Дело № 2-1573-2011
Решение
Именем Российской Федерации
29 апреля 2011 года. г.Пермь
Дзержинский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Варовой Л.Н.,
при секретаре Поповой К.А.,
с участием истца Якунина С.В., действующего за себя и соистца Якунину Е.С., ответчиков Рыболовлева Л.В., Ширинкиной С.А., Ширинкина С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Якуниной Е.С., Якунина С.В. к Рыболовлеву Л.В., Ширинкиной С.А., Ширинкину С.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о переводе прав и обязанностей покупателя по договору,
установил:
Якунина Е.С., Якунин С.В. обратились с исковыми требованиями к Рыболовлеву Л.В., Ширинкиной С.А., Ширинкину С.В., Управлению Росреестра по ПК о переводе прав покупателей комнаты общей площадью 15, 1 кв.метров, жилой площадью 10, 6 кв.метров в коммунальной квартире по адресу: ..., заключенному между Рыболовлевым Л.В. и Ширинкиным С.В., Ширинкиной С.А..
Исковые требования мотивируют тем, что являются собственниками двух комнат в спорной квартире. Собственником третьей комнаты являлся Рыблоловлев Л.В.. В январе 2011 года истцам стало известно, что Рыболовлев Л.В. произвел отчуждение спорной комнаты в пользу ответчиков Ширинкиных. Полагают, что сделка купли-продажи спорной комнаты, совершенная между Рыболовлевым Л.В. и Ширинкиными, не соответствует требованиям закона. При совершении данной сделки нарушено право истцов по преимущественной покупке комнаты. До совершения сделки истцы не были надлежащим образом уведомлены о намерении Рыболовлева Л.В. продать комнату посторонним лицам. На основании изложенного, со ссылкой на правовые нормы ст. 250 ГК РФ, п.6 ст. 42 ЖК РФ истцы обратились с настоящим иском в суд.
В судебное заседание истец Якунина Е.С. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Истец Якунин С.В., действующий за себя и по доверенности за Якунину Е.С., в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме. Пояснил, что первоначально (в марте 2010 года) Рыболовлев Л.В. ему предложил купить комнату за ... рублей. Затем в апреле 2010 года истцы получили телеграмму о продаже комнаты за ... рублей. Он (истец) и Рыболовлев Л.В. имели намерение подписать предварительный договор купли-продажи спорной комнаты. Однако истец на подписание данного договора не согласился по причине того, что в договоре указан иной метраж комнаты (общая площадь комнаты уменьшилась на 1 метр), а также из-за нахождения комнаты, по мнению истца, в неудовлетворительном состоянии. Истец указывает, что комнату он готов купить при условии проведения в ней ремонта; полагал, что до покупки комнаты необходимо установить ее состояние путем проведения строительно-технической экспертизы.
Ответчик Рыболовлев Л.В. исковые требования не признал в полном объеме, пояснил, что сначала договорился с Якуниным С.В. о продаже ему комнаты, однако он стал говорить об уменьшении цены комнаты на ... рублей, поскольку, по словам Якунина Л.В., комнате требовался ремонт. На его условия ответчик не согласился и продал комнату за ... рублей другим лицам – ответчикам Ширинкиным. Указывает, что до продажи комнаты неоднократно показывал ее (комнату) потенциальным покупателям, приходил в квартиру лично, постоянно встречался с истцами, в том числе Якуниной Е.С., которая знала о продаже комнаты, однако желания ее приобрести не высказывала, о наличии права преимущественной покупки он уведомил истцов телеграммой.
Ответчик Ширинкин С.В. пояснил, что при покупке комнат они с супругой, как покупатели, осмотрели несколько комнат в разных квартирах; с их точки зрения спорная комната находится в хорошем состоянии, в ней стоит железная дверь, отдельный счетчик. В настоящее время они намерены продавать комнату за ... рублей, при заключении договора с истцом могли бы продать комнату за ... рублей, т.е. за ту же цену, за какую приобрели сами, однако истец не желает совершать сделку. Полагают, что обращение в суд является злоупотреблением права со стороны истцов, поскольку в период судебных споров в квартире проживает только семья истцов. Ответчик разговаривал с Якуниной Е.С., ей также предлагал купить комнату, однако она говорит, что все зависит от решения сына – Якунина С.В., сама она самостоятельных решений принимать не будет.
Ответчик Ширинкина С.А. с исковыми требованиями не согласилась, поддержала позицию Ширинкина С.В.; пояснила, что о продаже комнаты истцы знали, поскольку в момент осмотра комнаты были дома. В материалы дела представлены письменные возражения на иск (л.д.25).
Ответчик – Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в суд своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено. Ранее в материалы дела представлен письменный отзыв на иск (л.д.35), в котором указано, что государственная регистрация оспариваемой сделки произведена в соответствии с требованиями закона. На государственную регистрацию представлены телеграммы (уведомления) о продаже комнаты, направленные в адрес Якуниных, которые были получены Якуниной Е.С. лично. Полагают, что Управление необоснованно привлечено в качестве соответчика по делу, поскольку прав и интересов истцов не нарушало, не имеет правовой и материальной заинтересованности в исходе дела.
Третье лицо – Банк в суд своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено.
Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии с п.1-п.3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Согласно п.6 ст.42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Судом установлено следующее.
По данным техпаспорта, составленного ГУП ЦТИ ПК по состоянию на 15.01.2010 года (л.д.11-15), квартира ... состоит из трех комнат жилой площадью 13,3 кв.м, 21,1 кв.м и 10, 6 кв.м.
Якуниным С.В. и Е.С. (истцам) на праве общей совместной собственности принадлежат две комнаты жилой площадью 13,3 кв.м и 21, 1 кв.м в квартире ... на основании договора безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от 17.05.1993 года (л.д.10).
12.04.2011 года Рыболовлевым С.В. поданы телеграммы на имя Якунина С.В. и Якуниной Е.С. с предложением купить комнату площадью 10, 6 кв.метров в квартире ... за цену ... рублей (л.д.27).
Вышеуказанные телеграммы, согласно сообщению почтовой связи, вручены лично Якуниной Е.С., действующей за себя и в интересах Якунина С.В. (л.д.28).
15.12.2010 года Рыболовлев Л.В. (ответчик, продавец) заключил с Ширинкиным С.В., Ширинкиной С.А. (покупатели, ответчики) договор купли-продажи (л.д.38), по которому в собственность покупателей за цену в размере ... рублей передал комнату общей площадью 14, 3 кв.метров, в том числе жилой - 10, 6 кв.метров. Договор и переход права собственности на предмет договора зарегистрированы в установленном законом порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Ширинкиной С.А., Ширинкину С.В. на праве общей долевой собственности в равных долях принадлежит комната общей площадью 14, 3 кв.метров (выписка и ЕГРП от 27.01.2011 г.).
По данным справки, выданной 14.04.2010 года ООО «...» (л.д.17), в квартире ... проживают и зарегистрированы Якунин С.В., Якунина Е.С., ФИО1, ФИО2.
20.03.2010 года Якунин С.В. и ФИО3 осмотрели комнату жилой площадью 10,6 кв.метров в квартире ..., о чем составили акт визуального осмотра помещения (л.д.65). В материалы дела истцом также представлены фотографии (л.д.68-71), на которых, по утверждению истца, изображено состояние комнаты на момент осмотра.
Ответчиками также представлены фотографии комнаты (л.д.23, 24).
При оценке представленных доказательств и доводов сторон суд исходит из следующего.
Правовая норма п.6 ст.42 ЖК РФ предусматривает наличие у собственников комнаты в коммунальной квартире права преимущественной покупки отчуждаемой комнаты, которое осуществляется в порядке и на условиях, установленных ГК РФ. В ГК РФ порядок и условия реализации права преимущественной покупки предусмотрены для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ следует, что под нарушением преимущественного права покупки закон понимает несоблюдение продавцом требований об обязательном письменном извещении лиц, обладающих правом преимущественной покупки, о намерении продать комнату с указанием ее цены и прочих условий.
В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками двух комнат в квартире ..., собственником другой комнаты в квартире первоначально до совершения оспариваемой сделки являлся Рыболовлев Л.В., в настоящее время – Ширинкины С.А. и С.В..
Истцом Якуниным С.В., действующим за себя и по доверенности за Якунину Е.С., признается и не оспаривается, что продавец комнаты жилой площадью 10, 6 кв.метров Рыболовлев Л.В. известил истцов о продаже указанной комнаты путем направления телеграмм, которые были получены адресатом. Телеграммы направлены и получены адресатом в апреле 2010 года. Более того, Якунин С.В. и Рыболовлев Л.В. обсуждали возможность продажи комнаты в собственность Якунина С.В.. В подтверждение данного обстоятельства истец Якунин С.В. представил в материалы дела проект предварительного договора продажи комнаты (л.д.32), проект основного договора купли-продажи спорной комнаты (л.д.33). Указанные документы свидетельствуют о том, что продавец комнаты надлежащим образом заблаговременно (апрель 2010 года) известил собственников остальных комнат в коммунальной квартире (истцов Якуниных) о предстоящей продаже комнаты (сделка совершена в декабре 2010 года); у истцов было достаточно времени для акцепта предложенного варианта сделки. При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при заключении оспариваемой сделки каких-либо нарушений прав истцов, как собственников других комнат в квартире ..., осуществлено не было. Отсутствие нарушений права преимущественной покупки при продаже спорной комнаты является обстоятельством, исключающим возможность применения к рассматриваемым правоотношениям положений п.3 ст. 250 ГК РФ, которые, как следует из его содержания, применяются лишь в случае нарушений такого права.
Не могут быть приняты судом доводы Якунина С.В., действующего в интересах Якуниной Е.С., о том, что она, являясь инвалидом 1 группы, не могла лично предпринять каких-либо действий по приобретению комнаты, поскольку данное обстоятельство не явилось препятствием для обращения в суд с настоящими требованиями, не исключало возможности выдачи доверенности на представление ее интересов при совершении сделки, а, кроме того, не отнесено законом к юридически значимым по рассматриваемому предмету иска.
Из пояснений истца, данных в судебном заседании, последовательных при рассмотрении дела, следует, что он согласен приобрести спорную комнату за предусмотренную договором цену (... рублей) лишь при условии, если в комнате будет произведен ремонт (в доказательство данных пояснений истом представлены фотографии, запрос к ректору ПГТУ о возможности проведения экспертизы состояния комнаты, л.д.66, акт осмотра комнаты, л.д.65). Данные обстоятельства являются доказательством того, что с условиями сделки, по которой истцы просят перевести права покупателя, они фактически не согласны, возможность ее совершения ставят под условие производства в комнате ремонта. Однако закон предусматривает возможность преимущественного приобретения комнаты лишь на условиях, предложенных продавцом, с которыми обладатель права преимущественной покупки вправе согласиться и приобрести комнату либо отказаться от совершения сделки. В рассматриваемой ситуации покупатели Ширинкины согласились приобрести спорную комнату по цене ... рублей в состоянии, существовавшем на момент продажи, т.е. на условиях, предложенных продавцом. В связи с указанным, поскольку истцы не согласились приобрести комнату на предложенных условиях, действия Рыболовлева Л.В. по отчуждению комнаты в собственность Ширинкиных соответствовали закону, являлись правомерными. Таким образом, доводы истца о возможной покупке комнаты при условии проведения ремонта в ней по заявленному предмету иска являются самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Кроме того, суд считает необходимым также указать, что истцами не представлены доказательства, подтверждающие их платежеспособность по оплате цены сделки в случае удовлетворения исковых требований. При этом в качестве безусловного доказательства не может быть принята судом выписка по счету, представленная Якуниным С.В. (л.д.68), поскольку подтверждает наличие денежных средств в размере ... рублей (при цене иска ... рублей), доказательств платежеспособности Якуниной Е.С. не представлено вообще.
В связи с указанным, поскольку оспариваемая сделка совершена с соблюдением требований закона о преимущественном праве покупке, предусмотренным ст. 42 ЖК РФ, согласие истцов на приобретение спорной комнаты на прочих равных условиях отсутствует, исковые требования не подлежат удовлетворению.
Суд считает необходимым также указать, что Управление Росреестра по ПК не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям, поскольку права истцов не нарушало, не имеет правового и материального интереса в разрешении спора.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Якуниной Е.С., Якунину С.В. в удовлетворении исковых требований к Рыболовлеву Л.В., Ширинкиной С.А., Ширинкину С.В.. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о переводе прав и обязанностей покупателей по договору купли-продажи комнаты общей площадью 15, 1 кв.метров, жилой площадью 10, 6 кв.метров в коммунальной квартире по адресу: ... – отказать.
На решение суда в течение 10 дней может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд города Перми.
Судья: Л.Н. Варова