Решение

Именем Российской федерации

12 июля 2011 года г.Пермь

Дзержинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Варовой Л.Н.,

при секретаре Семидубовских К.П.,

с участием прокурора Корякиной Н.Ф.,

представителя истца ОАО «1» по доверенности Григорьевой Г.А., ответчиков Долгушина А.О., Долгушиной В.А., Долгушиной А.А., представителей ответчиков по доверенности Быкович Г.А., Веретина А.О., ответчика Мазаевой Л.А., представителя ответчиков Елтышевой Т.А., Мазаевой Л.А. по доверенности Григорьевой Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «1» к Долгушину А.О., Долгушиной В.А., Долгушиной (Аникиной) Е.А., Долгушиной А.А., Управлению Федеральной миграционной службы по Пермскому краю о взыскании неосновательного обогащения, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета,

встречному иску Долгушина А.О., Аникиной (Долгушиной) Е.А., Долгушиной А.А., Долгушиной В.А., ФИО1 к ОАО «1», Мазаевой Л.А., Елтышевой Т.А. о признании права пользования квартирой, понуждении к узакониванию сложившихся правоотношений, заключении договора коммерческого найма, признании преимущественного права покупки квартиры, обязании заключить договор купли-продажи квартиры, признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, восстановлении пропущенного процессуального срока,

установил:

ОАО «1» обратилось с исковыми требованиями (т.1 л.д.2) к Долгушину А.О., Долгушиной В.А., Долгушиной (Аникиной) Е.А., Долгушиной А.А. о взыскании с Долгушина А.О. суммы неосновательного обогащения за пользование имуществом истца в период с 01.07.2007 г. по 01.07.2010 г. в размере ... рублей; признании Долгушина А.О., Долгушину В.А., Долгушину (Аникину) Е.А., Долгушину А.А. утратившими право пользования квартирой ..., снятии с регистрационного учета и выселении указанных лиц из квартиры ...

Исковые требования мотивируют тем, что 15.12.2003 г. между ОАО «1» и Долгушиным А.О. был заключен договор коммерческого найма четырехкомнатной квартиры ... сроком с 22.12.2003 по 10.12.2004 г.г., принадлежащей истцу на праве собственности. Поскольку договор заключен на срок менее одного года, к нему, в силу норм п.2 ст. 1105 ГК РФ истец просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Долгушин А.О., Долгушина В.А., Долгушина А.А., Аникина Е.А., Аникина С.А. в лице законного представителя обратились к ОАО «1» со встречным иском (т.1 л.д.41, 42) о понуждении к узакониванию сложившихся правоотношений найма жилого помещения ... и заключению договора коммерческого найма в отношении данного жилого помещения. В процессе рассмотрения дела истцы по встречному иску неоднократно в порядке ст.39 ГПК РФ изменяли и дополняли исковые требования (т.1 л.д.113-115, т.2 л.д.23-26, т.3 л.д.78-85, т.4 л.д.75-82, т.4 л.д.119-128), к участию в деле в качестве соответчиков привлекли Мазаеву Л.А., Елтышеву Т.А. (т.4 л.д.75). В окончательном варианте исковые требования сформулированы следующим образом (т.5 л.д.72-82): 1) признать право пользования жилым помещением (квартирой) по адресу: ... до 01.11.2014 г., 2) принудить ОАО «1» к узакониванию сложившихся правоотношений найма жилого помещения по адресу: ... и заключению договора коммерческого найма спорного жилого помещения на срок 5 лет; 3) признать за Долгушиным А.О. преимущественное право покупки квартиры ... по цене предложения, сделанного ОАО «1» 11.08.2006 года; 4) взыскать с ОАО «1» переплату за пользование квартирой в размере ... рублей; 5) обязать ОАО «1» заключить с Долгушиным А.О. договор купли-продажи квартиры ... по предложенной цене ... рублей, 6) признать договор купли-продажи квартиры ... б/н от 05.07.2010 года между ОАО «1» и Мазаевой Л.А., Елтышевой Т.А. незаключенным; 7) восстановить пропущенный процессуальный срок на понуждение ОАО «1» заключить с Долгушиным А.О. договор купли-продажи спорной квартиры по предложенной цене ... рублей.

Исковые требования мотивируют тем, что с 27.10.1982 года Долгушин А.О. по распределению после окончания ПГУ работал в ОКБ «...» завода АДС (далее – 2), входящим в состав учредителей СП «1» в 1992 году. Вклад в уставный капитал совместного предприятия ОАО «2» составил 61 % в виде промышленных площадей, фирмы «3» - 30% в виде оборудования, Администрации г.Перми – 9% в виде 4-го подъезда жилого дома ... С 26.02.1990 г. Долгушин А.О., как молодой специалист, был поставлен на очередь на получение жилья (покупку квартиры). 10.08.1992 года Долгушин А.О. вступил в трудовые отношения с ОАО «1» в порядке перевода с ОАО «2». При поступлении на работу руководитель ОАО «1» (ранее – СП «1») обязался предоставить ему в связи с трудовыми отношениями квартиру ... Данная квартира Долгушину А.О. впоследствии предоставлена на основании письма ОАО «1» от 19.08.1993 г. №, а также п.4 Постановления Главы администрации г.Перми № от 07.04.1993 года; истцы получили постоянную прописку, заселились в данную квартиру, проживают в ней по настоящее время, в связи с чем приобрели право проживания в квартире в соответствии с ЖК РСФСР, действовавшим на момент вселения. 01.11.2004 года между Долгушиным А.О. и ОАО «1» заключен договор коммерческого найма на максимальный срок, предусмотренный п.1 ст.432 ГК РФ, «Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2010 года», истцы просят удовлетворить исковые требования.

Представитель истца ОАО «1» по доверенности Григорьева Г.А. на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении; встречные исковые требования не признала. Полагает, что договор аренды, представленный ответчиками, на условиях, изложенных в договоре, не может рассматриваться в качестве допустимого доказательства, поскольку экспертиза, назначенная судом не была проведена до конца по причине отсутствия согласия ответчика на взятие штрихов из текста договора. Ранее представлен письменный отзыв на встречное исковое заявление (т.1 л.д.156), в котором указано, что для того, чтобы сложились отношения по коммерческому найму жилого помещения, со стороны нанимателя должна производиться не только оплата коммунальных услуг, но плата за владение и пользование жилым помещением. Данная плата ответчиками не вносилась. Следовательно, для узаконения сложившихся правоотношений путем заключения письменного договора коммерческого найма жилого помещения не имеется. В материалы дела представлено также заявление (т.4 л.д.131) о подложности документов, в котором представитель истца указывает, что в 2004 году ОАО «1» заключался ряд однотипных договоров с работниками предприятия, либо уволенными с предприятия лицами. С работниками договор заключался на срок до момента увольнения, с неработающими – на конкретный срок. Договоров с формулировкой, указанной в представленной копии, ОАО «1» не заключалось. На копии видны следы подделки. Поэтому ОАО «1» считает, что договор, представленный ответчиками, является подложным.

Ответчики Долгушин А.О., Долгушина В.А., Долгушина А.А. исковые требования не признали, на удовлетворении встречных исковых требований настаивали по основаниям, указанным во встречном исковом заявлении. Ранее в материалы дела представлены письменные отзывы на первоначальные исковые требования (т.3 л.д.129-133, т.4 л.д.86-91), отзыв на заявление ответчика о подложности документов (т.4 л.д. 179-181). Ранее при участии в судебном заседании Долгушина А.А. поясняла (т.4 л.д.222), что в деле указана информация о том, что квартира была осмотрена. Однако в тот день она была дома, в квартиру никто не приходил.

Ответчик Долгушина (Аникина) Е.А., действующая за себя и несовершеннолетнюю дочь в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена. Ранее при участии в судебном заседании поясняла (т.4 л.д.222), что 05.07.2010 г., в день подписания договора купли-продажи, находилась дома, кто-либо в квартиру не приходил и не осматривал.

Ответчик по встречному иску Мазаева Л.А. в судебном заседании поддерживает позицию представителя ОАО «1». Ранее, при участии в судебном заседании (т.4 л.д.138), указывала, что в 1993 г. ее отцу выделили квартиру в целях улучшения жилищных условий. Взамен на квартиру ... они получили две 2- комнатные квартиры. В 2006 г. стали приходить предложения о выкупе 2-комнатной квартиры за ... рублей. Им была предложена единственная квартира – квартира, в которой проживали Долгушины. Она позвонила Долгушиным, сказала о своем намерении приобрести квартиру, на что получила ответ о том, что они (Долгушины) квартиру покупать не будут. В настоящее время у них 4 семьи проживают в квартире, которая уже продана и их просят из нее выехать. При покупке спорной квартиры знала о проживающих в ней лицах.

Ответчик по встречному иску Елтышева Т.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ответчик – Управление Федеральной миграционной службы по Пермскому краю в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено.

Согласно заключению прокурора первоначальный иск удовлетворению не подлежит, встречные исковые требования подлежат удовлетворению в части признания за истцами по встречному иску права пользования жилым помещением по договору найма, исходя из фактических взаимоотношений сторон. При этом договор аренды от 01.12.2004 г. не может быть принят судом в качестве допустимого доказательства по делу.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в части, встречные исковые требования не могут быть удовлетворены в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п.1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Нормами п.1 ст.10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Судом установлено следующее.

Согласно данным трудовой книжки (т.1 л.д.48-50) Долгушин А.О. принят на работу в СП «1» 07.08.1992 г., уволен 20.05.2003 г..

19.08.1993 г. письмом № (т.3 л.д.152) СП «1» выразило просьбу нач. паспортного стола, и.о. нач. домоуправления при НГЧ-1 о прописке жильцов дома ... согласно приложению (т.3 л.д.152). В приложении (т.3 л.д.152, 153) указана, в том числе, семья Долгушиных в количестве 3-х человек.

БТИ г.Перми 19.04.1993 года СП «...» выдано регистрационное удостоверение (т1 л.д.9) о регистрации за ним права собственности на 4-ю секцию жилого дома ..., в состав которой входит 39 квартир.

Из информации БТИ на 05.10.2006 г. (т.1 л.д.26) следует, что квартира ... не зарегистрирована на праве собственности.

По информации из ЕГРП от 18.08.2006 г. (т.3 л.д.106), от 30.11.2010 г. (т.3 л.д.129) записи о правах на квартиру ... отсутствуют.

Долгушин А.О., Долгушина В.А. зарегистрированы по месту жительства в квартире ... с 03.09.1993 г. (паспортные данные, т.1 л.д.51, 52, карточки регистрации, т.1 л.д.58, 59). Долгушина А.А., зарегистрирована в квартире ... со 02.09.2003 г. (паспортные данные, т.1 л.д.53, карточка регистрации, т.1 л.д.57), Аникина Е.А., – с 16.10.2001 г. (паспортные данные, т.1 л.д.54, карточка регистрации т.1 л.д.56), ФИО1 – с 02.08.2010 г. (карточка регистрации т.1 л.д.55).

Ответчиком представлен текст договора аренды № от 01.06.1998 г. в отношении квартиры ..., подписанный только одной стороной ООО «1» (т.3.144, 145). В данном договоре срок прекращения его действия (п.4) обусловлен датой увольнения арендатора с предприятия.

Истцом представлен неподписанный текст договора коммерческого найма от 15.12.2003 г., который предлагалось заключить Долгушину А.О. (т.1 л.д.3-6). В п.6.1 текста договора его срок определен периодом с 22.12.2003 г. по 10.12.2004 г..

Истцом представлен текст договора коммерческого найма жилого помещения № от 01.11.2004 г., не подписанный сторонами (т.4 л.д.17-20), п.6.1 которого срок действия договора определен с 01.11.2004 г. по 01.10.2005 г..

Ответчиком Долгушиным А.О. представлен договор коммерческого найма жилого помещения от 01.11.2004 г. (т.3 л.д.146, 147), по условиям которого сторонами за пользование квартирой ... установлена арендная плата в размере ... рублей в месяц (п.3.1 договора); обязанность арендодателя (ООО «1» по оплате стоимости горячей и холодной воды, тепла, лифта); оплату прочих услуг самостоятельно (п.3.3 договора). Договором (п.6.1) срок его действия установлен с 01.11.2004 г. на максимальный срок, предусмотренный российским законодательством; предусмотрено продление срока действия договора на тех же условиях, на тот же срок. Договор сторонами подписан.

Согласно заключению эксперта № от 18.01.2011 г. (т.4 л.д.51,52) печатный текст договора коммерческого найма жилого помещения № от 01.11.2004 г.(далее – договор от 01.11.2004 г.) в отношении Долгушина А.О. выполнен способом электрофотографии (лазерный принтер). В данном договоре признаков изменения первоначального содержания документа после его изготовления и заполнения (подчистки, дописки, нарушения поверхностного слоя бумаги) не выявлено.

В заключении эксперта № от 17.01.2011 г. (т.4 л.д.53-60) указано, что подпись, выполненная от имени ФИО2 в договоре от 01.11.2004 г. выполнена ФИО2; подпись в письме от имени генерального директора ООО «1» ФИО3 от 11.08.2006 г. № на имя Долгушина А.О., расположенная в средней части в строке после слов: «генеральный директор», выполнена ФИО3.

В заключении эксперта № от 14.04.2011 г. (т.4 л.д.30-42) указано, что подписи, выполненные от имени Долгушина А.О. в договоре от 1.11.2004 г. выполнены Долгушиным А.О., подписи от имени Долгушиной В.А. в договоре от 01.11.2004 г., расположенные в нижнем поле 1, 2 и 3 листа, после рукописного текста: «Ознакомлена 21.11.2004 г.», в нижней части последнего листа, справа после слов: «С договором ознакомлена и согласна 21.11.2004 г.» выполнены Долгушиной В.А..

Согласно заключению судебной экспертизы от 19.05.2011 г. (т.5 л.д.113-116) определить время изготовления 1-й и 3-й страниц договора от 01.11.2004 г. коммерческого найма не представилось возможным ввиду отсутствия в печатных текстах частных признаков печатающих устройств, обусловленных их эксплуатацией, и недостаточного количества штрихов необходимой протяженности, совпадающих по распределению пасты в штрихах, в каждом из рукописных реквизитов.

05.11.2004 г. ООО «1» сообщило Долгушину А.О. о том, что предприятие настаивает на предложенной в договоре найма цене, так как сдавая жилье за ... рублей, фактически возмещает свои расходы и получает минимальную прибыль, необходимую для содержания подъезда (т.3 л.д.150)

Согласно справкам, выданным Пермской торгово-промышленной палатой (т.1 л.д.10-12) рыночная величина месячной арендной платы с учетом коммунальных услуг за пользование 4- комнатной квартирой ... составляет за 4-й квартал 2009 г. ... рублей, за 1 квартал 2010 г. – ... рублей; за период октября 2006 г., 2-й, 3-й кварталы 2007 г. информация об арендной плате за 4-х комнатную квартиру отсутствует, арендная плата без учета коммунальных платежей за 3-х комнатную квартиру ... составила за октябрь 2006 г. ... рублей, за 2-й, 3-й кварталы 2007 г. ... рублей; на апрель 2008 г. информация об арендной плате за 4-х комнатную квартиру отсутствует, за трехкомнатную квартиру составляет ... рублей.

17.10.2001 г. в служебной записке на имя генерального директора ООО «1» юрист предприятия указал на необходимость перезаключения долгосрочных договоров аренды жилых помещений, принадлежащих ООО «1» на краткосрочные (не менее 1 года) по причинам изложенным в записке (т.1 л.д.118).

Ответчиками представлены документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг (т.1 л.д.71-108), газа (т.3 л.д.136), услуг связи (т.3 л.д.137-139), электроэнергию (т.3 л.д.140-143).

Между ООО «1» и ТСЖ «...» заключен договор о предоставлении коммунальных услуг, а также дополнительные соглашения к нему (т.1 л.д.191-199)

ОАО «1» выставлялись счета для оплаты коммунальных услуг по квартире ... (т.1 л.д.69, 70, 190, 201)

По данным справки, подписанной 28.10.2010 г. руководителем и гл.бухгалтером ОАО «1» (т.1 л.д.157) с 01.10.2006 г. по настоящее время Долгушину А.О., проживающему в квартире № начислялись коммунальные услуги. За период 01.10.2006 г. по 01.10.2010 г. коммунальные услуги были предъявлены в сумме ... рублей. Задолженность по коммунальным услугам на 01.10.2010 г. составила ... рублей.

В письмах, направленных ООО «1» в адрес Долгушина А.О. (без № и даты) указывалось на необходимость с 01.11.2006 г. перечислять арендную плату и коммунальные платежи непосредственно на расчетный счет ООО «1» (т.1 л.д.116), предоставлялась информация о повышении тарифов на тепло на 25 % и за содержание жилья на 7, 5 % с 01.01.2008 г (т. л.д.117).

11.08.2006 г. ООО «1» в адрес Долгушина А.О. направлено письмо № (т.3 л.д.84), в котором указано о том, что в связи истечением 10.12.2004 г. срока действия договора коммерческого найма жилого помещения № от 15.12.2003 г., руководство ООО «1» уведомляет о расторжении данного договора с 15.09.2006 г.. Оснований для проживания в квартире у Долгушина А.О. не имеется. ООО «1» указано о готовности заключить с Долгушиным А.О. договор купли-продажи указанной квартиры по рыночной цене ... рублей и ждет решения до 07.09.2006 г.. В противном случае квартира должна быть освобождена и сдана в срок до 15.09.2006 года. На заявлении Долгушиным А.О. указано о согласии приобрести квартиру по предложенной цене.

05.10.2006 г. ООО «1» сообщило Долгушину А.О. (т.3 л.д.86) об ошибочном указании в письме от 11.08.2006 г. № стоимости квартиры, указана стоимость в размере ... рублей.

17.10.2006 г. ООО «1» сообщило Долгушину А.О. о том, что между ними 01.11.2004 г. был заключен договор коммерческого найма №, срок действия которого закончился 01.10.2005 г.. Заказным письмом от 11.08.2006 г. ООО «1» уведомило о расторжении данного договора с 15.09.2006 г. и предложило либо освободить занимаемое жилое помещение либо приобрести квартиру по рыночной цене. Предложений от Долгушина А.О. не поступило; установлен новый срок для освобождения квартиры – 30.10.2006 г. (т.3 л.д.86).

30.11.2006 г. письмом № (т.3 л.д.88) ООО «1» сообщило Долгушину А.О. о задолженности по арендной плате в период с 01.03.2005 г. по 01.12.2006 г.. Дополнительно указано о необходимости освобождения квартиры в срок до 11.12.2006 г..

11.12.2006 г. ООО «1» направил в адрес Долгушина А.О. письмо (т.3 л.д.89), в котором указал, что квартира ... была предоставлена ему по договоренности как работнику предприятия. Данная квартира является собственностью акционерного общества и может передаваться им в пользование по договору коммерческого найма. Указано, что Долгушину А.О. неоднократно предлагалось заключить договор с предоставлением подлинников договоров, однако ни один договор им возвращен не был, следовательно в настоящее время договорных отношений с ним не имеется.

Приказом № от 01.10.2006 г. генеральный директор ООО «1» установил размер ежемесячной платы коммерческого найма за жилые помещения ... (т.1 л.д.187, 188), в том числе, за 4-х комнатные квартиры в размере ... рублей, установлены тарифы к расчету жилищно-коммунальных услуг для жильцом дома ...

Приказом № от 01.03.2010 г. генеральным директором ОАО «1» установлены новые тарифные планы на оплату коммунальных услуг для жильцов 4-го подъезда ... (т.1 л.д.202).

14.10.2009 г. депутатом Законодательного собрания Пермской области ФИО4 направлено обращение в адрес руководителя ООО «1» о рассмотрении возможности предоставления в собственность занимаемых жилых помещений по инвентаризационной стоимости (т.3 л.д.121).

27.01.2010 г. письмом № (т.3 л.д.108, 109) прокуратура г.Перми по результатам коллективного обращения граждан сообщила об отсутствии оснований для прокурорского реагирования по вопросу о передаче квартир 4-го подъезда дома ... в собственность заявителей.

Прокуратура г.Перми письмом № от 04.03.2010 г. сообщила об отсутствии оснований для обращения в суд об оспаривании сделок по внесению в уставный капитал СП «Камател» и договора купли-продажи доли муниципального образования в уставном капитале ООО «1» (т.2 л.д.17, 18).

04.03.2010 г. Управление жилищных отношений Администрации г.Перми сообщило о том, что по вопросу удешевления выкупной цены квартир 4-го подъезда дома ... проведены переговоры с собственником имущества, который указал, что решение о размере скидки либо периоде рассрочки будет решаться индивидуально в отношении каждой семьи (т.2 л.д.20).

11.05.2010 г. зам главы г.Перми сообщил (т.3 л.д.107), что приватизация квартир ... невозможна, собственник квартир (ПФПГ) готов предложить льготные условия по их приобретению.

19.05.2010 г. зам.председателя правительства ПК сообщил Долгушину А.О. о направлении в адрес ООО «1» письма с просьбой рассмотреть вопрос о возможности выкупа жилых помещений ... по инвентаризационной стоимости (т.2 л.д.19).

20.05.2010 г. руководитель ООО «1» сообщил и.о. министра ЖКХ ПК (т.3 л.д.105) о том, что предложение о продаже квартир по остаточной инвентаризационной стоимости считает необоснованным.

Советом директоров ОАО «1» 02.07.2010 года (выписка из протокола (т.3 л.д.11-13) принято решение одобрить договор купли-продажи квартиры между ОАО «1» и Елтышевой Т.А., Мазаевой Л.А. в отношении квартиры ...

01.12.2010 г. Долгушины А.О., В.А., А.А. и Аникина Е.А. обратились к зам.главы Администрации г.Перми, уполномоченному по правам человека в Пермском крае, ген.директору ООО «3» с просьбой оказания помощи в организации встречи с руководством ПФПГ для обсуждения вопроса приобретения квартир на льготных условиях (т.3 л.д.115). Аналогичное обращение направлено губернатору ПК и ранее указанным должностным лицам (т.3 л.д.116).

По данным Выписок из ЕГРП от 20.01.2011 г., от 17.01.2011 (т.4 л.д.83, 84) информация о правах Долгушиной В.А., в том числе на квартиру ... отсутствует.

05.07.2010 г. между ОАО «1» (продавец), с одной стороны, и Елтышевой Т.А., Мазаевой Л.А. (покупатели), с другой стороны, подписан договор купли-продажи (т.5 л.д.71), по которому продавец передал в равнодолевую собственность покупателей квартиру ... за цену ... рублей. В договоре указано (п.6), что в квартире проживают Долгушины. Условиями договора (п.10) предусмотрено, что передаточный акт не составляется, квартира принята покупателями на день подписания договора. В отношении указанной квартиры судом применены обеспечительные меры (п.7).

Эксперт ФИО5 в судебном заседании пояснила (т.5 л.д.174), что метод ГЖХ применяется очень давно. В случае лазерного принтера можно определить состав подсветки, которая содержится в тонере. При выявлении разных подсветок, можно сделать категоричный вывод о том, что использовались разные тонеры. При использовании данного метода берется часть буквы либо буква, это не изменяет смысл документа. В данном случае взятие соскоба является лишь небольшой частью проводимого исследования.

При оценке представленных доказательств и доводов сторон суд исходит из следующего.

Суд не дает оценки правомерности включения спорной квартиры в уставный капитал ОАО «1» (ранее – СП «1»), правомерности регистрации за СП «1» права собственности на квартиры 4-го подъезда жилого дома ..., поскольку данные вопросы в предмет рассмотрения спора не входят, ранее были рассмотрены судебными органами. Суд не дает оценки условиям приобретения ОАО «Камател» спорной квартиры, получаемой от ее реализации прибыли, как обстоятельствам, не являющимся юридически значимыми при рассмотрении настоящего спора.

Из содержания первоначально заявленных и встречных исковых требований следует, что одним из юридически значимых обстоятельств в настоящем деле является установление факта наличия (отсутствия) между сторонами спора отношений по коммерческому найму квартиры ... при сроке найма в 5 лет.

Правовая позиция истца заключается в том, что договорных отношений между сторонами по договору коммерческого найма не было, поскольку ни один из экземпляров договоров, предоставляемых на подпись Долгушину А.О., последним подписан не был. Истец не признает заключение с Долгушиным А.О. 1.11.2004 г. договора, на который ссылается Догушин А.О., в представленной редакции, поскольку ни с одним нанимателем, в том числе с Долгушиным А.О., в данной редакции договор не заключался. Полагает, что текст договора после его изготовления был изменен, в том числе, в части срока его действия.

Долгушин А.О. указывает на наличие договорных отношений с истцом, возникших на основании договора от 01.11.2004 г., действие которого после истечения 5 летнего срока пролонгировалось на тех же условиях на максимальный срок, т.е. до 01.11.2004 г..

В соответствии с положениями п.1, 2, 5 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

Согласно п.1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Поскольку ОАО «1 оспаривалось заключение договора от 01.11.2004 г. на условиях, изложенных в тексте договора, в частности, условие о сроке действия договора (п.6.1), в настоящем гражданском деле по ходатайству указанной стороны была назначена судебная экспертиза (т.4 л.д.227-232) с целью подтверждения (опровержения) доводов истца по первоначальному иску. Эксперты, дав заключение на часть вопросов, направили в суд ходатайство (т.5 л.д.122), в том числе, о представлении письменного разрешения на взятие проб-соскобов из штрихов печатного текста на всех 4-х страницах документа (договора найма от 1.12.2004 г.). Для разрешения данного ходатайства было назначено судебное заседание на 5.07.2011 г. с вызовом лиц, участвующих в деле. В судебном заседании 05.07.2011 г Долгушин А.О., как правообладатель документа, в отношении которого назначена экспертиза, письменного согласия на исследование договора найма от 01.11.2004г. не дал. Данное судебное заседание продолжалось в течение более, чем 6 часов (с перерывами), в течение судебного заседания по ходатайству Долгушина А.О. была допрошена эксперт ФИО5, Долгушиным А.О. трижды представлялись возражения против удовлетворения ходатайства эксперта (т.5 л.д.152-156, 157-161, 162-167). При назначении экспертизы в ходе судебного заседания, в самом определении о назначении экспертизы судом разъяснялись положения ч.3 ст. 79 ГПК РФ о том, что при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым. В судебном заседании 12.07.2011 г. ответчиками заявлено ходатайство о проведении повторной технической экспертизы документов, данное ходатайство судом отклонено по причинам, указанным в определении суда, в том числе, по отсутствию согласия Долгушина А.О. на взятие штрихов из текста документа. Данное процессуальное поведение Долгушина А.О. суд расценивает как уклонение от проведения судебной экспертизы.

Суд принимает во внимание, что: дело рассматривается судом с июля 2010 года, до 9.12.2010 года договор найма от 1.11.2004 г. ответчиками не представлялся, более того, в тексте каждого встречного искового заявления, принятого судом к производству до указанной даты, указывалось на отсутствие каких-либо договорных отношений с истцом по поводу найма квартиры, аналогичные пояснения давались ответчиками в судебных заседаниях (т.1 л.д.29-31); текст договора коммерческого найма, первоначально представленный суду, состоял из отдельных листов (т.4 л.д.147), подпись представителя ООО «1» имеется только на одной, последней из четырех, страниц договора, на всех остальных страницах договора имеются только подписи Долгушина А.О. и Долгушиной В.А., истцов по встречному иску, заинтересованных в его удовлетворении; уклонение Долгушина А.О. от предоставления права эксперту на взятие необходимых соскобов; пояснения представителей истцов о том, что в адрес Долгушина А.О. направлялся текст договора, подписанный со стороны наймодателя в другой редакции, приходит к выводу о невозможности использования данного договора в качестве допустимого доказательства и исключает его из числа доказательств по делу. При этом суд также принимает во внимание, что, несмотря на неоднократные письма ОАО «1», направленных в адрес Долгушина А.О. в 2006 г. (перечислены в установочной части решения), в которых указано на прекращение действия договора найма, Долгушина А.О. ни разу не заявил ОАО «1» о наличии долговременных договорных отношений (доказательств этому не представлено).

При этом судом для вывода о допустимости договора найма от 01.11.2004 г. не могут быть приняты представленные ответчиками заключения экспертов (перечислены в установочной части суда), поскольку в соответствии с нормами ГПК РФ данные заключения являются письменным доказательством по делу, не относятся к судебной экспертизе документов (ст. 79 ГПК РФ). Данное письменное доказательство истцом оспаривалось путем назначения судебной экспертизы. Поскольку экспертиза в полном объеме не проведена, постольку сомнения, высказанные истцом, не устранены. Кроме того, ни в одном из данных заключений не исследовался п.6.1 договора, содержание которого, в первую очередь, оспаривается истцом.

В связи с этим суд считает необходимым дать оценку фактическим правоотношениям сторон в отношении спорной квартиры. Вселение в квартиру Долгушина А.О. и членов его семьи было обусловлено его трудовыми отношениями с ОАО «1». С момента вселения каких-либо договоров о пользовании между сторонами не заключалось. Судом установлено и признается лицами, участвующими в деле, что ответчики оплачивали только счета за коммунальные услуги, которые выставлялись ОАО «1», арендная плата за пользование помещением данными лицами не вносилась. Это подтверждается пояснениями истцов и ответчиков, последовательных при рассмотрении дела судом, квитанциями на оплату коммунальных услуг (т.1 л.д.69, 170, 190, 201), в которых указывались составляющие оплаты (содержание жилья, лифт, текущий ремонт, отопление, горячее и холодное водоснабжение), квитанциями об оплате, в которыми подтверждается внесение оплаты по вынесенным счетам за коммунальные услуги, справкой ОАО «1» от 28.10.2010 г. о том, что начислялись только коммунальные услуги (т.1 л.д.157). Так в справке ОАО «1» указано, что за период с 01.10.2006 г. до 01.10.2006 г. ОАО «1» начислены Долгушину А.О. коммунальные услуги на сумму ... рублей. Долгушиным А.О. представлены в материалы дела квитанции об оплате, а также сделанный на основании данных квитанций расчет (т.3 л.д.101), из которых следует, что Долгушиным А.О. за рассматриваемый период произведена оплата в сумме ... рублей. Поскольку Долгушиным А.О. вносились денежные средства за квартиру в объеме ее содержания, платы за найм ОАО «1» не получало, у суда отсутствуют основания для квалификации правоотношений сторон по пользованию жилым помещением в качестве отношений по коммерческому найму жилого помещения; в связи с этим на данные отношения не могут быть распространены нормы о сроке по договору коммерческого найма. Поэтому суд приходит к выводу о том, что ответчики занимали спорное жилое помещение без каких-либо правовых оснований. При установленных фактических обстоятельствах не может быть принята судом ссылка ответчика на письмо от 5.11.2004 г.(т.3 л.д.150), в котором указано на получение минимальной прибыли от арендной платы для содержания подъезда. Кроме того, содержание подъезда является бременем собственника и затраченные на это денежные средства не могут быть отнесены к прибыли наймодателя (собственника).

Согласно ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В связи с указанным за заявленный период с Долгушина А.О., как лица, которому первоначально предоставлялось жилое помещение и которое пользуется им за заявленный истцом период без каких-либо правовых оснований, подлежит взысканию неосновательное обогащение. При расчете неосновательного обогащения суд исходит из данных Пермской торгово-промышленной палаты по арендной плате за аналогичные квартиры, представленные истцом по первоначальному иску. При этом суд считает возможным взять минимальные суммы арендной платы. В данном случае расчет неосновательного обогащения осуществляется судом следующим образом: июль, август, сентябрь 2007 года – ... рублей, октябрь 2007 г.-март 2008 г. – ... рублей (в связи с отсутствием данных взят размер платы за предыдущие месяцы), апрель 2008 г. - ... рублей, май 2008 г.- сентябрь 2009 г. – ... рублей; октябрь-декабрь 2009 г. ... рублей (... рублей – ... коммунальные услуги), январь - июнь 2010 г. ... (... – ... коммунальные услуги) и составляет ... рублей. В удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения в остальной части суд считает необходимым отказать.

В соответствии с п.1 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Положениями ст.35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку судом установлено, что Долгушина А.О. и члены его семьи в настоящее время пользуются квартирой № без каких-либо оснований, данное пользование подлежит прекращению, а ответчики подлежат выселению из спорного жилого помещения и снятию с регистрационного учета.

Относительно встречных исковых требований суд исходит из следующего.

В силу норм п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что субъекты гражданского права самостоятельно принимают решение о необходимости (отсутствии таковой) в заключении договора, выбирают контрагента по договору. Ограничение данного принципа возможно в случаях, установленных ГК РФ, другим законом либо добровольно принятым обязательством. Данный перечень случаев является закрытым, расширительному толкованию не подлежит. Ответчиками не указано, в силу положений какого нормативного акта на ОАО «1» подлежит возложению обязанность по заключению договора коммерческого найма, а также обязанность по продаже спорной квартиры исключительно в собственность Долгушина А.О..

Суд не находит оснований для признания за Долгушиным А.О. преимущественного права покупки квартиры ... по цене ... рублей, сделанного 11.08.2006 г., так как: во-первых, данное требование не основано на законе, во-вторых, указанная цена, как в последующем указано ОАО «1» является ошибочной; в-третьих, доказательств того, что Долгушин А.О. объявил о своем согласии приобретения квартиры ОАО «1» не представлено (данное заявление впервые представлено в суд); и в-четвертых, заявлено после истечения более, чем 3-х лет после поступления предложения; в-пятых, на момент рассмотрения спора в отношении квартиры заключен договор с иными лицами, который недействительным либо не незаключенным не признан.

Суд не находит оснований для взыскания с ОАО «1» переплаты в размере ... рублей, поскольку установлено, что между сторонами не было договорных отношений, а вносенные денежные средства направлены исключительно на содержание квартиры.

В случае оспаривания любого договора, в том числе по основаниям незаключенности, лицо, заявляющие свои требования, должно доказать, что данным договором нарушаются его права и законные интересы. Ответчиками (истцами по встречному иску) таких доказательств не представлено, поскольку права собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом (ст. 209 ГК РФ) не могут быть ограничены по желанию пользователя имущества.

Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания вышеуказанной нормы права следует, что основанием для признания договора незаключенным может быть только отсутствие соглашения сторон по его существенным условиям. Существенными условиеми договора купли-продажи жилого помещения в силу закона являются условие о предмете (ст. 558 ГК РФ) указание на перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования продаваемым жилым помещением с указанием их прав. Данные условия в договоре указаны, стороны не заблуждались в отношении предмета договора и условий его приобретения, поэтому оснований для признания договора незаключенным суд не усматривает.

Судом не могут быть приняты доводы Долгушиных о том, что акт приема-передачи квартиры является существенным условиям заключения договора, поскольку законом к таковому не отнесен; в договоре указано, что передаточный акт не составляется, подписание договора является доказательством передачи квартиры. То обстоятельство, что в день подписания договора покупатели квартиру не осматривали, не является значимым для вывода о незаключенности договора; более того, законом не запрещено отчуждение жилого помещения в случаях наличия в нем граждан, проживающих в нем на момент совершения сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Удовлетворить исковые требования ОАО «1» к УФМС по ПК, Долгушину А.О., Долгушиной В.А., Долгушиной (Аникиной) Е.А., Долгушиной А.А. в части.

Взыскать в пользу ОАО «1» с Долгушина А.О. сумму неосновательного обогащения за пользование имуществом истца в период с 01.07.2007 года по 01.07.2010 года в размере ... рублей.

Признать Долгушина А.О., Долгушину В.А., Долгушину (Аникину) Е.А., Долгушину А.А. утратившими право пользования квартирой ...

Снять Долгушина А.О., Долгушину В.А., Долгушину (Аникину) Е.А., Долгушину А.А. из квартиры ...

Выселить Долгушина А.О., Долгушину В.А., Долгушину (Аникину) Е.А., Долгушину А.А. из квартиры ...

В удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения в остальной части - отказать.

Долгушину А.О., Аникиной (Долгушиной) Е.А., Долгушиной А.А., Долгушиной В.А., ФИО1 в лице законного представителя в удовлетворении исковых требований к ОАО «1», Мазаевой Л.А., Елтышевой Т.А. о:

- признании за Долгушиным А.О., Аникиной (Долгушиной) Е.А., Долгушиной А.А., Долгушиной В.А., ФИО1 права пользования жилым помещением по адресу: ... до 01.11.2014 года;

- понуждении ОАО «1» к узакониванию сложившихся правоотношений найма жилого помещения ... и заключению договора коммерческого найма жилого помещения ... с Долгушиным А.О., Долгушиной В.А., Аникиной (Долгушиной) Е.А., Долгушиной А.А., Аникиной С.А. помещения на срок 5 лет;

- признании за Долгушиным А.О. преимущественного права покупки квартиры ... по цене предложения, сделанного ОАО «1» 11.08.2006 года;

- взыскании с ОАО «1» переплаты за пользование квартирой в размере ... рублей;

- обязании ОАО «1» заключить с Долгушиным А.О. договор купли-продажи квартиры ... в г.Перми по предложенной цене ... рублей,

- признании незаключенным договора купли-продажи квартиры ... б/н от 05.07.2010 года между ОАО «1» и Мазаевой Л.А., Елтышевой Т.А. незаключенным;

- восстановлении пропущенного процессуального срока на понуждение ОАО «1» заключить с Долгушиным А.О. договор купли-продажи квартиры ... по цене предложения ... рублей – отказать.

На решение суда в течение 10 дней может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г.Перми.

Судья Дзержинского