Дело № 2-2615-2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 октября 2011 года г. Пермь
Дзержинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Варовой Л.Н.,
при секретаре Поповой К.А.,
с участием истца Безгачевой С.Э., представителя истца по устному ходатайству Савинцевой А.В., представителей ответчика ЖСК «...» по доверенностям Лаврова Ю.А., Балабановой Е.А., представителя ответчика ОАО «...» по доверенности Греховой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску Безгачевой С.Э. к жилищно-строительному кооперативу «...», открытому акционерному обществу «...» о признании права собственности на квартиру, обязании снять обременения,
установил:
Безгачева С.Э. обратилась с исковыми требованиями к ЖСК «...» (далее – Кооператив), ОАО «...» о признании права собственности на однокомнатную квартиру ...; обязании ЖСК «Синица» снять обременение с указанной квартиры.
Исковые требования мотивировала тем, что 28.02.2011 г. по договору купли-продажи приобрела у ответчика (ОАО «...») пай в виде однокомнатной квартиры ...; цена договора истцом оплачена полностью. После приобретения пая истец вступила в члены кооператива и уплатила вступительный взнос. В тот же день между истцом и Кооперативом подписан акт приема-передачи квартиры. В отношении указанной квартиры ОАО «...» 01.10.2009 г. с ЖСК «...» был заключен договор паенакопления №, в котором пай определен стоимостью спорной квартиры. В последующее время истец обратилась в Кооператив с заявлением о выдаче справки о выплате пая с целью регистрации прав на спорную квартиру. Кооператив в ответ на обращение представил выписку из паевых и членских взносов, на основании которой потребовал дополнительную оплату в сумме ... рублей, которые представляют собой дополнительный паевой взнос и составляют затраты Кооператива, понесенные им при регистрации договора и права собственности при приобретении квартиры. Со ссылкой на положения правовых норм ст. 218, ст.129, ст.110 ЖК РФ истец полагает, что действия Кооператива незаконны, поскольку она полностью оплатила пай определенного размера за конкретную квартиру, но лишена возможности зарегистрировать свое право на нее. Кроме того, по данным Управления Росреестра в отношении спорной квартиры зарегистрировано 4 залога, залогодержателем по которым является банк. В связи с тем, что право пользования жилым помещением в доме ЖСК основано на членстве гражданина в кооперативе, в случае полной выплаты пая – на праве собственности на квартиру и в соответствии с заключенным с кооперативом договором паенакопления пай полностью выплачен, истец просит удовлетворить исковые требования.
В судебном заседании истец Безгачева С.Э. на удовлетворении исковых требований настаивает по основаниям, указанным в исковом заявлении. Дополнительно указывает, что с текстом договоров, на основании которых ей принадлежит пай, ознакомилась быстро, о том, что необходимо оплачивать дополнительный паевой взнос узнала после того, как Кооператив отказался выдать справку о выплате пая. Полагает, что никакой обязанности по оплате требуемой Кооперативом денежной суммы у нее не возникло, она полностью оплатила пай за квартиру.
Представитель истца на основании устного ходатайства Савинцева А.В. на удовлетворении исковых требований настаивает, поскольку полагает, что паевой взнос, равный стоимости квартиры, истцом выплачен в полном объеме, в связи с этим она является собственником спорной квартиры. Полагает, что регистрация сделки и права собственности кооператива на спорную квартиру не являлась обязательной, поэтому оплачивать данные расходы истец не должна.
Представитель ответчика ЖСК «...» по доверенности Лавров Ю.А. исковые требования не признал в полном объеме, указав, что право собственности члена кооператива может возникнуть только после выплаты членом кооператива пая в полном размере. Из анализа содержания правовых норм п.4 ст.10, ст.125, ст.129 ЖК РФ, ст.218 ГК РФ, положений п.3.6 Устава Кооператива следует, что размер пая должен определяться суммой всех затрат Кооператива, совокупность которых и составляет стоимость квартиры. Кооператив не является коммерческой организацией, иных статей дохода, из которых можно было бы покрыть расходы кооператива на регистрацию за ним сделки и перехода права собственности на помещения, приобретаемые с целью их последующего предоставления членам кооператива, у него (кооператива) не имеется.
Представитель ответчика ЖСК «...» по доверенности Балабанова Е.А. исковые требования не признала в полном объеме. Пояснила, что Кооперативом спорное жилое помещение приобретено на основании договора купли-продажи, который, в свою очередь, был заключен во исполнение обязательств, возникших из предварительного договора. В рассматриваемой ситуации право члена кооператива на квартиру не могло возникнуть ранее возникновения на данную квартиру прав самого Кооператива, поэтому платежи по госпошлине за регистрацию сделки и перехода права собственности за Кооперативом являлись необходимыми. Возмещение расходов Кооператива по оплате госпошлины включены договором паенакопления в состав паевых взносов, без их уплаты пай за квартиру не может считаться уплаченным в полном объеме. Дополнительно указала, что в Кооперативе ежегодно принимается приказ об утверждении учетной политики на текущий год, в котором, в том числе определяются критерии опредления стоимости помещения для целей бухучета. В данных приказах (приложены к материалам дела) в состав фактических затрат на приобретение жилого помещения включены, в том числе, невозмещаемые налоги, в состав которых входят затраты на регистрацию прав кооператива на приобретаемые помещения. Сумма, уплачиваемая Кооперативом за регистрацию прав, входит в состав стоимости жилого помещения, возмещение которой должно быть осуществлено за счет паевого взноса члена кооператива. На спорную квартиру итоговая сумма пая составляет ... рублей. Поэтому оснований для признания за истцом права собственности не имеется.
Представитель ответчика ОАО «...» по доверенности Грехова С.А. исковые требования не признала в полном объеме, поддержала правовую позицию соответчика. Дополнительно пояснила, что при продаже пая истцу было указано на необходимость в последующее время уплаты суммы за регистрацию прав Кооператива на спорную квартиру, что, в свою очередь, предусмотрено условиями договора паенакопления.
Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по ПК) в суд своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено. В суд представлен письменный отзыв (л.д.61), в котором указано, что 15.06.2011 г. все записи об ипотеках в отношении спорной квартиры в ЕГРП прекращены.
Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Согласно п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с п.4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Положениями п.1 ст.129 ЖК РФ предусмотрено, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Судом установлено следующее.
01.10.2009 г. между Жилищным кооперативом «...» и членом кооператива ОАО «...» (пайщик) заключен договор паенакопления № (л.д.9-12), в соответствии с которым (п.1.3, п.1.6) пайщик осуществляет паенакопления путем внесения паевых взносов на условиях настоящего договора, получает в пользование, а после полного внесения суммы окончательного пая (пая) приобретает право собственности на жилое помещение. Жилое помещение определено сторонами в виде квартиры № (п.1.1 договора). В договоре (п.1.2) определены виды взносов, которые пайщик вносит в кооператив, и дано их понятие (определение, дефиниция). Условиями договора (п.1.2) паевой взнос определен в виде регулярного денежного или имущественного взноса пайщика, вносимого им в кооператив в счет формирования Пая по настоящему договору. Пай – совокупность паевых взносов, равная стоимости жилого помещения. Предварительный пай – предварительно определяемая на момент заключения договора совокупность паевых взносов Пайщика. Окончательный пай – итоговая совокупность паевых взносов Пайщика, равная стоимости жилого помещения, которая определяется после завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию на основании акта приема-передачи жилого помещения. Дополнительно вносимый паевой взнос – взнос пайщика в размере, необходимом для оплаты государственной пошлины за регистрацию сделки и перехода права собственности кооператива на жилое помещение. В обязанности кооператива (п.2.1.2), входит, в частности, формирование пакета документов на объект в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и оформление за счет средств Пайщика (паевых взносов) права собственности кооператива на жилое помещение. Пайщик, в свою очередь, обязался (п.2.2.2) оплачивать расходы, связанные с оформлением права собственности (регистрация сделки, права собственности) кооператива на жилое помещение. Сумма предварительного пая (п.3.1) определена в размере ... рублей, что составляет 100 % площади жилого помещения; расходы, предусмотренные п.2.2.2 договора, произведенные кооперативом за счет внесенных пайщиком паевых взносов, подлежат возмещению пайщиком в течение 30 дней (п.3.4).
01.10.2009 г. ЖК «...» выдал ОАО «...» справку (л.д.65), в которой указал, что акционерным обществом по договору паенакопления № от 1.10.2009 оплачено ... рублей за квартиру ... В справке дополнительно указано, что за пайщиком сохраняется обязательство по оплате регистрационного сбора за регистрацию права собственности за кооперативом.
28.02.2011 г. ОАО «...», являясь членом Кооператива, по договору № (л.д.15-16) произвело отчуждение пая в размере ... рублей, соответствующего стоимости квартиры ... в пользу Безгачевой С.Э. по цене ... рублей. В договоре указано, что покупатель пая ознакомлен с обязанностью пайщика по оплате дополнительно вносимого паевого взноса (взнос пайщика в размере, необходимом для оплаты госпошлины за регистрацию сделки и перехода права собственности к кооперативу). Условия договора согласованы с Кооперативом.
28.02.2011 г. по акту сдачи-приемки (л.д.17), подписанному между Кооперативом и Безгачевой С.Э., квартира ... передана Безгачевой С.Э..
Согласно справке (л.д.8), выданной ОАО «...», Безгачева С.Э. по договору купли-продажи пая № от 28.02.2011 г. на квартиру ... оплатила ... рублей. В справке указано, что за пайщиком сохраняется обязательство по оплате дополнительно вносимого паевого взноса, в связи с чем пай на квартиру не считается полностью оплаченным. Факт внесения денежных средств в указанном размере подтвержден также квитанциями к приходному кассовому ордеру № от 04.03.2011 г. на сумму ... рублей и № от 28.02.2011 г. на сумму ... рублей (л.д.13).
01.03.2011 г. между ООО «1» (продавец) и ЖСК «...» (покупатель) подписан договор № купли-продажи недвижимости (л.д.21-23), по которому в собственность покупателя передано 17 квартир в доме ..., в том числе спорная квартира, за общую цену ... рублей. Дополнительным соглашением № 1 к данному договору (л.д.24 25) его цена увеличена до ... рублей. Сделка и переход права собственности к кооперативу на жилые помещения, являющиеся предметом договора, в том числе спорное (свидетельство о государственной регистрации права, л.д.29) зарегистрированы органом по государственной регистрации прав в установленном законом порядке. За регистрацию сделки кооперативом уплачено общая сумма госпошлины в размере ... рублей (л.д.28), за регистрацию права ... рублей (л.д.31).
Согласно данным выписки из ЕГРП от 02.08.2011 г. о переходе прав (л.д.58) ранее (25.02.2011 г.) Управлением Росреестра по ПК на квартиру ... было зарегистрировано право ООО «1».
Согласно справке от 19.07.2011 г. (л.д.64), представленной в материалы дела ЖСК «...», стоимость квартиры ... составляет ... рублей.
По данным выписки из ЕГРП по состоянию на 23.09.2011 г. (л.д.96) право собственности на квартиру ... принадлежит ЖСК «...», каких-либо обременений на квартиру не зарегистрировано.
В материалы дела ЖСК «...» представлены также приказы за от 30.12.2009.г., 30.12.2010 г. «Об учетной политике ЖСК «...», разработанные в целях бухгалтерского и налогового учета на текущий год (л.д.97-104).
При оценке представленных доказательств и доводов сторон суд исходит из следующего.
Положениями ст. 110 ЖК РФ предусмотрено, что жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также -жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
В силу норм п.1 ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
Согласно ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.
Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.
Судом установлено, что первоначально членом кооператива, внесшим паевой взнос (предварительный пай) в отношении квартиры ... являлось ОАО «...». Отношения между данным акционерным обществом и Кооперативом, основанные на членстве в Кооперативе, дополнительно были урегулированы договором паенакопления, конкретизировавшим порядок участия сторон в приобретении спорного жилого помещения, определившим размер паевого взноса члена кооператива, порядок и условия его внесения. Истец по договору купли-продажи от 28.02.2011 года приобрела у акционерного общества право на пай, уплаченный на момент заключения договора ОАО «...». Договор паенакопления и договор купли-продажи пая являются самостоятельными гражданско-правовыми сделками, влекущими различные правовые последствия. Правовым последствием заключения договора купли-продажи пая является изменение лиц в обязательстве (ст.382 ГК РФ), оформленном договором паенакопления, в результате которого право требования передачи в собственность спорной квартиры стало принадлежать Безгачевой С.Э. (истцу); одновременное вступление в члены кооператива Безгачеовой С.Э. сторонами спора признается и не оспаривается. В связи с этим в настоящее время взаимоотношения Безгачевой С.Э. с Кооперативом относительно порядка уплаты паевого взноса и его размера регулируются исключительно договором паенакопления № от 01.10.2009 г. и Уставом кооператива. Поэтому для разрешения вопроса о том, выплачен ли истцом в полном объеме паевой взнос за спорную квартиру не имеет правового значения цена договора купли-продажи пая №, так как цена указанного договора является исключительно стоимостью имущественного права и на размер паевого взноса не влияет.
Положения ст.218, ст. 129 ЖК РФ, на которые ссылается истец, момент возникновения права собственности члена кооператива связывают с условием полной выплаты паевого взноса. Однако данные нормы права не содержат критерии определения суммы пая, в связи с чем при решении данного вопроса в каждом конкретном случае должны приниматься во внимание положения Устава кооператива и условия договора. Уставом ЖСК «...» установлены следующие виды взносов, которые должны уплачивать члены кооператива: вступительные, паевые, членские, дополнительные (для покрытия убытков кооператива). Условиями договора паенакопления № от 1.10.2009 г. предусмотрено уплата членских и паевых взносов. Суд принимает во внимание, что данный договор сторонами не оспорен и недействительным не признан, поэтому принимается судом как надлежащее доказательство, один из элементов юридического состава возникновения права собственности истца на спорное жилое помещение. При логическом и буквальном толковании условий договора паенакопления суд приходит выводу о том, что сумма пая, после выплаты которой возникают юридические последствия в виде возникновения права собственности члена кооператива на жилое помещение, включает в себя все затраты Кооператива на приобретение жилого помещения, в том числе, затраты на оплату госпошлины за государственную регистрацию права (сделки) на жилое помещение, понесенные Кооперативом, т.е. по существу представляет собой всю совокупность паевых взносов, предусмотренных договором, включая дополнительно вносимый паевой взнос. Суд учитывает, что договором (п.2.1.2, п.2.2.2) уплата денежных средств за регистрацию прав кооператива предусмотрена за счет паевых взносов члена кооператива. Суд принимает во внимание положения Устава кооператива и договора паенакопления, из которых следует, что членские взносы не могут быть направлены на цели возмещения расходов по регистрации прав Кооператива на приобретаемые жилые помещения, иных источников денежных средств Кооператив не имеет. Суд принимает во внимание представленные ответчиком приказы об утверждении учетной политики, определяющих стоимость жилых помещений для Кооператива; а также то, что предварительный пай в рассматриваемом случае определен в размере (... рублей), равном сумме цены приобретения данной квартиры (л.д.66, дополнительное соглашение № 2 от 18.09.2009 г. к предварительному договору). Из вышеуказанного суд приходит к выводу о том, что обязательства истца по выплате паевого взноса за спорную квартиры не выполнены в полном объеме (выполнены в части предварительного пая), о чем он был извещен при приобретении пая, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для признания за истцом права собственности на квартиру. В данной ситуации суд считает также возможным по аналогии применить правовые нормы ст.24 закона «О жилищных накопительных кооперативах», в соответствии с которыми паевые взносы членов кооператива должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива. Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на:
1) страхование жилого помещения;
2) повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива;
3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);
4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения;
5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.
Судом не могут быть признаны правовыми доводы истца в части указания того, что ей не были известны условия о необходимости выплаты дополнительного паевого взноса, поскольку договор паенакопления, предусматривающий выплату данного взноса, она не оспаривает; по договору № истцу переданы все обязанности по договору паенакопления, не исполненные акционерным обществом на момент передачи пая (п.8); информация о том, что за истцом сохраняется обязательство по оплате дополнительно вносимого паевого взноса, указана в выданной ей акционерным обществом справке (л.д.8).
Судом не могут быть приняты доводы представителя истца о том, что расходы по государственной регистрации не являлись необходимыми, право собственности истца возникло в силу закона независимо от регистрации Кооперативом сделки (договора купли-продажи) и перехода права собственности за собой, поскольку: во-первых, юридический состав приобретения Кооперативом прав на спорное помещение не оспорен, юридическая сила правоустанавливающих документов проверена органом по государственной регистрации прав (п.1 ст.17 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), поэтому принимается судом без сомнений в правильности; во-вторых, данная позиция представителя истца не основана на законе, так как Кооператив застройщиком дома не являлся, приобрел данное право на основании сделки купли-продажи, обязательств по предоставлению квартиры у ООО «1» - застройщика жилого дома (продавца по договору, заключенному с Кооперативом) по передаче квартиры в собственность истцу не возникло в силу отсутствия между ними каких-либо обязательственных правоотношений; отсутствие у Кооператива права на жилое помещение имело бы своим последствием невозможность передачи данной квартиры в собственность члена Кооператива.
Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований об обязании Кооператива снять обременение в виде залога, поскольку из представленных в материалы дела документов, пояснений представителей ответчика и Управления Росреестра по ПК на момент рассмотрения дела данные обременения отсутствуют, записи о них прекращены 15.06.2011 года, что свидетельствует об отсутствии предмета спора.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Безгачевой С.Э. в удовлетворении исковых требований к жилищно-строительному кооперативу «...», открытому акционерному обществу «...» о признании права собственности на квартиру ..., обязании снять обременение с квартиры ... – отказать.
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.
Судья: Л.Н.Варова