Дело № 2-1267/10 ...
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 июля 2010 года г. Пермь
Дзержинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Варовой Л.Н.,
при секретаре Щетниковой Ю.Ю.,
с участием представителя истца по доверенности И.В. Шумиловой, ответчика Мырзиной С.Н., представителя ответчика Мырзиной С.Н. и третьего лица Наговицыной К.А. по доверенностям Бурдина Н.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ОАО «...» к Зверевой Н.А., Мырзину В.И., Мырзиной С.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, суммы процентов, пеней на день исполнения решения суда, обращении взыскания на предмет ипотеки,
установил:
ОАО «...» обратилось с исковыми требованиями к Зверевой Н.А. о: 1) взыскании по состоянию на 03.08.2009 года денежных средств в размере ... рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - ... рублей, сумму начисленных и неуплаченных процентов за пользование кредитом ... рублей, начисленных пеней в размере ... рублей; 2) взыскании суммы процентов за пользование кредитом в размере 13, 75 % годовых, начисляемых на сумму основного долга ... рублей, начиная с 04.08.2009 года по день исполнения решения суда; суммы пеней за нарушение сроков возврата кредита и уплате процентов по нему в размере 0,2 % ежедневно от суммы просроченного платежа, начиная с 04.08.2009 года по день исполнения решения суда; 3) обращении взыскания на заложенное имущество - индивидуальный жилой дом общей площадью 161, 7 кв.метров с постройками и земельный участок площадью 600 кв.метров, расположенные по адресу: ..., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов и начальную продажную цену; взыскании расходов по оплате госпошлины.
Исковые требования мотивируют тем, что в соответствии с условиями кредитного договора № от 17.09.2007 года Коммерческий банк «...» (ЗАО) предоставил Зверевой Н.А. кредит в размере ... рублей сроком на 180 месяцев для приобретения и оформления в собственность Зверевой Н.А. жилого дома с постройками и земельного участка ... Государственная регистрация права собственности Зверевой Н.А. на указанные объекты недвижимости произведена 24.09.2007, права первоначального залогодержателя были удостоверены закладной, которая выдана УФРС по ПК первоначальному залогодержателю - КБ «...» (ЗАО). В настоящее время законным владельцем закладной является истец, права которого основываются на последней отметке на закладной. Начиная с сентября 2008 года, ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиком производятся несвоевременно, несмотря на предупреждения о необходимости исполнения взятых обязательств. В связи с указанным, а также на основании ст. 48, ст. 50, ст. 54, ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», п.1 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 года № 6/8, ст. 309, 310, 348-350, 810, 811 ГК РФ истец просит удовлетворить исковые требования.
Определением суда от 22.03.2010 года л.д.71) к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по ПК.
Определением суда от 22.04.2010 года л.д.108, оборот) к участию в деле, с согласия представителя истца, в качестве соответчиков привлечены Мырзина С.Н. и Мырзин В.И., как собственники объектов недвижимости, об обращении взыскания на которые заявлено истцом; в качестве третьих лиц привлечены ЗАО КБ «...», Котюров С.Е., Алсуфьев О.А., Наговицина К.А..
В судебном заседании представитель истца по доверенности Шумилова И.В. на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме, указывая, что требования о взыскании задолженности по кредитному договору заявлены Зверевой Н.А., требования об обращении взыскания на заложенное имущество адресованы собственникам объектов недвижимости, которыми на момент рассмотрения спора являются Мырзины.
Ответчик Зверева Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее при участии в судебном заседании поясняла л.д.140, оборот-142), что ее знакомая ФИО1 предложила ей взять в ипотеку дом и земельный участок, подремонтировать и продать дороже с условием, что ипотеку будет выплачивать она (ФИО1). Зверева Н.А. оформила на нее доверенность. Через полгода из банка позвонили и сказали, что деньги не выплачиваются. Ответчик сообщила об этом ФИО1, она обещала заплатить. Потом пришла повестка в суд. Затем ответчик продала дом Котюрову, ходила погашать запись об ипотеке. В обстоятельства погашения долга ответчик не вникала, считая, что ФИО1 все выплатила; она и нашла покупателя. Указала, что у нее нет ни денег, ни дома, чтобы выплачивать долг банку. Полагает, что ее ввели в заблуждение л.д.146, оборот).
Ответчик Мырзина С.Н. исковые требования об обращении взыскания на объекты недвижимости не признала в полном объеме, указав, что приобрела дом и земельный участок, не зная о наличии каких-либо обременений, в том числе ипотеки. В отсутствии обременений она убедилась на основании документов (выписок из ЕГРП), выданных органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, не доверять которым у нее не было никаких оснований. Для приобретения имущества ответчики продали ранее принадлежащие им квартиру, гараж; другого места жительства у ответчиков в настоящее время не имеется. Полагает, что является добросовестным приобретателем, в связи с чем в удовлетворении иска в части обращения взыскания на дом и земельный участок должно быть отказано.
Представитель ответчика Мырзиной С.Н., третьего лица Наговициной К.А. по доверенностям Бурдин Н.О. поддержал позицию Мырзиной С.Н., указав, что в связи с добросовестностью действий его доверителей основания для обращения взыскания на имущество отсутствуют.
Третье лицо - УФРС по ПК - в суд своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Ранее в суд представлен письменный отзыв на иск л.д.116, 117), в котором указано, что 16.08.2007 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности ФИО2 на земельный участок ... и находящийся на нем жилой дом с надворными постройками. 24.09.2009 года в ЕГРП на основании заявлений ФИО2 и ФИО1, действующей от имени Зверевой Н.А., внесены записи о регистрации сделки и перехода права на вышеуказанные объекты к Зверевой Н.А. на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 17.09.2007 года, одновременно внесена запись об ипотеке в силу закона в пользу банка, выдана закладная. 06.03.2009 запись об ипотеке прекращена на основании заявлений представителя банка и Зверевой Н.А., представлено письмо о полном исполнении Зверевой Н.А. обязательств по кредитному договору. В последующее время последовательно вносились записи о регистрации сделок и перехода права собственности на указанные объекты недвижимости к Котюрову С.Е. (на основании договора купли-продажи от 13.03.2009 г.), Алсуфьеву О.А., Наговициной К.А. (на основании договора купли-продажи от 07.08.2009 года), Мырзиной С.Н. и Мырзину В.И. (на основании договора купли-продажи от 30.01.2010 года). 09.10.2009 года следователем СО при ОВД по Орджоникидзевскому району по факту мошенничества в отношении ЗАО КБ «...» возбуждено уголовное дело. Все документы из дел правоустанавливающих документов 29.01.2010 года были изъяты в результате выемки.
Третье лицо - Котюров С.Е. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Ранее, при участии в судебном заседании, пояснял, что заключил договор купли-продажи в качестве обеспечения переданных по договору займа ФИО1 денежных средств. В июле 2009 года оформил доверенность на ФИО3 на продажу дома, поверив ей. Деньги до настоящего времени не получил.
3-е лицо - КБ «...» (ЗАО) в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Ранее при участии в судебном заседании представитель пояснил л.д.145), что 17.09.2007 года был заключен кредитный договор с ответчиком. Данное обязательство не прекратилось, поскольку не исполнено.
Третьи лица - Алсуфьев О.А., Наговицина К.А. - в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены; представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим причинам.
Судом установлено следующее.
17.09.2007 года между Коммерческим банком «...» (далее - банк), с одной стороны, и Зверевой Н.А. (далее - заемщик), с другой стороны, заключен кредитный договор,л.д. 7-13), по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере ... рублей сроком на 180 месяцев под 13, 75 % годовых. Кредит предоставлен заемщику для приобретения одноэтажного кирпичного жилого дома с теплым пристроем и надворными постройками общей площадью 161, 7 кв.метров, в том числе жилой 127, 3 кв.метров, и земельный участок площадью 600 кв.метров с кадастровым номером ... находящихся в г.Перми. Условиями договора обеспечение возникших обязательств предусмотрено ипотекой в силу закона приобретенных на кредитные средства объектов недвижимости (п.1.4.1 договора). Погашение кредита должно было осуществляться путем ежемесячного внесения аннуитентного платежа, размер которого определен сторонами в сумме ... рублей (п.3.3.9 кредитного договора). Пунктом 4.4.1 кредитного договора предусмотрено право кредитора потребовать полного досрочного исполнения обязательств, в том числе, в случаях просрочки заемщиком очередного ежемесячного платежа по договору более чем на 30 дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, в случае полной утраты или повреждения предмета залога. Договором (п.5) предусмотрена ответственность за нарушение сроков оплаты ежемесячных платежей - 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
Размер и сроки уплаты ежемесячного платежа в соответствии с п.3.3.9 кредитного договора предусмотрены информационным расчетом ежемесячных платежей л.д.14-16).
Согласно платежному поручению № от 25.09.2007 денежные средства в размере ... рублей л.д.23) переведены на счет Зверевой Н.А. в полном объеме.
24.09.2007 года УФРС по ПК произведена регистрация договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 17.09.2007 и перехода права собственности, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации прав на дом с надворными постройками и земельный участок ..., о чем выданы свидетельства о регистрации права л.д.24, 25).
Одновременно, 24.09.2007 года, первоначальному залогодержателю - КБ «...» заемщиком Зверевой Н.А. была выдана закладная л.д.17-22), которой обеспечиваются обязательства по кредитному договору № в размере ... рублей. В качестве предмета ипотеки в закладной указаны жилой дом с надворными постройками и земельный участок площадью 600 кв.метров, расположенные ... в г.Перми; приведена оценка предмета ипотеки в размере: ... рублей - дом с постройками, ... рублей - земельный участок. Денежная оценка предмета ипотеки установлена сторонами на основании оценки ООО «...».
В последующее время права по закладной, согласно имеющимся в закладной записям, последовательно были переданы ООО «...» на основании договора купли-продажи закладных с отсрочкой оплаты № от 14.05.2007 года; ОАО «...» на основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от 04.05.2007 года.
Согласно представленному графику л.д.49) фактические платежи заемщиком осуществлялись до 03.09.2008 года.
По данным справки от 02.04.2010 года л.д.129) в производстве следователя СЧ ГСУ при ГУВД по Пермскому краю находится уголовное дело №, возбужденное 18.09.2009 года по факту мошеннических действий, связанных с незаконным получением ипотечного кредита для приобретения жилого дома и земельного участка ..., дальнейшей продажи дома. Зверева Н.А. допрошена по уголовному делу в качестве свидетеля.
Постановлением следователя от 15.03.2010 года назначена комплексная почерковедческая и технико-криминалистическая экспертиза. Согласно заключению эксперта, на исследование которому представлена закладная, на основании которой произведено погашение записи об ипотеке в силу закона на дом и земельный участок ..., и проведенному в рамках уголовного дела, подпись от имени ФИО4 (регистратора прав) вероятно, выполнена не ФИО4, а другим лицом; подпись от имени Зверевой выполнена вероятно, не Зверевой, а другим лицом. Оттиски печати отдела Орджоникидзевского района УФРС по ПК и оттиски фамильного штампа на закладной выполнены способом струйной печати при помощи струйного копировально-множительного устройства. Заключением эксперта № от 12.05.2010 года установлено, что подпись от имени ФИО5 в доверенности на имя ФИО6 выполнены, вероятно, не ФИО5, а другим лицом, подпись от имени ФИО7 в доверенности на имя ФИО6 от 02.08.2009 года выполнена не ФИО7, а другим лицом.
При оценке представленных доказательств и доводов сторон суд исходит из следующего.
В соответствии с п.1-3 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
Согласно п.3 ст.17 закона «Об ипотеке» нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, за исключением случая, указанного в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона.
Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.
Положениями ст. 48 закона «Об ипотеке» предусмотрено, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.
При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.
Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
Судом установлено, что в настоящее время законным держателем закладной является истец ОАО «...», право которого основано на последовательно совершенных передаточных надписях (индоссаменте) в закладной с указанием правового основания перехода прав по данной ценной бумаге. В связи с указанным, учитывая содержание вышеуказанных правовых норм, истец, являясь залогодержателем, одновременно приобрел права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству и является надлежащим истцом, имеющим право требовать исполнения обязательств по кредитному договору, не исполненных к моменту передачи закладной прежнему кредитору.
Согласно ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В силу положений ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии со ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.
В тех случаях, когда в договоре займа либо в кредитном договоре установлено увеличение размера процентов в связи с просрочкой уплаты долга, размер ставки, на которую увеличена плата за пользование займом, следует считать иным размером процентов, установленных договором в соответствии с п.1 ст. 395 ГК РФ (абз.3 п.15 Постановления Пленума ВС РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 г.).
Судом установлено и не оспаривается ответчиком Зверевой Н.А., что кредитный договор ей был заключен, кредитные денежные средства получены в полном объеме. На момент рассмотрения спора обязательства заемщика Зверевой В.А. в сумме, которую заявил ко взысканию истец, не исполнены.
Учитывая изложенное, а также то, что в силу норм ст., ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, требования истца о взыскании со Зверевой В.А. суммы задолженности по кредиту являются обоснованными и подлежат удовлетворению. При этом не имеет правового значения, что, заключая кредитный договор, заемщик полагала, что исполнение обязательств по нему будет произведено иным лицом (ФИО1), поскольку стороной договора является ответчик, оснований считать возникновение обязательств по данному договору у иных лиц, не являющихся стороной сделки у суда не имеется (п.3 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд праве уменьшить неустойку. Учитывая сумму основного долга, процентов, размер установленной договором неустойки, срок неисполнения обязательства, суд приходит к выводу о том, что заявленный размер неустойки не соответствует последствиям нарушения обязательств и считает возможным уменьшить размер неустойки до ... рублей.
Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании на будущее время пеней по договору в размере, установленном договором, поскольку начисление пеней является мерой гражданско-правовой ответственности, возможность установления которой на будущее время в неизменном виде судебным решением законом не предусмотрено. В последующее время истец не лишен возможности обратиться за взысканием неустойки за определенный период времени при наличии просрочки платежа.
Относительно требований об обращении взыскания на заложенное имущество суд исходит из следующего.
Частью 1 ст. 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно п.1, п.2 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
В соответствии с п.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу норм п.1 ст.56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Поскольку в судебном заседании установлено, что обязательства по кредитному договору, обеспеченные ипотекой жилого дома и земельного участка ... не исполнены, их сумма превышает ... рублей, постольку суд приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.
Суд не может согласиться с доводами ответчиков Мырзиных, представителя Мырзиной С.Н. и Наговициной К.А. по доверенностям Бурдина Н.О, в том, что приобретенное ими имущество не может быть реализовано, поскольку на момент приобретения данного имущества они не знали о его нахождении в ипотеке, полагаясь при этом на записи в ЕГРП; а также не являлись залогодателями данного имущества на момент возникновения залоговых правоотношений по следующим причинам.
Согласно п.1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Положениями ст. 38 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
В соответствии со ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
Из указанных правовых норм следует, что переход права собственности на заложенное имущество не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено. Кроме того, такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано и в ст. 352 ГК РФ, регулирующей вопросы прекращения залога. Правовые нормы, содержащиеся в статьях 301, 302 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с истребованием собственником своего имущества из чужого незаконного владения, в том числе и от добросовестного приобретателя, и к возникшим по данному делу правоотношениям применены быть не могут.
С учетом этих требований закона независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу, а права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений - между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2007 года (п.1 по гражданским делам), в определении Конституционного суда РФ № 689-О-О от 16.07.2009 года.
В судебном заседании установлено, что кредитное обязательство, обеспечиваемое ипотекой, на момент рассмотрения дела не прекращено. В связи с этим, учитывая положения правовых норм ст. 352 ГК РФ, следует вывод о том, что залоговое обязательство, являясь акцессорным по отношению к кредитному, также не прекращено. При этом не имеет правового значения погашение записи об ипотеке на основании недействительных (не выданных уполномоченными лицами) документов, представленных третьими лицами, органами по государственной регистрации прав, поскольку само по себе прекращение записи в отсутствие надлежащих правовых оснований, не влияет на объем прав залогодержателя.
При обращении взыскания на имущество суд считает необходимым установить способ продажи имущества - с публичных торгов, а также начальную продажную цену данного имущества. Суд считает возможным установить начальную продажную цену в размере, указанном в закладной, которая была определена сторонами со ссылкой на отчет независимого оценщика, указание на который имеется в закладной. При этом суд принимает во внимание, что истец с указанной суммой согласен, собственник объектов недвижимости считает данную стоимость завышенной. Суд учитывает, что доказательств иной стоимости заложенного имущества, несмотря на то, что данный вопрос ставился судом на обсуждение сторон, участниками судебного спора не представлено; кроме того, установление стоимости более высокой отвечает интересам залогодателя. В связи с указанным суд определяет начальную продажную цену жилого дома с постройками в размере ... рублей, земельного участка в размере ... рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Взыскать со Зверевой Н.А. в пользу ОАО «...» задолженность по кредитному договору № от 17 сентября 2007 года по состоянию на 03.08.2009 года в сумме ... рублей, в том числе задолженность по основному долгу в размере ... рублей, сумму начисленных, но неуплаченных процентов в размере ... рублей, пени в размере ... рублей.
Взыскать со Зверевой Н.А. в пользу ОАО «...» сумму процентов за пользование кредитом в размере 13, 75 % годовых, начисляемых на сумму основного долга ... рублей, начиная с 04.08.2009 года по день фактического исполнения решения суда.
Обратить взыскание на заложенное имущество:
- 1-этажный индивидуальный жилой дом с теплым пристроем (лит.А,А1) и надворными постройками: гараж (лит.Г), сарай (лит.Г1),туалет (лит.Г2), забор, ограждение, находящийся по адресу: ...
- земельный участок площадью 600 кв.метров, кадастровый номер ..., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов,
установив начальную продажную цену жилого дома с постройками в размере ... рублей, земельного участка - в размере ... рублей.
В удовлетворении требований о взыскании пеней в твердой сумме в оставшейся части, а также требований о взыскании суммы пеней за нарушение сроков возврата кредита и уплате процентов по нему в размере 0, 2% ежедневно от суммы просроченного платежа, начиная с 04.08.2009 г. по день исполнения решения суда отказать.
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.
...
Судья: Л.Н.Варова