2 - 1662 / 2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
11 октября 2010 года Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего Широковой Т.П., при секретаре Соколовой Ю.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Григорьева Алексея Валерьевича к Красильникову Андрею Григорьевичу о расторжении договора аренды,
У с т а н о в и л :
Истец Григорьев А.В. обратился в суд с указанным иском, мотивируя тем, что 04.05.2007 г. между Красильниковым Г.П. и Григорьевым А.В. был заключен договор аренды, согласно которого Красильников Г.П., являясь арендодателем, передал арендатору Григорьеву А.В. в аренду следующее недвижимое имущество:
1 / 2 долю в праве долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание (растворный узел) общей площадью 505,6 кв.м., этажность - 2, инвентарный номер №, литер А, расположенный по адресу :Адрес1;
1 / 2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание( склад цемента), общей площадью 68,0 кв.м., этажность - 1, инвентарный номер №, литер В, расположенное по адресу : Адрес2.
Срок аренды установлен на 5 лет.
Данный договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 04.05.2007 г. за № № г.
13.05.2008 г. Красильников Г.П. по договору дарения произвел отчуждение принадлежащих ему долей на склад цемента и растворный узел своим сыновьям - по 1/4 доли каждому. 22.07.2008 г. ФИО1 и Красильникову А.Г. были выданы свидетельства о государственной регистрации права.
Как пояснил представитель истца в суде, здание растворного узла требует капитального ремонта, в связи с чем его использование в 2009 году стало для истца затруднительным, поскольку происходит частично протекание кровли, разрушение несущих конструкций.
В ноябре 2009 г. истец был вынужден обратиться в <данные изъяты> за соответствующим исследованием. По результатам исследования капитальный ремонт необходим. На неоднократные устные обращения к арендодателю по вопросу проведения необходимого капитального ремонта ответчик не реагирует.
При отсутствии в договоре аренды обязанности арендатора по выполнению капитального ремонта, законом эта обязанность возложена на арендодателя. С соблюдением требований ч. 12 ст.616 ГК РФ истец обратился к ответчику с требованием в 10-дневный срок приступить к капитальному ремонту либо расторгнуть договор, однако ответа от ответчика не поступило.
В связи с изложенным истец Григорьев А.В. просит расторгнуть договор аренды от 02.04.2007 г. 1 / 2 доли в праве долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание (растворный узел) общей площадью 505,6 кв.м., этажность - 2, инвентарный номер №, литер А, расположенный по адресу :Адрес1 и 1 / 2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание( склад цемента), общей площадью 68,0 кв.м., этажность - 1, инвентарный номер №, литер В, расположенное по адресу : Адрес2.
Истец Григорьев А.В. в суд не явился, извещен, в письменном заявлении просит рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель истца Кабатов А.В., действующий на основании доверенности, в суде иск поддержал в полном объеме.
Ответчик Красильников А.Г. иск не признал, пояснил, что не согласен с расторжением договора, поскольку арендатор Григорьев А.В. имеет большую задолженность по арендной плате. Таким образом, арендатор сам не выполняет взятые на себя по договору аренды обязанности. Указанные денежные средства, в случае их своевременной выплаты, можно было использовать для производства капитального ремонта. Кроме того, просит учесть то, что необходимости в капитальном ремонте не имеется, представленное истцом письменное исследование просит не принимать как допустимое доказательство, поскольку как указано в самом исследовании, оно проводилось в августе 2009 г., а истец указывает, что в ноябре 2009 г. он был вынужден обратиться за исследованием. Исследование проводилось без уведомления и согласия на это арендодателей. В свою очередь просит принять во внимание акт проверки от 18.06.2010г., проведенной Инспекцией государственного строительного надзора Нижегородской области, по результатам которой установлено, что <данные изъяты> ООО <данные изъяты> Григорьевым А.В. на складе цемента и прилегающей к нему территории были проведены монтажные работы по установке оборудования для производственно-хозяйственных нужд, установленное оборудование по своим техническим характеристикам не относится к объектам капитального строительства, тогда как истец утверждает, что отсутствие капитального ремонта делает невозможным производственное использование арендуемых им объектов.
Третье лицо Красильников Г.П. иск не поддержал, возражает против удовлетворения иска, полностью поддержал позицию Красильникова А.Г. по иску.
Третье лицо Григорьев А.А. в суд не явился, извещен.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности согласно ст. ст. 59 - 61 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст.616 ГК РФ - 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу ст. 620 ГК РФ - По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Судом установлено из пояснений сторон и материалов дела, что 04.05.2007 г. между Красильниковым Г.П. и Григорьевым А.В. был заключен договор аренды, согласно которого Красильников Г.П., являясь арендодателем, передал арендатору Григорьеву А.В. в аренду следующее недвижимое имущество:
1 / 2 долю в праве долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание (растворный узел) общей площадью 505,6 кв.м., этажность - 2, инвентарный номер №, литер А, расположенный по адресу :Адрес1.;
1 / 2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое отдельно стоящее здание ( склад цемента), общей площадью 68,0 кв.м., этажность - 1, инвентарный номер №, литер В, расположенное по адресу : Адрес2.
Срок аренды установлен на 5 лет.
Данный договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 04.05.2007 г. за № г.
13.05.2008 г. Красильников Г.П. по договору дарения произвел отчуждение принадлежащих ему долей на склад цемента и растворный узел своим сыновьям - по 1 / 4 доли каждому. 22.07.2008 г. ФИО1 и Красильникову А.Г. были выданы свидетельства о государственной регистрации права.
Установлено, что ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ г. В связи со смертью ответчика производство по делу в части исковых требований к ФИО1 прекращено, о чем судом вынесено соответствующее определение.
В силу ч.1 ст. 616 ГК РФ - Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Судом установлено, что договором аренды от 04.05.2007 г. срок проведения капитального ремонта сторонами не определен.
Согласно п.4..2.3 договора арендатор обязан за свой счет проводить только текущий ремонт помещений и оборудования.
Таким образом, обязанность по проведению капитального ремонта законом возложена на арендодателя, т.е. на Красильникова А.Г.
Вместе с тем, разрешая данный спор, следует установить необходимость проведения капитального ремонта, поскольку именно не проведение капитального ремонта арендодателем является для истца-арендатора основанием для расторжения договора аренды.
Истец основывает свои требования на исследовании состояния строительных конструкций производственного здания по адресу : Адрес1, литер А, нежилое отдельно стоящее здание (растворный узел) инв. №, выполненном сотрудниками Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, в котором сделан вывод о том, что конструкции обследованного здания не соответствуют по эксплуатационным требованиям строительным нормам и правилам, и требуют немедленного ремонта и усиления по причине возможности разрушения некоторых конструктивных элементов с ущербом для оборудования и работающего персонала. Характеристика конструкций, приведенная в техническом паспорте здания (2006 год) свидетельствует о долговременном сохранении условий для разрушения конструкций здания.
Суд считает, что представленное письменное исследование не может служить доказательством необходимости капитального ремонта, поскольку данное исследование является научным исследованием, которое носит рекомендательный характер. При этом, сторонами договора никаких актов обследования, составленных с участием арендатора и арендодателя, подтверждающих необходимость проведения капитального ремонта кровли и несущих конструкций растворного узла, не составлялось. Экспертиза при рассмотрении дела судом не назначалась. Указанное исследование выполнено по инициативе истца и ответчик не присутствовал при проведении исследования.
Не имеется доказательств и того, что в указанном исследовании сделан вывод именно о необходимости капитального ремонта, поскольку под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Установлено, что согласно акта проверки от 18.06.2010 г., проведенной Инспекцией государственного строительного надзора Нижегородской области, по результатам которой установлено, что <данные изъяты> ООО <данные изъяты> Григорьевым А.В. на складе цемента и прилегающей к нему территории были проведены монтажные работы по установке оборудования для производственно-хозяйственных нужд, установленное оборудование по своим техническим характеристикам не относится к объектам капитального строительства.
Данное обстоятельство опровергает доводы истца о том, что использование арендуемых объектов истцом в 2009 году стало затруднительным, поскольку происходит частично протекание кровли, разрушение несущих конструкций.
В силу ст. 56 ГПК РФ - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд считает, что в данном случае истцом не доказана необходимость проведения капитального ремонта, т.е. ремонта здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о недоказанности истцом исковых требований. В связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.12, 57, 198 ГПК РФ, суд
Р е ш и л :
Отказать Григорьеву Алексея Валерьевича в удовлетворении иска к Красильникову Андрею Григорьевичу о расторжении договора аренды.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в течение десяти дней со дня принятия путем подачи кассационной жалобы в Дзержинский городской суд.
Председательствующий: п/п Широкова Т.П.
Копия верна. Судья: Секретарь: