Дело № 2-1125/2011
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 мая 2011 года г. Новосибирск
Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Яковинова П.В.,
при секретаре Богер А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Панкратова Ильи Игоревича к обществу с ограниченной ответственностью «К» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Панкратов И.И. обратился в суд с данным иском к ООО «К», указав в обоснование своего иска следующее.
21 февраля 2007 года между ООО «К» и Панкратовым И.И. был заключен Договор № 60/063 участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался передать истцу однокомнатную квартиру, расположенную в секции № 3, на этаже 4, в осях А-В и 4-6, площадью с учетом балконов и лоджий 42,04 кв.м., общей площадью по проекту 38,03 кв.м., жилой площадью 14,58 кв.м., строительный номер квартиры 173, в 17-этажном жилом доме переменной этажности со встроенными-пристроенными помещениями общественного назначения, по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., в срок до 31 января 2009 года.
Обязательство по оплате денежной суммы за передачу прав в размере 800 000 рублей исполнено Панкратовым И.И. в полном объеме.
Однако до настоящего времени дом не построен, объект незавершенного строительства в эксплуатацию не введен и истцу по акту приема-передачи не передан.
Исходя из размера указанных площадей, размер доли, по расчетам истца, в праве общей долевой собственности в вышеуказанном объекте незавершенного строительства составляет: S кв./S кв.общ. = 3803 кв.м./2230613.
Поэтому Панкратов И.И. просил признать за ним право собственности на 3803/2230613 доли в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. ... (стр.), в состав которого входит объект долевого строительства, что равно двухкомнатной квартире, расположенной в секции № 3, на этаже №4, в осях А-В и 4-6 площадью с учетом балконов и лоджий 42,04 кв.м., общей площадью по проекту 38,03 кв.м., жилой площадью 14,58 кв. м., строительный номер квартиры 173.
В судебное заседание истец не явился, о месте и времени разбирательства дела извещен надлежащим образом, направил своего представителя Емец Е.А., которая доводы иска поддержала в полном объеме. Также пояснила, что ответчик нарушил принятые на себя по договору обязательства по передаче объекта незавершенного строительства в срок и в связи с отсутствием зарегистрированного в установленном порядке договора аренды земельного участка дом в эксплуатацию сдать не возможно.
Представители ответчика ООО «К» Прокуров К.Р. и Ивлев А.С. в судебном заседании исковые требования не признали. Пояснили, что в отношении ООО «К» введено внешнее управление. Согласно предварительным обмерам площадь спорного объекта долевого строительства увеличилась на 1,67 кв.м. Однако доплата за увеличение площади не внесена по настоящее время, что дает ответчику право в одностороннем порядке в силу ст. 102 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о месте и времени разбирательства дела извещен надлежащим образом.
Выслушав объяснения представителей истца, ответчика, исследовав письменные доказательства дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что 21 февраля 2007 года стороны делу заключили договор участия в долевом строительстве №60/063. Согласно условиям которого, ответчик принял на себя обязательство в срок до 31 декабря 2008 года осуществить строительство многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. ... и в срок до 31 января 2009 года передать в собственность Панкратову И.И. однокомнатную квартиру, расположенную в секции № 3 на 4 этаже, в осях А-В и 4-6, площадью с учетом балконов и лоджий 42,04 кв.м., общей площадью по проекту 38,03 кв.м., жилой площадью 14,58 кв.м., строительный номер квартиры 173, а Панкратов И.И. внести денежные средства в размере 800 000 рублей в кассу ООО «К» в день подписания договора и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи (л.д. 5-8).
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) одним из способов защиты права является признание права.
В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, и объекты незавершенного строительства.
Статьей 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
Таким образом, законодательство позволяет произвести государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства.
Из договора аренды земельного участка № 52353 от 06 марта 2006 года следует, что ответчику были выделены в аренду земельные участки в Дзержинском районе г. Новосибирске площадью 16474 кв.м. для организации строительства многоэтажного жилого дома.
Согласно разрешению на строительство от 07 декабря 2006 года ответчику разрешено строительство жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в Дзержинском районе г. Новосибирска.
Таким образом, все документы, о которых указано в ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в настоящее время имеются.
Обязательство по внесению инвестиционного взноса в размере 800 000 рублей исполнено истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №92 от 21.02.2007 года (л.д.9) и стороной ответчика не оспаривалось.
Из адресованного истцу заявления внешнего управляющего «К» ФИО2 об отказе от исполнения договора установлено, что в соответствии с обмерами общая площадь объекта долевого строительства увеличилась на 1,67 кв.м. и составляет 39,70 кв.м. Сумма задолженности по уплате денежных средств по договору составляет 42 440 рублей 32 копейки. Исходя из чего, руководствуясь ст. 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» представитель ответчика отказался от исполнения договора от 21 февраля 2007 года (л.д.143).
В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В судебном заседании было установлено и не оспаривалось сторонами, что истец оплатил инвестиционный внос в полном объеме.
Пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве от 21 февраля 2007 года установлено, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, утоняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (НГЦТИ).
Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства окажется больше площади, указанной в пункте 1.4 договора, а именно: жилая площадь – 14,58 кв.м., общая площадь – 38,03 кв.м., площадь с учетом балконов и лоджий – 42,04 кв.м., договора, на 0,5 кв.м. участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере 19 029 рублей 50 копеек за 1 квадратный метр (п.1.5 договора).
Но в судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, в том числе представителем ответчика, что разрешение на ввод дома в эксплуатацию до настоящего времени не получено, обмеры спорного объекта организацией технической инвентаризации не производились. Указанное стороной ответчика были проведены лишь сотрудником ООО «К».
Таким образом, предусмотренных п. 2.3 договора участия в долевом строительстве оснований для осуществления истцом указанной выше доплаты не имеется, истец в полном объеме выполнил свои денежные обязательства по договору участия в долевом строительстве.
Кроме того, заявление внешнего управляющего о расторжении данного договора направлено истцу после обращения последнего в суд и доказательств получения данного заявления истцом суду также не представлено.
Согласно п. 2 ст. 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» отказ внешнего управляющего от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
При таких обстоятельствах, заявление внешнего управляющего ООО «К» о расторжении с истцом договора участия в долевом строительстве не соответствует условиям данного договора, не отвечает требованиям статьи 102 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», является неправомерным и подтверждает доводы Панкратова И.И., добросовестно исполняющего свои обязательства, о нарушении ответчиком его прав.
Таким образом, судом установлено, что указанный в иске незавершенный строительством объект существует. Однако ООО «К» принятые на себя обязательства по осуществлению замеров через органы технической инвентаризации, определения конечной площади объекта незавершенного строительства в установленном договором порядке, ввода его в эксплуатацию и передаче по акту приема-передачи в собственность истцу не выполнил, существенно нарушив сроки сдачи дома в эксплуатацию и принятые на себя по договору обязательства.
Учитывая данные обстоятельства, факт введения в отношения внешнего управления, суд находит, что доводы представителя о продолжении работ на спорном объекте, заключении договоров подряда на работы на объекте правового значения не имеют. При этом суд также учитывает, что срок передачи спорного объекта истцу нарушен ответчиком значительно.
Более того, работы на спорном объекте по договорам подряда, заключенным ООО «К» 25 января 2010 года с ООО «М», 20 мая 2010 года с ООО «Н» в установленные данными сделками сроки также не выполнены, в связи с чем данными организациями были заключены дополнительные соглашения, продлевающие сроки окончания работ по договорам подряда до 31 мая 2011 года.
Определяя размер доли, суд исходит из следующих обстоятельств.
На основании технико-экономических показателей объекта общая площадь квартир составляет 21 165,44 кв.м., а всего полезная площадь помещений составляет 22 306,13 кв.м.
Исходя из размера указанных площадей и руководствуясь ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, размер доли истцов в праве общей долевой собственности в вышеуказанном объекте незавершенного строительства составляет: S пом./S пом.общ. = 38,03 кв.м./2230613 = 3803/2230613.
Представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось, что размеры указанных в исковом заявлении доли и площадей соответствуют технико-экономическим показателям объекта.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме и за истцом следует признать право собственности на 3803/2230613 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Новосибирск, ул. ... (строительный), что (после ввода объекта в эксплуатацию) будет соответствовать однокомнатной квартире, расположенной в секции № 3 на 4 этаже, в осях А-В и 4-6, площадью с учетом балконов и лоджий 42,04 кв.м., общей площадью по проекту 38,03 кв.м., жилой площадью 14,58 кв.м, строительный номер квартиры 173, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014205:0023 из земель поселений, расположенном в пределах Дзержинского района г. Новосибирска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Панкратова Ильи Игоревича к обществу с ограниченной ответственностью «К» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.
Признать за Панкратовым Ильей Игоревичем право собственности на 3803/2230613 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. ... (стр.), в состав которого входит объект долевого строительства, что будет соответствовать однокомнатной квартире, расположенной в секции № 3, на этаже №4, в осях А-В и 4-6 площадью с учетом балконов и лоджий 42,04 кв.м., общей площадью по проекту 38,03 кв.м., жилой площадью 14,58 кв. м., строительный номер квартиры 173, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014205:0023 из земель поселений, расположенном в пределах Дзержинского района г. Новосибирска, площадью 16474 кв.м..
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда путем подачи кассационной жалобы через Дзержинский районный суд г. Новосибирска в течение 10 дней со дня его мотивированного составления.
Председательствующий /подпись/ Яковинов П.В.
.
.
.
.