Дело № 2-142/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 апреля 2011 г. г. Новосибирск
Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Вегелиной Е.П.,
при секретаре Ярыга Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Утюпина Сергея Александровича к Воронкову Александру Васильевичу, Воронковой Елизавете Анатольевне, Королькову Михаилу Валерьевичу, Соя Алексею Валерьевичу, Гугучкину Владимиру Ивановичу, Гугучкиной Елене Александровне, Рааб Дмитрию Александровичу, Кайлубаеву Булату Мусановичу о признании подвального помещения общим имуществом, признании договоров недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
УСТАНОВИЛ:
Утюпин С.А. обратился в суд с иском к Воронкову А.В., Воронковой Е.А., Королькову М.В., Соя А.В., Гугучкину В.И., Гугучкиной Е.А., Рааб Д.А., Кайлубаеву Б.М. о признании подвального помещения общим имуществом, признании договоров недействительными, позже уточнил требования просил истребовать имущество из чужого незаконного владения, мотивируя следующим.
Утюпин С.А. является собственником квартиры № ... в доме ... по ... в г. Новосибирске. В его доме часть подвального помещения занимают ответчики Воронков А.В., Воронкова Е.А. и Корольков М.В. под офисы на основании договоров купли-продажи. Воронков А.В. и Воронкова Е.А. приобрели подвальное помещение площадью 132,4 кв.м. у Рааб Д.А., который купил его у Гугучкина В.И. и Гугучкиной Е.А., последние купили его у Кайлубаева Б.М., которому продало указанное помещение на торгах ООО «С». Аналогичные договоры купли-продажи были заключены до приобретения части подвального помещения Корольковым М.В.
Истец указал, что собственники вышеуказанного жилого дома согласия ответчикам на приобретение части подвального помещения не давали, сделки по отчуждению спорных подвальных помещений не соответствуют требованиям ЖК РФ и ГК РФ, поэтому являются ничтожными. Утюпин С.А. считает, что спорные помещения являются общим имуществом многоквартирного жилого дома и должны быть истребованы у ответчиков из их незаконного владения.
Вначале использование ответчиками помещений не создавало неудобств, позже возникли проблемы: при возникновении аварий в канализационном стояке доступ жильцов и аварийной службы к коммуникациям, находящимся в подвальном помещении затруднен.
В судебное заседание истец Утюпин С.А. не явился, о дне и времени слушания дела извещен, его представители Крестинина О.А. и Шутова Н.В. иск поддержали. Представитель Шутова Н.В. пояснила, что жилой дом № ... по ... в г. Новосибирске построен за счет средств инвесторов, которые вкладывали деньги в общее имущество, которым является подвал и находящиеся в нем инженерные коммуникации и оборудование, предназначенное для эксплуатации всего жилого дома. Утюпин С.А. купил квартиру в этом доме у инвестора в 19, в 2009 г. узнал, что подвал в собственности у Воронковых и Королькова, когда произошла авария.
Ответчик Гугучкин В.И. иск не признал и пояснил, что за год до его назначения на должность старшего судебного пристава службы судебных приставов Дзержинского района г. Новосибирска, судебным приставом-исполнителем того же района было арестовано спорное подвальное помещение, принадлежащее ..., во исполнение решение суда и выданного на его основании исполнительного листа. На торгах спорное подвальное помещение было продано, тем самым погашены долги .... Часть спорных помещений в дальнейшем приобретал и он со своей супругой, позже они были проданы и приобретены Воронковыми. Считает, что продажа осуществлялась в соответствии с законом.
Ответчик Корольков М.В. иск не признал и пояснил, что купил часть спорных помещений 19.10.1998 г. у СУ-19 в равных долях с Соя А.В., позже долю последнего выкупил. Договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке, все последующие годы он использовал помещение под офис, производил в нем ремонт. С управляющей компанией у него подписано гарантийное письмо о предоставлении им доступа в используемое им нежилое помещение в случае аварии. Для доступа к коммуникациям он сделал проектные (бетонные) лотки (съемный пол в виде окошек), где проходят коммуникации, доступ к которым имеется. Претензий со стороны управляющей компании по вопросу доступа к коммуникациям к нему не имеется. Пояснил, что реконструкцию в офисном помещении не производил, несущую стену не трогал, ранее ... планировало для своих работников зону отдыха в спорном помещении с бассейном, поэтому его проект остался на бумаге. Однако сам Корольков М.В. покупал нежилое помещение, которое использует под офис.
Представитель ответчика Табатчикова Е.А. полагала, что для заявленных требований истек срок исковой давности - три года. Просила в иске отказать.
Ответчик Воронкова Е.А. иск не признала и пояснила, что купила 30.07.2003 г. совместно с супругом Воронковым А.В. часть спорного помещения площадью 132,4 кв.м. у Рааб Д.А. На тот период времени согласия собственников на приобретение подвала не требовалось. Действительно, в приобретенном помещении имеются канализационные и водопроводные трубы, к которым имеется доступ в случае аварии. В настоящее время помещение сдается по договору аренды ООО «Н», с которым у Воронковых составлен список ответственных лиц, которые обязаны явиться в помещение по первому требованию в случае аварии. Данный список периодически проверяется ею, список имеется в управляющей компании, ЖЭУ. В гипсокартоне съемные конструкции, к трубам имеется доступ. Она с Воронковым А.В. своевременно оплачивает все необходимые платежи в управляющую компанию, за ремонт.
Ответчик Воронков А.В. иск не признал, пояснил, что полностью поддерживает пояснения Воронковой Е.А.
Ответчик Кайлубаев Б.М. в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен, его представитель Кишкин С.В. иск не признал, пояснил, что Кайлубаев Б.М. не может быть ответчиком по данному иску, так как давно продал спорные помещения. Считает, что срок исковой давности истек, который должен исчисляться с момента заселения жильцом квартиры в данном жилом доме. Просил в иске отказать.
Ответчики Рааб Д.А., Соя А.В., Гугучкина Е.А. в судебное заседание не явились, о дне и времени слушания дела извещены.
Представители третьих лиц – администрации Дзержинского района г. Новосибирска, мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не явились, о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что Утюпин С.А. является собственником квартиры № ... в доме ... по ... в г. Новосибирске, о чем указано в доверенности (л.д. 10-11), удостоверенной ЗАО «Т», и не отрицалось ответчиками.
Согласно техническому паспорту (л.д. 106-120, 159-166) в жилом доме № ... по ... в г. Новосибирске, 1997 года постройки, расположено помещение офиса в подвале и на 1-м этаже общей площадью 598,9 кв.м., из них 132,4 кв.м. принадлежат на праве собственности Воронкову А.В. и Воронковой Е.А. (л.д. 154), 165,4 кв.м. - Королькову М.В. (л.д. 172).
Как следует по информации прокуратуры Новосибирской области (л.д. 32) постановлением мэра г. Новосибирска от 26.06.2000 г. № 1202 жилищный фонд дома, построенный за счет инвесторов, юридических и физических лиц, передан с баланса ГП «К» на баланс МУ «УЖХ № ... Администрации Дзержинского района» для обслуживания и эксплуатации. С момента постройки до настоящего времени жилой дом по адресу: г. Новосибирск, ... в реестре муниципального имущества не значится.
Своим иском Утюпин С.А. оспаривает сделки купли-продажи спорных помещений подвала, совершенных Воронковым А.В., Воронковой Е.А., Корольковым М.В., а также предыдущие сделки купли-продажи со ссылкой на ст. 168 ГК РФ.
На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка действительна при одновременном наличии следующих условий:
- содержание и правовой результат сделки не противоречат закону и иным правовым актам;
- каждый участник сделки обладает дееспособностью, необходимой для ее совершения;
- волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;
- волеизъявление совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки.
В данном случае наличие указанных условий при совершении сделок – договоров купли-продажи спорных помещений нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, в том числе и совершение сделки в соответствии с требованиями закона, которое оспаривает истец, при этом суд исходит из следующего.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании договора о совместной деятельности от 28.01.1994 г. (л.д. 24-27) ПО «К» и АООТ СУ-19 осуществлено строительство жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ..., и по акту передачи от 25.12.1997 г. (л.д. 28) ОАО ... переданы на баланс и в собственность офисные помещения общей площадью 598,9 кв.м., расположенных в цокольном (подвальном) и на 1-м этажах 13-ти этажного жилого дома.
На основании договора купли-продажи от 13.10.1998 г. и акта приема-передачи (л.д. 52-54) Корольков М.В. и Соя А.В. приобрели в собственность в равных долях часть помещений подвала по адресу: г. Новосибирск, ..., площадью 174 кв.м., как указано в договоре указанные помещения принадлежали ОАО «...» на основании договора № 5 от 29.01.1994 г. о совместной деятельности и сотрудничеству с ГП «К». В дальнейшем по договору купли-продажи от 09.10.2008 г. (л.д. 173-174) Корольков М.В. выкупил у Соя А.В. ? долю в праве общей долевой собственности на офисные помещения подвала площадью 165,4 кв.м. и по акту приема-передачи получил их, УФРС по Новосибирской области произведена государственная регистрация права собственности от 06.11.2008 г. На основании вышеуказанных договоров Королькову М.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 172).
Как видно из договора купли-продажи от 28.03.2000 г. (л.д. 98-135) Служба судебных приставов управления юстиции Администрации Новосибирской области в соответствии с Федеральным законом «О судебных приставах» от 21.07.1997 г. № 118-ФЗ и Федерального закона «Об исполнительством производстве» от 21.07.1997 г. № 119-ФЗ в лице генерального директора ООО «С» ФИО2, действующего на основании договора от 19.08.1999 г., доверенности, лицензии на осуществление риэлтерской деятельности продала на аукционе Кайлубаеву Б.М. офисные помещения площадью 424,9 кв.м., расположенных в первом и цокольном (подвальном) этажах 13-ти этажного жилого дома по адресу: г. Новосибирск, .... Учреждением юстиции Новосибирской области произведена государственная регистрация права собственности на указанные помещения. Позже спорные помещения были проданы Гугучкину В.И., Гугучкиной Е.А., затем Рааб Д.А., после которого помещения приобретены Воронковым А.В., Воронковой Е.А., их право собственности зарегистрировано Учреждением юстиции Новосибирской области.
Нормы Жилищного кодекса РФ, на которые ссылается истец не могут быть применены для требований о признании договоров купли-продажи недействительными, поскольку сложившиеся правоотношения по приобретению офисных помещений подвала в данном жилом доме возникли до введения в действие нового Жилищного Кодекса РФ, при оценке характера правоотношений должны применяться нормы прежнего законодательства, регулирующего вопросы, связанные с продажей спорных помещений.
Многоквартирный дом представляет собой совокупность помещений, которые могут относиться к жилым и нежилым помещениям.
В Федеральном законе РФ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 г., действовавшем на момент спорных правоотношений по приобретению нежилых помещений, дано понятие помещения, как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц. Отсюда нежилое помещение можно определить как изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан.
Статья 290 ГК РФ, на которую ссылается истец, предусматривала, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома и прочее оборудование.
Для решения вопроса о том, относятся ли спорные помещения к общему имуществу собственников многоквартирного дома либо предназначены для самостоятельного использования, необходимо установить назначение такого помещения.
Из материалов дела, экспликации к поэтажному плану (л.д. 22), а также всех вышеназванных договоров купли-продажи следует, что спорные помещения подвала являются офисными и были таковыми изначально, строились на средства АООТ ... и ГК К, доказательств иного истцом не представлено. В характеристиках приобретенного на торгах помещения Кайлубаевым Б.М. указано его назначение – административное (л.д. 100). Следовательно, спорные офисные помещения не могут относиться к общему имуществу многоквартирного дома, они относятся к нежилым помещениям жилого дома, имеют свое назначение, не являются помещениями, предназначенными для обслуживания квартир, поэтому требования истца о признании спорных помещений в подвале, являющихся собственностью Воронкова А.В., Воронковой Е.А. и Королькова М.В., общим имуществом необоснованные. Соответственно, требования истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения также не являются обоснованными, поскольку ответчики пользуются своими помещениями на законных основаниях.
Суд приходит к выводу, что вышеуказанные сделки оформлены и зарегистрированы в установленном законом порядке, в соответствии с требованиями действующего на тот период времени законодательством, согласия собственников квартир данного жилого дома на продажу офисных помещений не требовалось.
Кроме того, ответчиками заявлено о применении срока исковой давности, исчисляемое с момента вселения собственников в жилой дом, а не как утверждал представитель истца, с момента, когда истец узнал в момент аварии в 2009 г. о том, что спорные помещения находятся в собственности Воронкова А.В., Воронковой Е.А. и Королькова М.В.
Суд соглашается с доводами ответчиков о моменте исчисления срока исковой давности, так как собственники жилых помещений (квартир), вселяясь в жилые помещения и претендуя на общее имущество в многоквартирном доме, проводя общие собрания должны были знать о всех лицах, занимающих подвальные помещения (ч. 1 ст. 200 ГК РФ). В материалах дела имеются различные документы (письма, акты), в том числе и представленные истцом, из которых видно, что аварийные ситуации в данном жилом доме происходили и ранее 2009 года. Кроме того, ответчик Корольков М.В. утверждал в суде, что в год приобретения им офисного помещения Утюпин С.А. приходил к нему в офис и интересовался о правах Королькова М.В. на спорное помещение, был возмущен такой покупкой. Данный факт также подтверждает тот факт, что истец знал о покупке данным ответчиком офисного помещения в 1998 г., однако не реализовал своего права на защиту в рамках установленного законом срока.
Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Что касается остального имущества (лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), то на основании ст. 36 ЖК РФ оно принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, то есть в силу закона и признания решением суда не требуется.
Действительно, ответчики Воронков А.В., Воронкова Е.А. и Корольков М.В. не отрицали в суде, что в стенах, под полом их офисных помещений проходят водопроводные трубы, канализационные, как и по всему дому, однако одинаково поясняли, что доступ к ним в случае аварии в доме имеется, с ЖЭУ и управляющей компанией имеется договоренность о таком доступе.
Воронковой Е.А. представлены списки ответственных лиц (л.д. 229-230), в которых указаны их телефоны, место жительства, в подтверждение утверждений ответчика о беспрепятственном допуске в спорные помещения в случае аварии.
В судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля заместитель директора по эксплуатации инженерных сетей УК «Т» ФИО1 подтвердил, что несколько лет назад при авариях были проблемы проникнуть в спорные помещения к запорной арматуре, канализационным трубам, однако позже с собственниками помещений нашли взаимопонимание и в настоящее время доступ в указанные помещения создан.
Из писем прокуратуры Новосибирской области (л.д. 32-36), прокуратуры Дзержинского района г. Новосибирска (л.д. 55-59), акта государственной жилищной инспекции Новосибирской области (л.д. 60-62) следует, что ответчиками Воронковым А.В., Воронковой Е.А., Корольковым М.В. создавались препятствия в доступе в спорные офисные помещения, где расположены инженерные коммуникации. Данные нарушения имели место в 2007-2008 годах. Однако в настоящий момент доступ собственниками офисных помещений к коммуникациям и другому оборудованию обеспечен.
Суд приходит к выводу, что фактически истцом ставится вопрос о доступе в помещения ответчиков, тем же самым он и его представители обосновывают заявленные требования. Суд считает, что в случае создания препятствий в доступе в спорные офисные помещения их собственниками, где расположены инженерные коммуникации, в частности, в случае аварий, собственники жилых помещений данного жилого дома вправе избрать соответствующий способ защиты для защиты нарушенного права (ст. 12 ГК РФ).
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Утюпина Сергея Александровича к Воронкову Александру Васильевичу, Воронковой Елизавете Анатольевне, Королькову Михаилу Валерьевичу, Соя Алексею Валерьевичу, Гугучкину Владимиру Ивановичу, Гугучкиной Елене Александровне, Рааб Дмитрию Александровичу, Кайлубаеву Булату Мусановичу о признании подвального помещения общим имуществом, признании договоров недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней, через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.
Судья /подпись/ Е.П.Вегелина
.
.
.
.