Дело № 2-256-10
Решение
Именем Российской Федерации
23 июня 2010 года.
Дзержинский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Варовой Л.Н.
при секретаре Щетниковой Ю.Ю.,
с участием истца Малыш С.В., представителя истца по ордеру Оболенской О.В., представителя ответчика по доверенности Гаевской Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Малыша С.В. к Издебскому С.В. об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора, встречному иску о признании предварительного договора незаключенным,
установил:
Малыш С.В. обратился в суд с исковыми требованиями к Издебскому С.В. об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от Дата по которому Издебский С.В. обязуется передать Малышу С.В. двухкомнатную квартиру по ... в .... Исковые требования мотивирует тем, что Дата между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры ... в г.Перми. В соответствии с условиями данного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее Дата по цене ... рублей, из которых ... рублей передается при подписании предварительного договора, ... рублей покупатель затрачивает на ремонт приобретаемого помещения, так как оно было подвержено пожару и ... рублей передаются продавцу в момент подписания основного договора. Предварительный договор был заключен потому, что право собственности продавца не было оформлено в установленном законом порядке. В предусмотренный договором срок продавец основной договор купли-продажи не подписал, от встреч с покупателем уклоняется, вопрос о расторжении договора не ставит, полученными денежными средствами распорядился по собственному усмотрению и не возвращает их. Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением заключить договор, в адрес ответчика им было направлено Дата две телеграммы с предложением заключить договор, на что ответа не последовало. В связи с указанным, а также на основании положений ст. 1152 ГК РФ истец просит удовлетворить исковые требования.
Издебский С.В. обратился со встречными исковыми требованиями к Малыш С.В. о признании предварительного договора купли продажи квартиры ... в г.Перми незаключенным л.д. 136). Исковые требования мотивирует тем, что данного договора не заключал, денежные средства не получал; Дата находился в ... Пермского края, в связи с чем не мог участвовать при заключении договора в г.Перми. Истец не имел волеизъявления на заключение данного договора, на дату, указанную в договоре, не являлся титульным собственником квартиры.
В судебном заседании истец Малыш С.В. на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме, встречные исковые требования не признал. Пояснил, что Дата в магазине встретился с однокурсником Пащенковым, который сказал, что занимается недвижимостью и предложил приобрести квартиру .... Встретился с продавцом квартиры Дата у ДК им. Солдатова. Продавца привез Пащенков. Договор купли-продажи печатал истец. При подписании предварительного договора были переданы деньги в сумме ... рублей. В августе 2009 года увидел, что в квартире делается ремонт, поехал искать Издебского. Встретил Димитрову С.В., от которой узнал, что квартира продана.
Представитель истца по ордеру Оболенская О.В. на удовлетворении первоначального иска настаивала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. Полагает, что для обращения с иском в суд не имеет правового значения факт получения либо неполучения ответчиком предложения о заключении договора; значимым является лишь факт направления такого предложения в предусмотренный предварительным договором срок.
Ответчик Издебский С.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика по доверенности Гаевская Н.А. первоначальные исковые требования не признала в полном объеме, настаивала на удовлетворении встречных исковых требований. Факт принадлежности подписи на договоре Издебскому не оспаривала.
Третье лицо – УФРС по ПК в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.
Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, приходит к выводу о том, что исковые требования, как по первоначальному, так и встречному иску удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно п.1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Судом установлено следующее.
Дата между Издебским С.В. (продавец), с одной стороны, и Малышом С.В. (покупатель), с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры л.д.5). Предметом договора является обязательство в срок до Дата заключить основной договор купли-продажи квартиры ... за цену ... рублей, из которых ... рублей уплачиваются при подписании договора, ... рублей направляются покупателем на ремонт квартиры, ... рублей передаются в момент подписания основного договора. В договоре указано (п.4), что квартира свободна от прав третьих лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире лиц не имеется.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права л.д.7), выписке из ЕГРП от Дата л.д.25) титульным собственником квартиры ... является Лоскутова Н.Н..
По данным свидетельства о смерти Номер , выданного Дата отделом ЗАГС Мотовилихинского отдела г.Перми, Лоскутова Н.Н. умерла Дата л.д.6).
Издебский С.В. является сыном Лоскутовой Н.Н. (свидетельство о рождении,л.д.8).
Из материалов наследственного дела л.д.41-48) следует, что Издебский С.В. является единственным наследником после смерти матери Лоскутовой Н.Н., принял наследство в установленный законом срок путем подачи соответствующего заявления нотариусу; нотариусом на часть имущества на имя Издебского С.В. выдано свидетельство о праве на наследство л.д.48).
Дата Издебским С.В. выдана доверенность в нотариальной форме л.д.114) на имя Персиц Е.Б. на совершение действий по оформлению наследственных прав на квартиру ...
В материалы дела представлены также расписки л.д.115, 116), в которых Издебский С.В. указывает на получение денежных сумм в размере ... и ... рублей от Персиц Е.Б. за продажу квартиры ...
Согласно квитанциям от Дата л.д.70, 71) в адрес Издебского С.В. по адресу спорной квартиры и месту регистрации направлялись ценные письма с описью вложения л.д.68, 69). Из описей следует, что в письмах направлялись проекты договора купли-продажи квартиры ... предложение заключить основной договор. Ценные письма, как следует из почтового штемпеля, направлялись из ... Свердловской области.
Почтовым отделением ... Свердловской области на запрос суда л.д.79) сообщено, что письма с представленными в запросе описями в адрес Издебского С.В. действительно направлялись из ОПС ...-3 л.д.82).
Управлением ФПС Пермского края – филиала ФГУП «Почта России» по запросу представителя ответчика, как следует из письма л.д.87), проведена проверка по розыску писем с объявленной ценностью, поданных Дата в ОПС ... Свердловской области на имя Издебского С.В.. В результате установлено, что отправления с указанными номерами в приеме и отправке из ОПС ... не значатся. В адресные ОПС Всеволодо-Вильва 618 334 и Пермь 614094 письма не поступали.
На запрос суда л.д.132) о достоверности предоставленной в материалы гражданского дела информации ОПС ... Свердловской области и Управления ФПС Пермского края, УФПС сообщило л.д.150), что по факту отправки писем из отделения почтовой связи ... Свердловской области проведена повторная проверка. Проверкой установлено, что письма с объявленной ценностью из ОПС ... на имя Издебского С.В. не исходили. Согласно объяснительной начальника отделения почтовой связи В.Желтышевой от Дата прием данных писем был осуществлен, но по назначению они не отправлены. Не доведя процесс их обработки до конца, она отвлеклась на обслуживание следующего клиента, не обратив внимания на исчезновение писем с барьера ОПС. Предоставить объяснение по случаю направленного в адрес суда запроса начальник ОПС В.Желтышева отказалась.
Дата в адрес Издебского истцом направлены телеграммы л.д.9, 10) по двум адресам (по месту регистрации л.д.22) и по адресу спорной квартиры), в которых содержится предложение о заключении основного договора.
Согласно заключениям эксперта л.д.90) экспертно-криминалистического центра ГУВД по ПК л.д.90-96-103), экспертов ГУ «Пермская лаборатория судебных экспертиз л.д.103-107-112) рукописный текст и подпись в графе «продавец» в предварительном договоре купли-продажи квартиры от Дата выполнены Издебским С.В..
Дата между Димитровой С.Б., действующей по доверенности от Издебского С.В. (продавец) и Кулаковской И.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры .... Цена квартиры определена сторонами в размере ... рублей, срок заключения основного договора определен датой Дата
Свидетель ФИО4 показал, что является знакомым Димитровой С.Б., директора агентства недвижимости, расположенного ... в Мотовилихинском районе г.Перми, одновременно оказывает ей услуги правового характера. Около года назад, летом 2009 года, присутствовал при заключении между ней и Издебским договора, по которому Издебский являлся продавцом. Во время подписания договора покупателя не было, был составлен какой-то договор, Издебскому переданы деньги, с него взята расписка. На квартире ... бывал вместе с Издебским и без него. Указал, что письмо из ... от имени Малыша С.В. отправлял он, познакомился с истцом через С.Б., истец попросил оказать услуги. Документы, которые свидетель отправлял в адрес ответчика (заказное письмо) печатали в агентстве С.Б.. Не помнит, был ли подписан проект направленного договора Малышом С.В.. От Димитровой узнал, что квартира продана 2 раза.
Свидетель ФИО3 показала, что знает Издебского С.В. с 2002 года, поскольку была знакома с его матерью. Сама с 2004 года занимается оформлением сделок с недвижимостью, помогла приобрести квартиру ... также для матери ответчика - Лоскутовой. После смерти Лоскутовой в начале апреля (2, 3 апреля) 2009 года свидетелю позвонил Издебский С.В. и сказал, что мать погибла, ему нужны деньги для ремонта квартиры, в связи с чем он хочет продать дачу, попросил помочь. В последующее время свидетелю Издебский С.В. выдал доверенность на продажу дачи, свидетель ему отдала ... рублей в качестве цены за дачу. В начале августа 2009 года Издебский С.В. позвонил свидетелю и сказал, что его обманули с квартирой, попросил приехать. При встрече свидетелю ответчик показал договор аренды квартиры ..., рассказал, что его попросили сделать завещание на квартиру, дали ... рублей. Свидетель вместе с ответчиком пошли в агентство недвижимости, предложила вернуть уплаченные ответчику деньги, на что агентство не согласилось. В квартире ..., принадлежащей ответчику, уже делали ремонт, ремонт делала покупатель Кулаковская, которая заключила договор через агентство недвижимости. Со слов Издебского свидетелю известно, что он Малыша С.В. не знает, с ним не встречался, узнал о существовании предварительного договора после возбуждения уголовного дела. На дату заключения договора находился у подруги в ..., т.к. уехал туда 25, 26 марта, вернулся в первых числах апреля. Данное обстоятельство известно свидетелю со слов ответчика и его подруги. Он сказал, что о получении денег писал на пустом листе в агентстве недвижимости на .... Указала, что ранее истец работал следователем в Свердловском РОВД, был знаком с Персиц.
Свидетель ФИО2, риэлтор, показала, что летом Дата Димитрова предложила ей квартиру по ... после пожара, предложила посмотреть. При осмотре квартира была пустая, Дата заключили предварительный договор, по которому покупателем была Кулаковская. При заключении договора ей были представлены подлинники документов (справка из домоуправления, свидетельство наследодателя о праве собственности, свидетельство о рождении продавца). По договору был передан аванс в размере ... рублей, после чего покупателю Димитрова передала ключи. В настоящее время Мотовилихинским районным судом г.Перми данные денежные средства взысканы с Димитровой, как с лица, получившего деньги.
Свидетель ФИО1, председатель ЖСК, показала, что Издебский обращался к ней за справкой о лицах, зарегистрированных в квартире ...; справку брал Дата Заказал также справку на Дата , но за справкой не пришел, пришел Дата ..
При оценке представленных доказательств и доводов сторон суд исходит из следующего.
Положениями ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу норм п.2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Оферта должна содержать существенные условия договора.
Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.
Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.
Согласно ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Предварительным договором купли-продажи квартиры от Дата , наличием которого истец мотивирует свои требования, сторонами установлен срок заключения основного договора купли-продажи квартиры, а именно – не позднее Дата . Данный срок является пресекательным, с его истечением обязательства сторон по предварительному договору прекращаются в силу норм п.6 ст. 429 ГК РФ, за исключением случаев, если в указанный срок одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить данный договор. В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что телеграммы, направленные истцом в адрес ответчика и датированные Дата , направлены после истечения установленного договором срока заключения основного договора, поэтому в силу указанного выше не имеют правового значения для рассмотрения дела.
Из материалов гражданского дела следует, что в адрес ответчика из почтового отделения связи ... Свердловской области Дата от имени истца свидетелем ФИО4(пояснения истца, свидетеля ФИО4) направлялись также ценные письма с описями вложения, в которых указано, что в письмах находились проекты договора купли-продажи квартиры по ... в ..., предложение заключить основной договор. Установлено, что данные письма, хотя и были оформлены, не направлялись отделением почтовой связи ... в адрес ответчика. Истец, представитель истца по ордеру полагают, что в юридический состав для вывода о том, что обязательства по предварительному договору не прекратились, входит только факт направления предложения ответчику о заключении договора и не имеет значения получение данного предложения адресатом.
Суд не может согласиться с указанной позицией, поскольку из буквального и системного толкования содержания вышеуказанных правовых норм следует, что обязанность заключения договора может быть возложена только на сторону, уклоняющуюся от заключения договора. Факт уклонения от заключения договора можно считать установленным в случае, если сторона, получив предложение от контрагента по договору, уклоняется от заключения договора, который является для нее обязательным. В этом случае могут быть применены нормы ст. 432 ГК РФ), которая связывает адресата в случае ее получения.
В рассматриваемой ситуации, при установленном факте отсутствия получения направленных писем с проектом основного договора, у суда отсутствуют основания для вывода о том, что ответчик Издебский С.В. уклонялся от заключения договора купли-продажи. Следовательно, обязательства сторон по предварительному договору прекратились, и не могут быть применены нормы п. 5 ст.429 ГК РФ о понуждении к заключению основного договора. При указанных обстоятельствах истец вправе избрать иной способ защиты нарушенных прав, предусмотренный законом. При этом суд принимает во внимание, что проект договора купли-продажи квартиры, направленный истцом ответчику, Малышом С.В. не подписан, что также не позволяет расценивать его как оферту.
В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из содержания вышеуказанной нормы права следует, что основанием для признания договора незаключенным может быть только отсутствие соглашения сторон по его существенным условиям. В качестве основания встречного иска о признании предварительного договора незаключенным истцом указано отсутствие волеизъявления на заключение договора, отсутствие истца в день подписания договора в городе, отсутствие факта получения по предварительному договору указанной в нем суммы денег. Дополнительно во встречном иске указано также на отсутствие у истца титула собственника квартиры, являющейся предметом договора. Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения в силу закона являются условие о предмете (ст. 558 ГК РФ) указание на перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования продаваемым жилым помещением.
Перечисленные истцом обстоятельства, в том числе не соответствие даты, указанной в договоре, дате его совершения, как следует из ст. 432 ГК РФ, не являются основанием для признания сделки незаключенной. При этом суд принимает во внимание, что факт принадлежности подписи в договоре ответчиком по первоначальному иску признается, подтверждается заключениями двух экспертиз, которые оцениваются судом в качестве письменных доказательств.
Показания свидетеля ФИО3 не могут быть приняты судом во внимание, поскольку не являются допустимыми при оспаривании письменного документа; кроме того, факт отсутствия Издебского С.В. в городе свидетелю известен со слов самого Издебского и его подруги, фактически заинтересованных в рассмотрении спора.
Показания свидетеля ФИО1 судом не могут быть приняты во внимание, так как данный свидетель не располагал сведениями об обстоятельствах заключения рассматриваемого в данном гражданском деле предварительного договора; даты выдачи справок о зарегистрированных в квартире лицах значения для рассмотрения спора не имеют, в договоре ссылок на соответствующие документы не имеется.
Наличие у Издебского С.В. другого договора в отношении спорной квартиры, о котором показали свидетели ФИО4, ФИО3, ФИО2, а именно - предварительного договора от Дата , представленного в материалы дела, не исключают факт наличия других обязательств, в том числе заключения в отношении спорной квартиры более одного договора, поскольку переход права собственности до настоящего времени в установленном законом порядке собственником не оформлен. Кроме того, рассматриваемый договор совершен сторонами ранее вышеуказанного договора.
В силу норм п.4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что наследник является собственником имущества, входящего в наследственную массу, с момента открытия наследства вне зависимости от документального оформления своих прав на него. В судебном заседании установлено, что ответчик Издебский С.В. является единственным наследником к имуществу своей матери Лоскутовой Н.Н., которой на праве собственности принадлежала квартира ..., вступил в наследство в установленный законом срок. В связи с указанным Издебский С.В. является собственником квартиры с момента смерти наследодателя, в рассматриваемом случае, с Дата , в связи с этим имел полномочия на заключение предварительного договора. По данной причине неоформление прав на квартиру не является основанием для признания договора не заключенным.
На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 194-196 ГПК РФ, суд
решил:
Малышу С.В. в удовлетворении исковых требований к Издебскому С.В. об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от Дата , по которому Издебский С.В. обязуется передать Малышу С.В. двухкомнатную квартиру по адресу: ... отказать.
Издебскому С.В. в удовлетворении встречных исковых требований к Малышу С.В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры ... от Дата незаключенным отказать.
На решение суда в течение 10 дней может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г.Перми.
Судья Л.Н.Варова