Дело № Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 05 августа 2011 года Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Воробьевой Н.А., при секретаре Андриановой Е.А., с участием истца, представителя истца Беспаловой А.В., представителя ответчика адвоката Душаевой А.А., третьего лица Чечеткиной Э.Н., третьего лица Ариковой З.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское делопо иску Бафталовского А.Н., Беспаловой А.В. к Фролову Н.В. о признании права собственности на жилое помещение (комнату), Установил: Истцы обратились с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что 10.08.2009 года истцы купили каждый по 1\2 доли в праве общей долевой собственности следующий объект недвижимости: жилое помещение (комната) №, общей площадью 17,7 кв.м, расположенное в квартире, находящейся по адресу Адрес 1. Договор купли-продажи комнаты был заключен в простой письменной форме между Чечеткиной Э.Н., действующей от имени ответчика Фролова Н.В. по доверенности, удостоверенной нотариусом, с одной стороны, и Андрияновой С.Г., действующей от имени истца Бафталовского А.Н. по доверенности, удостоверенной <данные изъяты>, истцом Беспаловой А.В., с другой стороны. В сделке купли-продажи комнаты продавцом являлась Чечеткина Э.Н., действующая от имени ответчика Фролова Н.В., покупателями являлись истцы. Сделка сторонами исполнена. Стоимость комнаты в размере 380000 рублей уплачена покупателями продавцу полностью до подписания договора, а передача имущества осуществлена по акту приема-передачи от 10.08.2009 года. 20.09.2009 года после заключения и подписания договора купли-продажи комнаты Чечеткина Э.Н., действующая от имени Фролова Н.В, Андриянова С.Г., действующая от имени Бафталовского А.Н., и Беспалова А.В. обратились в Дзержинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением перехода и государственной регистрации права общей долевой собственности на комнату. 28.11.2009 года все стороны по сделке получили из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области сообщение о приостановлении горсударственной регистрации, в котором сообщалось, что в результате экспертизы представленных на регистрацию документов и проверки законности сделки не были представлены следующие документы: выписка из домовой книги на комнату, подтверждение полномочия лица, удостоверяющего доверенность Бафталовского А.Н., отсутствовало согласие супруга Беспаловой А.В. на покупку 1\2 доли в праве общей долевой собственности на комнату. Было рекомендовано устранить указанные причины в срок до 28.02.2010 года. Однако, когда Беспалова А.В. со своей стороны собрала все необходимые документы, продавец Фролов Н.В. и его доверенное лицо отказались довести регистрацию права до конца. 27.02.2010 года Беспалова А.В. получила сообщение об отказе в государственной регистрации на спорный объект недвижимости. В настоящее время истцы намерены в полной мере реализовать свое право пользования, владения и распоряжения приобретенной комнаты. Однако в данный момент, чтобы зарегистрировать договор купли-продажи комнаты, переход и право общей долевой собственности на комнату на имя истцов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области необходимо присутствие продавца. Но продавец ответчик Фролов Н.В., который выдал доверенность Чечеткиной Э.Н., находится по неизвестному адресу. Между тем, договор купли-продажи комнаты подлежит обязательной государственной регистрации и перехода права собственности. Поскольку сделка исполнена, а ответчик находится по неизвестному адресу, истцы не имеют возможности обратиться в Дзержинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорную комнату. Просят прекратить право собственности на спорную комнату ответчика, признать за истцами право собственности на спорную комнату по 1\2 доли в праве общей долевой собственности за каждым. Истец Бафталовский А.Н. в судебном заседании не присутствовал, о месте и времени рассмотрения дела был извещен. В судебном заседании истец Беспалова А.В., действующая за себя и от имени истца Бафталовского А.Н. по доверенности, исковые требования поддержала, суду пояснила, что ее брат Бафталовский А.Н. и мать продавали двухкомнатную квартиру, на деньги от продажи двухкомнатной квартиры были приобретены однокомнатная квартира и спорная комната. Государственная регистрация права собственности на однокомнатную квартиру произведена, а на спорную комнату право собственности на нее и брата Бафталовского А.Н. не зарегистрировано. Деньги за покупку комнаты были переданы Чечеткиной Э.Н., договор купли-продажи комнаты был подписан после передачи денег. Государственная регистрация перехода права собственности на комнату была приостановлена, она представляла согласие мужа и выписку из домовой книги. Доверенность от брата Бафталовского А.Н. была оформлена ненадлежащим образом, оказалось, что у начальника исправительной колонии не было полномочий удостоверять доверенность, надлежащая доверенность была оформлена лишь в этом оду, но в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области они более не обращались. Так же выяснилось, что для регистрации перехода права собственности на комнату необходимо согласие всех сособственников. Считает, что поскольку деньги за комнату были переданы, необходимо признать за истцами право собственности на комнату. Так же пояснила, что денег от продажи двухкомнатной квартиры не отдавали, они сразу были отданы за покупку однокомнатной квартиры и комнаты. Представитель ответчика Фролова Н.В. адвокат Душаева А.А., назначенный судом в связи с неизвестностью места нахождения ответчика, в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что Фролов Н.В. является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку по договору купли-продажи он все свои обязательства выполнил, им была выдана доверенность Чечеткиной Э.Н. на регистрацию сделки, данная доверенность действует до настоящего времени, уклонения от регистрации сделки со стороны Фролова Н.В. нет. Третье лицо Чечеткина Э.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала, суду пояснила, что в 2008-2009 года она купила у ответчика Фролова Н.В. спорную комнату, сделку в письменном виде не оформляли, она выплатила ответчику денежные средства за комнату, а Фролов Н.В. выдал ей нотариальную доверенность на оформление комнаты. Из спорной комнаты Фролов Н.В. выехал, но на регистрационном учете по месту жительства остался в комнате. Впоследствии к ней обратилась Арикова З.Н. и просила продать комнату Бафталовскому А.Н. и его матери, она согласилась. Договорились, что денежные средства она получит после регистрации договора купли-продажи. Договор был заключен с истцами, документы на государственную регистрацию договора были сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. Однако не по ее вине в регистрации было отказано, поскольку доверенность от Бафталовского А.Н. была не та. Чтобы произвести государственную регистрацию перехода права собственности на комнату с Фролова Н.В. до окончания срока выданной ей Фроловым Н.В. доверенности, она заключила договор купли-продажи с Ариковой З.Н., сдали документы на регистрацию. В государственной регистрации данной сделки так же было отказано по причине отсутствия согласия соседей комнаты. Истец Беспалова А.В. потом ездила к Бафталовскому А.Н. за доверенностью, сначала привезла не ту доверенность, а затем пропала. От государственной регистрации перехода права собственности комнаты на истцов она не уклоняется. Третье лицо Арикова З.Н. в судебном заседании пояснила, что к ней обратился знакомый Беспаловой А.В. и попросил разменять двухкомнатную квартиру, которая принадлежала брату Беспаловой А.В. - Бафталовскому А.Н. и их матери. Ей была выдана доверенность на сбор документов. Беспаловой А.В. была подобрана однокомнатная квартира на <адрес>, которая в настоящее время зарегистрирована на Беспалову А.В.. Брату Беспаловой А.В. - Бафталовскому А.Н. и матери необходимо было подобрать комнату. Она попросила Чечеткину Э.Н. продать комнату, которую та купила у Фролова Н.В.. Беспалова А.В. и Чечеткина Э.Н. сами договаривались, отношения к сделке по продаже комнаты она не имеет, данной сделкой не занималась. Знает, что деньги от продажи двухкомнатной квартиры Бафталовкий А.Н. и его мать получили на руки по расписке, а Чечеткиной Э.Н. деньги за комнату переданы не были. Они договаривались, что Чечеткина Э.Н. деньги за комнату получит после государственной регистрации продажи комнаты. Государственная регистрация продажи комнаты была приостановлена, она на комнату не претендует, на нее договор купли-продажи был составлен, чтоб не закончился срок доверенности от Фролова Н.В. Чечеткиной Э.Н., государственная регистрация данной сделки так же была приостановлена из-за отсутствия согласия всех соседей комнаты. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по доверенности Лобанова Г.А. в судебное заседание не явилась, ранее представил отзыв, согласно которому просит рассмотреть дело в отсутствие представителя. В отзыве указал, что 30.03.2009 года в <данные изъяты> была внесена запись № о праве собственности Фролова Н.В. на комнату №, расположенную по адресу Адрес 1. Право собственности у Фролова Н.В. было зарегистрировано на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 10.03.2009 года. 29.09.2009 года в Дзержинский отдел обратились Чечеткина Э.Н., действующая по доверенности от 19.12.2008 года от имени Фролова Н.В., с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на комнату от Фролова Н.В. к Беспаловой А.В. и Бафталовскому А.Н., а так же Беспалова А.В. и Андриянова С.Г., действующая по доверенности от имени Бафталовского А.Н., с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и права общей долевой собственности на комнату. На государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи комнаты от 10.08.2009 года. Так как на государственную регистрацию был представлен не полный пакет документов, 26.10.2009 года государственная регистрация была приостановлена. В установленный срок замечания государственного регистратора устранены не были, и 27.02.2010 года на основании абзаца 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявителям было отказано в государственной регистрации права по следующим основаниям: В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. На основании п.п. 1,2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли. Продавец Фролов Н.В. является собственником комнаты №, находящейся в коммунальной квартире по адресу Адрес 1. На государственную регистрацию не представлены отказы остальных сособственников от преимущественного права покупки вышеуказанного объекта недвижимости, либо документы об их надлежащем извещении о продаже комнаты. Указанное обстоятельство явилось одним из оснований для приостановления государственной регистрации договора купли-продажи права собственности (перехода права). 26.10.2009 года в письменном приостановлении государственной регистрации предлагалось устранить причины, препятствующие регистрации. Замечания государственного регистратора устранены не были. 27.02.2010 года в государственной регистрации Беспаловой А.В., Бафталовскому А.Н. и Фролову Н.В. было отказано. 03.08.2010 года в Дзержинский отдел обратились Чечеткина Э.Н., действующая по доверенности от имени Фролова Н.В., с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на комнату от Фролова Н.В. к Ариковой З.Н., а так же Арикова З.Н. с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на комнату. На государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи от 29.05.2010 года. 26.08.2010 года государственная регистрация была приостановлена, так как был представлен не полный пакет документов. Не было документов, подтверждающих, что продавец комнаты известил в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий. 29.09.2010 года на основании заявления Чечеткиной Э.Н., действующей на основании доверенности от имени Фролова Н.В., государственная регистрация была приостановлена на срок до трех месяцев. 24.11.2010 года дополнительно представлены документы, два отказа сособственников от преимущественного права покупки комнаты, от имени собственников комнат №, №,№. В соответствии с данными Дзержинского филиала ГП «Нижтехинвентаризация» от 31.08.2010 года, в состав Адрес 1 входит № жилых помещений, документы от остальных сособственников представлены не были. 30.11.2010 года Фролову Н.В. и Ариковой З.Н. в государственной регистрации было отказано. 21.04.2011 года в Дзержинский отдел обратилась Чечеткина Э.Н., действующая по доверенности от имени Фролова Н.В., с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на комнату от Фролова Н.В. к Ариковой З.Н., а так же Арикова З.Н. с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на комнату. На государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи от 29.05.2010 года. 16.05.2011 года государственная регистрация была приостановлена, так как не было представлено документов, что продавец комнаты известил в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату. 25.05.2011 года на основании заявления Ариковой З.Н. государственная регистрация была приостановлена на три месяца до 24.08.2011 года. Третье лицо Андриянова С.Г. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2). По статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 2). В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно статье 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3). Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Судом установлено, что ответчику Фролову Н.В. на праве собственности принадлежит комната №, расположенная в Адрес 1. Право собственности ответчика Фролова Н.В. на указанный объект недвижимости зарегистрировано 30.03.2009 года в <данные изъяты>, запись №, на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 10.03.2009 года. 10.08.2009 года между ответчиком Фроловым Н.В., от имени которого по доверенности действовал представитель Чечеткина Э.Н., и истцами Беспаловой А.В., Бафталовским А.Н., от имени которого по доверенности действовала Андриянова С.Г., заключен договор купли-продажи принадлежащей ответчику комнаты №, расположенной в Адрес 1. По условиям договора, цена продаваемого объекта недвижимости составляет 380000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункты №, № договора). Актом приема-передачи к договору купли-продажи комнаты от 10.08.2009 года установлено, что комната №, расположенная в Адрес 1. 29.09.2009 года Чечеткина Э.Н., действующая по доверенности от имени ответчика Фролова Н.В., истец Беспалова А.В. и Андриянова С.Г., действующая по доверенности от имени истца Бафталовского А.Н. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на комнату от Фролова Н.В. к Беспаловой А.В. и Бафталовскому А.Н.. Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 22.02.2010 года следует, что 26.10.2009 года государственная регистрация перехода права собственности спорного жилого помещения была приостановлена по причине отсутствия следующих документов: выписки из домовой книги, документов, подтверждающих полномочия лица, удостоверяющего доверенность истца Бафталовского А.Н., данные о месте регистрации истца Беспаловой А.В., нотариально удостоверенное согласие супруга истца Беспаловой А.В. на совершение сделки. В установленный срок замечания государственного регистратора устранены не были, 27.02.2010 года заявителям было отказано в государственной регистрации права. Из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области так же усматривается, что 03.08.2010 года в Дзержинский отдел обратились Чечеткина Э.Н., действующая по доверенности от имени ответчика Фролова Н.В., и Арикова З.Н. с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на комнату от Фролова Н.В. к Ариковой З.Н., на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи от 29.05.2010 года. 26.08.2010 года государственная регистрация была приостановлена, так как был представлен не полный пакет документов. Не было документов, подтверждающих, что продавец комнаты известил в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ, п.п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ, п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 29.09.2010 года на основании заявления Чечеткиной Э.Н., действующей на основании доверенности от имени ответчика Фролова Н.В., государственная регистрация была приостановлена на срок до трех месяцев. 24.11.2010 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области были дополнительно представлены документы от имени собственников комнат №, №,№ в виде отказа от преимущественного права покупки комнаты, В соответствии с данными Дзержинского филиала ГП «Нижтехинвентаризация» от 31.08.2010 года, в состав Адрес 1 входит № жилых помещений, документы от остальных сособственников представлены не были. 30.11.2010 года ответчику Фролову Н.В. и Ариковой З.Н. в государственной регистрации было отказано. 21.04.2011 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области вновь обратилась обратились Чечеткина Э.Н., действующая по доверенности от имени ответчика Фролова Н.В., и Арикова З.Н. с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на комнату от Фролова Н.В. к Ариковой З.Н., на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи от 29.05.2010 года. 16.05.2011 года государственная регистрация была приостановлена, так как не было представлено документов, что продавец комнаты известил в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату. 25.05.2011 года на основании заявления Ариковой З.Н. государственная регистрация была приостановлена на три месяца до 24.08.2011 года. В пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. В пункте 63 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. Как следует из объяснений участвующих в деле лиц, стороны повторно с представлением всех необходимых документов к государственному регистратору для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорную комнату от ответчика Фролова Н.В. к истцам не обращались, отказа государственного регистратора не получали. В этой связи, довод истцов об уклонении именно ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости судом не принимается. При этом требований о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности истцы не заявляли. При указанных обстоятельствах, учитывая отсутствие государственной регистрации совершенной сделки купли-продажи спорного жилого помещения, суд приходит к выводу, что требования истцов о прекращении права собственности ответчика на спорный объект недвижимости и признании за ними права собственности на данный объект не подлежат удовлетворению. Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 57, 194-198 ГПК РФ, суд Решил: В удовлетворении исковых требованийБафталовского А.Н., Беспаловой А.В. отказать. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда через Дзержинский городской суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме. Судья Н.А.Воробьева