Дело № 2-2583/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 октября 2010 года Дзержинский районный суд г. Перми в составе
судьи Мелединой М.А.
при секретаре Костылевой А.В.
с участием истицы Гундиной Е.Б., представителя истицы Анкудинова Д.Г., действующего на основании доверенности,
представителя ответчика Шибанова С.В., действующего на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гундиной Е.Б. о возложении обязанности на Юридическое лицо заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственником жилого помещения квартиры в соответствии с проектом договора о содержании и ремонте общего имущества, путем его подписания,
Установил:
Истица обратилась в суд с иском о понуждении к заключению договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, предоставлении коммунальных услуг, мотивируя свои требования тем, что она является собственником квартиры Адрес. В доме создано Юридическое лицо. Юридическое лицо направляет истице извещения на оплату жилья и коммунальных услуг, организацию управления и содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Истец членом Юридическое лицо не является с Дата. В соответствии с ч.2 ст. 138 ЖК РФ Юридическое лицо обязано заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. Необходимость заключения требуемого договора подтверждено ч.6 ст. 155 ЖК РФ. Ответчик уклоняется от заключения договора с истицей, при отсутствии договора о предоставлении Юридическое лицо коммунальных услуг и содержании и ремонте общего имущества в доме препятствует выполнению истцом, как собственника квартиры, обязательств по уплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в доме, делает невозможным определение перечня коммунальных услуг и услуг по содержанию дома. А также лишает возможности фиксировать объем и качество фактически оказанных услуг и уменьшить сумму платежей, при не предоставлении услуг или предоставления услуг ненадлежащего качества, при расчет за коммунальные услуги и услуги по содержанию дома, ответчик может нарушать тарифы и расценки, а также предъявляться к оплате стоимость услуг, которые фактически оказаны не были или были оказаны ненадлежащего качества, делает невозможным определение ответственности за действия или бездействия, которые совершаются со стороны ответчика в прошлом, настоящем и будущем времени.
В последующем истица в соответствии со статьей 39 ГПК РФ уточнила исковые требования и просит суд обязать Юридическое лицо заключить с ней договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с проектом договора о содержании и ремонте общего имущества, путем его подписания.
В суде истица на своих уточненных исковых требованиях настаивает. Представитель истицы требования своего доверителя поддержал.
Представитель Юридическое лицо исковые требования не признал, пояснил, что собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом посредством создания Юридическое лицо не предоставляет собственникам многоквартирного дома коммунальные услуги, по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, заключение договоров, которые не предусмотрены законом, но и не противоречат ему, возможно лишь по соглашению сторон, что следует из содержания п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ. В то же время Юридическое лицо не может быть принуждено силой судебного решения к заключению договора, который по закону не является для него обязательным, поэтому проект договора, представленный истицей, Юридическое лицо не может быть подписан.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (статья 161 Жилищного кодекса РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Собственники многоквартирного жилого дома Адрес избрали способ управления многоквартирным домом Юридическое лицо.
Гундина Е.Б. является собственником квартиры Адрес, что подтверждено свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, выданного Пермской областной регистрационной палатой 29.07.2002 года (л.д.18).
Гундина Е.Б. не является членом Юридическое лицо с Дата в соответствии с заявлением о выходе из членов Юридическое лицо (л.д.19).
В соответствии со статьей 138 Жилищного Кодекса РФ в обязанности Юридическое лицо относится заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами Юридическое лицо.
Согласно ч.2 ст. 30 и ч.1 ст. 158 ЖК РФ указанной обязанности Юридическое лицо соответствует обязанность собственника помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Статьей 153 ЖК РФ предусмотрена обязанность собственника по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а статьей 154 ЖК РФ предусмотрена структура указанной платы, включающая в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе, общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность внесения перечисленных расходов возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение, обусловлена этим правом и не зависит от факта заключения договора с Юридическое лицо.
Фактически договор, о котором идет речь в статье 138 ЖК РФ, имеет признаки договора присоединения в соответствии со статьей 428 ГК РФ. Как следует из материалов дела, правлением Юридическое лицо была утверждена форма договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Предметом договора является решение сторон (Юридическое лицо и собственник жилого помещения) об объединении для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. Собственник поручает Юридическое лицо от имени собственника и за его счет представлять законные интересы собственника в договорных отношениях с управляющей, ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями, в отношения с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также в суде, заключать договоры на выполнение работ и оказание услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также на представление коммунальных услуг, осуществлять контроль и требовать исполнения обязательств по заключенным договорам, осуществлять и обеспечивать начисление, сбор и перечисление обязательных платежей собственника управляющей компании или обслуживающим, ресурсоснабжающим и прочим организациям. Следовательно, Юридическое лицо не отказывает собственникам жилого помещения, не являющегося членом Юридическое лицо, в заключении договора, как такового. Предусмотренный законом объем прав и обязанностей истца, как собственника жилого помещения, не меняется от факта заключения либо незаключения договоров с Юридическое лицо.
Ни нормами Жилищного кодекса РФ, ни нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрена обязанность Юридическое лицо по непосредственному оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также предоставлению коммунальных услуг собственниками жилых помещений.
Из анализа вышеприведенных норм прав, а также положений статьи 137 ЖК РФ, которая устанавливает права Юридическое лицо, следует, что договор, о котором идет речь в пункте 2 статьи 138 ЖК РФ, не является непосредственно договором на предоставление услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества либо коммунальных услуг (договором возмездного оказания услуг). Данный договор заключается на предмет передачи собственниками жилых помещений своих полномочий Юридическое лицо для реализации последним прав, предусмотренных п.п. 1-3 ч.1, п.п.1-4 ч.2 статьи 137, п. 8 статьи 138 ЖК РФ для установления размеров обязательных платежей, установления сроков внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и пр. По существу, договор упорядочивает отношения сторон в вопросах содержания имущества, т.е. выполнения собственниками своей обязанности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, вытекающей из бремени содержания своего имущества, принадлежащего на праве собственности. При таких обстоятельствах Юридическое лицо и собственник помещения, как стороны указанного договора, не находятся в правоотношениях исполнителя и потребителя.
То обстоятельство, что ч.б статьи 155 ЖК РФ содержит указание на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с Юридическое лицо, не свидетельствует о том, что Юридическое лицо может быть понуждено к заключению договора, не предусмотренного Жилищным кодексом РФ и определяющего статус Юридическое лицо как лица, ответственного перед собственником за бесперебойность и качество предоставления услуг, в том числе – по законодательству о защите прав потребителей. Положения ч.6 ст. 155 ЖК РФ определяют лишь порядок оплаты (через Юридическое лицо, а не непосредственно ресурсоснабжающей организации). Проект договора, который истица требует в судебном порядке подписать Юридическое лицо, содержит обязательства Юридическое лицо как организацию, которая предоставляет коммунальные услуги, услуги по содержанию многоквартирного дома, в том числе, жилого помещения, принадлежащего истице, раздел № проекта договора предусматривает ответственность Юридическое лицо за ущерб, причиненный многоквартирному дому в результате его действий или бездействия, за все виды ущерба. Кроме того, Юридическое лицо должно нести ответственность за невыполнение требований собственника, ненадлежащее оказание или неоказание услуг, предусмотренных договором, в соответствии с законом РФ № 2300-1 от 07.02.1992 года «О защите прав потребителей», что противоречит действующему жилищному законодательству, поскольку, как суд указал ранее, Юридическое лицо и собственник жилого помещения, как стороны договора, в случае его заключения в соответствии со статьей 138 Жилищного Кодекса РФ, не находятся в правоотношениях исполнителя и потребителя.
Таким образом, поскольку правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 не регулируют вопросы заключения договора между Юридическое лицо и собственником жилого помещения, предусмотренного статьей 138 ЖК РФ, они не подлежат применению при разрешении заявленных истицей исковых требований.
Не подлежат применению при разрешении спора положения статьи 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом заключается между управляющей организацией и Юридическое лицо в том случае, если управление домом осуществляет управляющая организация. Наличие Юридическое лицо не исключает указанной формы управления, однако в материалах дела отсутствуют сведения о том, что управление домом осуществляет управляющая компания по договору с Юридическое лицо, более того, представителем Юридическое лицо представлены договоры, заключенные между Юридическое лицо и ресурсоснабжающими организациями, иными организациями, которые предоставляют услуги по обслуживанию лифтового хозяйства, по охране Юридическое лицо и пр., что опровергает доводы истицы о предоставлении Юридическое лицо коммунальных услуг, услуг по содержанию многоквартирного дома собственникам многоквартирного дома.
К правоотношениям между Юридическое лицо и собственниками помещений, не являющихся членами Юридическое лицо, предусмотренный ст. 162 ЖК РФ, договор отношения не имеет.
Из представленного истцом варианта договора следует, что на Юридическое лицо возлагаются обязанности и ответственность, как исполнителя, в том числе, и по коммунальным услугам, а собственнику (потребителю) предоставлено право требования уплаты неустойки со ссылкой на Закон РФ «О защите прав потребителей» и Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.
Поскольку материалами дела не подтвержден факт оказания со стороны Юридическое лицо истцу каких-либо возмездных услуг, поэтому наименование и условия предложенного истцом договора, как договора возмездного оказания коммунальных услуг, не соответствует природе договора, заключаемого с Юридическое лицо в соответствии с нормами жилищного законодательства.
Заключение договоров, которые не предусмотрены законом, но и не противоречат ему, возможно лишь по соглашению сторон, что следует из содержания п.2,3 ст. 421 ГК РФ. В то же время Юридическое лицо не может быть принуждено силой судебного решения к заключению договора, который по закону не является для него обязательным. Со своей стороны Юридическое лицо разработало и предложило истице договор применительно к условиям ст. 138 ЖК РФ, т.е. Юридическое лицо не отказывает истцу в заключении договора, как такового. Предусмотренный законом объем прав и обязанностей истца, как собственника жилого помещения, не меняется в зависимости от факта заключения либо незаключения договора с Юридическое лицо.
В силу пункта 1 статьи 421 ЖК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Статья 426 ГК РФ устанавливает обязанность по заключению договора для коммерческой организации, предметом и характером деятельности которой является продажа товаров, выполнение работ или оказание услуг в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, и пр.). Однако названная норма Кодекса к спорным правоотношения не применима, поскольку Юридическое лицо коммерческой организацией не является.
Положения пункта 2 статьи 138 ЖК РФ об обязанности Юридическое лицо заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами Юридическое лицо, не предусматривают обязанность Юридическое лицо по заключению договоров на оказание коммунальных услуг. При этом, с учетом содержания статьи 426 ГК РФ, и, исходя из статуса Юридическое лицо, не являющегося коммерческой организацией, у договора отсутствует публичный характер.
Пункт 4 статьи 445 ГК РФ предусматривает возможность принудительного заключения договора только в том случае, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.
Как следует из материалов дела Юридическое лицо от заключения договора на содержание и ремонт общего имущества не уклоняется, правлением Юридическое лицо утверждена форма такого договора, тогда как истец настаивает на заключении договора в предложенной им редакции, предусматривающей обязанность Юридическое лицо оказывать и коммунальные услуги. При таком положении у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных истицей требований.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Гундиной Е.Б. в удовлетворении исковых требований к Юридическое лицо о понуждении заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственником жилого помещения квартиры Адрес в соответствии с проектом договора, путем его подписания, - отказать.
Решение в течение десяти дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.
Судья - М.А.Меледина
...