Дело № 2-954/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 апреля 2012 года Дзержинский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Варакшиной Т.Е.,

при секретаре Азановой Л.А.,

с участием представителя истца - Митрофановой Ю.С., действующей на основании доверенности от 10.01.2012 года, представителя ответчика Селиванова А.С. – Барышниковой О.Н., действующей на основании доверенности от 08.02.2012 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми к Селиванову А. С., Караниной О. И. о признании объектов недвижимого имущества самовольными постройками, признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, признании отсутствующим право собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности и запись о государственной регистрации ипотеки,

У С Т А Н О В И Л:

Спорный объект недвижимого имущества представляет собой 1-этажное жилое строение без права регистрации проживания, расположен на садовом земельном участке, назначение: жилое, прочие жилые объекты, подземных этажей – 1, общая площадь ... кв.м., инв. № нет, по Адрес

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском к Селиванову А.С. о признании объекта недвижимого имущества самовольной постройкой; об обязании снести объект недвижимого имущества; о признании отсутствующим право собственности на объект недвижимого имущества; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований указал, что к департамент земельных отношений администрации г. Перми поступило заявление ФИО1., действующего по доверенности от имени ответчика, о предоставлении в собственность, в порядке ст. 36 ЗК РФ, земельного участка по Адрес, площадью ... кв.м., кадастровый номер ... для эксплуатации объектов недвижимости. В результате рассмотрения заявления выяснено, что ответчику принадлежит на праве собственности спорный объект недвижимости. Основанием для государственной регистрации права являются: декларация об объекте недвижимого имущества от Дата договор аренды земельного участка от Дата № ...; договор переуступки прав и обязанностей от Дата г. Постановлением Главы города Перми от Дата. № ... ФИО2 предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок площадью ... кв.м. под огородничество по Адрес за счет городских земель, с возложением обязанности не возводить на земельном участке капитальных строений. Ссылаясь на положения Федерального закона Российской Федерации от 15.08.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» считают, что объекты недвижимости на земельном участке, предоставленном под огородничество, возводиться не могут. Поскольку объекты недвижимого имущества возведены на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, они соответствуют понятию самовольной постройки, в силу ст. 222 ГК РФ подлежат сносу.

В порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил заявленные требования, предъявив их к Селиванову А.С. и Караниной О.И., просит признать объекты недвижимого имущества самовольными постройками; обязать ответчика Каранину О.И. снести объекты недвижимого имущества за свой счет; признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от Дата., заключенный между Селивановым А.С. и Караниной О.И.; признать отсутствующим право собственности ответчиков Селиванова А.Е., Караниной О.И. на объекты недвижимого имущества; исключить из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации ипотеки в отношении объектов недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований, помимо доводов, изложенных в первоначальном исковом заявлении, истец указал, что Дата ответчики между собой заключили договор купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества, государственная регистрация произведена Дата также в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации ипотеки в отношении спорных объектов недвижимого имущества в пользу Селиванова А.С. Поскольку предметом договора купли-продажи от Дата., заключенным между Селивановым А.С. и Караниной О.И., является самовольная постройка, договор является ничтожным, противоречит ст. 222 ГК РФ.

Представитель Департамента земельных отношений администрации города Перми – Митрофанова Ю.С., в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, подтвердив изложенные в иске обстоятельства, с учетом уточненного искового заявления.

Ответчики Каранина О.И., Селиванов А.С. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявления с просьбой рассмотреть дело без их участия.

Представитель ответчика Селиванова А.С. – Барышникова О.Н., в судебном заседании исковые требования не признала, по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д. 66-69).

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание своих представителей не направило, ранее представитель Управления направил отзыв (л.д. 57).

Суд, исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что постановлением Главы города Перми от Дата № ..., ФИО2 предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок площадью ... кв.м. под огородничество по Адрес за счет городских земель, с возложением на него обязанности не возводить на участке капитальных строений (л.д. 12).

Дата. между Администрацией г. Перми (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ..., по условиям которого, на основании постановления Главы г. Перми от Дата. № ... арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на 5 лет с Дата. по Дата земельный участок, имеющий кадастровый номер ..., площадью ... кв.м. по Адрес для использования под огородничество (л.д. 10-11). Указанный договор зарегистрирован Дата в установленном законом порядке, о чем имеется отметка на договоре.

Дата между ФИО2 (сторона-1) и Селивановым А.С. (сторона-2) заключен договор переуступки прав и обязанностей, в соответствии с условиями которого, сторона-1 передала, а сторона-2 приняла права и обязанности возникшие на основании договора аренды земельного участка от Дата. № ..., заключенного между администрацией г. Перми и ФИО2 Данный договор зарегистрирован Дата. в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа (л.д. 40).

Из кадастровой выписки от Дата следует, что земельный участок с разрешенным использованием под сады, огороды, полисадники площадью ... кв.м., расположенный по Адрес, поставлен на кадастровый учет Дата ему присвоен кадастровый номер, в настоящее время кадастровый номер ... (л.д. 19-22).

Как следует из материалов дела, Дата. регистрирующим органом в упрощенном порядке зарегистрировано право собственности Селиванова А.С. на 1-этажное жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение: жилое, прочие жилые объекты, подземных этажей – 1, общая площадь ... кв.м., инв. № нет, Адрес

Основанием для регистрации права собственности послужили декларация об объекте недвижимого имущества от Дата., договор аренды земельного участка от Дата г. № ..., договор переуступки прав и обязанностей от Дата. (л.д. 16).

Дата собственник жилого строения Селиванов А.С. обратился в Департамент земельных отношений администрации г. Перми с заявлением на выкуп арендованного земельного участка, находящегося в государственной собственности (л.д. 15).

Истец, полагая, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, нарушающей его права, обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на положения ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целях упрощения порядка оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества принят Федеральный закон Российской Федерации от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

Названным нормативным актом Федеральный закон Российской Федерации от Дата № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен статьей 25.3, которая устанавливает особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 25.3 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: - документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; - правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

В пункте 2 этой же статьи установлено, что обязательным приложением к представляемым в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи документам является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

Представление кадастрового паспорта указанного земельного участка не требуется в случае, если указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

В пункте 3 статьи 25.3 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплено, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Таким образом, из изложенного выше следует, что для государственной регистрации права собственности в упрощенном порядке для возведения недвижимого объекта на земельном участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства или садоводства, выдача разрешения на строительство не требуется.

Государственная регистрация права собственности на такой объект недвижимого имущества осуществляется на основании: - правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости (за исключением случае, если право заявителя на этот участок ранее было зарегистрировано в установленном Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке); - кадастрового плана земельного участка (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 25.3 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); - декларации об объекте недвижимого имущества по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 15.08.2006 г. № 232, подтверждающей факт создания объекта недвижимости.

Имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют, что Селиванов А.С. произвел регистрацию права собственности на жилое строение, расположенное на земельном участке, предоставленном по договору аренды от Дата № ... для ведения огородничества, на основании статьи 25.3 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом Селиванов А.С., создавая жилое строение и регистрируя право собственности на него, не учел, что в силу абзаца третьего статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

То есть законодатель, не устанавливая безусловных и окончательных запретов на строительство жилых строений на таких участках, связывает эту возможность с результатами соответствующего зонирования территории. Однако необходимо отметить, что речь в указанной выше норме идет только лишь о некапитальном жилом строении.

Следовательно, в определенных случаях на огородном земельном участке разрешается возведение только тех жилых строений, которые по своим характеристикам являются временными постройками. То есть такой дом должен по своему типу и конструкции относиться к временным сборно-разборным зданиям и сооружениям.

Имеющиеся в материалах дела документы (технический паспорт - л.д. 41-46) свидетельствуют, что Селивановым А.С. на земельном участке, предоставленном по договору аренды от Дата. № ..., под огородничество, с разрешенным использованием – под сады, огороды, полисадники, без разрешения арендодателя возведено жилое строение со следующими характеристиками конструктивных элементов садового домика (лит. А): фундамент – железобетонный ленточный; стены – дощатые ОСП с утеплением; перекрытия – деревянные; крыша – железная по металл.прогонам; полы – бетонные дощатые.

Таким образом, возведенный Селивановым А.С. объект, к временным сборно-разборным зданиям и сооружениям не относится (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Доказательств, опровергающих данный вывод суда, материалы дела не содержат и ответчиками не представлено.

Согласно п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из норм действующего законодательства следует, что самовольная постройка представляет собой объект, подпадающий под признаки объекта недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), создание которого является либо правонарушением (когда в действиях лица имеются признаки состава гражданского правонарушения - прежде всего вина), либо объективно-противоправным деянием (если состава правонарушения нет, но налицо нарушение действующего законодательства и подзаконных актов).

Поскольку Селивановым А.С. возведено капитальное сооружение, вопреки положениям, содержащимся в Федеральном законе Российской Федерации от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», а также в нарушении постановления Главы г. Перми от Дата. № ... «...», то спорный объект является самовольной постройкой.

Таким образом, требование о признании 1-этажного жилого строения без права регистрации проживания, расположенного на садовом земельном участке, назначение: жилое, прочие жилые объекты, подземных этажей – 1, общая площадь ... кв.м., по Адрес самовольной постройкой является законным и обоснованным, в связи с чем, подлежит удовлетворению.

Доводы представителя ответчика Селиванова А.С. – Барышниковой О.Н., изложенные в письменных возражениях, об отсутствии оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой, являются несостоятельными, в связи с неправильным применением норм материального права, в силу вышеизложенного.

В процессе рассмотрения дела, между Селивановым А.С. (продавец) и Караниной О.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи от Дата в соответствии с п. 1 которого, продавец обязуется передать в пользование и владение, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 1-этажное жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение: жилое, прочие жилые объекты, подземных этажей – 1, общая площадь ... кв.м., инв. № нет, Адрес (л.д. 59). Договор купли-продажи и переход права собственности Дата. зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Более того, из материалов дела следует, что в государственный реестр внесена запись об ипотеке (залог в силу закона), залогодержатель – Селиванов А.С., сумма – ... рублей, срок – до полного исполнения обязательств (л.д. 57).

Пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь приобретается лицом, создавшим ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, а на имущество, которое имеет собственника, - может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка не может являться объектом права, на который могут быть зарегистрированы права, и, следовательно, служить предметом сделок.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку Селиванов А.С. не имел права на распоряжение спорным объектом недвижимости, договор купли-продажи от Дата., заключенный в нарушение ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации между Селивановым А.С. и Караниной О.И. является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий кроме тех, которые связаны с ее недействительностью (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор купли-продажи от Дата. ничтожный, он не может служить основанием возникновения, перехода, прекращения права и государственной регистрации прав (ст. 17 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), в связи с чем запись о государственной регистрации права собственности Караниной О.И. на названный объект, а также запись об ипотеке (залог в силу закона), залогодержатель – Селиванов А. С. подлежат аннулированию.

Суд также считает необходимым удовлетворить требования истца о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Селиванова А.С., Караниной О.И. на спорный объект недвижимости, в силу следующего.

В пункте 23 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки, права на которую зарегистрированы в установленном порядке, служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

По смыслу абзаца 4 пункта указанного постановления оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Права титульного землепользователя, на земельном участке которого была возведена самовольная постройка, подлежат восстановлению посредством предъявления требования о сносе самовольной постройки в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный иск по своей правовой природе не относится к искам о признании права или виндикационным искам.

Следовательно, при наличии государственной регистрации прав на самовольную постройку, землепользователь не лишен права требовать признания отсутствующим зарегистрированного права на самовольно возведенные объекты недвижимости, поскольку, в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Данный способ защиты предусмотрен действующим законодательством, поскольку устранение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записей о государственной регистрации права собственности на самовольную постройку, является восстановлением положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данной ситуации, изложенные в пункте 23 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснения, согласно которым решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку, не исключает возможности предъявления самостоятельных требований о признании такого права отсутствующим.

Разрешая вопрос о возложении обязанности снести объект самовольной постройки, суд учитывает следующие.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Учитывая, что в настоящее время спорный объект находится во владении Караниной О.И., обладает признаками самовольной постройки, суд считает необходимым возложить на ответчика Каранину О.И. обязанности снести самовольную постройку за свой счет.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента земельных отношений администрации г. Перми удовлетворить.

Признать 1-этажное жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение: жилое, прочие жилые объекты, подземных этажей – 1, общая площадь ... кв.м., по Адрес самовольной постройкой.

Возложить обязанность на Каранину О. И. снести за свой счет объект недвижимого имущества 1-этажное жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, по Адрес.

Признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от Дата, заключенный между Селивановым А. С. и Караниной О. И..

Запись о государственной регистрации права собственности и запись об ипотеке (залог в силу закона), залогодержатель – Селиванов А. С. в отношении 1-этажного жилого строения без права регистрации проживания, расположенного на садовом земельном участке, назначение: жилое, прочие жилые объекты, подземных этажей – 1, общая площадь ... кв.м., по Адрес, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, аннулировать.

Признать отсутствующим право собственности Селиванова А. С., Караниной О. И. на 1-этажное жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение: жилое, прочие жилые объекты, подземных этажей – 1, общая площадь ... кв.м., по Адрес

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Т.Е. Варакшина