РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 января 2011 года Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Воробьевой Н.А.,
при секретаре Андриановой Е.А.,
с участием представителя ответчика Беляниной Л.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Дзержинска к Буровой Евдокии Васильевне о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
Установил:
Истец обратился с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что Комитет по управлению муниципальным имуществом города Дзержинска, выступая в качестве арендодателя, заключил с ответчиком договор аренды земельного участка от 12.11.2003 года №. Предмет договора - земельный участок, относящийся к землям поселений, кадастровый номер №, расположенный по адресу Адрес1 (экономическая зона №), общей площадью 1041 кв.м. Земельный участок предоставлен арендатору для эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу Адрес1. Договор аренды заключен на срок с 01.10.2003 года по 15.08.2006 года и зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.09.2005 года №. 15.08.2006 года срок аренды земельного участка № от 12.11.2003 года истек, однако в соответствии со статьями 610, 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно п. 2.3 договора аренды, размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с письменным уведомлением арендатора в течение трех месяцев с даты принятия нормативного акта. Комитет неоднократно надлежащим образом извещал арендатора об изменении размера арендной платы. Согласно п. 2.4 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально до 5 числа первого месяца следующего квартала, арендная плата за 4 квартал вносится до 25 декабря текущего года. Ответчик свои обязательства в части внесения арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в результате чего за ним по договору аренды земли образовалась задолженность по арендной плате за период с 08.08.2009 года по 28.02.2010 года в сумме 82114,52 рублей. Согласно п. 5.2 договора в случае просрочки платежа арендатор обязан оплатить пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Сумма пени за период с 05.04.2007 года по 01.03.2010 года составила 22507,53 рублей. В силу статьи 395 ГПК РФ размер процентов за пользование чужими денежными средствами составил с 01.03.2010 года по 24.11.2010 года 4737,55 рублей. Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 08.08.2009 года по 28.02.2010 года в сумме 82114,52 рублей, пени за просрочку платежа за период с 05.04.2007 года по 01.03.2010 года в сумме 22507,53 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2010 года по 24.11.2010 года в сумме 4737,55 рублей, а так же банковский процент с суммы долга 82114,52 рублей, начиная с 25.11.2010 года по ставке рефинансирования 7,75% годовых до момента фактического исполнения денежного обязательства.
В судебное заседание представитель истца не явился, согласно поступившему в суд заявлению, представитель истца по доверенности Лунин А.А. просил рассмотреть дело в его отсутствии, что суд считает возможным. Указано, что исковые требования поддерживает.
Представитель ответчика по доверенности Белянина Л.П. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что ответчиком было приобретено здание магазина, расположенного в <адрес>, с истцом был заключен краткосрочный договор аренды земельного участка, по которому ответчик производил оплату до 2009 года. В 2010 году арендная плата выросла до 160000 рублей, хотя при заключении договора арендная плата составляла 17000 рублей. Здание магазина имело износ в 53%, не было стен и крыши, поэтому здание фактически под магазин не использовалось, велась его реконструкция и строительство. Обращались к истцу для перерасчета арендной платы по его фактическому использованию, то есть для строительства, поскольку в этом случае должен применяться понижающий коэффициент для расчета арендной платы, но было отказано, посоветовали обратиться в Администрацию города. За строительство без разрешения на ответчика был наложен штраф. Для смены разрешенного использования земельного участка необходимо было подготовить проект на строительство, но за это была запрошена сумма в размере 264000 рублей, которой у ответчика-пенсионера нет. Все необходимые согласования были получены, все остановилось на проекте, без которого не выдают разрешение на строительство, а Администрация города Дзержинска не меняет разрешенное использование земельного участка. Целевое назначение земельного участка в договоре аренды не менялось, дополнительное соглашение к нему не заключалось, постановления Администрации города об изменении разрешенного использования не было. Так же обращались с заявлением к истцу, что ответчик отказывается от аренды земельного участка, ответчик предлагал истцу заключить другой договор по фактическому использованию здания на строительство. В 2010 году ответчик подарила здание магазина дочери. Ответчик согласен производить оплату по аренде по другому коэффициенту на строительство и реконструкцию здания, который ниже.
Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
По статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судом установлено, что постановлением администрации города Дзержинска № от 22.09.2003 года в связи с переходом права собственности на отдельно стоящее здание (магазин) 07.07.2003 года, ответчику Буровой Е.В. на землях поселений был предоставлен земельный участок кадастровый номер №, расположенный по адресу Адрес1, экономическая зона №, общей площадью 1041 кв.м, для эксплуатации здания магазина в аренду сроком по 15.08.2006 года. 12 ноября 2003 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска и ответчиком Буровой Е.В. был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому истец предоставил ответчику в краткосрочную аренду земельный участок, относящийся к землям поселений, кадастровый номер №, расположенный по адресу Адрес1, экономическая зона №, общей площадью 1041 кв.м. Земельный участок был предоставлен в соответствии с Постановлением администрации города Дзержинска от 22.09.2003 года № для эксплуатации здания магазина (разрешенное использование) (п. 1.1 договора). Договор аренды был заключен на срок с 01.10.2003 года по 15.08.2006 года (п. 2.1 договора). В соответствии с п. 2.3 и приложения № указанного договора аренды ежегодная арендная плата была установлена в размере 17062,39 рублей за 2003 год, в размере 38485,90 рублей за 2004 год. Установлена возможность пересмотра арендодателем арендной платы в одностороннем порядке с письменным уведомлением арендодателя в течение трех месяцев с момента принятия нормативного акта. Предусмотрена обязанность арендатора о внесении арендной платы ежеквартально равными долями до 5 числа первого месяца следующего отчетного квартала, арендная плата за 4 квартал вносится до 25 декабря текущего года (п. 2.4 договора). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, о чем внесена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.02.2004 года. Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи 12.11.2003 года.
С 01.01.2009 года размер арендной платы был установлен в размере 140980,66 рублей, с 01.01.2010 года размер арендной платы был установлен в размере 160205,30 рублей, о чем ответчику направлены уведомления.
Как усматривается из материалов дела, по истечении срока действия упомянутого договора ответчик продолжал пользоваться арендуемым земельным участком в отсутствие возражений истца, поскольку оставался быть собственником нежилого помещения, расположенного на нем, поэтому в силу правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
01.03.2010 года право собственности ответчика Буровой Е.В. отдельно стоящего здания (магазин), расположенного по адресу гАдрес1, прекращено, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации.
В статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу указанных норм права во взаимосвязи с нормами статей 610, 621 ГК РФ суд приходит к выводу, что с приобретением объекта недвижимости - отдельно стоящего здания (магазин) ответчик приобрел право на использование земельного участка, занятого этой недвижимостью, на условиях заключенного договора аренды земельного участка, и обязан оплачивать арендную плату за него с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости до его прекращения независимо от того, оформлена ли в установленном законом порядке пролонгация договора аренды земельного участка. В этой связи довод представителя ответчика о краткосрочном характере договора аренды и отказа от использования земельного участка при наличии зарегистрированного права собственности ответчика на расположенный на нем объект недвижимости суд отклоняет.
Не принимается судом и довод представителя ответчика о необходимости применения пониженного коэффициента к расчету размера арендной платы в связи с фактическим использованием земельного участка для целей строительства магазина.
По материалам дела судом установлено, что ответчик принял в собственность отдельно стоящее здание (магазин), право собственности ответчика было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.07.2003 года. По ходатайству ответчика с учетом Постановлением Администрации города Дзержинска земельный участок, на котором расположено здание магазина, было разрешено передать ответчику в аренду с утвержденными требованиями и условиями к использованию земельного участка. Договор аренды земельного участка с ответчиком был заключен для целей, соответствующих разрешенному использованию земельного участка - эксплуатация магазина. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нежилое отдельно стоящее здание (магазин) до 01.03.2010 года было зарегистрировано на праве собственности за ответчиком.
Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка, включая вид, определенный государственными или муниципальными органами при подготовке и принятии решений о предоставлении земельного участка ответчику, получил закрепление в соответствующей документации - как эксплуатация магазина.
По статье 7 Земельного Кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: в том числе земли населенных пунктов. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В пункте 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.
В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом публичных слушаний. До принятия в установленном данным Кодексом порядке правил землепользования и застройки (частью которых является градостроительный регламент) решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования принимается главой местной администрации. В случае, если до введения в действие Кодекса один вид разрешенного использования был изменен на другой вид такого использования, решение об изменении одного вида разрешенного использования на другой принимается без проведения публичных слушаний.
В том случае, если на земельный участок действие градостроительных регламентов не распространяется или градостроительные регламенты не приняты, решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (пункт 5 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Указанные положения в их взаимосвязи устанавливают правообладателям земельных участков право самостоятельного выбора любого вида разрешенного использования участка (без необходимости предварительного согласования данного вида с органами власти, иными организациями или должностными лицами), то есть конкретной цели его использования. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, но только из числа предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. Однако данное положение не следует расширительно толковать как безусловное право соответствующих лиц использовать принадлежащие им объекты недвижимости исключительно по своему усмотрению в любых целях, предусмотренных в градостроительном регламенте, в любое время изменяя его без каких-либо процедур и ограничений. До изменения по установленной федеральными, региональными или местными нормативными актами процедуре вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих изменений в правоустанавливающие документы на участок, его использование допустимо лишь в целях, согласующихся с определенным видом разрешенного использования.
Неиспользование ответчиком земельного участка в целях эксплуатации магазина не свидетельствует об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка. При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент предоставления в пользование ответчику земельного участка его вид разрешенного использования производился в установленном законом порядке, который соответствовал назначению размещенного на нем объекта, после введения в действие Градостроительного кодекса РФ и до рассмотрения дела в суде изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка не проводилось, доказательств этому суду не представлено, суд приходит к выводу, что оснований для применения иного коэффициента, связанного с таким видом разрешенного использования как строительство, для начисления арендной платы ответчику не имеется.
Факт отсутствия оплаты арендной платы за период с 08.08.2009 года по 01.03.2010 года представителем ответчика не оспаривается. По представленному истцом расчету за период с 08.08.2009 года по 01.03.2010 года задолженность по арендной плате в отношении спорного земельного участка составляет 82114,52 рублей. Указанный расчет задолженности ответчиком не оспорен и принимается судом. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за указанный период в сумме 82114,52 рублей.
Истцом так же заявлены требования о взыскании с ответчика пени по договору аренды до смены собственника объекта недвижимости 01.03.2010 года.
На основании пункта 5.2 договора истцом начислены ответчику пени за просрочку оплаты арендных платежей с 05.04.2007 года по 01.03.2010 года в сумме 22507,53 рублей, что соответствует нарушениям срока оплаты ответчиком арендных платежей в соответствии с пунктом 2.4 договора аренды.
Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд находит размер заявленной истцом пени за просрочку исполнения денежного обязательства явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства и снижает ее, взыскивая с ответчика пени в размере 8000 рублей, удовлетворив требования истца о взыскании с ответчика пени частично. При этом суд учитывает общеправовые принципы разумности, соразмерности и справедливости, имущественное положение ответчика, а так же отсутствие доказательств того, что неисполнение ответчиком своих обязательств имело для истца существенное значение и повлекло неблагоприятные последствия.
Рассматривая вопрос о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами ввиду их неправомерного удержания и неоплаты арендных платежей с 01.03.2010 года, суд учитывает следующее.
В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору.
Поскольку судом установлена обязанность ответчика осуществлять плату за землю в размере арендной платы, ответчик свои обязательства в части оплаты арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, имея на день вынесения решения суда долг в размере 82114,52 рублей, требования истца о взыскании с ответчика пени на основании норм статьи 395 ГПК РФ по учетной ставке банковского процента в размере 7,75 % на день предъявления иска являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота (пункт 2).
При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда. Если за время неисполнения денежного обязательства учетная ставка банковского процента изменялась, целесообразно отдавать предпочтение той учетной ставке банковского процента (на день предъявления иска или на день вынесения решения судом), которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки платежа (пункт 3 Постановления).
Проверив расчет суммы процентов, суд находит его неверным и удовлетворяет требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с ответчика за период с 01.03.2010 года по 24.11.2010 года частично по следующему расчету 82114,52 рублей*7,75%/360*234 дней (исходя из числа дней в месяце 30) = 4136,52 рублей. С ответчика подлежат взысканию и проценты за пользование чужими денежными средствами с суммы долга в размере 82114,52 рублей по ставке рефинансирования 7,75% до момента фактического исполнения денежного обязательства.
В соответствии со ст.ст. 88, 103 ГПК РФ с ответчика надлежит взыскать госпошлину в госдоход в размере 3027,53 рублей.
Руководствуясь ст.ст.12, 56, 57, 67, 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Буровой Евдокии Васильевны в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Дзержинска задолженность по арендной плате за период с 08.08.2009 года по 28.02.2010 года в сумме 82114,52 рублей, пени за просрочку платежа за период с 05.04.2007 года по 01.03.2010 года в размере 8000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами с 01.03.2010 года по 24.11.2010 года в размере 4136,52 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами с 25.11.2010 года с суммы долга в размере 82114,52 рублей по ставке рефинансирования 7,75% до момента фактического исполнения денежного обязательства.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Буровой Евдокии Васильевны госпошлину в госдоход в сумме 3027,53 рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда Нижегородской области через Дзержинский городской суд в кассационном порядке в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Н.А.Воробьева