Дело № 2-1659/2011
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОСИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 августа 2011 года г. Новосибирск
Дзержинский районный суд города Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Махамбетовой Н.Ж.
при секретаре Беловой О.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хомлянского Станислава Павловича к Строительно-промышленному открытому акционерному обществу «М» о взыскании излишне уплаченной стоимости квартиры, неустойки, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Хомлянский С.П. обратился в суд с иском к строительно-промышленному ОАО «М» о взыскании излишне уплаченной стоимости квартиры в сумме 112 482 рубля 07 копеек, неустойки за несвоевременную передачу предварительно оплаченного товара в сумме 826 000 рублей, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, судебных расходов в сумме 23 000 рублей (л.д. 3-6).
В иске Хомлянский С.П. указал о том, что 06 сентября 2010 г. между ним и строительно-промышленным ОАО «М» был заключен договор о долевом участии в строительстве № 4-199 ОБ. В соответствии с данным договором ответчик обязался во втором полугодии 2010 года, после ввода в эксплуатацию здания, передать ему двухкомнатную квартиру общей площадью 69,7 кв.м., расположенную по строительному адресу ул. .... В соответствии с п. 3.2 договора квартира должна была быть передана в течение 60 дней с момента уплаты цены договора.
Оплата квартиры по договору производилась частично за счет средств истца и частично за счет средств перечисленных ответчику ОАО «Банк». Оплата квартиры в сумме 2 800 000 рублей была произведена истцом полностью.
Истец в иске ссылается на то, что в соответствии с п. 3.6 договора общая проектная площадь квартиры и фактическая общая площадь могут отличаться, но не более чем на 2 % от общей проектной площади. В случае расхождения общей проектной и фактической площади квартиры более чем на 2 % участник долевого строительства и застройщик обязаны произвести перерасчет цены договора, исходя из стоимости одного квадратного метра, установленного на дату заключения договора. При подсчете фактической площади квартиры учитывается площадь всех помещений, включая площадь лоджии.
21 февраля 2011 г. ответчиком ему был предоставлен акт приема-передачи из содержания которого следовало, что передается двухкомнатная квартира общей площадью 57,9 кв.м. и лоджия 9 кв.м. Отклонение общей фактической площади квартиры в сторону уменьшения составляет 2,8 кв.м., что превышает 2 % от общей проектной площади.
Хомлянский С.П. указал, что 28 февраля 2011 г. он обратился к ответчику с претензией, в которой просил произвести перерасчет цены договора.
Истец просит взыскать со строительно-промышленного ОАО «М» неустойку за несвоевременную передачу предварительно оплаченного товара в размере 826000 рублей, исходя из расчета: 0,5 % от стоимости квартиры- 14 000 рублей, 14 000 рублей х 59 дней = 826 000. Акт приема-передачи был направлен ему 21 февраля 2011г., ключи от квартиры переданы не были. Просрочка в передачи предварительно оплаченной квартиры с 22 февраля 2011г. и на момент составления иска составила 59 дней.
В обоснование иска Хомлянский С.П. указал на то, что нежелание ответчика удовлетворить его законное требование наносит ему эмоциональную травму. Фактически оплатив квартиру, он не может начать в ней ремонт, отодвигается срок вселения в квартиру. Действиями ответчика ему причинен моральный вред, который он оценивает в 50 000 рублей.
09 августа 2011г. Хомлянский С.П. представил уточненное исковое заявление, в котором указал о том, что согласно пунктов 3.2, 3.1 договора от 06 сентября 2010г. квартира передается в течение 60 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод было получено застройщиком 28 декабря 2010 г., в связи с чем застройщик должен был передать квартиру не позднее 27 февраля 2011г. На 27 февраля 2011 г. квартира ему передана не была, дом не был подключен к постоянной схеме электро- и водоснабжения, имел ряд других недостатков. Данные недостатки были устранены только 01 июня 2011 г. Застройщик не урегулировал с ним вопрос об изменении площади квартиры, не согласован вопрос об изменении стоимости квартиры. Подписать акт приема-передачи и зарегистрировать свое право собственности на квартиру он мог только после внесения данных изменений. В связи с чем с ответчика, по мнению истца, должна быть взыскана неустойка за период с 28 февраля 2011г. до периода устранения недостатков в доме - 01 июня 2011г, размер неустойки составляет 143 220 рублей, исходя из расчета (1/150 х 8,25 (размер ставки рефенансирования) х 2 800 000 х 93 дня).
В уточненном иске Хомлянский С.П. просил взыскать с ответчика излишне уплаченную стоимость квартиры в сумме 112 482 рубля 07 копеек, стоимость неустойки за несвоевременную передачу квартиры в сумме 143 220 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, судебные расходы в размере 23 000 рублей.
В судебном заседании Хомлянский С.П., его представитель Селитра О.С. поддержали исковое заявление, отказались от исковых требований в части возложения обязанности на ответчика передать ключи от квартиры. Пояснили о том, что акт приема передачи подписан не был, так как ответчик не сделал перерасчет.
Представитель ответчика СП ОАО «М» Гутова И.Ю. в судебном заседании иск не признала, представила письменные возражения на исковое заявление (л.д. 49). Представитель ответчика пояснила о том, что согласно договора общая проектная площадь квартиры истца составляла 60,8 кв.м., площадь лоджии – 8,9 кв.м., фактическая площадь квартиры после сдачи жилого дома в эксплуатацию составила 57,9 кв.м., лоджии – 9 кв.м. Площадь квартиры уменьшилась на 2,8 кв.м., что составляет 4 %. Перерасчету подлежит двухпроцентное расхождение площади – 1,4 кв.м. Стоимость одного квадратного метра в соответствии с договором составляет 40 172 рубля 17 копеек, сумма доплаты, подлежащая выплате истцу составляет 40 172 рубля 17 копеек х 1,4 кв.м. = 56 241 рубль.
Представитель ответчика указал, что требования истца о взыскании неустойки за просрочку в передаче квартиры являются незаконными и необоснованными. 27 января 2011г. ответчиком заказным письмом истцу было направлено сообщение о завершении строительства жилого дома и о готовности квартиры к передаче. Указанное письмо было возвращено 28 февраля 2001г. ответчику оператором почтовой связи по истечению срока хранения. Истец уклоняется от принятия квартиры, что дает право ответчику составить односторонний акт приема-передачи. 05 августа 2011г. истцу был направлен акт приема-передачи.
Представитель третьего лица – ОАО «Банк» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.
Исследовав материалы дела, выслушав истца, представителей сторон, суд находит заявленные истцом требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В судебном заседании установлено, что 06 сентября 2010 г. между строительно-промышленным ОАО «М» и Хомлянским С.П. заключен договор о долевом участии в строительстве (л.д. 8-14), согласно которому ответчик принял на себя обязательство осуществить строительство второй очереди жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать истцу двухкомнатную квартиру № ... в 4 блок-секции на 7 этаже. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность квартиру.
В пункте 2.1 договора указана его цена, которая на момент подписания договора составляла 2 800 000 рублей.
Судом установлено, что Хомлянский С.П. обязательства по оплате стоимости по договору выполнил в полном объеме, перечислив денежную сумму в размере 2 800 000 рублей ответчику, указанное обстоятельство подтверждается платежными поручениями (л.д. 26-31), не оспаривалось сторонами.
Частью 2 стать 5 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с п. 3.6 договора стороны пришли к соглашению, что общая проектная площадь квартиры и фактическая общая площадь могут отличаться, но не более чем на 2 % от общей проектной площади в сторону увеличения или уменьшения. В случае расхождения проектной площади квартиры и фактической площади квартиры не более чем на 2 % от общей проектной площади квартиры, обусловленная договором цена не подлежит перерасчету. В случае расхождения общей проектной и фактической площади квартиры более чем на 2 % участник долевого строительства и застройщик обязуются произвести перерасчет цены договора, исходя из стоимости одного квадратного метра, установленного на дату заключения договора. При подсчете фактической площади квартиры учитывается площадь всех помещений, включая площадь лоджии.
В пункте 1.1 договора указана общая площадь квартиры - 60,8 кв.м., площадь лоджии 8,9 кв.м.
Из технического паспорта, подготовленного ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», установлено, что общая площадь квартиры № ... дома № ... по ... г. Новосибирска составляет 57,9 кв.м., жилая площадь 35,1 кв.м., площадь вспомогательных помещений 22,8 кв.м., площадь балкона 9,0 кв.м. (л.д. 95-97).
28 февраля 2011 г. Хомлянским С.П. ответчику предъявлена претензия с требованием произвести перерасчет покупной стоимости квартиры в соответствии с ее фактической площадью и выплатить ему излишне уплаченные денежные средства (л.д. 15). В претензии указано, что отклонение общей фактической площади квартиры в сторону уменьшения составляет 2,9 кв.м.
В ответ на указанную претензию СП ОАО «М» направлено письмо (л.д. 32-33), согласно которому при расчете суммы доплаты учитывается расхождение площади более чем на 2 %, что в данном случае составляет 2 процента, а именно 1,4 кв.м. (2,8 кв.м. х (4%-2%)) / 4 %=1.4 кв.м.), что в денежном эквиваленте составляет 56 241 рубль 10 копеек.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального содержания договора следует, что в случае расхождения общей проектной и фактической площади квартиры более чем на 2 % участник долевого строительства и застройщик обязуются произвести перерасчет цены договора, исходя из стоимости одного квадратного метра, установленного на дату заключения договора.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из анализа установленных обстоятельств и требований правовых норм следует, что СП ОАО «М» в одностороннем порядке отказалось исполнить условие договора о возврате Хомлянскому С.П. денежных средств за разницу в метраже между фактической и оплаченной площадью квартиры.
По договору участия в долевом строительстве от 06 сентября 2010г. общая площадь квартиры 60,8 кв.м., площадь лоджии 8,9 кв.м. определена предварительно, исходя из указанной площади определена и цена договора – 2 800 000 рублей (66,9 кв.м. х 40 172,17). Согласно договору цена квартиры истца составляет 2 687 518 рублей 17 копеек (40 172,17 х 66,9 кв.м.). Переплата по договору составила 112 482 рубля 07 копеек, указанная сумма подлежит взысканию с СП ОАО «М» в пользу истца.
Судом не установлено оснований для удовлетворения исковых требований Хомлянского С.П. о взыскании с СП ОАО «М» неустойки за несвоевременную передачу квартиры в сумме 143 220 рублей, исходя из следующего.
Согласно п. 3.1 договора застройщик обязуется получить разрешение на ввод второй очереди жилого дома в эксплуатацию во втором полугодии 2010г.
В соответствии с п. 3.2, п. 3.3 договора передача квартиры участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при соблюдении двух условий: получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты участником долевого строительства цены договора. Квартира передается в течение 60 дней с момента наступления последнего из вышеуказанных событий. Застройщик обязуется не менее чем за месяц до наступления установленного п. 3.2 договора срока направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства жилого дома и о готовности квартиры к ее передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия квартиры и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомления о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
28 декабря 2010 г. мэрией г. Новосибирска выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства – жилого дома – 2-я очередь строительства, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, 181, в эксплуатацию (л.д. 93).
Из материалов дела установлено, что 10 января 2011 г. ответчиком Хомлянскому С.П. было направлено письмо, в котором сообщалось о завершении строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ..., предложено согласовать время осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи (л.д. 59). Ответа истца на указанное письмо получено не было.
21 февраля 2011 г. СП ОАО «М» было предложено истцу подписать акт приема-передачи (л.д. 34). Хомлянскому С.П. отказался от подписания акта приема-передачи.
Согласно ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В силу ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
Судом установлено, что 03 августа 2011 г. был составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства, указанный акт был направлении истцу почтой (л.д. 102-103).
В судебном заседании установлено, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по передачи квартиры, срок передачи квартиры участнику долевого строительства СП ОАО «М» нарушен не был, оснований для взысканий неустойки не имеется. Истец имел право до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта несоответствия объекта долевого строительства условиям договора.
На основании ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
В силу статьи 1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.
Законом не предусмотрено возмещение морального вреда в связи с неисполнением условий гражданского договора.
Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20 декабря 1994 года N 10 "Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда" было разъяснено, что суду следует устанавливать, чем подтверждается факт причинения потерпевшему нравственных или физических страданий, при каких обстоятельствах и какими действиями (бездействием) они нанесены, степень вины причинителя, какие нравственные или физические страдания перенесены потерпевшим, в какой сумме он оценивает их компенсацию и другие обстоятельства, имеющие значение для разрешения конкретного спора.
По настоящему делу о компенсации морального вреда истец должен доказать причинения вреда при определенных обстоятельствах, степень физических и нравственных страданий, понесенных им, в чем они выражаются, причинно-следственную связь между причинением вреда и наступившими физическими и нравственными страданиями, размер компенсации вреда. Ответчик должен доказать отсутствие своей вины.
Суд считает, что по настоящему делу не установлено, что истцу Хомлянскому С.П. были причинены нравственные и физические страдания СП ОАО «М».
Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ в пользу истца Хомлянского С.П. с ответчика СП ОАО «М» подлежат взысканию расходы по оплате юридических услуг представителя, поскольку данные расходы подтверждены истцом документально в виде представленных квитанций и договора (л.д. 36-38, 47-48).
При определении размера подлежащей взысканию суммы, суд учитывает сложность спора, количество судебных заседаний, фактический объем оказанной истцу юридической помощи со стороны представителя, ее качество, длительность рассмотрения дела, требования разумности и справедливости, и считает возможным удовлетворить в этой части требования истца частично и взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 12 000 рублей.
На основании ст. 103 ГПК РФ взыскать с СП ОАО «М» государственную пошлину в размере 3 449 рублей 64 копеек.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковое заявление Хомлянского Станислава Павловича удовлетворить частично.
Взыскать со строительно-промышленного открытого акционерного общества «М» в пользу Хомлянского Станислава Павловича 112 482 рубля 07 копеек в счет излишне уплаченной стоимости квартиры, 12 000 рублей в счет возмещения расходов на оказание услуг представителя, всего 124 482 рубля 07 копеек.
Отказать Хомлянскому Станиславу Павловичу в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за несвоевременную передачу квартиры, компенсации морального вреда.
Взыскать со строительно-промышленного открытого акционерного общества «М» государственную пошлину в размере 3 449 рублей 64 копеек.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение десяти дней через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.
Судья /подпись/ Н.Ж. Махамбетова
.
.
.
.