Дело № 2-792-2011
Решение
Именем Российской Федерации
15 июня 2011 года. г.Пермь
Дзержинский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Варовой Л.Н.
при секретаре Поповой К.А.,
с участием представителей истца по доверенности Шамшурова Д.В., Иващенко А.Н., представителя ответчика ООО «...» по доверенности Мировчиковой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иващенко О.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «...» о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,
установил:
Иващенко О.Н. обратилась с исковыми требованиями к ООО «...» о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ... в процессе рассмотрения дела истец неоднократно в порядке ст. 39 ГПК РФ изменяла исковые требования в части размера доли в праве собственности на спорный объект; окончательно исковые требования сформулированы следующим образом: признать право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ... с определением доли в размере 951/50113 (л.д.86).
Исковые требования мотивированы тем, что 13.03.2009 года истец заключила с ответчиком договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ... Предметом данного договора являлось долевое участие в инвестировании строительства многоквартирного дома и приобретение права собственности на квартиру № в строящемся доме ... Договором установлен срок ввода дома в эксплуатацию – 1 квартал 2011 года. В настоящее время очевидно, что строительство жилого дома не будет завершено в срок, поскольку на месте предполагаемого строительства проведена только часть строительных работ (изготовлены фундаменты, забиты сваи и т.д.). В отношении ответчика в Арбитражном суде Пермского края возбуждено дело о несостоятельности, деятельность ответчика приостановлена. В связи с указанным, поскольку в строительство объекта истцом вложены денежные средства, а также на основании положений ст. 130 ГК РФ, ст., ст.218, 8, 12, 708, 715, 717 ГК РФ истец просит удовлетворить исковые требования.
В судебное заседание истец Иващенко О.Н. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представители истца по доверенности Шамшурова Д.В., Иващенко А.Н. на удовлетворении исковых требований настаивают по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО «...» по доверенности Мировчикова Ю.А. исковые требования не признала, указав, что рассматриваемые правоотношения имеют специальное правовое регулирование, которое осуществляется положениями закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – закон «Об участии в долевом строительстве …»). Данным законом возможность возникновения права общей собственности на объект, незавершенный строительством, не предусмотрена. В случае нарушения прав истца ответчиком, истец должен защищать свои права иным способом, а именно – как залоговый кредитор земельного участка.
Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено.
Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что исковые требования законны и подлежат удовлетворению.
Согласно абз.1 п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с п.1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Положениями ст. 309, ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, установленных законом.
В соответствии с абз.1 п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Судом установлено следующее.
13.03.2009 года между ООО «...» (застройщик) и Иващенко О.Н. (дольщик) подписан договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу ... (л.д.3, 4), по которому застройщик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом ... и передать дольщику однокомнатную квартиру №; стоимость договора установлена сторонами в размере ... рублей. Договором установлен срок ввода жилого дома ... в эксплуатацию - не позднее 1 квартала 2011 года (п.3.1.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Обязательства по оплате стоимости договора Иващенко О.Н. выполнены в полном объеме, что подтверждается справкой об исполнении финансовых обязательств № от 21.12.2009 года, выданной руководителем ООО «...» (л.д.6).
ООО «...» в установленном законом порядке составлена и опубликована в средствах массовой информации проектная декларация по строительству жилого дома ... (л.д.8-14).
11.08.2008 г. ООО «...» выдано разрешение на строительство жилых домов ...; встроенно-пристроенных многофункциональных помещений общественного назначения и отдельно стоящих административных зданий (л.д.7).
Согласно техническому паспорту, составленному МП БТИ Чердынского района по состоянию на 20.05.2010 года (л.д.101-108) по ул. ... создан объект незавершенного строительства (лит.А) в части 2-х этажей.
26.08.2010 года определением Арбитражного суда Пермского края по делу № в отношении ООО «...» введена процедура внешнего управления.
При оценке представленных доказательств и доводов сторон суд исходит из следующего.
Судом установлено и признается лицами, участвующими в деле, что строительство жилого дома ..., начатое в установленном законом порядке ООО «...» при наличии необходимых разрешений, в предусмотренный договором срок не завершено, его строительство приостановлено по причине банкротства застройщика. Из технического паспорта объекта следует, что на момент рассмотрения дела проведена лишь часть строительных работ, построено 2 этажа здания (по проекту – 10 этажей), строительный объем составляет 3 148 куб.м.. В настоящее время в отношении застройщика (ООО «...») Арбитражным судом Пермского края рассматривается дело о несостоятельности (банкротстве). Данное обстоятельство расценивается истцом в качестве исключающего возможность получения в собственность объекта долевого строительства, являющегося предметом заключенного между сторонами договора. Доказательств наличия возможности завершения строительства дома ответчиком не представлено. При таких обстоятельствах истцом был избран способ защиты права в виде признания права на долю в общей собственности в незавершенном строительством жилом доме в целом, поскольку в созданный объект незавершенного строительства им были вложены денежные средства с целью приобретения права собственности на часть многоквартирного жилого дома (квартиры №).
Суд считает возможным согласиться с позицией истца. Это обусловлено тем, что по договору участия в долевом строительстве истец приобрел право требования у ответчика, являющегося застройщиком жилого дома ..., передачи в собственность доли на объект незавершенного строительства соответственно своей доли участия в строительстве. Из анализа положений закона «Об участии в долевом строительстве…» можно сделать вывод, что взаимоотношения между застройщиком и дольщиком (инвестором) законодателем определены таким образом, что право собственности дольщика на объект долевого строительства является первоначальным способом приобретения прав, не производным от права застройщика. Это следует, в частности, из толкования ст.16 закона «Об участии в долевом строительстве…», в которой указано, что при возникновении права дольщика на объект долевого строительства у него одновременно возникает и доля в праве на общее имущество дома, в том числе, на земельный участок.
Поскольку дольщик приобретает права на объект долевого строительства первоначальным способом, постольку к рассматриваемой ситуации применимы правила п.1 ст.218 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на вновь возведенный объект приобретается лицом, создавшим такой объект для себя за счет собственных денежных средств.
В соответствии с п.3 ст.7 закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Из указанного следует вывод о том, что выбранный истцом способ защиты своего права соответствует закону (ст.12 ГК РФ). Установление законом «Об участии в долевом строительстве…» (ст.12.1) способов обеспечения обязательств застройщика по заключенным договорам в виде залога и поручительства не может рассматриваться в качестве обстоятельства, исключающего возможность выбора иных способов защиты прав участниками долевого строительства.
Суд принимает во внимание, что в настоящее время право собственности застройщика в ЕГРП не зарегистрировано. Обращение взыскания на заложенное имущество в ходе внешнего управления не может быть осуществлено в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с тем, что обязательства по договору долевого участия являются действующими (не переведены в денежные по смыслу закона «О несостоятельности (банкротстве)»), а также приостановлением в ходе внешнего наблюдения исполнительного производства (абз.2 п.2 ст.95 закона «О несостоятельности (банкротстве)». На спорный объект составлен технический паспорт (л.д.98-108), что свидетельствует об индивидуализации объекта и в соответствии со ст.130 ГК РФ позволяет отнести его к категории недвижимого имущества.
Суд полагает, что размер доли в праве собственности на объект незавершенного строительства истцом определен верно (расчет л.д.86) – пропорционально площади объекта долевого строительства (47,55 кв.м) к общей площади дома в целом (2505, 65 м); ответчиком не оспорен, прав других участников строительства не нарушает.
На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Признать за Иващенко О.Н. право общей долевой собственности в размере 951/50113 доли на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ...
На решение суда в течение 10 дней может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г.Перми.
Судья Л.Н.Варова