Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
03 марта 2011 года Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Воробьевой Н.А.,
при секретаре Андриановой Е.А.,
с участием истца Вагина А.П., ответчика Крыгиной И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вагина Александра Петровича к Крыгиной Ирине Юрьевне о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,
Установил:
Истец обратился с указанным иском, мотивируя его тем, что в 2004 году он получил по обмену муниципальную квартиру по адресу Адрес1, и зарегистрировался там по постоянному месту жительства. Проживал один. Свою соседку Крыгину И.Ю. знает с 2007-2008 года, которая проживает в своем доме по адресу Адрес2. В 2009 году на фоне сложившихся доверительных отношений ответчик Крыгина И.Ю. предложила истцу приватизировать квартиру, готова была оказать содействие в сборе документов, погашении задолженности по коммунальным услугам, на что истец согласился. В ООО «Единый расчетный кассовый центр» им было подписано соглашение о погашении задолженности, ответчик выступила поручителем. При этом истец и ответчик договорились, и предполагалось со слов ответчика, что после приватизации будет заключен договор, по которому она обязуется погасить задолженность, помогать ему продуктами, в бытовом обслуживании. В декабре 2009 года после приватизации к истцу в больницу приезжали ответчик с риэлтором, возили его подписывать документы в Управление Федеральной регистрационной службы. Там ответчик объяснила, что вместо договора о пожизненном содержании с иждивением подготовлен договор купли-продажи, мотивировав тем, что договор пожизненного содержания могут легко оспорить наследники, его дети, он имеет двоих сыновей и дочь. К тому же, ответчик - сотрудник социальной защиты г. Дзержинска и не может заключить договор ренты, договор пожизненного содержания. Так же пояснила, что деньги по договору купли-продажи он получать не будет, а она обязуется его содержать и обеспечивать до смерти. Договор был подписан. Однако на момент подписания договора истец полагал, что квартира перейдет в собственность ответчику после его смерти, она будет обязана его содержать, покупать продукты, оплачивать коммунальные услуги за квартиру. Истец поверил увещеваниям, подписал то, что дала риэлтор. Фактически истцу сказали, что все приравнивается к договору пожизненного содержания. После подписания документов ответчик периодически давала истцу по 500 рублей в неделю, всего несколько раз. С лета 2010 года истец денег не дает, после ссоры обещала оставить его без жилья. По коммунальным платежам задолженность не погашена, денег на это ответчик не дает, сама квитанции не оплачивает. В настоящее время истец живет с гражданской женой в спорной квартире, ответчик в квартиру не вселялась, ключей от квартиры не имеет, все имущество в квартире только его. В пункте 5 договора купли-продажи квартиры от 24.12.2009 года сохранено за ним право пожизненного пользования проданной квартирой. Предусмотренный законом случай сохранения права пользования у продавца - это договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, и связано то с тем, что получатель ренты на момент отчуждения имущества не получает его стоимости и его целью является приискание денежных средств к достойному существованию. Ответчик в квартиру не вселялась, все обязательства собственника жилого помещения, в том числе по оплате коммунальных платежей, выполняет он. Поскольку ответчик является сотрудником соцзащиты, которому запрещено заключать договор ренты, поэтому она решила прикрыть это куплей-продажей без порождения последствий, предусмотренных куплей-продажей - прекращение права пользования у продавца и возникновение всех прав у покупателя. В настоящее время договор ренты заключать с ответчиком не желает, считает, что нужно расторгнуть все отношения. Просит признать договор купли-продажи от 24.12.2009 года квартиры по адресу Адрес1, свидетельство о праве собственности на спорную квартиру за ответчиком недействительными, прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о собственности спорной квартиры за ответчиком, взыскать с ответчика судебные расходы.
В судебном заседании истец Вагин А.П. исковые требования поддержал, пояснил, что ответчика знает давно, ответчик держит свое хозяйство, скотину, за которой они с сожительницей ухаживали. Ответчик разговаривала с его сожительницей, говорила, что ищет квартиру с рентой, он согласился и пришел к ответчику. Ответчик сказала, что ренту можно оспорить, он согласился, чтоб она сделала как ей удобно. Квартира была приватизирована, ответчик платила риэлтору, выступила поручителем по его долгам за квартиру, после приватизации оформили договор купли-продажи, в регистрационную службу ездили с риэлтором. Договор купли-продажи он читал, но плохо, акт приема-передачи квартиры подписывал. Денег за квартиру истец ему не давала. Он подписывал то, что ему говорили, в договор было включено, что в квартире остается его право проживания. Считает, что ответчик обязана его содержать, однако ответчик с апреля по сентябрь 2010 года давала ему на еду по 500 рублей, а потом перестала, есть задолженность по квартплате. С риэлтором ответчик ему объясняли, что квартира перейдет к ответчику после его смерти. Считает, что ответчик его обманула. От квартиры ответчик ключи имеет, привезла в 2010 году в квартиру кровать.
Ответчик Крыгина И.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что с истцом знакома давно. Ранее истец проживал с сожительницей в частном доме, потом поменял дом на спорную квартиру с доплатой. Истец и его сожительница работали у нее, она имеет частное хозяйство, содержит скотину на мясо и молоко. Потом истец работать перестал, накопил долги за квартиру, и он предложил ей купить квартиру. Она долго не соглашалась, но потом согласилась квартиру купить. Истец предлагал ренту, но он не был ни пенсионером, ни инвалидом, и она согласилась только купить. Для оформления сделки квартиру необходимо было приватизировать, было три суда по квартире, оформляли перепланировку, устанавливали факт проживания истца, за все в счет договора купли-продажи оплату производила она. Так же в счет договора купли-продажи по соглашению с истцом она оплачивала долги по квартире, услуги риэлтора. После приватизации квартиры риэлтор готовила документы на ее куплю-продажу. Все документы истец читал не один раз, она ему передала деньги в размере 700000 рублей перед сделкой, это сумма сделки за вычетом всех расходов, договор был подписан в юстиции. Так же было составлено соглашение о задатке в счет договора купли-продажи. Они договаривались, что истец будет жить в квартире, она следит за квартирой, производит оплату жилищно-коммунальных услуг, в квартире поставила счетчики. Деньги ответчику давала, поскольку его сожительница продолжала работать у нее, и она отдавала истцу ее зарплату.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явился, предоставив отзыв, согласно которому, 02.12.2009 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись № о праве собственности Вагина А.П. на квартиру Адрес1. Право собственности у Вагина А.П. возникло на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 18.11.2009 года. 29.12.2009 года в Дзержинский отдел обратились Вагин А.П. и Крыгина И.Ю. с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на вышеуказанную квартиру от Вагина А.П. к Крыгиной И.Ю.. Договор купли-продажи от имени продавца был подписан Вагиным А.П., все представленные документы соответствовали действующему законодательству, поэтому 27.01.2010 года в ЕГРП была внесена запись № государственной регистрации договора купли-продажи и запись № о государственной регистрации права собственности Крыгиной И.Ю. на квартиру. Просит рассмотреть дело на усмотрение суда без участия представителя, что суд считает возможным.
Свидетель ФИО1 в судебном заседании показала, что является индивидуальным предпринимателем, работает риэлтором. В 2008 году к ней обратились истец и ответчик, пришли вдвоем, обратились по вопросу продажи квартиры истца, сказали, что квартиру один продает другому. На нее у нотариуса была оформлена доверенность на сбор пакета документов для продажи квартиры. На тот момент у истца был договор мены на квартиру, свидетельства о праве собственности на квартиру не было, было выяснено, что квартира у истца муниципальная. Она объяснила истцу и ответчику, что квартира муниципальная, ее нужно сначала приватизировать, для этого нужно вкладывать деньги. Они ей сказали, что Крыгина И.Ю. покупает квартиру, и деньги будет вкладывать ответчик. На нее была оформлена доверенность на приватизацию квартиры истца. В процессе сбора документов выяснилось, что истец проживал по разным адресам, в течение трех лет его место жительство не было установлено, обращались за установлением факта проживания в суд. Обращались в суд так же за сохранением квартиры в перепланированном состоянии. У истца было много долгов за квартиру, которые были оплачены ответчиком. За это время истец дважды лежал в больнице с инфарктом, она ездила в больницу к нему за подписанием договора приватизации, так же отчитывалась ему о работе. Затем истец выздоровел, он пришел к ней с ответчиком, и они попросили подготовить документы по купле-продаже квартиры и очередь в регистрирующем органе. Вагин А.П. спрашивал о возможности заключения договора пожизненного содержания, но Крыгина И.Ю. ему сказала, что такой договор заключать не будет. Она так же Вагину А.П. объяснила, что договор по его содержанию никто заключать не будет. Они сказали, что между ними договоренность заключить договор купли-продажи квартиры, она им заняла очередь в ФРС. Она спрашивала Вагина А.П., где он будет жить после сделки, и разъяснила необходимость отразить в договоре его право проживания. До этого она их заставила оформить соглашение о задатке на покупку квартиры. Перед сдачей документов в ФРС она спрашивала стороны, все ли у них готово, есть ли претензии друг к другу, рассчитались ли. Они ответили, что расчеты произведены, претензий друг к другу не имеют, договоры подписывали сами. Деньги истец ей не показывал, но когда подписывал договор, говорил, что все нормально, расчет произведен.
Выслушав стороны, свидетеля, изучив материалы гражданского дела и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Из материалов дела судом установлено, что истец Вагин А.П. на основании договора мены от 04.12.2003 года являлся нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу Адрес1. Состоит на регистрационном учете по указанному адресу с 19.03.2004 года.
18.11.2009 года между истцом Вагиным А.П., за которого на основании доверенности от 10.08.2009 года действовала ФИО1, и Администрацией города Дзержинска был заключен договор безвозмездной передаче жилья в собственность вышеуказанной квартиры. Право собственности истца на квартиру Адрес1 было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2009 года.
24.12.2009 года между истцом Вагиным А.П. и ответчиком Крыгиной И.Ю. был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу Адрес1. По условиям договора истец обязался передать в собственность, а ответчик принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора указанный объект недвижимости (пункт 1). Цена сделки по обоюдному согласию сторон составила 850000 рублей. Расчет между сторонами произведен до подписания сторон договора (пункт 3). За истцом сохранено право проживания в данном жилом помещения с правом пользования после государственной регистрации перехода права собственности (пункт 5). Истец обязуется передать, а ответчик принять продаваемый объект недвижимости по акту приема-передачи в срок до 07.01.2010 года (пункт 6).
24.12.2009 года истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи спорной квартиры, согласно которому стороны договора купли-продажи подтвердили передачу объекта недвижимости - жилого помещения, расположенного по адресу Адрес1, факт исполнения денежных расчетов между сторонами, отсутствие претензий по качеству и техническому состоянию передаваемого объекта.
27.01.2010 года право собственности ответчика Крыгиной И.Ю. было зарегистрировано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области Дзержинский отдел.
Истцом Вагиным А.П. заявлены требования о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку фактически стороны договаривались о заключении договора пожизненного содержания с иждивением.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1).
В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно статье 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1).
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2).
В соответствии со статьей 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (пункт 1).
В силу статьи 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (пункт 1).
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (пункт 2).
По статье 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2).
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Для притворной сделки характерно то, что стороны желают создать правовые последствия, однако хотят их скрыть, для чего заключают притворный договор.
Однако суду не представлено доказательств, что имело место заключение одной сделки в соответствии с намерениями сторон, но совершена была другая сделка, с целью прикрытия действительной сделки, и заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры не соответствует волеизъявлению сторон.
Ответчик указанные истцом обстоятельства отрицал, поясняя, что с истцом был заключен именно договор купли-продажи жилого помещения.
Из пояснений сторон и материалов дела следует, что с целью совершения договора купли-продажи сторонами были заключены договора на оказание возмездных услуг с риэлтором. Истцом была выдана доверенность ФИО1, оказывающей риэлтерские услуги, в том числе на сбор пакета документов, необходимых для продажи спорной квартиры и доли в праве собственности на общее имущество жилого дома. Между истцом как продавцом и ИП ФИО1 23.12.2009 года был заключен договор, предметом которого является предоставление услуг риэлтором по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости - квартиры Адрес1, и передаче права собственности на квартиру на условиях ее продажи по договорной цене 850 тысяч рублей. Установлено, что сумма задатка оговорена обеими сторонами в соглашении о задатке, к дополнительным условиям отнесено внесение в договор пункта о праве проживания истца в продаваемой квартире. По соглашению о задатке от 18.11.2008 года между продавцом Вагиным А.П. и покупателем Крыгиной И.Ю. продавец передает, а покупатель приобретает права собственности на недвижимое имущество - квартиру по адресу Адрес1, в обеспечение взаимных обязательства по предстоящему отчуждению прав собственности на недвижимость покупатель передает продавцу, а продавец принимает задаток в размере 55 тысяч рублей. Данные обстоятельства не оспорены истцом, представленные договора содержат подписи истца.
Оформление договора купли-продажи спорной квартиры происходило с личным участием истца, что подтверждается собственноручной подписью истца на договоре купли-продажи, расписками Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в получении от истца на основании его заявления документов на государственную регистрацию договора купли-продажи спорной квартиры от 29.12.2009 года, перехода права собственности на квартиру. Истец не отрицал, что принимал непосредственное участие в сделке по договору купли-продажи спорной квартиры, следовательно, истец знал, на каких условиях заключается договор, поскольку имел возможность ознакомиться с текстом договора до его подписания и передаче в регистрирующий орган, что истцом не отрицается.
Из текста заключенного меду истцом и ответчиком договора купли-продажи спорного жилого помещения усматривается, что никаких дополнительных условий в виде пожизненного содержания сторонами договора не оговаривалось. Само по себе название договора уже свидетельствует об отсутствии каких-либо обязательств по содержанию истца.По существу взятых на себя ответчиком обязательств истец детальных пояснений не дал.
Наличие у сторон волеизъявления на заключение сделки купли-продажи квартиры доказано так же показаниями свидетеля ФИО1, пояснившей в судебном заседании, что стороны обратились к ней именно по вопросу заключения договора купли-продажи, на предложение истца ответчик была согласна заключить лишь договор купли-продажи, с этой целью был заключен договор о безвозмездной передаче жилья истцу в собственность, на ее имя истцом была выдана доверенность на совершение сделку купли-продажи.
Довод истца о сохранении за ним право пожизненного пользования проданной квартирой в подтверждении факта волеизъявления истца на заключения договора пожизненного содержания с иждивением судом не принимается, поскольку данное условие установлено истцом как существенное для целей заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения, что отражено в договоре на возмездное оказание услуг по продаже квартиры истцом.
Истец не доказал и факт совершения им оспариваемой сделки под влиянием обмана со стороны ответчика Крыгиной И.Ю., не подтвердил то, что последняя преднамеренно создала у него не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, предмете, повлиявших на решение истца о заключении договора.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как установлено судом, истцом 24.12.2009 года был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, при этом данный документ подписан истцом лично, в нем нет указания о продаже квартиры с условием пожизненного содержания продавца. Квартира фактически передана в пользование и распоряжение покупателю, то есть ответчику, о чем свидетельствует акт приема-передачи спорного объекта недвижимости между сторонами, оформление финансово-лицевого счета по оплате жилищно-коммунальных услуг на ответчика, несение обязанностей по содержанию жилого помещения со стороны ответчика как собственника спорной квартиры, в том числе осуществления оплаты жилищно-коммунальных услуг, установление ответчиком счетчика в спорной квартире.
Довод истца о не получении денежных средств по договору купли-продажи судом не принимается. В пункте 3 оспариваемого договора купли-продажи от 24.12.2009 года указано, что отчуждаемая квартира продана по соглашению сторон за 850 тысяч рублей, которые уплачены продавцу до подписания настоящего договора, расчеты произведены полностью. Истец подписал передаточный акт, подтвердив своей подписью факт получения денежных средств по договору купли-продажи. Свидетель ФИО1 в судебном заседании показала, что перед сдачей договора купли-продажи на регистрацию истец пояснял, что претензий он не имеет, расчет произведен. Сам по себе факт неисполнения условий договора в части оплаты денежных средств, не может являться основанием для его недействительности, так как невыполнение обязательств в виде передачи денежных средств по договору купли-продажи является основанием для обращения в суд с заявлением о взыскании указанных денежных средств.
Поскольку в судебном заседании не представлены доказательства в обоснование требований о признании сделки купли-продажи недействительной, суд считает необходимым отказать Вагину А.П. в удовлетворении исковых требований.
На основании статьи 98 ГПК РФ при отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, судебные расходы истца с ответчика взысканию не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 57, 67, 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований Вагину Александру Петровичу отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию Нижегородского областного суда в течение десяти дней с момента его принятия в окончательной форме через Дзержинский городской суд.
Судья п.п. Н.А.Воробьева
Копия верна:
Судья Н.А.Воробьева
Секретарь: Е.А.Андрианова