Дело № 2-349-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Пермь 03.02.2012

Дзержинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Суворова К.А.,

при секретаре Щетниковой Ю.Ю.,

с участием представителя истца Жучкова А.В., действующего на основании доверенности от 04.10.2011,

с участием ответчицы Татариновой М.Д. и ее представителя адвоката Жаровских О.Г., действующего на основании ордера от 01.12.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Силаевой Н.А. к Татариновой М.Д., Козоногову С.А. о переводе прав покупателя,

установил:

Истица обратилась в суд с иском к ответчикам о переводе на нее прав и обязанностей покупателя комнаты, расположенной по адресу: ..., принадлежащей Татариновой М.Д. Свои требования мотивирует тем, что она является собственником одной из комнат в 2-х комнатной квартире, расположенной по вышеуказанному адресу, вторая комната в данном жилом помещении принадлежала Козоногову С.А. 27.09.2011 она узнала о том, что он продал указанную комнату Татариновой М.Д. При этом нарушил условия ст.42 ЖК РФ, согласно которой при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Также нарушил условия ст.205 ГК РФ тем, что не уведомил ее надлежащим образом о проводимой сделке и не предложил приобрести комнату на тех же условиях, кроме этого, нарушил месячный срок, в который она могла либо отказаться от предложенного варианта либо приобрести эту комнату. Таким образом, действиями ответчиков нарушено преимущественное право истицы на приобретение комнаты, последствием чего является перевод на нее прав покупателя. Согласно договору купли-продажи комнаты от 28.07.2011 стоимость проданной комнаты составила ... руб. Денежные средства в указанном размере внесены истицей на депозит Судебного департамента 27.12.2011.

Истица в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще. Ее представитель в судебном заседании на иске настаивает, подтвердил изложенные выше основания подачи иска, дополнив, что Козоногов С.А., при заключении с агентством ... договора на оказание услуг по продаже комнаты, не давал распоряжения агенту ФИО1 на отправление телеграммы, уведомляющей истицу о продаже комнаты, тем самым, лично не поставил в известность последнюю о намерении продать жилое помещение. До совершения оспариваемой сделки, истица неоднократно высказывала намерения приобрести указанную комнату, у нее имелись деньги, в частности сумма ... руб., которая хранилась у нее лично, данную сумму ей передал сын для улучшения жилищных условий в начале лета 2011, таким образом, она обладала необходимыми денежными средствами и имела возможность приобрести комнату на предлагаемых условиях. Телеграмма была направлена ФИО1 20.07.2011, она ее не получила, т.к. отсутствовала в этот момент в городе, с 13.07.2011 по 08.08.2011 находилась в г.... Кроме этого, в своей комнате она не проживала, в ней жили другие жильцы, которым она предоставила эту комнаты в пользование по устной договоренности. После того, как она получила информацию о продаже комнаты от одного из этих жильцов, она получила 27.09.2011 выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обратилась в суд. Поскольку о продажной цене ей точно не было известно, то она не могла внести деньги на депозит сразу же после подачи иска, но после того, как в судебное заседание был представлен договор купли-продажи указанной комнаты и она узнала точную цену сделки, то перевела ... руб. на депозит.

Ответчик Козоногов С.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, конверты возвращены за истечением срока хранения. Согласно отметкам почтовой службы, имеющимся на конвертах, извещения опущены в почтовый ящик.

При возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения» следует признать, что в силу Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

Гражданским процессуальным кодексом РФ установлены права и обязанности лиц, участвующих в деле. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве. Неполучение почтовой корреспонденции, отправляемой судом по указанному стороной адресу, не является нарушением процессуальных прав заявителя и основанием отмены судебных актов. Судом были предприняты все возможные меры к извещению ответчика о времени и месте рассмотрения дела.

Ответчица Татаринова М.А. иск не признала, показала, что перед приобретением жилого помещения обратилась в агентство ... с целью найти комнату для покупки. Через некоторое время ей позвонили и предложили спорную комнату. Она несколько раз смотрела предложенный вариант, но в квартире Силаеву Н.А. не видела, в ее комнате жил мужчина, которому было известно о предстоящей сделке, т.к. он общается с сыном истицы. Кроме этого, показала, что знала о том, что нужно выдержать месячный срок с момента направления телеграммы истицы и только после этого совершать сделку с недвижимостью, однако в агентстве ее заверили, что все делается на законных основаниях и 18.08.2011 была произведена государственная регистрация права собственности.

Представитель ответчицы поддержал позицию своей доверительности и дополнил, что юридически значимым по данной категории дел обстоятельством явлется наличие у истицы на момент совершения сделки денежной суммы, за которую продан объект недвижимости. Одним из доказательств наличия у истицы необходимой суммы может быть копия сберегательной книжки либо выписка из банка по лицевому счету. Между тем, ей не представлено на момент обращения в суд таких доказательств. Кроме этого, считает, что истица была надлежащим образом уведомлена о продажи комнаты, о намерении продать комнату ответчиком она могла знать от ее квартиросъемщиков, которые неоднократно видели риэлторов, которые приходили в квартиру с разными покупателями.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю извещено надлежаще, своего представителя в судебное заседание не направило. 28.11.2011 в суд был направлен отзыв на иск из которого следует, что 29.04.2011 произведена государственная регистрация права собственности Козоногова С.А. на основании договора купли-продажи от 17.03.2011, запись в настоящее время прекращена. 18.08.2011 произведена государственная регистрация права собственности Татариновой М.Д. на комнату, жилой площадью 17,2 кв.м. в квартире № ... по адресу: ..., на основании договора купли-продажи жилой комнаты от 28.07.2011. Государственная регистрация права была произведена в соответствии с действующим законодательством. На государственную регистрацию были представлены: телеграмма от 20.07.2011, направленная Силаевой Н.А. о продаже вышеуказанной комнаты за ... руб. и уведомление от 22.07.2011 о не доставлении телеграммы. Так как продавец комнаты надлежащим образом известил Силаеву Н.А. в соответствии с требованиями закона, то отсутствие дома Силаевой Н.А. и неполучение ей телеграммы о продаже комнаты не может препятствовать ответчику в распоряжении им принадлежащим имуществом.

Свидетель ФИО1., ранее допрошенная в судебном заседании, показала, что является сотрудником агентства ... с Козоноговым С.А. был заключен стандартный договор и она занялась поиском покупателей на спорную комнату. Она направила телеграмму на имя Силаевой Н.А., выставила комнату в продажу. После чего провели сделку с Татариновой М.Д. и зарегистрировали ее право собственности.

Свидетель ФИО2 – сын ответчицы, ранее допрошенный в судебном заседании, дал аналогичные ответчице показания, дополнив, что при осмотре комнаты разговаривал с мужчиной, который занимал вторую комнату, и последний хотел сообщить информацию о продаже комнаты хозяйке.

Заслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Судом установлено, что Силаева Н.А. является собственником комнаты в 2-х комнатной квартире, общей площадью 16,6 кв.м., расположенной по адресу: ..., о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 06.05.2008.

Согласно техническому паспорту указанного жилого помещения квартира состоит из 2-х комнат, жилой площадью 17,2 кв.м. и 10,6 кв.м.

29.04.2011 произведена государственная регистрация права собственности Козоногова С.А. (запись в ЕГРП № ...) на основании договора купли-продажи от 17.03.2011, в настоящее время запись прекращена.

20.07.2011 на имя Силаевой Н.А. по адресу: ... от Козоногова С.А. была направлена телеграмма о продаже комнаты 17.2 кв.м. по вышеуказанному адресу за ... руб.

22.07.2011 отправителю направлено сообщение о том, что телеграмма не доставлена, основанием к невручению послужило то, что квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является.

Согласно представленных железнодорожных билетов, Силаева Н.А. находилась в г.... с 13.07.2011 по 08.08.2011.

28.07.2011 между Козоноговым С.А. и Татариновой М.Д. был заключен договор купли-продажи комнаты в 2-х комнатной квартире, жилой площадью 17,2 кв.м., расположенной по адресу: ...

18.08.2011 произведена государственная регистрация права собственности Татариновой М.Д. на комнату (запись в ЕГРП № ...) на основании договора купли-продажи жилой комнаты от 28.07.2011.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № ... от 27.12.2011, на депозитный счет Управления Судебного департамента от Силаевой Н.А. принята сумма ... руб.

В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

По правилам п. 1-3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как следует из представленных сторонами доказательств, до заключения сделки купли-продажи по отчуждению спорной комнаты, Козоногов С.А. 20.07.2011 направил Силаевой Н.А., которая являлась лицом, имеющим право преимущественной покупки данной комнаты, телеграмму о продаже комнаты 17,2 кв.м., расположенной по адресу: ..., с указанием цены – ... руб. 22.07.2011 он получил извещение о не вручении ее адресату в связи с тем, что квартира закрыта и адресат за получением корреспонденции не является.

Таким образом, свою обязанность, предусмотренную ст.250 ГК РФ в части извещения преимущественного покупателя, он выполнил. Не получение телеграммы Силаевой Н.А. в данном случае правового значения для разрешения именно данного спора не имеет, поскольку то обстоятельство, что телеграмма не была доставлена, поскольку адресат по извещению за телеграммой не являлся, не влияет на выводы суда. Телеграмма направлялась по месту жительства и регистрации истицы, и она по своему усмотрению распоряжается правом получения доставляемой ей корреспонденции.

Также не имеет правового значения кем именно была направлена телеграмма в адрес Силаевой Н.А. – Козоноговым С.А. или ФИО1., поскольку последняя действовала в интересах Козоногова С.А. и с его одобрения (ст.183 ГК РФ).

Ссылка на то обстоятельство, что договор купли-продажи комнаты был заключен между сторонами 28.07.2011 и именно с данного срока следует исчислять месячный срок, также является не состоятельной, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации, и как усматривается из материалов дела, такой договор был зарегистрирован 18.08.2011.

Вместе с тем, диспозицией ст.250 ГК РФ установлен месячный срок с учетом того, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в указанный выше срок со дня извещения, только тогда продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, ответчик мог продавать спорную комнату только после 20.08.2011, с учетом извещения истицы 20.07.2011.

Суд считает, что по своему содержанию норма права, установленная ч.6 ст.42 ЖК РФ, действующая в системной связи со ст.250 ГК РФ, направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех собственников комнат в коммунальной квартире. В данном случае такой баланс не обеспечен, права истицы нарушены и должны быть восстановлены.

Кроме того, судом не установлено, что на момент совершения ответчиком сделки по договору купли-продажи комнаты истица не обладали суммой, достаточной для ее приобретения. Данный факт ответчиками в ходе судебного разбирательства не опровергнут. Доводы представителя ответчицы о том, что доказательствами наличия денежных средств могут служить сберегательная книжка или выписка из банка по лицевому счету и таких доказательств истицей не представлено, не означает, что необходимой суммой для приобретения комнаты она не располагала. Как следует из показаний представителя истицы, денежные средства, достаточные для приобретения спорного жилья, у истицы имелись, в начале лета 2011 их передал истице сын и она хранила их у себя. Доказательств обратного суду не представлено и не доверять показаниям представителя истицы у суда нет оснований, т.к. собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.210 ГК РФ). Кроме этого, косвенным доказательством наличия указанной суммы у истицы, является тот факт, что 27.12.2011 она внесла сумму ... руб. на депозитный счет Управления Судебного департамента. Данная сумма была ей внесена после представления в судебное заседание копии договора купли-продажи от 28.07.2011, т.к. ранее она не могла знать точную сумму, за которую была продана спорная комната. При таких обстоятельствах доводы истицы о действительном намерении приобрести комнату нашли свое подтверждение в судебном заседании.

По правилам ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу ст.250 ГК РФ преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда собственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях.

Кроме этого, по мнению суда, правила продажи комнаты в коммунальной квартире определяет два основных условия соблюдения права преимущественной покупки комнаты – это обязанность покупателя по извещению собственника другой комнаты, а также срок, в течение которого, второй собственник может реально реализовать свое преимущественное право.

Таким образом, возражения ответчицы и ее представителя не нашли своего подтверждения в судебном заседании, напротив, опровергнуты собранными по делу доказательствами, которые сомнений у суда не вызывают.

Следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, т.к. иного суду не представлено.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Перевести на Силаеву Н.А. права и обязанности покупателя комнаты, жилой площадью 17,2 кв.м, в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: ..., принадлежащей Татариновой М.Д..

Решение в течение месяца может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г.Перми.

Судья К.А. Суворова