Дело № 2-1013-2011 Решение
Именем Российской Федерации
3 мая 2011 года г.Пермь
Дзержинский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Варовой Л.Н.
при секретаре Поповой К.А.,
с участием представителя ответчика ООО «...» по доверенности Мировчиковой Ю.А., представителя ответчика ПИК «...» по доверенности Галиной М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильевой М.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью «...», Пермскому потребительскому ипотечному кооперативу «...» о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме,
установил:
Васильева М.Ю. обратилась с исковыми требованиями к ППИК «...», ООО «...» о признании права собственности на однокомнатную квартиру № в незавершенном строительством жилом доме ...
Исковые требования мотивирует тем, что 13.01.2005 г. между ООО «...» и ППИК «...» (далее – Кооператив) заключен договор долевого участия в инвестировании строительства № по условиям которого ООО «...» должен построить жилой дом ... и передать Кооперативу квартиру №; срок ввода дома в эксплуатацию установлен сторонами как 4 квартал 2006 года. В тот же день истец заключила с ППИК «...» договор паенакопления №, в соответствии с которым кооператив обязался приобрести для истца квартиру ... с указанными в договоре характеристиками. Договором определен размер паевых и членских взносов, обязательства по выплате которых истцом перед кооперативом выполнены в полном объеме. 15.06.2009 Кооператив и ООО «...» в связи с необходимостью приведения своих отношений по ранее заключенному договору в соответствии с требованиями ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – закон «Об участии в долевом строительстве …») заключили новый договор и зарегистрировали его в установленном законом порядке. В последующее время в договор паенакопления Кооперативом и истцом внесены изменения в части номера квартиры, подлежащей передаче в собственность истца, который определен как №, установлен иной срок ввода дома в эксплуатацию – 3 квартал 2008 года. Свои обязательства по договору паенакопления истец выполнила в полном объеме. Ответчик, построив жилой дом, разрешение на ввод в эксплуатацию дома не получил. В настоящее время в отношении ответчика в Арбитражном суде Пермского края рассматривается дело о признании несостоятельным (банкротом). В связи с указанным, а также на основании ст. 129 ЖК РФ, ст., ст. 8, 9, 11, 12, 307 309, 310, 218 ГК РФ, ФЗ «О защите прав потребителей», истец просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Истец Васильева М.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее, при участии в судебных заседаниях, на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «...» по доверенности Мировчикова Ю.А. исковые требования не признала, указывая, что каких-либо обязательств у ООО «...» перед истцом не имеется. Ранее в материалы дела представлен письменный отзыв на иск (л.д.95), в котором указано, что ООО «...» не является надлежащим ответчиком по делу, стороной договора долевого участия является Кооператив; который своих обязательств по оплате стоимости строительства не выполнил, что подтверждается актом взаиморасчетов, подписанным сторонами. Кроме того, в адрес Кооператива ответчиком было отправлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке (данная возможность для застройщика предусмотрена ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»). Согласно акту задолженность Кооператива по договору составляет ... рублей.
Представитель ответчика ППИК «...» по доверенности Галина М.М, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по основаниям, указанным в письменном отзыве на иск. Ранее в материалы дела ответчиком представлен письменный отзыв на иск (л.д.35, 36), в котором указано, что 23.07.2003 года кооператив и ООО «...» заключили генеральный договор №, по которому стороны осуществляют строительство жилых домов, как единый комплекс совместной программы строительства на территории г.Перми, в том числе в части финансирования строительства и заключения договоров между сторонами, а также кооперативом и третьими лицами. В последующее время между данными сторонами заключен договор долевого участия в инвестировании строительства (первоначально 13.01.2005 г., затем переоформлен 15.06.2009 года) в отношении квартиры истца. С 2003 г. по 01.06.2010 г. в рамках генерального договора кооператив перечислил ООО «...» денежные средства в общей сумме ... рублей, в которую входят перечисления по безналичному расчету в размере ... рублей, передача наличными денежными средствами в кассу ООО «...» ... рублей, передача банковскими векселями ... рублей. Из всех перечисленных Генеральным договором № объектов ООО «...» сдало в эксплуатацию только один объект ..., в стадии строительства лишь три объекта. По указанным объектам общая сумма договорных обязательств по передаче от ООО «...» в кооператив построенных квартир составляет ... рублей, а общая сумма перечисленных кооперативом ООО «...» денежных средств составляет ... рублей. Разница в сумме ... рублей составляет размер переплаченных денежных средств. Из этого следует вывод, что у кооператива отсутствуют долговые обязательства по передаче в ООО «...» денежных средств вообще, в том числе по договору долевого участия № от 15.06.2009 года. ООО «...» намеренно не проводит зачет по п.4.4 Генерального договора №, используя процедуру банкротства. Отношения двух юридических лиц не должны затрагивать права физических лиц – членов Кооператива, полностью выполнивших свои обязательства.
Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено. Ранее представлен письменный отзыв на иск (л.д.32), в котором указано, что согласно данным ЕГРП право требования спорной квартиры имеет ПИК «...».
Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что исковые требования законны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно абз.1 п.1, п.4 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Положениями п.1 ст. 129 ЖК РФ предусмотрено, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
В силу норм ст. 30 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах граждан» член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
В соответствии с п.1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Положениями ст. 309, ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, установленных законом.
В соответствии с абз.1 п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Судом установлено следующее.
23.07.2003 года между ППК «...» (кооператив) и ООО «...» (объединение) заключен генеральный договор № (л.д.41, 42), в соответствии с которым стороны рассматривают строительство жилых домов по ул...., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., микрорайоны «...», «...» и «...» как единый комплекс совместной программы строительства, в том числе в части финансирования строительства и заключения договоров между Объединением и Кооперативом. В рамках настоящего договора Кооператив принимает участие в форме инвестирования строительства помещений в домах, предусмотренных программой (п. 2.1 договора). Договором Кооперативу предоставлено право привлечения для строительства денежных средств третьих лиц путем заключения с ними договоров паенакопления (раздел 3 договора). В соответствии с п.4.4 договора осуществление финансирования Программы в целом по настоящему договору производится Кооперативом на основании дополнительных соглашений сторон с обязательным условием о зачете внесенных сумм в счет оплаты по заключаемым в дальнейшем договорам долевого участия в строительстве жилья на конкретные объекты.
В материалы дела ППИК «...» представлен реестр платежей в ООО «...» за период с 2002 по 10.03.2010 год (л.д.43-55), из которого следует, что общая сумма перечисленных кооперативом средств составляет ... рублей.
13.01.2005 г. между ППЖСК «...» и ООО «...» заключен договор № долевого участия в инвестировании строительства (л.д.10), по условиям которого ООО «...» предоставляет Кооперативу право долевого участия в строительстве кв. ...; цена долевого участия Кооператива сторонами определена в размере ... рублей без учета индексации и ... рублей с учетом индексации, предусмотренной условиями договора. 15.06.2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение к указанному договору (л.д.11), которым, по причине изменения законодательства, решили заключить договор долевого участия в строительстве № от 15.06.2009 года, уплаченные по договору от 13.01.2005 г. денежные средства зачесть в счет исполнения обязательств по вновь заключенному договору; изменили номер квартиры, подлежащей передаче в собственность кооператива на №, срок ввода дома в эксплуатацию, определив его как 3 квартал 2008 года. В дополнительном соглашении (п.3) стороны также предусмотрели, что с момента государственной регистрации договора долевого участия № в строительстве жилого дома и проведения зачета денежных средств, действие ранее заключенного договора прекращается.
15.06.2009 г. ООО «...» (сторона-1) и Пермским потребительским ипотечным кооперативом «...» (сторона-2) подписан договор долевого участия № в строительстве жилого дома ... (л.д.12, 13), по которому Сторона-1 приняла на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом ... и передать Стороне-2 однокомнатную квартиру №; Сторона-2, в свою очередь, приняла на себя обязательства по оплате стоимости строительства квартиры в размере ... рублей. Договором установлен срок ввода жилого дома ... в эксплуатацию - 3 квартал 2008 года (п.1.4 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
13.01.2005 года между Васильевой М.Ю. (участник, истец) и Потребительским жилищно-строительным кооперативом «...» (далее -Кооператив) заключен договор паенакопления № (л.д. 14-16). В соответствии с договором участник осуществляет паенакопления путем внесения паевых взносов на условиях настоящего договора, а кооператив приобретает для него квартиру по адресу: ..., которую предоставляет участнику первоначально в пользование, а после полной выплаты паевого взноса – в собственность. Размер паевых взносов договором определен в сумме ... рублей, с учетом индексации – ... рублей (п.1.5, 3.1 договора).
15.06.2009 года (л.д.17) Васильевой М.Ю. и Кооперативом в договор паенакопления № внесены изменения путем заключения дополнительного соглашения в части номера подлежащей передаче квартиры (номер № заменен на №).
Обязательства Васильевой М.Ю. по договору паенакопления № выполнены в полном объеме, что подтверждает справка (л.д.18), выданная 13.10.2010 г. Кооперативом о полной выплате пая.
03.02.2010 года ООО «...» в адрес ППИК «...» направлена претензия (л.д.4), в которой указано, что в нарушение условий договора долевого участия в строительстве жилого дома ... кооперативом в срок не выполнены обязательства по внесению денежных средств в размере ... рублей. Предложено произвести оплату в течение 30 дней, в противном случае ООО «...» будет вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор.
12.04.2010 года ООО «...» сообщило ППИК «...» о расторжении договора участия в строительстве жилого дома ... № от 15.06.2009 года с момента получения настоящего уведомления.
ООО «...» представлен реестр поступлений по договору генерального подряда (л.д.98), свод расчетов между ответчиками (л.д.99); копии платежных поручений, подтверждающих внесение оплаты по договору (л.д.103-116).
В акте сверки взаимных расчетов, подписанном ответчиками (л.д.101), указано, что задолженность Кооператива перед ООО «...» составляет в отношении спорной квартиры ... рублей по состоянию на 02.06.2009 года.
Согласно справке ООО «...» от 01.02.2011 года (л.д.100), одностороннему акту (л.д.102) сумма задолженности Кооператива по договору участия в долевом строительстве № от 15.06.2009 года составляет ... рублей.
ООО «...» в установленном законом порядке составлена и опубликована в средствах массовой информации проектная декларация по строительству жилого дома ...
Постановлением Администрации г.Перми № от 19.09.2006 года ООО «...» разрешено строительство, в том числе, жилого дома ...
Приказом Департамента планирования и развития территории Администрации г.Перми № от 28.05.2007 года в вышеуказанное постановление внесены изменения, в том числе, конкретизирована характеристика объекта капитального строительства по ул...., определенная как 17-19 этажная блок-секция (позиция 4).
9.10.2008 г. ООО «...» по установленной форме выдано разрешение на строительство жилых домов по ул.... со встроенными многофункциональными помещениями и подземной автостоянкой, срок действия разрешения продлен до 24.10.2011 года.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 26.08.2010 года (дело №) в отношении ООО «...» введена процедура наблюдения (л.д.19-21).
По данным технического паспорта, составленного МУП «Верещагинское БТИ» по состоянию на 15.12.2010 года спорный объект описан как помещение № в жилом доме ... общей площадью 42, 7 кв.метров (л.д.23, 24).
При оценке представленных доказательств и доводов сторон суд исходит из следующего.
Из совокупного анализа материалов дела следует, что застройщиком жилого дома ... является ООО «...». Данное юридическое лицо в процессе строительства многоквартирного дома осуществляло привлечение денежных средств инвесторов. Одним из инвесторов строительства является ППИК «...». При этом взаимоотношения между ППИК «...» и ООО «...» определялись и были юридически оформлены не исключительно договором № от 15.06.2009 года (ранее – договором от 13.01.2005 года). Взаимоотношения указанных юридических лиц возникли ранее совершения данного договора - в результате заключения 23.07.2003 года генерального договора №, которым определялись общие направления взаимодействия сторон по осуществлению строительства ряда жилых домов, указанных в договоре и его (строительства) финансированию. Заключение в последующем договора № от 15.06.2009 года (ранее – договором от 13.01.2005 года) лишь конкретизировало взаимоотношения сторон, определяя индивидуально определенный объект инвестирования строительства и объем финансовых вложений. При этом, как следует из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, ППИК «...» свои обязательства по финансированию строительства исполнял как по генеральному договору, так и по заключенным в соответствии с ним договорам участия в долевом строительстве в отношении конкретных объектов, в том числе, по договору № от 15.06.2009 года (ранее – договором от 13.01.2005 года); в последующем внесенные Кооперативом по генеральному договору средства сторонами учитывались в рамках производимых взаимозачетов. Из пояснений представителя кооператива, письменного отзыва на иск, реестра платежей, представленных в материалы дела, следует, что общая сумма денежных средств, перечисленных Кооперативом застройщику, соответствует общей сумме его обязательств по заключенным с ООО «ПО «Пермпромжилстрой» договорам с учетом сумм, перечисленных в счет исполнения условий по генеральному договору. Из пояснений представителя ООО «...» и представленных данным ответчиком документов следует, что объем невыполненных Кооперативом обязательств в отношении финансирования спорной квартиры составляет ... рублей. Из анализа вышеуказанных документов следует, что определение наличия (отсутствия) задолженности кооператива перед застройщиком определяется ответчиками по-разному – задолженность Кооператива перед ООО «...» определена последним без учета перечисленных сумм, в назначении платежа по которым не указан договор № от 15.06.2009 года (ранее – договором от 13.01.2005 года) в качестве основания перечисления денежных средств, а также не принято совместное решение о проведении взаимозачета перечисленных по генеральному договору сумм. При рассмотрении дела судом между ответчиками было распределено бремя доказывания обстоятельства уплаты полной стоимости цены по договору № от 15.06.2009 года (ранее – договором от 13.01.2005 года), ООО «...» было предложено представить доказательства отсутствия получения денежных средств от Кооператива по указанным им (Кооперативом) в представленном реестре платежным поручениям, в том числе доказательств наличия у кооператива иных обязательств, по которым данные денежные средства были перечислены. Таких доказательств суду не представлено. При таких обстоятельствах суд считает, что спор между ответчиками о наличии (отсутствии) задолженности по договору № от 15.06.2009 года (ранее – договору от 13.01.2005 года) может быть разрешен в ином порядке и не должен влиять на права и законные интересы истца.
При этом суд исходит из того, что истец в полном объеме выполнила свои обязательства по договору паенакопления, что подтверждается представленными в дело доказательствами и признается ППИК «...».
Суд принимает во внимание, что в настоящее время строительство жилого дома не завершено в полном объеме. Его готовность, как следует из пояснений лиц, участвующих в судебном заседании, составляет около 70 % (л.д.119). Данное обстоятельство свидетельствует о том, что в рассматриваемый период у ООО «...» отсутствуют достаточные основания требовать уплаты стоимости объекта долевого строительства в полном объеме (70 % цены договора участия в долевом строительстве составляет ... рублей, которые на день рассмотрения дела судом уплачены Кооперативом).
В соответствии с п.3, п.5 ст.9 закона «Об участии в долевом строительстве…» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
ООО «...» в письменном отзыве на иск указано на одностороннее расторжение договора № от 15.06.2009 года. При оценке данного довода суд исходит из того, что законом «Об участии в долевом строительстве…» праву застройщика на одностороннее расторжение договора корреспондирует обязанность возвратить полученные в счет оплаты данного договора денежные средства участнику долевого строительства. Доказательств возврата ООО «...» денежных средств, уплаченных по договору № от 15.06.2009 года, Кооперативу суду не представлено. В связи с указанным суд приходит к выводу о том, что обязательства сторон по договору не прекратились.
Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по отношению к обоим ответчикам, поскольку ООО «...» является застройщиком дома, в фактическом владении которого находится спорная квартира, а ППИК «...» является юридическим лицом, непосредственно получившим денежные средства истцов за строительство спорной квартиры.
Суд учитывает, что в настоящее время дом в целом построен, не выполнены отдельные этапы отделочных работ; разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено. Спорная квартира, как объект недвижимости, на момент принятия решения создана и индивидуализирована, о чем свидетельствуют данные ее технической инвентаризации. В связи с этим суд приходит к выводу о том, что спорная квартира на момент рассмотрения дела является объектом гражданского права (в смысле ст. 130 ГК РФ), на который может быть признано право собственности.
При этом суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании права собственности на объект недвижимости, как на квартиру, принимая во внимание представленные в материалы дела данные технической инвентаризации, а также содержание проектной декларации и договора участия в долевом строительстве, определяющих вид создаваемого объекта недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Удовлетворить исковые требования Васильевой М.Ю. к ООО «...» и ППИК «...».
Признать за Васильевой М.Ю. право собственности на квартиру №, расположенную в незавершенном строительством жилом доме ...
На решение суда в течение 10 дней может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г.Перми.
Судья Л.Н.Варова