Дело № 2-927-2011 Решение
Именем Российской Федерации
22 апреля 2011 года. г.Пермь
Дзержинский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Варовой Л.Н.
при секретаре Поповой К.А.,
с участием истца Кузнецова В.Г., представителя ответчика ООО «...» по доверенности Мировчиковой Ю.А., представителя ответчика ППИК «...» по доверенности Галиной Р.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецова В.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «...», Пермскому потребительскому ипотечному кооперативу «...» о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме,
установил:
Кузнецов В.Г. обратился с исковыми требованиями к ППИК «...», ООО «...» о признании права собственности на однокомнатную квартиру ... в многоквартирном жилом доме по адресу: ...
Исковые требования мотивирует тем, что 30.04.2004 года между ответчиками заключен договор долевого участия в инвестировании строительства №, по условиям которого ООО «...» в срок до 2 квартала 2006 года построит для кооператива квартиру ... В последующее время ответчики внесли изменения в данный договор, определив объект долевого участия как квартиру ... На данную квартиру ППИК «...» (далее – Кооператив) с истцом 29.04.2004 года был заключен договор паенакопления №; цена пая в договоре сторонами установлена в размере ... рублей. Свои обязательства по договору паенакопления истец выполнил в полном объеме. Однако ООО «...» строительство дома ... в установленный срок не завершило; в отношении данного юридического лица введена процедура банкротства. В случае открытия конкурсного производства незавершенный строительством жилой дом может быть реализован с торгов, что приведет к потере истцом законного права требования на приобретение квартиры в собственность. В связи с указанным, а также на основании правовых норм ст.129 ЖК РФ, ст., ст. 8, 9, 11, 12, 218, 307, 309, 310 ГК РФ истец обратился в суд с настоящим иском.
В судебном заседании истец Кузнецов В.Г. на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Ответчик ППИК «...» в лице представителя по доверенности Галиной Р.П. исковые требования признал в полном объеме. Ранее в материалы дела ответчиком представлен письменный отзыв на иск (л.д.36, 37), в котором указано, что 23.07.2003 года кооператив и ООО «...» заключили генеральный договор №, по которому стороны осуществляют строительство жилых домов, как единый комплекс совместной программы строительства на территории г.Перми, в том числе в части финансирования строительства и заключения договоров между сторонами, а также кооперативом и третьими лицами. В последующее время между данными сторонами заключен договор долевого участия в инвестировании строительства (08.12.2004 г) с последующими изменениями и дополнениями в отношении квартиры истцов. С 2003 г. по 01.06.2010 г. в рамках генерального договора кооператив перечислил ООО «...» денежные средства в общей сумме ... рублей, в которую входят перечисления по безналичному расчету в размере ... рублей, передача наличными денежными средствами в кассу ООО «...» ... рублей, передача банковскими векселями ... рублей. Из всех перечисленных Генеральным договором № объектов ООО «...» сдало в эксплуатацию только один объект ..., в стадии строительства лишь три объекта. По указанным объектам общая сумма договорных обязательств по передаче от ООО «...» в кооператив построенных квартир составляет ... рублей, а общая сумма перечисленных кооперативом ООО «...» денежных средств составляет ... рублей. Разница в сумме ... рублей составляет размер переплаченных денежных средств. Из этого следует вывод, что у кооператива отсутствуют долговые обязательства по передаче в ООО «...» денежных средств вообще, в том числе по договору долевого участия в инвестировании строительства № от 30.04.2004 года. ООО «...» намеренно не проводит зачет по п.4.4 Генерального договора №, используя процедуру банкротства. Отношения двух юридических лиц не должны затрагивать права физических лиц – членов Кооператива, полностью выполнивших свои обязательства.
Ответчик ООО ПО «...» по доверенности Мировчикова Ю.А. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме по основаниям, указанным в письменном отзыве на иск. В отзыве (л.д.97) указано, что ООО «...» не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку не имеет каких-либо обязательственных правоотношений с истцом в отношении спорной квартиры. Документов, подтверждающих переход права требования в отношении ООО «...» к истцу, не представлено. Полагает, что положения п.4 ст.218 ГК РФ в данном случае не могут быть применены, в связи с тем, что отсутствует необходимое условие, указанное в данной правовой норме, а именно – предоставление члену кооператива жилого помещения кооперативом. Указывает, что удовлетворение исковых требований приведет к невозможности взыскания задолженности с Кооператива, так как Кооператив не имеет финансовой возможности расплатиться с долгом. Кроме того, удовлетворение исковых требований фактически приведет к утрате ООО «...» права, предоставленного законом, на одностороннее расторжение договора.
Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Ранее представило письменный отзыв на иск (л.д.45), в котором указало, что в ЕГРП записи о праве собственности в отношении спорной квартиры отсутствуют. В настоящее время зарегистрирован договор аренды земельного участка ..., арендатором которого является ООО «...».
Суд рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что исковые требования законны и подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Согласно абз.1 п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу норм п.1 ст. 382 ГК РФ право (требование) принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии со ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе на неуплаченные проценты.
Положениями п.1 ст. 129 ЖК РФ предусмотрено, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
В силу норм ст. 30 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах граждан» член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
Судом установлено следующее.
23.07.2003 года между ППК «...» (кооператив) и ООО «...» (объединение) заключен генеральный договор № (л.д.38, 39), в соответствии с которым стороны рассматривают строительство жилых домов по ул...., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., микрорайоны «...», «...» и «...» как единый комплекс совместной программы строительства, в том числе в части финансирования строительства и заключения договоров между Объединением и Кооперативом. В рамках настоящего договора Кооператив принимает участие в форме инвестирования строительства помещений в домах, предусмотренных программой (п. 2.1 договора). Договором Кооперативу предоставлено право привлечения для строительства денежных средств третьих лиц путем заключения с ними договоров паенакопления (раздел 3 договора). В соответствии с п.4.4 договора осуществление финансирования Программы в целом по настоящему договору производится Кооперативом на основании дополнительных соглашений сторон с обязательным условием о зачете внесенных сумм в счет оплаты по заключаемым в дальнейшем договорам долевого участия в строительстве жилья на конкретные объекты.
30.04.2004 г. ППЖСК «...» (сторона-2) заключил с ООО «...» (сторона-1) договор долевого участия в инвестировании строительства № (л.д.40). В соответствии с условиями договора Сторона-1 обязалась построить многоквартирный дом ... и передать Стороне-2 квартиру № в указанном доме за обусловленную договором цену. Стоимость объекта определена сторонами в размере ... рублей (п.2 договора).
Дополнительным соглашением от 03.04.2006 года (л.д.42) Кооператив и ООО «...» изменили условия договора долевого участия № от 30.04.2006 года, определив объем финансирования в размере ... рублей, изменили объект долевого строительства, указав в качестве такового квартиру ...
В материалы дела ППИК «...» представлен реестр платежей в ООО «...» за период с 2002 по 10.03.2010 год (л.д.43-54), из которого следует, что общая сумма перечисленных кооперативом средств составляет ... рублей.
Согласно акту сверки взаимных расчетов, составленному в одностороннем порядке ООО «...» (л.д.55), по состоянию на 31.12.2010 года задолженность Кооператива по спорной квартире составляет ... рублей.
29.04.2004 года между Кузнецовым В.Г. (участник) и ППИК «...» (кооператив) заключен договор паенакопления № (л.д. 17-19), по условиям которого участник должен внести в кооператив пай в определенном договором размере (предварительный пай), а кооператив обязался приобрести для него квартиру ... При заключении договора предварительный пай для исчисления паевых и членских взносов сторонами определен в размере ... рублей без учета индексации и ... рублей с учетом индексации (п.1.5 договора).
03.04.2006 года стороны дополнительным соглашением (л.д.21) внесли изменения в договор паенакопления №, уточнив, в том числе, характеристики жилого помещения, подлежащего передаче участнику, определив его в качестве квартиры ... и размер предварительного пая, установив его в сумме ... рублей без учета индексации и ... рублей с учетом индексации.
Согласно справке (л.д.25), выданной истцу 13.12.2010 года председателем кооператива, паевые взносы Кузнецовым В.Г. по договору паенакопления в размере ... рублей оплачены в полном объеме.
ООО «...» в установленном законом порядке составлена и опубликована в средствах массовой информации проектная декларация по строительству жилого дома ... (л.д.8-15).
11.08.2008 г. ООО «...» выдано разрешение на строительство жилых домов ...; встроенно-пристроенных многофункциональных помещений общественного назначения и отдельно стоящих административных зданий.
Согласно техническому паспорту, составленному МУП «Верещагинское БТИ» по состоянию на 23.11.2010 года (л.д.23, 24), в доме ... помещение № имеет общую площадь 47, 7 кв.метров.
26.08.2010 года определением Арбитражного суда Пермского края по делу № в отношении ООО «...» введена процедура наблюдения. Определением Арбитражного суда Пермского края от 02.02.2011 года в отношении ООО «...» введено внешнее управление сроком на 18 месяцев.
При оценке представленных доказательств и доводов сторон суд исходит из следующего.
Из совокупного анализа материалов дела следует, что застройщиком жилого дома ... является ООО «...». Данное юридическое лицо в процессе строительства многоквартирного дома осуществляло привлечение денежных средств инвесторов. Одним из инвесторов строительства является ППИК «...». При этом взаимоотношения между ППИК «...» и ООО «...» определялись и были юридически оформлены не исключительно договором № от 30.04.2004 года. Взаимоотношения указанных юридических лиц возникли ранее совершения данного договора - в результате заключения 23.07.2003 года генерального договора №, которым определялись общие направления взаимодействия сторон по осуществлению строительства ряда жилых домов, указанных в договоре и его (строительства) финансированию. Заключение в последующем договора № от 30.04.2004 года лишь конкретизировало взаимоотношения сторон, определяя конкретный объект инвестирования строительства и объем финансовых вложений. При этом, как следует из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, ППИК «...» свои обязательства по финансированию строительства исполнял как по генеральному договору, так и по заключенным в соответствии с ним договорам участия в долевом строительстве в отношении конкретных объектов, в том числе, по договору № от 30.04.2004 года; в последующем внесенные Кооперативом средства по генеральному договору сторонами учитывались в рамках производимых взаимозачетов. Из пояснений представителей кооператива, письменного отзыва на иск, реестра платежей, представленных в материалы дела, следует, что общая сумма денежных средств, перечисленных Кооперативом застройщику, соответствует общей сумме его обязательств по заключенным с ООО «...» договорам с учетом сумм, перечисленных в счет исполнения условий по генеральному договору. Из пояснений представителя ООО «...» и представленных данным ответчиком документов следует, что объем невыполненных Кооперативом обязательств в отношении финансирования спорной квартиры составляет ... рублей. Из анализа вышеуказанных документов следует, что определение наличия (отсутствия) задолженности кооператива перед застройщиком определяется ответчиками по-разному – задолженность Кооператива перед ООО «...» определена последним без учета перечисленных сумм, в назначении платежа по которым не указан номер конкретной квартиры и договор № от 30.04.2004 года в качестве основания перечисления денежных средств. При рассмотрении дела судом между ответчиками было распределено бремя доказывания обстоятельства уплаты полной стоимости цены по договору № от 30.04.2004 года, ООО «...» было предложено представить доказательства отсутствия получения денежных средств от Кооператива по указанным им (Кооперативом) в представленном реестре платежным поручениям, в том числе доказательств наличия у кооператива иных обязательств, по которым данные денежные средства были перечислены. Таких доказательств суду не представлено. Из указанного суд приходит к выводу о том, что ООО «...» злоупотребляет своими процессуальными правами, занимая позицию отрицания доказательств, представленных кооперативом, без подтверждения своих доводов допустимыми доказательствами, опровергающими возражения кооператива. При таких обстоятельствах суд считает, что спор между ответчиками о наличии (отсутствии) задолженности по договору № от 30.04.2004 г. может быть разрешен в ином порядке и не должен влиять на права и законные интересы истца.
При этом суд исходит из того, что истец в полном объеме выполнил свои обязательства по договору паенакопления, что подтверждается представленными в дело доказательствами и признается ППИК «...».
Суд принимает во внимание, что в настоящее время строительство жилого дома не завершено в полном объеме. Его готовность, как следует из пояснений лиц, участвующих в судебном заседании, составляет около 70 %. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что в рассматриваемый период у ООО «...» отсутствуют достаточные основания требовать уплаты стоимости объекта долевого строительства в полном объеме.
Суд считает необходимым указать, что на договор № от 30.04.2004 года не распространяют действие правовые нормы закона «Об участии в долевом строительстве…», в соответствии с которыми обязанность застройщика передать объект возникает только после полной оплаты цены договора. Стороны договора № от 30.04.2004 года момент возникновения права собственности на объект строительства не поставили в зависимость от полной оплаты цены договора (ст.157 ГК РФ), в связи с чем доводы ООО «...» о том, что передача объекта может быть произведена только после оплаты цены договора не соответствуют положениям закона, действующим на момент его заключения, а также условиям договора. По данной причине в случае, если права ООО «...» нарушены, защита данных прав может быть осуществлена им иным, предусмотренным законом, способом.
Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по отношению к обоим ответчикам, поскольку ООО «...» является застройщиком дома, в фактическом владении которого находится спорная квартира, а ППИК «...» является юридическим лицом, непосредственно получившим денежные средства истцов за строительство спорной квартиры.
Суд учитывает, что в настоящее время дом в целом построен, не выполнены отдельные этапы отделочных работ; разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено. Спорная квартира, как объект недвижимости, на момент принятия решения создана и индивидуализирована, о чем свидетельствуют данные ее технической инвентаризации. В связи с этим суд приходит к выводу о том, что спорная квартира на момент рассмотрения дела является объектом гражданского права (в смысле ст. 130 ГК РФ), на который может быть признано право собственности.
При этом суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании права собственности на объект недвижимости, как на квартиру, принимая во внимание представленные в материалы дела данные технической инвентаризации, а также содержание проектной декларации и договора участия в долевом строительстве, определяющих вид создаваемого объекта недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Признать за Кузнецовым В.Г. право собственности на квартиру №, расположенную в незавершенном строительством жилом доме ...
На решение суда в течение 10 дней может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г.Перми.
Судья Л.Н.Варова