Дело № 2-8/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 февраля 2012 года Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Варакшиной Т.Е.,

при секретаре Бабушкиной Т.Л.,

с участием прокурора Ореховой О.В., представителя истца Первунинской О.Н., действующей на основании доверенности от Дата, ответчика Шенгаф Л.А., представителей ответчика Трутнева С.В., Максимова С.В., действующих на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Адрес к Шенгаф Л. А., Дылдиной Т. В., Шенгаф И. В. о признании правомерным решение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, взыскании выкупной цены за жилое помещение, о выселении без предоставления другого жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Шенгаф Л.А. на праве собственности принадлежит ...-х комнатная квартира общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., расположенная по адресу: Адрес.

Администрация города Перми обратилась в суд с иском к Шенгаф Л.А. о признании правомерным решение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, взыскании в пользу ответчика выкупной цены жилого помещения в размере ... рублей, расположенного по адресу Адрес, о прекращении права собственности ответчика на указанное жилое помещение, о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилья, признании права собственности на спорную квартиру за муниципальным образованием «Город Пермь».

В обоснование предъявленных требований указали, что на основании акта межведомственной комиссии от Дата жилой Адрес признан непригодным для проживания по причине аварийного состояния и подлежит сносу. Распоряжением начальника Управления жилищных отношений Администрации города Перми предусмотрено изъятие для муниципальных нужд путем выкупа спорной квартиры. Согласно оценки, рыночная стоимость жилого помещения, принадлежащего ответчику определена в ... рублей. Жилое помещение ответчик освободить отказался, договор об изъятии жилого помещения путем выкупа с администрацией г. Перми не заключен.

В порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил предмет иска путем предъявления требований к ответчикам Дылдиной Т.В., Шенгаф И.В. о выселении их из жилого помещения, находящегося по адресу: Адрес без предоставления другого жилья, по тем основаниям, что в настоящее время в спорном жилом помещении зарегистрированы и проживают, помимо собственника Шенгаф Л.А., Дылдина Т.В. и Шенгаф И.В. (т. 1 л.д. 41-43)

Представитель истца – Первунинская О.Н., в судебном заседании на доводах, изложенных в исковом заявлении с учетом его уточнения, настаивала, полагая, что выкупная цена подлежит взысканию с администрации города Перми в пользу ответчика в размере ... рублей на основании заключения эксперта от Дата №, по основаниям, изложенным в письменных пояснениях (т. 2 л.д. 26-28).

Ответчик Шенгаф Л.А. в судебном заседании иск не признала в части определения выкупной цены, полагает, что она должна формироваться не только из стоимости жилого помещения, но и с учетом доли в праве собственности на земельный участок.

Представители ответчика – ФИО1, ФИО2, в судебном заседании иск не признали, пояснив, что выкупная цена, определенная как рыночная стоимость спорного жилого помещения в размере ... рублей на основании заключения эксперта от Дата № является заниженной, поскольку не включает в себя долю в праве собственности истца на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, считает возможным определить выкупную цену в размере ... рублей, на основании отчета об оценке по состоянию на Дата

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Адрес в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Определением суда от Дата, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечено ТУ Министерства социального развития Пермского края по городу Перми (т. 1 л.д. 62-67).

Третье лицо ТУ Министерства социального развития Пермского края по г. Перми в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представило заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствии представителя.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика и ее представителей, пояснения экспертов, заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определения выкупной цены в размере ... рублей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Шенгаф Л. А. является собственником 3-комнатной Адрес, общей площадью 58 кв.м., в многоквартирном жилом Адрес, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества от Дата № (т. 1 л.д. 6-9).

Межведомственной комиссией по признанию жилых домов непригодными для постоянного проживания граждан, назначенной постановлением главы администрации Адрес от Дата №, на основании заключения специализированной организации составлен акт обследования многоквартирного дома по адресу: Адрес от Дата По результатам обследования дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 16-17).

Дата межведомственной комиссией по признанию жилых домов непригодными для постоянного проживания граждан, назначенной постановлением главы администрации Адрес от Дата №, сделано заключение о признании многоквартирного дома по адресу: Адрес аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 18).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации Адрес от Дата № постановлено собственникам жилых помещений, в том числе Адрес освободить занимаемые жилые помещения, снести аварийные жилые дома в течение 60 дней с момента получения уведомления (т. 1 л.д. 19).

В указанный срок дом Адрес не был снесен.

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации Адрес от Дата № «Об изъятии жилых помещений в Адрес» на основании п. 10 ст. 32 ЖК РФ изъята для муниципальных нужд путем выкупа 3-комнатная квартира № ... площадью ... кв.м. в Адрес.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

На основании статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Как следует из статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1, 7, 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 1). При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7). Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи (ч. 11).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, которые заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Частью 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279 - 282 и 284 - 286 данного Кодекса.

Согласно положениям ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации плата за земельный участок, изымаемый для государственных и муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за земельный участок.

Кроме того, согласно части 1 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после, в частности, возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию (ч. 11 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В силу части 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Часть 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

Из анализа положений закона следует, что государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом Адрес является сформированным и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, что свидетельствует о том, что у собственников помещений в названном многоквартирном доме возникло право долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный жилой дом.

Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации провозглашено в качестве одного из принципов земельного законодательства.

Согласно ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связана с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку земельный участок под аварийным домом представляет собой общее имущество, необходимое для обслуживания дома, то есть неразрывно связан с домом и является его принадлежностью, его стоимость должна учитываться при определении выкупной цены.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о возможности произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу администрации г. Перми судебным постановлением с учетом требований ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и фактических обстоятельств дела. В связи с изъятием жилого помещения право Штенгаф Л.А. на ...-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: Адрес, должно быть прекращено. В связи с чем, требования администрации Адрес о признании право собственности за муниципальным образованием Адрес на ...-х комнатную квартиру, общей площадью ... кв.м. по адресу: Адрес подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации между собственниками жилого помещения и органом местного самоуправления не достигнуто соглашение по вопросу о выкупной цене в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд вследствие признания жилого Адрес подлежащим сносу, поэтому в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ подлежит определению выкупная цена исходя из рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

В обоснование выкупной цены истцом представлен отчет об оценке по определению рыночной стоимости ...-комнатной квартиры, общая площадь ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., на ...-этаже ...-этажного шлакоблочного жилого дома по адресу: Адрес от Дата №, согласно которому рыночная стоимость ...-комнатной квартиры, общая площадь ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., на ...-этаже ...-этажного шлакоблочного жилого дома по адресу: Адрес составляет ... рублей.

Ответчик Шенгаф Л.А. и ее представители указанный отчет об оценке оспаривали, считая, что рыночная стоимость спорного жилого помещения, указанная в отчете, занижена, при том, что расчет произведен без учета доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Определением суда от Дата назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта ЮР ЛИЦО1 ФИО3 от Дата № усматривается, что рыночная стоимость квартиры Адрес, с учетом стоимости доли земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., входящего в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, размер которой пропорционален размеру общей площади Адрес составляет ... рублей (л.д. 8-11).

Как следует из приложения к заключению эксперта №, в стоимость квартиры в многоквартирном доме входит стоимость доли земельного участка относимого к этой квартире, как часть общей нормативной площади земельного участка отведенного под жилой многоквартирный дом. При этом экспертом учтено, что когда нормативная площадь участка меньше фактической, то при расчете рыночной стоимости жилых помещений в многоквартирном доме также рассчитывается рыночная стоимость излишнего земельного участка, приходящего на эти помещения.

В данном случае, экспертом ФИО3, при расчете выкупной цены определена рыночная стоимость жилого помещения с учетом пропорциональной доли в праве собственности на земельный участок. При расчете рыночной стоимости объекта он исходил из того обстоятельства, что стоимость квартир увеличивается от использования излишков земельного участка, поэтому расчет произведен с учетом указанного обстоятельства.

Эксперт ФИО3, давший заключение от Дата №, в судебном заседании пояснил, что в стоимость квартиры в многоквартирном доме всегда входит стоимость доли земельного участка относимого к этой квартире. При определении рыночной стоимости квартиры земельный участок отдельно не рассчитывается, поскольку отдельно от жилого помещения оборотоспособностью, а значит и рыночной стоимостью доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом не обладает. Фактическая площадь спорного земельного участка превышает нормативную площадь, что является излишками, которые могут предоставить дополнительный доход от их реализации. При определении рыночной стоимости объекта он пришел к выводу, что рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли нормативного размера земельного участка отведенного под жилой дом составляет ... рублей. Стоимость доли собственности в общем имуществе многоквартирного жилого дома в виде доли в излишней площади земельного участка превышающей установленные нормативными актами размеры земельного участка отведенного под многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу Адрес составляет ... рублей, следовательно стоимость жилого помещения и соответствующая доля собственности в общем имуществе многоквартирного дома (в т.ч.земельный участок) составит ... рублей.

Из представленного отчета ЮР ЛИЦО2 подготовленного экспертом ФИО4, об оценке на предмет определения рыночной стоимости ...-комнатной квартиры, назначение: жилое, общая площадь ... кв.м., с долей земельного участка под жилой дом, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилой дом, общая площадь ... кв.м. по состоянию на Дата, следует, что выкупная цена жилого помещения составляет ... рублей, которая складывается из рыночной стоимости ...-комнатной квартиры, назначение: жилое, общая площадь ... кв.м., с долей земельного участка под жилой дом, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилой дом, общая площадь ... кв.м. в размере ... рублей, а также убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием в размере 161858 рублей.

В судебном заседании, ФИО4, составивший отчет об оценке по состоянию на Дата, пояснил, что для определения рыночной стоимости объекта оценки были использованы данные, полученные затратным и сравнительным подходами, учитывалось местонахождение и расположение объекта, проведен анализ рынка объекта оценки и других факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Сумма реального ущерба определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и самого земельного участка. Рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная в рамках затратного подхода по состоянию на Дата составляет ... рублей, рыночная стоимость квартиры, определенная с помощью сравнительного подхода составляет ... рублей, рыночная стоимость доли земельного участка, приходящейся на ...-х комнатную квартиру в рамках сравнительного подхода ... рублей.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании положений ст. 41 Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства РФ, судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в определенной области, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность указанных лиц распространяется действие статей 2, 4, 6-8, 16 и 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24 и 25 настоящего Федерального закона. Обязательные требования, предъявляемые к экспертному заключению, его содержанию определены ст. 25 названного федерального закона, которая предусматривает, что на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью судебно-экспертного учреждения; в заключении эксперта должны быть отражены сведения об эксперте, которому поручено производство судебной экспертизы, в частности фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность.

Суд считает, что заключение эксперта ЮР ЛИЦО1 ФИО3, назначенного определением суда от Дата, соответствует требованиям об относимости и допустимости доказательств, поскольку при определении доли истца в праве собственности на земельный участок площадью ... кв.м пропорционально доле в праве собственности на жилое помещение и определении стоимости экспертом произведены все необходимые исследования, произведен осмотр объекта исследования, произведен анализ всех факторов рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости объектов недвижимости, произведены все необходимые расчеты.

Из заключения эксперта ЮР ЛИЦО1 ФИО3, следует, что при определении стоимости применялся один подход – сравнительный. Затратный подход не применялся, так как для определения затрат воспроизводства части помещений необходимо сначала рассчитать затраты воспроизводства всего жилого дома. Для этого необходимо иметь проектно-сметную документацию или объемно-планировочное решение и техническое описание конструктивных элементов всего здания, в котором расположен объект исследования. Заказчик не обладает такой информацией. Долю земельного участка под жилым домом, приходящегося на конкретную квартиру, в затратном подходе определить невозможно, земельный участок в натуре не выделен. Произвести расчет затратным подходом с необходимой степенью достоверности результата с учетом указанных обстоятельств невозможно.

Анализируя представленное экспертное заключение, суд считает, что содержащиеся в нем выводы наиболее точно отражают рыночную стоимость изымаемого земельного участка, заключение соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые послужили основанием для определения выкупной цены в указанном размере, в том числе экспертом принято во внимание местоположение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом как обстоятельство, влияющее на формирование рыночной цены объекта недвижимости, а также то обстоятельство, что стоимость квартир увеличивается от использования излишков земельного участка, которая влияет на формирование выкупной цены.

Суд, проанализировав отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на Дата, представленный ответчиком, выполненный ЮР ЛИЦО2 приходит к выводу, что он объективно не может служить основанием для определения выкупной цены на объект недвижимости, подлежащей взысканию.

В процессе оценки использовались два подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки – сравнительный и затратный. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При решении вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, для получения окончательного вывода, анализируя преимущества каждого из примененных методов, эксперт ФИО4 указал, что результатам сравнительного подхода присвоен больший балл доверия, поскольку данный подход наиболее адекватно отражает ситуацию на рынке, затратный подход менее точен, особенно в условиях нестабильной финансово-экономической ситуации, сложившейся на дату оценки (л.д.59 отчета объекта по состоянию на Дата, выполненного ЮР ЛИЦО2).

Кроме того, отчет, выполненный ЮР ЛИЦО2, противоречит требованиям действующего законодательства.

Как установлено Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 3 статьи 3), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Объекты прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В Жилищном кодексе Российской Федерации (ч.1 и ч.2 ст. 36) содержится общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на данном участке многоквартирном доме, а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ (статья 16) установлены специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Земельные участки на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, отнесен к элементам общего имущества домовладельцев. При этом регулирование отношений, связанных с переходом этого имущества в общую долевую собственность домовладельцев, отнесено к жилищному, а не к земельному законодательству. Жилищным кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 37) установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на жилое помещение в этом доме. То есть правовой статус доли в праве общей собственности на земельный участок неразрывно связан с правом собственности на жилое помещение, производен от него.

Суд отмечает, что отчет об оценке от Дата №, представленный истцом, выполненный ЮР ЛИЦО3, не может служить основанием для определения выкупной цены на объект недвижимости, подлежащей взысканию, поскольку расчет выкупной цены выполнен без учета доли в праве собственности на земельный участок.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства представителей ответчика о назначении повторной экспертизы, поскольку сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения не имеется. Экспертом определена стоимость недвижимого имущества, на поставленные судом вопросы, получен объективный ответ.

Таким образом, размер выкупной цены, подлежащий выплате администрацией города Перми Шенгаф Л.А., суд определяет в размере ... рублей, исходя из заключения эксперта от Дата №, с учетом доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Доказательств, причинения убытков, связанных с изъятием жилого помещения (расходы на услуги риэлтерского агентства, расходы на транспортные услуги, связанные с переездом), суду ответчиками не представлено, что не исключает их предъявления ответчиками к муниципальному образованию «Город Пермь» и после их наступления.

Из справки от Дата, выданной ЮР ЛИЦО4 следует, что в Адрес зарегистрированы Шенгаф Л.А., Шенгаф И.В., Дылдина Т.В. (т. 1 л.д. 45).

С учетом изложенных обстоятельств, требования администрации города Перми о выселении Шенгаф Л.А., Шенгаф И.В., Дылдиной Т.В. без предоставления другого жилья подлежат удовлетворению.

Требования администрации города Перми о признании правомерным решения об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения квартиры № ... в связи с признанием жилого дома № ... по Адрес аварийным и подлежащим сносу, суд расценивает как довод в обоснование требований истца, поскольку принимая решение по заявленным требованиям, суд констатировал законность проведения процедуры изъятия для муниципальных нужд жилого помещения, в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, при таких обстоятельствах, указанное требование не подлежит самостоятельному разрешению.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч.1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от Дата по ходатайству представителя администрации г. Перми была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ЮР ЛИЦО1 ФИО3, оплата экспертизы возложена на администрацию г. Перми.

Из материалов дела следует, что заключение эксперта представлено суду, однако оплата услуг по экспертизе не произведена. Экспертом в суд направлено ходатайство об оплате услуг связанных с проведением экспертизы (т.2 л.д. 12).

Суд считает, необходимым взыскать с администрации г. Перми в соответствии с ч. 3 ст. 95 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации расходы, связанные с проведением экспертизы, в размере ... рублей перечислив на счет ЮР ЛИЦО1

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с администрации г. Перми в пользу Шенгаф Л. А. выкупную цену изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес в размере ... рублей с учетом доли в праве собственности на земельный участок, площадью ... кв.м.

Прекратить право собственности, на квартиру № ... дома № ... по ул. Адрес Шенгаф Л. А., с учетом пропорциональной доли в праве собственности на земельный участок, площадью ... кв.м.

Выселить Шенгаф Л. А., Дылдину Т. В., Шенгаф И. В. из Адрес без предоставления другого жилого помещения.

Признать право собственности за Муниципальным образованием «Город Пермь» на жилое помещение, расположенное по адресу Адрес с учетом пропорциональной доли в праве собственности на земельный участок, площадью ... кв.м.

Прекращение права собственности Шенгаф Л. А. на жилое помещение, расположенное по адресу Адрес, выселение из указанного жилого помещения и переход права собственности на квартиру к муниципальному образованию «Город Пермь» производятся после выплаты администрацией г. Перми выкупной цены, установленной настоящим решением суда.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Шенгаф Л. А. на квартиру по адресу: Адрес и регистрации права собственности на указанную квартиру за Муниципальным образованием «Город Пермь».

Взыскать с администрации г. Перми расходы, связанные с проведением экспертизы в размере ... рублей, перечислив на расчетный счет ЮР ЛИЦО1 (ИНН/КПП .../..., ОГРН ..., р/с ... ..., к/с ..., БИК ...).

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Т.Е. Варакшина