Дело № 2-122/11
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
24 мая 2011 года г. Новосибирск
Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Панарина П.В.
при секретаре Меньших О.Е.
с участием:
истца Полозовой Л.Н.
представителя истца Шутовой Г.В.
представителя истца Шкловской Г.П.
представителя ответчика Руденка С.В. Банецкой Е.О.
ответчика Слизевича Д.Ю.
представителя ответчика Слизевича Д.Ю. Михайловой А.М.
представителя третьего лица ФИО3
ответчика по встречному иску Полозова Г.А.
прокурора Эповой Л.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полозовой Любовь Николаевны к Руденок Станиславу Васильевичу, Слизевичу Денису Юрьевичу и Слизевич Марине Александровне о признании договора купли-продажи договором залога, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также по встречному иску Слизевича Дениса Юрьевича и Слизевич Марины Александровны к Полозовой Любовь Николаевне и Полозову Глебу Алексеевичу о выселении и взыскании неосновательного обогащения,
у с т а н о в и л:
Полозова Л.Н. обратилась в суд с иском к Руденок С.В., Слизевичу Д.Ю. и Слизевич М.А. о признании договора купли-продажи договором залога, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, указывая в обоснование своих требований следующее.
Полозова Л.Н. решила взять денежную ссуду и обратилась в ломбард «А». В офисе ломбарда находились три молодых человека, один из которых представился как директор – Руденок С.В., который разъяснил, что ссуду в требуемом размере он может предоставить лишь под залог недвижимости, причем, залог должен быть оформлен виде договора купли-продажи. После возврата суммы займа все документы на квартиру будут переоформлены на прежнего собственника.
Ввиду неграмотности и доверчивости истец согласилась оформить залог в форме договора купли-продажи квартиры.
28 апреля 2009 года Полозова Л.Н. заключила с Руденок С.В. договор займа, согласно которому ответчик предоставил истцу займ в размере 1 000 000 р. под 7 % в месяц со сроком возврата до 28 апреля 2010 года. Истца уговорили оформить залог квартиры в форме договора купли-продажи за стоимость в размере суммы займа, что и было сделано 28 апреля 2009 года, то есть в день подписания договора займа.
В апреле 2010 года истец поняла, что не имеет возможности возвратить в полном объеме сумму долга, Руденок С.В. предложил отсрочить на 3 месяца уплату процентов. Этими словами ответчик ввел истца в заблуждение, а сам в это время стал продавать её квартиру.
В июне 2010 года к истцу пришел покупатель квартиры Слизевич Д.Ю., которому истец объяснила, что квартира принадлежит ей, а все документы временно находятся у другого лица. Истец показывала квартиру, сообщила цену квартиры в размере 3 200 000 р., а также то, что условием продажи является покупка для неё двухкомнатной квартиры. С ответчиком Слизевич Д.Ю. истец договорилась о том, что она оставляет в квартире встроенную мебель, договорились о цене за мебель.
В дальнейшем истцу стало известно, что ответчики приобрели квартиру без её участия.
Полозова Л.Н. считает, что договор купли-продажи квартиры от 28 апреля 2009 года является притворной сделкой, поскольку он прикрывает договор залога. Договор купли-продажи от 23 июня 2010 года не соответствует требованиям закона, так как нарушен порядок отчуждения заложенного имущества. Тот факт, что договор купли-продажи квартиры прикрывает договор залога, свидетельствует то, что цена квартиры в договоре указана 1 000 000 р., как и сумма займа.
Поэтому истец, после уточнения (л.д. 73-75, 129-131), просила:
– признать договор купли-продажи от 28 апреля 2009 года квартиры ... по ул. ... в г. Новосибирске, заключенный между истцом и Руденок С.В., договором залога;
– применить последствия ничтожной сделки, истребовать квартиру из чужого незаконного владения у Слизевича Д.Ю. и Слизевич М.А.;
– признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности Слизевича Д.Ю. и Слизевич М.А. на вышеуказанную квартиру.
В судебном заседании истец и её представители поддержали заявленные требования в полном объеме.
Ответчик – Руденок С.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие с участием представителя.
Представитель ответчика Руденок С.В. – Банецкая Е.О. в судебном заседании иск не признала, пояснила, что Руденок С.В. заключил 28 апреля 2009 года два самостоятельных договора – займа и купли-продажи. Не смогла представить расписку в получении ответчиком денег от истца по договору купли-продажи, однако пояснила, что истец попросила указать цену продажи квартиры – 1 000 000 р. в связи с тем, что жилое помещение находилось в собственности Полозовой Л.Н. менее трех лет, и истец не хотела платить налог на доходы.
Ответчик – Слизевич Д.Ю. и его представитель – Михайлова А.М. в судебном заседании иск не признали.
Ответчик – Слизевич М.А. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие.
Слизевич Д.Ю. и Слизевич М.А. обратились со встречным иском к Полозовой Л.Н. и Полозову Г.А. о выселении и взыскании суммы неосновательного обогащения. В обоснование встречного иска Слизевич Д.Ю. и Слизевич М.А. указали, что 23 июня 2010 года они приобрели в общую совместную собственность по договору купли-продажи у Руденок С.В. спорную трехкомнатную квартиру.
На момент заключения договора купли-продажи в квартире проживала Полозова Л.Н. со своим внуком Полозовым Г.А., которые в квартире не были зарегистрированы. Руденок С.В. заверил покупателей, что после полного расчета за квартиру, помещение будет освобождена в течение 14 дней.
Квартира приобреталась по ипотеке, поэтому полный расчет за квартиру был произведен после регистрации права собственности. После полного расчета за квартиру, Слизевич Д.Ю. и Слизевич М.А. обратились к продавцу и ответчику с просьбой освободить квартиру, однако Полозова Л.Н. и Полозов Г.А. освободить квартиру отказались. Истцы по встречному иску считают, что действия Полозовой Л.Н. и Полозова Г.А. нарушают их права собственников жилого помещения. За содержание квартиры и коммунальные услуги Слизевич Д.Ю. и Слизевич М.А. оплатили 2 502 р. Поэтому считает, что ответчик необоснованно сберегла денежные средства, которые она должны была заплатить за проживание в квартире на условиях найма. Неосновательное обогащение составляет 2 502 р.
Поэтому Слизевич Д.Ю. и Слизевич М.А. по встречному иску просили:
– выселить Полозову Л.Н. и Полозова Г.А. из спорной квартиры, взыскать с Полозовой Л.Н. неосновательное обогащение в сумме 2 502 р., расходы по уплате госпошлины – 600 р., расходы за составление искового заявления – 3 000 р., расходы на оплату услуг представителя – 20 000 р.
Третьи лица – ООО «Н» и ОАО «Т» извещены, в суд своих представителей не направили.
Третье лицо – представитель ЗАО "К" в судебном заседании возражала против удовлетворения иска Полозовой Л.Н., поддерживала встречный иск.
Прокурор в заключении полагал, что иск Полозовой Л.Н. не подлежит удовлетворению, а требования Слизевича Д.Ю. и Слизевич М.А. по встречному иску законны и обоснованны.
Выслушав объяснения явившихся сторон и их представителей, показания свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно свидетельству о праве собственности (л.д. 9) 17 апреля 2008 года Полозова Л.Н. стала собственником спорной квартиры, т.е. до продажи квартиры Полозова Л.Н. была собственником менее трех лет. В спорной квартире никто не был зарегистрирован (л.д. 123).
Согласно договору займа от 28 апреля 2009 года (л.д. 4) Руденок С.В. передал Полозовой Л.Н. 1 000 000 р. на 12 месяцев под 7 % в месяц до возврата займа. Согласно расписке от 28 апреля 2009 года (л.д. 257) истец получила от Руденок С.В. денежные средства в размере 1 000 000 р. Истцом также представлены копии расписок Руденок С.В. в получении процентов по договору займа (л.д. 11-15).
Согласно договору купли-продажи от 28 апреля 2009 года (л.д. 5,6,181) Полозова Л.Н. продала Руденок С.В. трехкомнатную квартиру по адресу: г. Новосибирск, ул. ... за 1 000 000 р. Из договора следует, что денежные средства получены продавцом до подписания договора. Согласно акту приема-передачи квартиры от 28 апреля 2009 года (л.д. 7) Полозова Л.Н. передала, а Руденок С.В. принял указанную квартиру.
Согласно договору купли-продажи от 23 июня 2010 года (л.д. 48-51) Руденок С.В. продал Слизевичу Д.Ю, и Слизевич М.А. трехкомнатную квартиру за 2 700 000 р. Квартира передана по акту приема-передачи (л.д. 85).
Согласно свидетельству о праве собственности (л.д. 55,87) с 30 июня 2010 года собственниками спорной квартиры являются Слизевич Д.Ю. и Слизевич М.А.
В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.
Истец ссылается на то, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры прикрывает договор залога квартиры (ипотеки), совершенный в качестве обеспечения обязательств по заключенному между теми же сторонами договору займа, поскольку сумма займа и стоимость проданной квартиры полностью совпадают, совершены в один день между теми же лицами.
При этом, как полагает истец, доказательств оплаты по договору купли-продажи квартиры не имеется.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Для признания сделки недействительной по основанию притворности должно быть доказано, что притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки.
Признание оспариваемой сделки притворной возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами. Наличие таких намерений со стороны покупателя (ответчика Руденок С.В.) не доказано.
Стороны, оспариваемой сделки купли-продажи, выполнили вытекающие из данной сделки права и обязанности. В соответствии с условиями договора купли-продажи оплата за квартиру произведена до момента подписания договора, квартира передана покупателю по акту приема-передачи, на момент заключения договора истец на регистрационном учете по данному адресу не состояла. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру произведена, в том числе, и по заявлению истицы, которая в течение почти полутора лет никаких претензий к покупателю квартиры не предъявляла. Истцом не представлено доказательств того, что намерение сторон было направлено на исполнение иной прикрываемой сделки.
Оспариваемый договор купли-продажи имеет возмездный характер, поэтому не может прикрывать собой безвозмездную сделку по залогу недвижимости. Кроме того, переход права собственности на заложенную квартиру может произойти только при наличии определенных правовых обстоятельств (неисполнение обязательств по основному договору, наличие длительного нарушения срока исполнения обязательств и т.д.).
Оценив условия заключенного сторонами договора купли-продажи, суд приходит к выводу о наличии воли сторон в отношении возмездного отчуждения имущества, исходя из того, что его стоимость, а также порядок расчетов были определены соглашением сторон, которые также принимали меры к согласованию условий о порядке проведения расчетов, поэтому доводы истца, касающиеся неправильной оценки стоимости имущества являются необоснованными.
Истец не представила доказательств, подтверждающих, что стороны при заключении договора купли-продажи имели в виду договор залога недвижимости, а не стремились к возникновению правовых последствий, вытекающих из договора купли-продажи квартиры. Представителем ответчика Руденок С.В. также представлены квитанции об оплате задолженности жилищно-коммунальных услуг в общем размере более 18 т.р. (л.д. 259,260).
Таким образом, установив, что оспариваемая сделка сторонами исполнена, имущество передано от истца к ответчику, а также принимая во внимание, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о безвозмездном характере данной сделки, в признании оспариваемого договора купли-продажи притворной сделкой следует отказать. Сделка купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком Руденок С.В. отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к сделкам купли-продажи недвижимости.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
На основании п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
С учетом того, что Слизевич Д.Ю. и Слизевич М.А. являются собственниками квартиры по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., то Полозова Л.Н. и Полозов Г.А. подлежат выселению из данного жилого помещения.
Слизевич Д.Ю. и Слизевич М.А. просили взыскать неосновательное обогащение в размере 2 502 р. за оплату расходов по содержанию жилья за июль и август 2010 года (л.д. 231). Так, в силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Истцом также представлены квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг (л.д. 33-41,277), поэтому суд не усматривает неосновательное обогащение Полозовой Л.Н, и Полозова Г.А.
Согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Расходы Слизевича Д.Ю. и Слизевич М.А. на оплату услуг представителя в размере 23 000 р. (л.д. 229, 293-296) являются значительными, неоправданными ценностью подлежащего защите права и сложностью дела, поэтому подлежат частичному возмещению в размере 10 000 р.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Слизевичем Д.Ю. и Слизевич М.А. уплачена государственная пошлина в размере 600 р. (л.д. 228). Учитывая, что из встречного иска удовлетворено лишь требование о выселении, то суд полагает возможным взыскать расходы в размере 200 р.
Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Иск Полозовой Любовь Николаевны к Руденок Станиславу Васильевичу, Слизевичу Денису Юрьевичу и Слизевич Марине Александровне о признании договора купли-продажи договором залога, о применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без удовлетворения.
Встречный иск Слизевич Дениса Юрьевича и Слизевич Марины Александровны к Полозовой Любовь Николаевне и Полозову Глебу Алексеевичу о выселении и взыскании неосновательного обогащения удовлетворить частично.
Выселить Полозову Любовь Николаевну и Полозова Глеба Алексеевича из жилого помещения по адресу: г. Новосибирск, ул. ....
Взыскать солидарно с Полозовой Любови Николаевны и Полозова Глеба Алексеевича в пользу Слизевича Дениса Юрьевича и Слизевич Марины Александровны судебные расходы в размере 10 200 р.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение десяти дней через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.
Судья (подпись)
.
.
.
.