Дело № 2-1087-2011
Решение
Именем Российской Федерации
15 июня 2011 года. г.Пермь
Дзержинский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Варовой Л.Н.
при секретаре Поповой К.А.,
с участием истца Левиной Н.Д., представителя истца Павленко А.В. по доверенности Землянникова И.Г., представителя ответчика ООО «...» по доверенности Мировчиковой Ю.А., представителей ответчика ППИК «...» Денисовой Л.Р. (председатель кооператива), Галиной Р.П. (по доверенности),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Левиной Н.Д., Левина А.В., Левина А.А., Павленко А.В. к обществу с ограниченной ответственностью «...», Пермскому потребительскому ипотечному кооперативу «...» о признании права общей долевой собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме,
установил:
Левина Н.Д., Левин А.В., Левин А.А. обратились с исковыми требованиями к ООО «...», ППИК «...» о признании права общей долевой собственности на долю 40,8 % (408/1000) от объекта незавершенного строительства в 1-комнатной квартире № в многоквартирном доме ... (т.2 л.д.3, 4). В последующее время истцы уточнили исковые требования (т.2 л.д.165), указав на необходимость признания за истцами права долевой собственности в размере 408/1000 доли на квартиру № в незавершенном строительством жилом доме ...
Исковые требования мотивировали тем, что 20.10.2003 г. заключили с ППИК «...» договор паенакопления № на 4-комнатную квартиру № в доме ...; по данному договору истцы свои обязательства в части уплаты паевого взноса выполнили в полном объеме. 30.11.2004 г. между ППИК «...» и ООО «...» подписан договор долевого участия в инвестировании строительства №, по условиям которого ООО «...» обязался построить в 4 квартале 2006 года и передать кооперативу квартиру № по ул.... в г.Перми. В последующее время путем заключения ответчиками 25.10.2005 года дополнительного соглашения адрес объекта долевого строительства изменен и определен в виде 1-комнатной квартиры ... 21.07.2009 г. Дзержинским районным судом г.Перми утверждено мировое соглашение, по условиям которого истцы отказались от права требования по договору паенакопления 4-комнатной квартиры ..., в счет отказа приобрели право требования 40, 8 % доли в однокомнатной квартире ... Во исполнение условий мирового соглашения 23.07.2009 г. между истцами подписан договор уступки прав №, в котором номер квартиры изменен на №. ООО «...» свои обязательства по завершению строительства дома в предусмотренный договором срок не исполнило. В настоящее время в отношении данного юридического лица в Арбитражном суде Пермского края возбуждена процедура банкротства. В случае открытия конкурсного производства незавершенный строительством жилой дом может быть реализован с торгов, что приведет к потере истцами законного права требования на приобретение квартиры в общую собственность. В связи с указанным, а также на основании правовых норм ст.129 ЖК РФ, ст., ст. 8, 9, 11, 12, 218, 307, 309, 310 ГК РФ истцы обратились в суд с настоящим иском.
Павленко А.В. обратился с исковыми требованиями к ООО «...», ППИК «...» о признании права общей долевой собственности на долю 52,9 % от объекта незавершенного строительства в 1-комнатной квартире № общей площадью 51,75 кв.м и долю в ней 30,64 кв.м, расположенную на 8 этаже 16-18-этажной блок-секции (позиция 2) в многоквартирном доме ... (т.1 л.д.2,3). В процессе рассмотрения дела истец в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил исковые требования (т.2 л.д.166) – просит признать за ним право общей долевой собственности в размере 592/1000 доли на квартиру ...
Исковые требования мотивировал тем, что 30.11.2004 г. между ответчиками заключен договор долевого участия в инвестировании строительства №, по условиям которого ООО «...» обязался построить в 4 квартале 2006 года и передать в собственность кооператива 1-комнатную квартиру ... В последующее время путем заключения 25.10.2005 года дополнительного соглашения к договору ответчики уточнили адрес объекта долевого строительства, определив его как квартиру ... Впоследствии 24.08.2010 года в отношении данной квартиру ППИК «...» и истцом заключено Соглашение о паенакоплении №, в соответствии с которым истец должен был выплатить паевой взнос и после завершения строительства дома получить в собственность 59, 2 % доли спорной квартиры. Свои обязательства по выплате пая истец выполнил в полном объеме. Однако строительство дома ООО «...» не завершено; в отношении данного юридического лица в Арбитражном суде Пермского края возбуждена процедура банкротства. В случае открытия конкурсного производства незавершенный строительством жилой дом может быть реализован с торгов, что приведет к потере истцом законного права на приобретение квартиры в общую собственность. В связи с указанным, а также на основании правовых норм ст.129 ЖК РФ, ст., ст. 8, 9, 11, 12, 218, 307, 309, 310 ГК РФ истец обратился в суд с настоящим иском.
Определением суда от 21.02.2011 года исковые требования Левиных и Павленко объединены в одно производство (т.2 л.д.46, 47), поскольку заявлены к одним и тем ответчикам в отношении одной квартиры.
В судебном заседании истец Левина Н.Д., представитель истца Павленко А.В. по доверенности Землянников И.Г. на удовлетворении уточненных исковых требований настаивают по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Истцы Левин А.В., Левин А.А., Павленко А.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представители ответчика ППИК «...» Денисова Л.Р. (председатель кооператива), Галина Р.П. (по доверенности) исковые требования признают в полном объеме, дополнительно указывая на выполнение обязательств истцов перед кооперативом и на выполнение обязательств кооператива перед вторым ответчиком. Ранее в материалы дела представлен письменный отзыв на иск (т.2 л.д.62) в котором указано, что 23.07.2003 года кооператив и ООО «...» заключили генеральный договор №, по которому стороны осуществляют строительство жилых домов, как единый комплекс совместной программы строительства на территории г.Перми, в том числе в части финансирования строительства и заключения договоров между сторонами, а также кооперативом и третьими лицами. С 2003 г. по 01.06.2010 г. в рамках генерального договора кооператив перечислил ООО «...» денежные средства в общей сумме ... рублей, в которую входят перечисления по безналичному расчету в размере ... рублей, передача наличными денежными средствами в кассу ООО «...» ... рублей, передача банковскими векселями ... рублей. Из всех перечисленных Генеральным договором № объектов ООО «...» сдало в эксплуатацию только один объект ..., в стадии строительства лишь три объекта. По указанным объектам общая сумма договорных обязательств по передаче от ООО «...» в кооператив построенных квартир составляет ... рублей, а общая сумма перечисленных кооперативом ООО «...» денежных средств составила ... рублей. Разница в сумме ... рублей представляет собой размер переплаченных денежных средств. Из этого следует вывод, что у кооператива отсутствуют долговые обязательства по передаче в ООО «...» денежных средств вообще, в том числе по договору долевого участия в инвестировании строительства № от 30.11.2004 года. ООО «...» намеренно не проводит зачет по п.4.4 Генерального договора №, используя процедуру банкротства. Отношения двух юридических лиц не должны затрагивать права физических лиц – членов Кооператива, полностью выполнивших свои обязательства.
Представитель ответчика ООО «...» по доверенности Мировчикова Ю.А. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме по основаниям, указанным в письменном отзыве на иск. В отзыве (т.2 л.д.141-144) указано, что ООО «...» не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку не имеет каких-либо обязательственных правоотношений с истцами в отношении спорной квартиры. Документов, подтверждающих переход права требования в отношении ООО «...» к истцам, не представлено. Финансовые обязательства ППИК «...» перед ООО «...» по строительству спорной квартиры не исполнены. Полагают, что положения п.4 ст.218 ГК РФ в данном случае не могут быть применены в связи с тем, что отсутствует необходимое условие, указанное в данной правовой норме, а именно – предоставление члену кооператива жилого помещения кооперативом. Удовлетворение исковых требований приведет к невозможности взыскания задолженности с Кооператива, так как Кооператив не имеет финансовой возможности расплатиться с долгом.
Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено.
Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что исковые требования законны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Согласно абз.1 п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу норм п.1 ст. 382 ГК РФ право (требование) принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии со ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе на неуплаченные проценты.
Положениями п.1 ст. 129 ЖК РФ предусмотрено, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
В силу норм ст. 30 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах граждан» член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
Судом установлено следующее.
23.07.2003 года между ППК «...» (кооператив) и ООО «...» (объединение) заключен генеральный договор №, в соответствии с которым стороны рассматривают строительство жилых домов ... как единый комплекс совместной программы строительства, в том числе в части финансирования строительства и заключения договоров между Объединением и Кооперативом. В рамках настоящего договора Кооператив принимает участие в форме инвестирования строительства помещений в домах, предусмотренных программой (п. 2.1 договора). Договором Кооперативу предоставлено право привлечения для строительства денежных средств третьих лиц путем заключения с ними договоров паенакопления (раздел 3 договора). В соответствии с п.4.4 договора осуществление финансирования Программы в целом по настоящему договору производится Кооперативом на основании дополнительных соглашений сторон с обязательным условием о зачете внесенных сумм в счет оплаты по заключаемым в дальнейшем договорам долевого участия в строительстве жилья на конкретные объекты.
20.10.2003 года между Левиными Н.Д., А.В., А.А. (участники) и ППИК «...» (кооператив) заключен договор паенакопления № (т.2 л.д. 22-24), по условиям которого участники должны внести в кооператив пай в определенном договором размере (предварительный пай), а кооператив обязался приобрести для них квартиру ... При заключении договора предварительный пай для исчисления паевых и членских взносов сторонами определен в размере ... рублей без учета индексации и ... рублей с учетом индексации (п.1.7 договора).
30.11.2004 г. ППЖСК «...» (сторона-2) заключил с ООО «...» (сторона-1) договор № долевого участия в инвестировании строительства (т.2 л.д.14). В соответствии с условиями договора Сторона-1 обязалась построить многоквартирный дом ... и передать Стороне-2 квартиру № в указанном доме за обусловленную договором цену. Стоимость объекта определена сторонами в размере ... рублей (п.2 договора).
Дополнительным соглашением от 25.10.2005 года (т.2 л.д.15) Кооператив и ООО «...» изменили условия договора долевого участия № от 25.10.2005 года, определив объем финансирования в размере ... рублей, изменили объект долевого строительства, указав в качестве такового квартиру № в жилом доме ...
Определением Дзержинского районного суда г.Перми от 21.07.2009 года по делу № (т.2 л.д.17) между Левиными (истцами) и ППИК «...» утверждено мировое соглашение (т.2 л.д.17), по которому Левины отказались от иска к кооперативу о предоставлении жилого помещения ..., являющегося предметом договора паенакопления от 20.10.2003 года, а кооператив уступил Левиным 408/1000 доли в праве требования на квартиру ..., принадлежащее ему на основании договора № долевого участия в инвестировании строительства от 30.11.2004 года, обязался оформить уступку права требования в соответствующей письменной форме. Определение суда вступило в законную силу.
23.07.2009 года между ППИК «...» и Левиной Н.Д., Левиным А.В., Левиным А.А. заключен договор № уступки прав (т.2 л.д.18), по условиям которого кооператив во исполнение условий вышеуказанного мирового соглашения, утвержденного судом, уступил Левиным 408/1000 доли в праве требования на получение в собственность квартиры ... При этом стороны указали, что номер квартиры между сторонами договора долевого участия изменен и указали номер квартиры, в отношении которой уступаются права требования, как №.
24.08.2010 года между Павленко А.В. (участник) и ППИК «...» (кооператив) заключено соглашение № о порядке участия членов кооператива в деятельности кооператива (соглашение о паенакоплении) (т.1 л.д. 18-20), по условиям которого участник должен внести в кооператив пай в определенном договором размере (предварительный пай), а кооператив обязался приобрести для него 52,9 % квартиры ... При заключении договора предварительный пай для исчисления паевых и членских взносов сторонами определен в размере ... рублей.
Дополнительным соглашением № 1 от 24.09.2010 года (т.2 л.д.180) стороны внесли изменения в соглашение о паенакоплении, которым уточнили размер доли в праве собственности участника строительства на приобретаемую квартиру, определив ее как 592/1000 на квартиру ...
Обязательства по соглашению о паенакоплении Павленко А.В. выполнены в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от 24.08.2010 г., 24.09.2010 г., 25.10.2010 г., 24.11.2010 г. (т.2 л.д.181-183); справкой кооператива о выплате паевого взноса (т.2 л.д.185).
Согласно акту сверки взаимных расчетов, составленному в одностороннем порядке ООО «...» (т.2 л.д.67), по состоянию на 31.01.2011 года задолженность Кооператива по спорной квартире составляет ... рублей.
ООО «...» представлены копии платежных документов, оплата по которым зачтена в счет цены договора участия в долевом строительстве, заключенного между ответчиками (т.2 л.д.68-79).
В материалы дела ППИК «...» представлен реестр платежей в ООО «...» (т.2 л.д.64, 65, 102-114) по договору генерального подряда, а также копии платежных документов о перечислении денежных средств в рамках данного договора и договора участия в долевом строительстве № от 30.11.2004 года (т.2 л.д.81-102), из которых следует, что общая сумма перечисленных кооперативом средств составляет ... рублей.
ООО «...» в установленном законом порядке составлена и опубликована в средствах массовой информации проектная декларация по строительству жилого дома ... (т.2 л.д.27-33).
11.08.2008 г. ООО «...» выдано разрешение на строительство жилых домов ...; встроенно-пристроенных многофункциональных помещений общественного назначения и отдельно стоящих административных зданий.
Согласно техническому паспорту, составленному МУП «Верещагинское БТИ» по состоянию на 29.03.2011 года в доме ... помещение № имеет общую площадь 48, 4 кв.метров.
26.08.2010 года определением Арбитражного суда Пермского края по делу № в отношении ООО «...» введена процедура наблюдения. Определением Арбитражного суда Пермского края от 02.02.2011 года в отношении ООО «...» введено внешнее управление сроком на 18 месяцев.
При оценке представленных доказательств и доводов сторон суд исходит из следующего.
Из совокупного анализа материалов дела следует, что застройщиком жилого дома ... является ООО «...». Данное юридическое лицо в процессе строительства многоквартирного дома осуществляло привлечение денежных средств инвесторов. Одним из инвесторов строительства является ППИК «...». При этом взаимоотношения между ППИК «...» и ООО «...» определялись и были юридически оформлены не исключительно договором № долевого участия в инвестировании строительства от 30.11.2004 года (далее – договор №). Взаимоотношения указанных юридических лиц возникли ранее совершения данного договора - в результате заключения 23.07.2003 года генерального договора №, которым определялись общие направления взаимодействия сторон по осуществлению строительства ряда жилых домов, указанных в договоре и его (строительства) финансированию. Заключение в последующем договора № лишь конкретизировало взаимоотношения сторон, индивидуализируя объект инвестирования строительства и объем финансовых вложений в отношении данного объекта. При этом, как следует из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, ППИК «...» свои обязательства по финансированию строительства исполнял как по генеральному договору, так и по заключенным в соответствии с ним договорам участия в долевом строительстве в отношении конкретных объектов, в том числе, по договору №; в последующем внесенные Кооперативом средства по генеральному договору сторонами учитывались в рамках производимых взаимозачетов. Из пояснений представителей кооператива, письменного отзыва на иск, реестра платежей, представленных в материалы дела, следует, что общая сумма денежных средств, перечисленных Кооперативом застройщику, соответствует общей сумме его обязательств по заключенным с ООО «...» договорам с учетом сумм, перечисленных в счет исполнения условий по генеральному договору. Из пояснений представителя ООО «...» и представленных данным ответчиком документов следует, что объем невыполненных Кооперативом обязательств в отношении финансирования спорной квартиры составляет ... рублей. Из анализа вышеуказанных документов можно сделать вывод, что определение наличия (отсутствия) задолженности кооператива перед застройщиком определяется ответчиками по-разному – задолженность Кооператива перед ООО «...» определена последним без учета перечисленных сумм, в назначении платежа по которым не указан номер конкретной квартиры либо договор № в качестве основания перечисления денежных средств. При рассмотрении дела судом между ответчиками было распределено бремя доказывания обстоятельства уплаты полной стоимости цены по договору №, ООО «...» предложено представить доказательства отсутствия получения денежных средств от Кооператива по указанным им (Кооперативом) в представленном реестре платежным поручениям, в том числе доказательств наличия у кооператива иных обязательств, по которым данные денежные средства были перечислены. Таких доказательств суду не представлено. При данных обстоятельствах суд считает, что спор между ответчиками о наличии (отсутствии) задолженности по договору № может быть разрешен в ином порядке и не должен влиять на права и законные интересы истцов.
При этом суд исходит из того, что истцы в полном объеме выполнили свои обязательства перед кооперативом по оплате стоимости строительства спорной квартиры, что подтверждается представленными в дело доказательствами и признается ППИК «...».
Суд принимает во внимание, что в настоящее время строительство жилого дома не завершено в полном объеме. Его готовность, как следует из пояснений лиц, участвующих в судебном заседании, составляет около 70 %. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что в рассматриваемый период у ООО «...» отсутствуют достаточные основания требовать уплаты стоимости объекта долевого строительства в полном объеме.
Суд считает необходимым указать, что на договор № не распространяют действие правовые нормы закона «Об участии в долевом строительстве…», в соответствии с которыми обязанность застройщика передать объект возникает только после полной оплаты цены договора. Стороны договора № момент возникновения права собственности на объект строительства не поставили в зависимость от полной оплаты цены договора (ст.157 ГК РФ), в связи с чем доводы ООО «...» о том, что передача объекта может быть произведена только после оплаты цены договора не соответствуют положениям закона, действующим на момент его заключения, а также условиям договора. По данной причине в случае, если права ООО «...» нарушены, защита данных прав может быть осуществлена им иным, предусмотренным законом, способом.
Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по отношению к обоим ответчикам, поскольку ООО «...» является застройщиком дома, в фактическом владении которого находится спорная квартира, а ППИК «...» является юридическим лицом, непосредственно получившим денежные средства истцов за строительство спорной квартиры.
Суд учитывает, что в настоящее время дом в целом построен, не выполнены отдельные этапы отделочных работ; разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено. Спорная квартира, как объект недвижимости, на момент принятия решения создана и индивидуализирована, о чем свидетельствуют данные ее технической инвентаризации. В связи с этим суд приходит к выводу о том, что спорная квартира на момент рассмотрения дела является объектом гражданского права (в смысле ст. 130 ГК РФ), на который может быть признано право собственности.
При этом суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании права собственности на объект недвижимости, как на квартиру, принимая во внимание представленные в материалы дела данные технической инвентаризации, а также содержание проектной декларации и договора участия в долевом строительстве, определяющих вид создаваемого объекта недвижимости.
При определении размера доли в праве собственности на спорную квартиру, принадлежащую каждому из истцов, суд учитывает содержание правоустанавливающих документов, а именно - определение Дзержинского районного суда г.Перми от 21.07.2009 года об утверждении мирового соглашения по делу № (т.2 л.д.17), договор № уступки прав от 23.07.2009 года, соглашение № о порядке участия членов кооператива в деятельности кооператива (соглашение о паенакоплении), дополнительное соглашение № 1 от 24.09.2010 года (т.2 л.д.180). При этом, учитывая, что в правоустанавливающих документах доля в праве собственности истцов Левиных определена в общем размере, истцы не являются субъектами, которым данное право может принадлежать на праве общей совместной собственности, соглашение о различных размерах доли между ними не достигнуто, суд считает возможным указать долю в праве собственности каждого из истцов в размере 136/1000.
При указании номера дома суд принимает во внимание справку о резервировании адресов, выданную 18.11.2008 года Департаментом планирования и развития территории Администрации г.Перми (т.2 л.д.26), в соответствии с которой позиции 2 строящегося жилого дома присвоен адрес ...
На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Признать право общей долевой собственности на квартиру №, расположенную в незавершенном строительством жилом доме ... за Левиной Н.Д. в размере 136/1000 доли, Левиным А.В. в размере 136/1000 доли, Левиным А.А. в размере 136/1000 доли, Павленко А.В. в размере 592/1000 доли.
На решение суда в течение 10 дней может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г.Перми.
Судья Л.Н.Варова