Дело № 2-1463/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2012 года г. Пермь

Дзержинский районный суд города Перми в составе:

Председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

При секретаре Васильевой Н.В.

С участием истца Плетневой В.И., ее представителя Жукова С.В., ответчика Лашкиной Н.И., ее представителя Лашкина С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Плетневой В. И. к Лашкиной Н. И. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании суммы, аннулировании записи о регистрации права,

у с т а н о в и л :

Плетнева В.И. обратилась в суд с иском к Лашкиной Н.И. с требованиями о расторжении договора купли-продажи комнаты жилой площадью ... кв.м. расположенной в на втором этаже двухэтажного жилого дома по адресу: г.Пермь Адрес от Дата, взыскании денежных средств уплаченных за комнату в сумме ... руб., аннулировании записи регистрации № от Дата в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Свои требования мотивирует тем, что Дата между Плетневой В.И. к Лашкиным Н.И., действующим на основании доверенности от имени Лашкиной Н.И., заключен договор купли-продажи комнаты, согласно которому истец приобрела у ответчика комнату жилой площадью ... кв.м. расположенную в на втором этаже двухэтажного жилого дома по адресу: г.Пермь Адрес стоимостью ... руб. После регистрации перехода права собственности истцу стало известно о том, что заключением Межведомственной комиссии от Дата № дом по Адрес г. Перми признан непригодным для постоянного проживания граждан на основании акта обследования жилого дома от Дата, в котором зафиксированы многочисленные нарушения СанПиН. Кроме того, актами проверки № от Дата, Адрес от Дата жилого дома Адрес г. Перми Государственной инспекцией вневедомственного контроля Пермского края выявлены многочисленные нарушения ПиПТ ЭЖФ. Считает, что Лашкина Н.И. была обязана довести указанные недостатки жилого помещения до сведения истца. При заключении договора истец была поставлена в известность лишь о проведении работ по устранению неполадок централизованного отопления, наличие иных недостатков не оговаривалось. Выявленные в актах обследования и заключении комиссии нарушения являются существенными недостатками, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов и затрат времени, некоторые из них являются неустранимыми.

Плетнева В.И. и ее представитель в судебном заседании поддержали доводы и требования, изложенные в исковом заявлении.

Лашкина Н.И. и ее представитель в судебном заседании исковые требования не признали.

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещено, представителя в судебное заседание не направило, заявлений об отложении дела в суд не поступало.

Заслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Плетневой В.И. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела между Плетневой В.И. к Лашкиным Н.И., действующим на основании доверенности от имени Лашкиной Н.И., заключен договор от Дата купли-продажи комнаты, согласно которому истец приобрела у ответчика комнату жилой площадью ... кв.м. расположенную в на втором этаже двухэтажного жилого дома по адресу: г.Пермь Адрес стоимостью ... руб. Продавец обязался передать покупателю комнату, оборудованную электроосвещением в исправном состоянии. О проведении устранения неполадок централизованного отопления в здании покупатель ознакомлен.

Договор купли-продажи от Дата сторонами исполнен в полном объеме, продавец получил от покупателя обусловленную цену за комнату в сумме ... руб. (п. 3.1 договора), о чем на договоре сделана соответствующая запись, обязанность покупателей принять комнату от продавца исполнена с момента подписания договора без составления отдельного документа о передаче комнаты (п. 4.2.2 договора).

Кроме того, факт исполнения обязательств покупателя по передаче денежных средств в сумме ... руб. подтверждается распиской от Дата (л.д. 13).

Право собственности Плетневой В.И. на комнату жилой площадью ... кв.м. расположенную в на втором этаже двухэтажного жилого дома по адресу: г.Пермь Адрес зарегистрировано Дата в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (№ от Дата) на основании договора купли-продажи от Дата

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи комнаты от Дата прошел государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации. С учетом изложенных выше обстоятельств, был зарегистрирован не только договор купли-продажи, но и переход права собственности, обязанность продавца по передаче имущества была выполнена, покупателем произведена оплата по договору. В этом случае нужно говорить об исполнении договора купли-продажи. Расторгнуть можно только действующий договор, в то время как исполненный сторонами договор прекращает свое действие (ч. 4 ст. 453 ГК РФ).

Истец свою позицию обосновывает тем, что стороной продавца допущено существенное нарушение договора, так как о признании жилого помещения не пригодным для проживания граждан истец узнала после регистрации своего права на данную комнату. Выявленные в актах обследования межведомственной комиссии и заключение комиссии нарушения являются существенными недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, а некоторые являются неустранимыми.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно техническому паспорту дом, расположенный по Адрес по состоянию на Дата имел физический износ ...%. Актом обследования межведомственной комиссии жилого дома от Дата жилой дом Адрес отнесен к категории непригодного для постоянного проживания граждан. Заключением межведомственной комиссии от Дата дом признан непригодным для постоянного проживания граждан.

Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Такое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств. Сама по себе непригодность в тот или иной момент для целей проживания не отменяет признака предназначенности, как не отменяет его и изменение взглядов на минимальные требования, предъявляемые к жилым помещениям, выраженные в СНиПах, ГОСТах, концепциях. Поэтому предназначенность как классифицирующий признак отличается стабильностью, документарной определенностью. Замену его на такой определитель видов помещений, как "пригодность для проживания", следует считать неравноценной. "Пригодность" определяет фактическую возможность использовать помещение для целей проживания. Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры исключения из жилищного фонда (ст. 8 ЖК РФ), но сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения. Жилыми несомненно остаются помещения, непригодные для проживания, но не исключенные из состава жилищного фонда в установленном порядке.

Кроме того, из содержания условий договора от Дата, а также положений ст. 421, 431 ГК РФ следует, что покупатель не имеет претензий к качеству передаваемой комнаты, также и в судебном заседании истец указывает, что комната соответствует характеристикам, указанным в п. 4.1.3 договора, при этом дом признан ветхим, земельный участок, на котором расположен дом, находится в санитарно-защитной зоне промышленного района Заимка-Заостровка, что не соответствует СанПиН.

Однако, наличие акта обследования жилого дома и заключение межведомственной комиссии, не являются существенным условием заключенного сторонами договора, поэтому не имеется оснований для вывода о том, что жилоепомещение в виде комнаты, жилой площадью ... кв.м,не соответствует условиямдоговорао качестве недвижимого имущества.

Также нельзя согласиться с доводами истца, что Лашкина Н.И. ввела Плетневу В.И. в заблуждение относительно технического состояния дома. Покупатель видела технический паспорт на жилой дом, в котором расположено приобретаемое жилое помещение, поэтому не была лишена возможности выяснить все интересующие ее вопросы, в том числе о наличии (отсутствии) коммуникаций до заключения сделки. Согласно техпаспорта дом Адрес в г. Перми на Дата имел износ ... %, истец не оспаривает в суде, что визуально внешнее состояние дома и подъезда ее не устроило. Таким образом, из материалов дела и пояснений истца нельзя сделать вывода о том, что продавец комнаты умышленно скрыла информацию о техническом состоянии дома.

Исходя из положений ст. 557 ГК РФ при передаче продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Отказаться же от исполнения договора покупатель квартиры может, только если докажет, что найденные недостатки носят неустранимый характер и не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо обнаруживаются неоднократно, проявляются вновь после их устранения или имеются другие подобные недостатки.

Исходя из изложенного доводы истца со ссылкой на нормы ст. ст. 475, 476, и 557 ГК РФ являются несостоятельными, так как основаны на ином толковании норм материального права применительно к спорной ситуации.

Принимая во внимание, что в тексте договора купли-продажи отсутствуют какие-либо требования по качеству покупаемого жилого помещения, что не позволяет, безусловно, определить какие же требования были предъявлены покупателем к приобретаемому ею по договору купли-продажи объекту недвижимости. Осмотр жилого дома истцом осуществлялся, каких-либо претензий в момент подписания договора она не предъявляла.

Как следует из текста договора купли-продажи от Дата года, условие о качестве имущества - предмете договора - сторонами согласовано не было. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, (ст. 469 ГК РФ). Комната покупателем осмотрена, замечаний и претензий по ее техническому состоянию, снижающему ее потребительские качества, не предъявлено. Покупатель подтвердил о пригодности комнаты для проживания (п. 4.3.1 договора). При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что цена имущества не соответствует его техническому состоянию и возможности использования по назначению.

Таким образом, ссылка Плетневой В.И. на недостатки приобретенного ею жилого помещения, обнаруженные после заключения сделки, не состоятельна, поскольку, приобретая имущество, она также имела возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Каких-либо иных доказательств, подтверждающих имевшиеся на момент покупки недостатки квартиры, в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ истцом представлено не было. В связи с чем ссылка на то, что ей было передано имущество ненадлежащего качества, недостатки жилого помещения являются неустранимыми, что позволяет им требовать расторжения договора в порядке ст. 475 ГК РФ, суд находит несостоятельной.

На основании изложенного, суд находит иск Плетневой В.И. к Лашкиной Н.И. о расторжении договора купли-продажи от Дата, обязании Лашкиной Н.И. вернуть Плетневой В.И. денежные средства в размере ... руб., аннулировании записи о регистрации права № от Дата в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявленным необоснованно, в удовлетворении требований истца следует отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Плетневой В. И. к Лашкиной Н. И. о расторжении договора купли-продажи от Дата комнаты, расположенной на 2 этаже 2-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Пермь Адрес общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, заключенного между Плетневой В.И. и Лашкиной Н.И., обязании Лашкиной Н.И. вернуть Плетневой В.И. денежные средства в размере ... руб., аннулировании записи о регистрации права № от Дата в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - отказать.

Решение в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательном виде может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья О.Н. Ефремова