Дело № Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 09 сентября 2011 года Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Овчинниковой Е.В., при секретаре Гущиной М.Ю., с участием представителя заявителя Марьевской Т.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Овсепяна Р.А. о признании недействительным отказа в предоставлении земельного участка в аренду У С Т А Н О В И Л: Овсепян Р.А. обратился в суд с заявлением, где просит признать незаконным отказ Администрации г.Дзержинска предоставить ему в аренду земельный участок для завершения строительства нежилого здания <данные изъяты>, обязать Администрацию г.Дзержинска принять решение о предоставлении земельного участка в аренду. В обоснование заявленных требований Овсепян Р.А. указал, что 07.06.01 Чернореченское Открытое акционерное общество <данные изъяты> и открытое акционерное общество <данные изъяты> заключили договор купли-продажи недвижимого имущества: незавершенное строительство нежилого здания <данные изъяты>, площадью 685,5 кв.м., по адресу: <адрес>; незавершенное строительство нежилого здания <данные изъяты>, площадью 57,3 кв.м., по адресу: <адрес> Объекты договора принадлежали продавцу на праве собственности на основании плана приватизации ГП <данные изъяты> утвержденного решением <данные изъяты> № от 23.06.94г. Данная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке 28.06.2001 года. Далее право собственности на вышеуказанные объекты перешло к ООО <данные изъяты> по договору купли-продажи от 02.07.01 (регистрация 20.08.2001), затем в общую долевую собственность ФИО1 и ФИО2 по договору купли-продажи от 22.12.2005 (регистрация 10.05.2006), затем в собственность Овсепяна Р.А. по договору купли-продажи от 27.07.09 № (регистрация 26.08.2009). Таким образом, изначально данные объекты недвижимости были отчуждены из государственной собственности в процессе приватизации. Постановлениями Администрации г.Дзержинска от 13.06.95 №, от 15.06.99 №, ОТ 07.05.02 № Чернореченскому АООТ <данные изъяты> был передан земельный участок кад.№ в аренду для завершения строительства жилого дома № ЦТП и ТП. На основании вышеуказанных правовых актов между <данные изъяты> и ЧОАО <данные изъяты> был заключен договор аренды №-Г от 09.08.95 и дополнительное соглашение № от 06.08.99, согласно которых арендатору был передан в аренду земельный участок кад.№ площадью 8479 кв.м. для завершения строительства жилого дома, ЦТП и ТП. Овсепян Р.А. приобрел незавершенный строительством объект по договору купли-продажи у ФИО1 и ФИО2, которые в свою очередь приобрели его у ООО <данные изъяты> ООО <данные изъяты> купило его у ЧОАО <данные изъяты>, у которого спорный земельный участок находился в аренде. Таким образом, при отчуждении ЧОАО <данные изъяты> объектов незавершенных строительством ООО <данные изъяты>, а затем обществом ФИО1 и ФИО2, а затем Овсепяну Р.А., к последнему перешло право аренды земельного участка, занятого этими объектами, с сохранением целей, оснований и условий использования участка для строительства и последующей эксплуатации объектов. Администрация г.Дзержинска отказывая в заключении договора аренды земельного участка, сослалась на ст.36 Земельного кодекса РФ, указав, что право на аренду земельных участков возможно лишь для собственников зданий, строений, сооружений, указав при этом, что объекты незавершенного строительства относятся к самостоятельным объектам капитального строения в связи с чем отсутствуют законные основания предоставления земельного участка в аренду под объект незавершенного строительства. Заявитель полагает, что отказ в заключении договора аренды незаконен, поскольку он, как собственник объекта незавершенного строительства, имеет исключительное право на получение земельного участка для его эксплуатации в аренду, право использования объекта незавершенного строительства как объекта капитального строительства возникает после его ввода в эксплуатацию, для завершения строительства необходимо разрешение, которое может быть выдано при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок. В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержала, пояснила, что все необходимые документы для предоставления земельного участка в аренду заявителем были представлены. Представитель Администрации г.Дзержинска в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, позицию Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Дзержинска, выраженную в отзыве поддерживает. Представитель КУМИ администрации г.Дзержинска Сафиулова С.В. в судебное заседание не явилась, заявила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, представила суду письменный отзыв, согласно которому: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Дзержинска не признает заявленные истцом требования по вопросу признания незаконным решения Администрации г.Дзержинска, выраженного в письме от 23.08.11г. № об отказе в заключении договора аренды земельного участка, и обязании Комитета заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства нежилого здания <данные изъяты> по следующим основаниям: I. Заявитель обратился в Администрацию города Дзержинска с заявлением № от 03.08.2011г. об оформлении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером № для завершения строительства нежилого здания <данные изъяты>, приложив к заявлению свидетельство о регистрации права собственности серии <данные изъяты> № № На обращение Овсепяна Р.А. от 03.08.11г. в порядке, установленном земельным законодательством, Администрация города Дзержинска письмом от 23.08.2011г. за № дала мотивированный отказ. Овсепян Р.А. является собственником объекта незавершенного строительства. В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица -собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка предоставления земельных участков в аренду под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее ФЗ № 178-ФЗ), переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно п.З. ст.28 ФЗ № 178-ФЗ Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. К рассматриваемому спору данные случаи не относятся. Вывод заявителя о том, что к нему подлежит применению нормы п.3. ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.01 № 178-ФЗ, несостоятелен, поскольку данная норма гласит об одновременной приватизации объекта недвижимости и земельного участка и поэтому применима лишь на момент приватизации: объекта незавершенного строительства. При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства; ввода их в эксплуатацию. Соответствующая правоприменительная практика определена в Постановлении Президиум; ВАС РФ от 23.12.2008г. N 8985/08. При таких обстоятельствах у Администрации отсутствует установленная законом обязанного заключить договор аренды земельного участка на предложенных заявителем условиях. II. В качестве обоснования незаконности отказа в предоставлении в аренду заявитель, кроме положений ст.З6 ЗК РФ, ссылается на положения статьи 35 ЗК РФ и ст.552 ГК РФ, указывая при этом на имевший место договор аренды земельного участка № от 09.08.1995г., заключенный между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Дзержинска и ЧОАО <данные изъяты> Предметом данного договора являлся земельный участок кадастровый № площадью 8 479 кв.м. для завершения строительства жилого дома №, ЦТП и ТП. Срок договора аренды с 09.08.95г. по 31.12.1999г. Данное обоснование не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям: 1. В соответствии с ч.3 ст.552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Заявитель, обращаясь в Администрацию, просил предоставить в аренду земельный участок кадастровый № площадью 1023 кв.м., тогда как предметом договора аренды являлся иной земельный участок с кадастровым № площадью 8 479 кв.м. Согласно кадастрового плана земельного участка от 13.04.2007г. № земельный участок кадастровый № образован из земельного участка №. Однако, земельный участок кадастровый № имеет иное местоположение и иное разрешенное использование - завершение строительства жилых домов стр. №№ 11,12. Таким образом, земельный участок, истребуемый заявителем в аренду, является иным, нежели земельный участок, являющийся предметом договора аренды №. С учетом изложенного, просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований. Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему. В силу ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему. Согласно ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности. В соответствии со ст. 256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Из материалов дела следует, что Овсепян Р.А. является собственником нежилого объекта незавершенного строительством нежилого здания <данные изъяты>, общей площадью 57,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.08.2009 года сделана запись регистрации №. (л.д.25) Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № с разрешенным использованием для строительства незавершенного строительством нежилого здания - <данные изъяты> (нежилое) и последующей эксплуатации адрес: <адрес>. Указанный земельный участок был сформирован из земельного участка кадастровый номер: № с разрешенным использованием - строительство жилых домов стр. №№11,12, а участок с кадастровым номером № в свою очередь был сформирован из земельного участка с кадастровым номером № (л.д.27-28) Заявитель обратился в Администрацию г.Дзержинска с заявлением о предоставлении ему земельного участка под эксплуатацию здания, предоставив необходимые документы. (л.д.12) Письмом от 23.08.2011г. Администрация г.Дзержинска уведомила заявителя об отказе в предоставлении земельного участка в аренду со ссылкой на то, что объекты незавершенного строительства в аренду быть переданы не могут, поскольку относятся к самостоятельным объектам капитального строительства. В силу ст.29 Земельного Кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9,10и 11 настоящего Кодекса. Пунктом 2 ст.11 ЗК РФ предусмотрено, что органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Согласно ст. 36 Земельного Кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем. В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Пунктом 1 ст.130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. По смыслу приведенных норм права собственник объекта незавершенного строительства обладает исключительным правом на приобретение права аренды земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его строительства и дальнейшей эксплуатации. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заявитель как собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление ему земельного участка в аренду для эксплуатации данного объекта, в связи с чем ему не может быть отказано в заключении договора аренды. На основании изложенного, суд полагает необходимым признать незаконным отказ Администрации г.Дзержинска, датированный 23.08.2011г. в предоставлении заявителю земельного участка в аренду, и полагает необходимым обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Дзержинска предоставить участок в аренду, в месячный срок со дня вступления решения в законную силу подготовив и направив заявителю проект договора аренды. Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.12,198,254 ГПК РФ суд Р Е Ш И Л: Признать незаконным отказ Администрации г.Дзержинска от 23.08.2011г. за номером № в предоставлении Овсепяну Р.А. земельного участка в аренду. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Дзержинска предоставить Овсепяну Р.А. в аренду земельный участок площадью 1023 кв.м., расположенный по адресу <адрес> для эксплуатации строительства незавершенного строительством нежилого здания - <данные изъяты> и последующей эксплуатации, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить Овсепяну Р.А. проект договора аренды земельного участка. Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Нижегородский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Дзержинский городской суд. Судья п\п Е.В.Овчинникова Копия верна: Судья: Секретарь:
строительства объекта, для которого изначально выделялся земельный участок и в границах земельного участка кадастровый №.