Дело № 2-296/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 апреля 2011 года г. Новосибирск
Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Яковинова П.В.,
при секретаре Богер А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивановой Юлии Николаевны, Квита Галины Александровны, Круч Натальи Владимировны к мэрии г. Новосибирска, обществу с ограниченной ответственностью «Н» о признании недействительными ненормативных правовых актов органа местного самоуправления, договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Заявители обратились в суд с данным иском, ссылаясь в его обоснование на следующее.
Мэрией г. Новосибирска приняты распоряжения № 11331-р от 6 ноября 2007 года «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Н» в аренду земельных участков для строительства гостиницы (до 40 мест) со встроенной автостоянкой по ул. ... в Дзержинском районе» и распоряжение № 7358-р от 6 сентября 2006 года «Об утверждении проектов границ земельных участков и предварительно согласовании обществу с ограниченной ответственностью «Н» места размещения административного здания по ул. ... в Дзержинском районе» (далее – оспариваемые распоряжения мэрии г. Новосибирска, ненормативные правовые акты), которые истцы считают недействительными по указанным ниже основаниям.
Истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме № ... по ул. ... в г. Новосибирске.
Постановлением мэрии г. Новосибирска № 2096 от 2 ноября 2000 года «Об утверждении границ земельных участков и территории общего пользования в квартале Дзержинского района г. Новосибирска» определены границы земельного участка под данным многоквартирным жилом домом (номер участка на плане – 29) площадью 0,1750 га.
Согласно письму Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области от 28 февраля 2008 года № 7-165ср земельный участок с кадастровым номером 54:35:013990:0015 с местоположением: г. Новосибирск, ул. ..., прошел процедуру государственного кадастрового учета 15 апреля 2002 года.
Так как этот земельный участок сформирован до 1 марта 2005 года (то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)), и в отношении этого земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то он (земельный участок) на основании статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» автоматически переходит в собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Оспариваемыми актами мэрия г. Новосибирска изменяет границы этого земельного участка и распоряжается его частью в нарушение прав истцов на владение, пользование, распоряжение земельным участком, принадлежащим им как собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме № ... по ул. .... Поэтому эти акты не соответствуют и закону – ст. 35 Конституции Российской Федерации, ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
На основании оспариваемого распоряжения от 6 ноября 2007 года мэрией г. Новосибирска с ООО «Н» 20 ноября 2007 года был заключен договор № 57803 аренды земельного участка (из земель населенных пунктов) с кадастровым номером 54:35:013990:0033, расположенного в пределах Дзержинского района г. Новосибирска, площадью 512 кв. м для строительства гостиницы (до 40 мест) со встроенной автостоянкой по ул. ... в Дзержинском районе (далее – оспариваемый договор, оспариваемая сделка). Срок действия договора – с 20 ноября 2007 года по 20 ноября 2010 года. Договор прошел процедуру государственной регистрации.
Однако на основании указанных выше обстоятельств, по мнению истцов, данная сделка является недействительной в силу ст. 168 ГК РФ и влечет восстановление положения, существовавшего до нарушения закона и их прав.
Следовательно, возведенные ООО «Н» строения на земельном участке без получения соответствующего разрешения собственника в соответствии со ст. 222 ГК РФ являются самовольной постройкой, подлежащей согласно этой норме и ст. ст. 60, 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, с восстановлением положения, существовавшего до нарушения законодательства.
Поэтому истцы просили:
1) признать полностью недействительными оспариваемые ими ненормативные правовые акты мэрии г. Новосибирска;
2) признать недействительным оспариваемый договор аренды;
3) аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) запись за № 54-54-01/364/2007-537 от 4 декабря 207 года на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 512 кв. м, расположенный в г. Новосибирске по ул. ...;
4) обязать ООО «Н» в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу за свой счет и своими силами снести самовольно возведенное строение в виде восьмиэтажной гостиницы, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., д. ..., и восстановить положение, существовавшее до нарушения законодательства, привести земельный участок, занимаемый данным строением, в первоначальное состояние.
В судебном заседании истцы Иванова Ю.Н., Круч Н.В. иск поддержали в полном объеме. Истица Квита Г.А. участия в рассмотрении дела не приняла, просила рассмотреть его в свое отсутствие, указав, что заявленные требования поддерживает в полном объеме (л.д. 58).
Представители ответчика – мэрии г. Новосибирска Чагин Я.Я. и Турганов К.В. в судебном заседании и письменном отзыве (л.д. 105-107) иск не признали, указывая на законность оспариваемых актов, отсутствие нарушения прав истцов вследствие их принятия.
Представитель ответчика - ООО «Н» Фомкина А.Ю. с иском также не согласилась, указывая на те же обстоятельства и на действительность оспариваемой сделки.
Третье лицо – Управление Россреестра по Новосибирской области представителя для участия в деле не направил, который просил рассмотреть дело в свое отсутствие (извещен надлежаще), указав в письменной отзыве, что государственная регистрация указанного истцами земельного участка осуществлена с соблюдением Закона о регистрации, для осуществлении которой были представлены все необходимые документы для ее проведения. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает такого способа защиты как аннулирование регистрационной записи (л.д. 83-84)
Третье лицо – Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска представителя для участия в деле не направил (извещено надлежаще).
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.
Исходя из положений статьи 258 ГПК РФ, пункта 28 Постановления Пленума Российской Федерации от 10 февраля 2009 года № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, только если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
В судебном заседании из свидетельств о государственной регистрации права установлено, что истцы являются собственниками (сособственниками) жилых помещений в многоквартирном жилом доме № ... по ул. ... в г. Новосибирске:
1) Квита Г.А. – квартиры № ... общей площадью 53,4 кв. м (? доли в праве общей долевой собственности) (л.д. 35);
2) Круч Н.В. – квартиры № ... общей площадью 53,9 кв. м (? доли в праве общей долевой собственности) (л.д. 36);
3) Иванова Ю.Н. – квартиры № ... общей площадью 42,9 кв. м (л.д. 37).
Постановлением мэрии г. Новосибирска № 2096 от 2 ноября 2000 года «Об утверждении границ земельных участков и территории общего пользования в квартале Дзержинского района г. Новосибирска» определены границы земельных участков общей площадью 17,43 га, акт установления границ земельных участков и план границ территории общего пользования площадью 3,98 га в квартале Дзержинского района г. Новосибирска, ограниченном улицами: ..., ..., ... и ... (л.д. 9-17).
При этом, как следует из вводной части постановления, оно было принято во исполнение ряда правовых актов, в том числе постановления мэра от 15 декабря 1998 года № 1195 «О проведении сплошной инвентаризации земель на территории г. Новосибирска», без указания на наличие на то инициативы собственников помещений жилого дома по ул. ..., в г. Новосибирске.
В соответствии с актом установления границ земельных участков (приложение № 2 к данному постановлению мэра, л.д. 14-15) и планом границ земельных участков (приложение № 1 к данному постановлению мэра, л.д. 11) в результате проведенных во исполнение указанного правового акта работ были определены земельный участок и его дальнейшее использование под многоквартирным жилом домом по ул. ..., в г. Новосибирске площадью 0,1750 га (участок № 29, л.д. 11, 14).
Согласно письму Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области от 28 февраля 2008 года № 7-165ср земельный участок с кадастровым номером 54:35:01 3990:0015 с местоположением: г. Новосибирск, ул. ..., прошел процедуру государственного кадастрового учета 15 апреля 2002 года (л.д. 29).
На основании статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности … земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (… - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» (далее – Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 3 и 4 статьи Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы государственной власти или органы местного самоуправления осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 года) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (статья 3, часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В соответствии с оспариваемым распоряжением № 7358-р от 6 сентября 2006 года мэрии г. Новосибирска, на основании заявления ООО «Н», решения комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска (протокол от 5 августа 2004 года № 66, подпункт 1.15), руководствуясь статьями 30, 31 ЗК РФ, мэрией г. Новосибирска (л.д. 19-21):
- утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка из земель поселений площадью 0,0512 га для строительства административного здания по ул. ... в Дзержинском районе (пункт 1);
- утвержден проект границ земельных участков из земель поселений, в том числе для эксплуатации жилого дома по ул. ... (площадью 0,1903 га), а также жилых домов по ул. ... и ... в Дзержинском районе (пункт 3);
- признано утратившим силу приложение № 2, утвержденное постановлением мэра от 2 ноября 200 года № 2096 «Об утверждении границ земельных участков и территории общего пользования в квартале Дзержинского района», в части номеров участков на плане 25, 29, 31 (пункт 6).
Согласно оспариваемому распоряжению № 11331-р от 6 ноября 2007 года мэрия г. Новосибирска на основании заявления ООО «Н», указанного выше распоряжения мэрии от 6 сентября 2006 года, руководствуясь ст. 32 ЗК РФ, предоставила ООО «Н» в аренду земельные участки по ул. ... в Дзержинском районе: для строительства гостиницы (до 40 мест) со встроенной автостоянкой - площадью 0,0512 га с кадастровым номером 54:35:01 3990:0033 (далее – спорный земельный участок), для организации строительства гостиницы (до 40 мест) со встроенной автостоянкой – площадью 0,0473 га с кадастровым номером 54:35:01 3990:0034 (л.д. 18).
Таким образом, данные распоряжения были приняты не только в отношении земельного участка по ул. ... в г. Новосибирске, но и в отношении указанных выше иных земельных участков, в том числе на которых расположены другие жилые дома, к которым истцы не имеют никакого отношения, и в этой части права последних никоим образом не затрагиваются. Поэтому в этой, не касающейся прав и интересов заявителей, части требования истцов о признании недействительными оспариваемых распоряжений не обоснованы и удовлетворению не подлежат.
Кроме того, исследуя оспариваемые распоряжения, суд приходит к убеждению, что таковые приняты:
- полномочным на принятие такого правого акта лицом (что истцами не оспаривалось) (мэром г. Новосибирска - в соответствии со статьей 38 Устава г. Новосибирска);
- с соблюдением порядка принятия такого решения (что следует из представленных ответчиками доказательств, явившихся, в том числе, основаниями для принятия этих правовых актов, л.д. 63-69, 74-75);
- в соответствии с требованиями законодательства, в том числе земельного (в частности, ст. ст. 29-32 ЗК РФ), градостроительного.
В частности, расчет площади предоставленного оспариваемым распоряжением земельного участка для эксплуатации жилого дома по ул. ... произведен в соответствии со строительными нормами и правилами 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», действовавших на момент утверждения границ земельного участка с учетом площади застройки, фактической площади проезда в границах земельного участка, общей площади квартир в жилом доме, расчетной жилищной обеспеченности, площади необходимых площадок. Данные обстоятельства подтверждаются ответом от 15 февраля 2011 года Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии г. Новосибирска (л.д. 93-94) на запрос суда.
При этом размер земельного участка не только не уменьшен, но и увеличен в связи с необходимостью соблюдения указанных норм и правил.
Кроме того, из пояснений сторон, в том числе истцов, следует, что площадь и границы земельного участка непосредственно под жилым домом остались неизменными, на территории спорного земельного участка не находились какие-либо объекты, необходимые по смыслу ст. 36 ЖК РФ для поддержания жизнеобеспечения, благоустройства, эксплуатации жилого дома по ул. .... Достаточных и допустимых по смыслу ст. 60 ГПК РФ доказательств обратного, а также того, что на спорном земельном участке находились элементы озеленения по смыслу той же нормы ЖК РФ истцами не представлено.
В судебном заседании установлено, что наряду с увеличением площади, фактически изменилась только конфигурация земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома по ул. ..., без изменения площади и границ земельного участка непосредственно под жилым домом.
Более того, согласно кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 10 февраля 2011 года № 54/201/11-4050 следует, что в настоящее время на кадастровом учете находится земельный участок, расположенный относительно ориентира – жилого дома по ул. ..., в г. Новосибирске, имеющий кадастровый номер 54:35:013990:15 (предыдущий - 54:35:01 3990:15) и площадь 1903+/-4 кв. м, разрешенное использование – для эксплуатации данного жилого дома, имеющие предусмотренное законом описание местоположения границ, поворотных точек земельного участка (л.д. 97-102).
Напротив, истцами не представлено достаточных допустимых по смыслу ст. 60 ГПК РФ доказательств надлежащего формирования земельного участка, предоставленного на основании постановления мэрии от 2 ноября 2000 года, несмотря на вынесение данного вопроса судом на обсуждение. Исследуя представленные заявителями доказательства (л.д. 9-17, 29), суд их таковыми исходя из содержания, не позволяющего определить границы такового участка, его четкое и однозначное расположение относительно других соседних участков на местности, с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (пункт 3 статьи 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 22 июля 2007 года № 221-ФЗ) не находит.
Таким образом, именно предоставленный на основании оспариваемых распоряжений земельный участок сформирован и поставлен на учет в государственном кадастре недвижимости.
При этом, как следует из указанной выше кадастровой выписки, ряд собственников жилых помещений в жилом доме по ул. ..., в период с 2008-2010 г.г. (то есть уже после принятия оспариваемых правовых актов и введения в действие ЖК РФ) зарегистрировали свое право собственности на долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения именно на указанный выше земельный участок с кадастровым номером 54:35:013990:15 и площадью 1903+/-4 кв. м, а не земельный участок по тому же адресу с кадастровым номером 54:35:01 3990:15 площадью 0,1750 га (согласно постановлению мэрии от 2 ноября 2000 года).
Среди таких собственников – и истцы Круч Н.В., Квита Г.А. (л.д. 99, 35-обор., 36-обор.).
По смыслу закона законодатель предусмотрел возможность перехода бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме указанного в данной норме земельного участка на основании части 2 статьи 16 Вводного закона, но данное право может быть реализовано или не реализовано данными лицами.
Таким образом, собственники помещений жилого дома по ул. ..., в г. Новосибирске, в том числе указанные истцы реализовали право, предусмотренное частью 5 статьи 16 Вводного закона, в отношении именно указанного сформированного надлещажим образом земельного участка с кадастровым номером 54:35:013990:15 и площадью 1903+/-4 кв. м в пределах его границ.
В соответствии с оспариваемым распоряжением мэрии г. Новосибирска от 6 ноября 2007 года № 11331-р между данным лицом (арендодателем) и ООО «Н» был заключен договор № 57803 аренды спорного земельного участка (из земель населенных пунктов) на срок с 20 ноября 2007 года по 20 ноября 2010 года (л.д. 22-28).
Данный договор содержит необходимые, в том числе существенные, условия для данного вида сделок, прошел процедуру государственной регистрации (л.д. 25).
Кроме того, арендодателем является лицо, в ведении которого находился передаваемый в аренду земельный участок на основании п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.
Оснований для признания договора недействительным, в том числе в силу ст. 168 ГК РФ, суд не находит.
Более того, в судебном заседании также установлено, что до вынесения решения по существу настоящего иска на основании постановления мэрии г. Новосибирска от 31 декабря 2010 года № 6746 признаны утратившими силу пункт 2, абзац второй пункта 3 оспариваемого распоряжения от 6 сентября 2006 года № 7358-р (то есть в части, касающейся заявленных требований), оспариваемое распоряжение от 6 ноября 2007 года № 11331-р – в полном объеме, расторгнут спорный договор аренды земельного участка (в связи с предоставлением мэрией г. Новосибирска спорного земельного участка в собственность ООО «Н» и заключением между этими лицами договора купли-продажи этого земельного участка). Но данное постановление от 31 декабря 2010 года № 6746 и договор купли-продажи не являются предметом рассмотрения настоящего дела.
Истцы настаивали на дальнейшем рассмотрении дела по существу заявленных ими требований и в данном случае.
Однако из совокупности приведенных выше доказательств суд находит, что оспариваемые распоряжения в период их действия не нарушали прав и свобод истцов и требований закона (в частности, указанных в иске ст. 35 Конституции РФ, 209 ГК РФ), в том числе какой-либо ущерб истцам вследствие издания оспариваемых правовых актов причинен не был.
Поэтому, с учетом приведенного анализа доказательств, суд не находит оснований для признания недействительными оспариваемых распоряжений мэрии г. Новосибирска, договора аренды, а соответственно и аннулирования указанной регистрационной записи в ЕГРП, сносе возведенного ООО «Н» на спорном земельном участке здания, право собственности на которое зарегистрировано за последним в установленном законом порядке согласно свидетельству от 24 февраля 2011 года.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 3, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Ивановой Юлии Николаевны, Квита Галины Александровны, Круч Натальи Владимировны к мэрии г. Новосибирска, обществу с ограниченной ответственностью «Н» о признании недействительными ненормативных правовых актов органа местного самоуправления, договора аренды оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда через Дзержинский районный суд г. Новосибирска в течение 10 дней со дня его мотивированного составления.
Председательствующий: (подпись) /Яковинов П.В./
.
.
.
.