6/8, площадью с учетом балконов и лоджий 39,39 кв.м. общей площадью по проекту 37,37 кв.м., жилой площадью 16,34 кв. м., строительный номер квартиры ....
В судебном заседании заявитель доводы иска поддержала в полном объеме. Также пояснила, что в марте 2011 года она подписала с ответчиком дополнительное соглашение, по условиям которого внесла дополнительно 25 651 рубль 58 копеек за увеличение площади объекта без проведения замеров органами технической инвентаризации и, более того, не отказывается от внесения оставшейся суммы в размере 2 850,20 руб. Просила иск удовлетворить в полном объеме, поскольку действиями ответчика нарушаются её права и законные интересы как потребителя.
Представитель ответчика ООО «Т» Ивлев А.С. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что в отношении ООО «Т» введено внешнее управление. Согласно предварительным обмерам площадь спорного объекта долевого строительства увеличилась на 0,93 кв.м. Сумма доплаты составила 28 502 рубля 05 копеек. Истицей было оплачено 25 651 рубль 85 копеек, а оставшаяся сумма в размере 2 850 рублей 20 копеек не внесена по настоящее время, что дает ответчику право в одностороннем порядке в силу ст. 102 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о месте и времени разбирательства дела извещен надлежащим образом.
Выслушав объяснения истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что 22 февраля 2008 года стороны по делу заключили договор участия в долевом строительстве №60-321-19. Согласно условиям которого ответчик принял на себя обязательство в срок до 31 декабря 2008 года осуществить строительство многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. ... и в срок до 31 января 2009 года передать в собственность истца однокомнатную квартиру, расположенную в секции № 3 на 9 этаже, в осях А/В и 6/8, площадью с учетом балконов и лоджий 39,39 кв.м., общей площадью по проекту 37,37 кв.м., жилой площадью 16,34 кв.м., строительный номер квартиры ..., а истец внести денежные средства в размере 1 207 200 рублей в кассу ООО «Т» в день подписания договора и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи (л.д. 9-12).
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) одним из способов защиты права является признание права.
В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, и объекты незавершенного строительства.
Статьей 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
Таким образом, законодательство позволяет произвести государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства.
Из договора аренды земельного участка № 52353 от 06 марта 2006 года следует, что ответчику были выделены в аренду земельные участки в Дзержинском районе г. Новосибирске площадью 16474 кв.м. для организации строительства многоэтажного жилого дома.
Согласно разрешению на строительство от 07 декабря 2006 года ответчику разрешено строительство жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в Дзержинском районе г. Новосибирска.
Таким образом, все документы, о которых указано в ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в настоящее время имеются.
Обязательство по внесению инвестиционного взноса в размере 1 207 200 рублей исполнено истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией (л.д. 6) и стороной ответчика не оспаривалось.
03 августа 2009 года в связи с невозможностью исполнения принятых на себя обязательств в срок (л.д.7) и на основании заключенного с Милехиной О.В. дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве №60-321-197 ООО «Т» продлевает срок сдачи объекта в эксплуатацию до 30 сентября 2009 года (л.д.8).
11 марта 2011 года ООО «Т» и Милехина О.В. заключили дополнительное соглашение, в соответствии с п. 1 которого в связи с увеличением общей площади объекта долевого строительства (предварительно) на 0,93 кв.м. истец обязана осуществить доплату в размере 28 502 рубля 05 копеек, в следующем порядке: 25 651 рублей 85 копеек в срок до 21 марта 2011 года и 2 850 рублей 20 копеек – в течение десяти дней с момента получения технической документации ОГУП «Техцентр НСО», устанавливающей точную площадь подлежащего передаче объекта долевого строительства (л.д. 107).
Квитанцией к приходному кассовому ордеру №212 от 11 марта 2011 года подтверждается, что Милехина О.В. оплатила и 25 651 рублей 85 копеек до 21 марта 2011 года, следовательно, исполнила и данное обязательство по дополнительному соглашению.
Однако в судебном заседании установлено, что до настоящего времени замеры спорного объекта сотрудниками ОГУП «Техцентр» не произведены и ответчиком не получены. Соответственно, истец не могла нарушить условия дополнительного соглашения о внесении 2 850 рублей 20 копеек, и у ответчика не имеется оснований для требования выплаты истцом данной суммы.
Таким образом, доводы представителя ответчика о том, что Милехина О.В. не исполняет свои обязательства и имеет перед ООО «Т» задолженность в размере 2850 рублей 20 копеек не законны и не обоснованны.
В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В судебном заседании было установлено и не оспаривалось сторонами, что истец оплатила инвестиционный внос в полном объеме и внесла доплату за увеличение площади объекта в соответствии с условиями дополнительного соглашения, не смотря на отсутствие доказательств, подтверждающих данное увеличение, что характеризует Милехину О.В. как добросовестную сторону в обязательствах.
Более того, пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве от 22 февраля 2008 года установлено, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, утоняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (НГЦТИ).
Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства окажется больше площади, указанной в пункте 1.4 договора, а именно: жилая площадь – 16,34 кв.м., общая площадь – 37,37 кв.м., площадь с учетом балконов и лоджий – 39,39 кв.м., договора, на 0,5 кв.м. участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере 30 647 рублей 37 копеек за 1 квадратный метр (п.1.5 договора).
Но в судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, в том числе представителем ответчика, что разрешение на ввод дома в эксплуатацию до настоящего времени не получено, обмеры спорного объекта организацией технической инвентаризации не производились. Указанное стороной ответчика были проведены лишь сотрудником ООО «Т».
Таким образом, предусмотренных п. 2.3 договора участия в долевом строительстве оснований для осуществления истцом указанной выше доплаты, на момент заключения дополнительного соглашения 11 марта 2011 года вообще не имелось, истец в полном объеме выполнил свои денежные обязательства по договору участия в долевом строительстве.
Кроме того, заявление внешнего управляющего о расторжении данного договора направлено истцу после обращения последнего в суд.
Согласно п. 2 ст. 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» отказ внешнего управляющего от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
При таких обстоятельствах, заявление внешнего управляющего ООО «Т» о расторжении с истцом договора участия в долевом строительстве не соответствует условиям данного договора, не отвечает требованиям статьи 102 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», является неправомерным и подтверждает доводы Милехиной О.В., добросовестно исполняющей свои обязательства, о нарушении ответчиком ее прав.
Таким образом, судом установлено, что указанный в иске незавершенный строительством объект существует. Однако ООО «Т» принятые на себя обязательства по осуществлению замеров через органы технической инвентаризации, определения конечной площади объекта незавершенного строительства в установленном договором порядке, ввода его в эксплуатацию и передаче по акту приема-передачи в собственность истице не выполнил, существенно нарушив сроки сдачи дома в эксплуатацию и принятые на себя по договору и дополнительным соглашениям обязательства.
Поэтому доводы представителя о продолжении работ на спорном объекте, заключении договоров подряда на работы на объекте правового значения не имеют. При этом суд также учитывает, что срок передачи спорного объекта истице нарушен ответчиком значительно, продлевался на основании дополнительного соглашения. Более того, работы на спорном объекте по договорам подряда, заключенным ООО «Т» 25 января 2010 года с ООО «Н» (л.д. 224-228), 20 мая 2010 года с ООО «М» в установленные данными сделками сроки также не выполнены, в связи с чем данными организациями были заключены дополнительные соглашения, продлевающие сроки окончания работ по договорам подряда до 31 мая 2011 года (л.д. 229-230, 236-237).
Определяя размер доли, суд исходит из следующих обстоятельств.
На основании технико-экономических показателей объекта общая площадь квартир составляет 21 165,44 кв.м, а всего полезная площадь помещений составляет 22 306,13 кв.м.
Исходя из размера указанных площадей и руководствуясь ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, размер доли истцов в праве общей долевой собственности в вышеуказанном объекте незавершенного строительства составляет: S пом./Sпом.общ. = 37,37 кв.м/2230613 = 3737/2230613.
Представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось, что размеры указанных в исковом заявлении доли и площадей соответствуют технико-экономическим показателям объекта.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме и за истцом следует признать право собственности на 3737/2230613 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Новосибирск, ул... (строительный), что (после ввода объекта в эксплуатацию) будет соответствовать однокомнатной квартире, расположенной в секции № 3 на 9 этаже, в осях А/В и 6/8, площадью с учетом балконов и лоджий 39,39 кв.м, общей площадью по проекту 37,37 кв.м, жилой площадью 16,34 кв.м, строительный номер квартиры ..., расположенной на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014205:0023 из земель поселений, расположенном в пределах Дзержинского района г. Новосибирска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Милехиной Оксаны Милехиной к обществу с ограниченной ответственностью «Т» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.
Признать за Милехиной Оксаной Валерьевной право собственности на 3737/2230613 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Новосибирск, ул. ... (строительный), что будет соответствовать однокомнатной квартире, расположенной в секции № 3 на 9 этаже, в осях А/В и 6/8, площадью с учетом балконов и лоджий 39,39 кв.м., общей площадью по проекту 37,37 кв.м., жилой площадью 16,34 кв.м., строительный номер квартиры ..., расположенной на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014205:0023 из земель поселений, расположенном в пределах Дзержинского района г. Новосибирска.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда путем подачи кассационной жалобы через Дзержинский районный суд г. Новосибирска в течение 10 дней со дня его мотивированного составления.
Председательствующий решения находится в деле №2-871/2011 Дзержинского районного суда г. Новосибирска.
Судья: