Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Дело № 06.12.2011 г. Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего федерального судьи Тихоновой В.В. при секретаре Безусовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закеровой И.И. к Администрации г.Дзержинска о признании права собственности на нежилое здание У С Т А Н О В И Л: Закерова И.И. обратилась в суд с иском к Администрации г.Дзержинска Нижегородской области о признании права собственности на объект недвижимости - нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 3462,1 кв.м. литер №, инвентаризационный номер №. Истец мотивировала свои требования тем, что в 2010 году она, Закерова И.И., заключила договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого в ее собственность перешли следующие объекты недвижимости: здание <данные изъяты>, назначение: нежилое здание, общая площадь 3 056,3 кв.м., инв. №, лит. №, находящееся по адресу: <адрес> (Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия № от 08 декабря 2010 года); земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания <данные изъяты> (нежилое здание), общая площадь 8795±32,82 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> (Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия № от 08 декабря 2010 года). В 2010 - 2011 гг. она самовольно осуществила реконструкцию здания <данные изъяты>, в результате которой в помещении <данные изъяты> зала в пределах существующей высоты устроено перекрытие и организована антресоль, в результате чего площадь здания увеличилась на 396,8 (триста девяносто шесть целых восемь десятых) квадратных метра. После осуществления реконструкции были проведены проверки и согласования с различными контролирующими органами. В ходе проверок были выданы следующие экспертные заключения: техническое заключение, выданное <данные изъяты> о соответствии нежилого здания лит. №, расположенного по адресу: <адрес>, после проведенной реконструкции требованиям строительных норм и правил, согласно которому техническое состояние строительных конструкций нежилого здания после проведенной реконструкции, не требующей выдачи разрешения на строительство, в соответствии с СП 13-102-2003 «Правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» оценивается как работоспособное, обеспечивает их надежность и работоспособность, произведенные изменения не угрожают жизни и здоровью граждан; согласование <данные изъяты> согласно которому нарушений требований пожарной безопасности не выявлено; экспертное заключение, согласно которому ФГУ «<данные изъяты>» установил, что нежилое здание соответствует требованиям действующего законодательства. На основании ее заявки Дзержинским филиалом ГП «<данные изъяты>» была проведана государственная инвентаризация объекта. По результатам инвентаризации было установлено изменение общей площади нежилого здания в результате самовольного возведения помещений и за счет сноса и возведения перегородок. Общая площадь объекта составила 3 462.1 кв.м.. В результате проведения реконструкции, согласно выданной технической документации, было изменено назначение объекта с нежилого здания <данные изъяты> на нежилое здание в соответствии с фактическим использованием. В 2011 г. МУП «<данные изъяты>» была выполнена исполнительная съемка нежилого здания. Также имеется справка, выданная МУП «<данные изъяты>, свидетельствующая о том, что объект - нежилое здание площадью 3 462,1 кв.м. находится в границах земельного участка кадастровый №. Реконструкция объекта была проведена за счет средств истца. В настоящий момент нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, в том виде, в котором оно существовало в соответствии со свидетельством о праве собственности на него, не сохранилось, в результате реконструкции создан новый объект недвижимости с иными техническими характеристиками. Сохранение объекта капитального строительства в реконструированном виде при отсутствии разрешения на проведение соответствующих строительных работ возможно исключительно в судебном порядке, иной административный порядок не предусмотрен. Представитель истца в судебное заседание явилась. Исковые требования поддержала в полном объеме. Представитель ответчика Администрации г.Дзержинска Нижегородской области в судебное заседание не явился, в суд предоставил отзыв, в котором указал, что Администрация г. Дзержинска, ознакомившись с исковым заявлением Закеровой И.И. о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 3462,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, сообщает следующее. В отношении указанного объекта недвижимого имущества проведены строительные работы, в результате которых его площадь увеличилась на 396,8 кв.м., и образован новый объект недвижимости - здание <данные изъяты>, площадью 3 462,1 кв.м.. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ строительство объектов капитального строительства происходит на основании соответствующего разрешения. П.3 ст. 8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области к градостроительной деятельности относятся выдача разрешений на строительство (реконструкцию), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов. Согласно пунктов 1, 4 ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Разрешение на строительство на земельном участке, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. Исходя из положений названных норм Градостроительным Кодексом РФ, следует, что разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта. В соответствии со ст. 51 ГрК РФ истец обязан получить разрешение на строительства (реконструкцию) до начала (ведения) строительства объектов. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт без получения разрешения на строительство означают факт самовольной постройки, что влечет определенные правовые последствия для лица, осуществившего такое строительство, реконструкцию или капитальный ремонт. Отсутствие в гражданском законодательстве норм, регулирующих последствия проведения самовольной реконструкции, и существенное сходство отношений по поводу самовольного строительства и реконструкции позволяют квалифицировать незаконно перестроенную недвижимость как самовольную постройку. Таким образом, положения статьи 222 ГК РФ распространяются не только на отношения, связанные с самовольным возведением нового объекта недвижимого имущества, но и на отношения, возникшие в результате самовольной реконструкции объекта недвижимости. Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка - жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество: созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, спорный объект недвижимости, реконструированный без разрешительной документации с нарушением целевого назначения земельного участка, не введенный в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством РФ, является самовольной постройкой. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (третий абзац части 3 статьи 222 ГК РФ). По смыслу указанных норм, существует необходимая совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен; строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщик получил необходимые согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; объект возведен застройщиком для себя за счет собственных средств. Возникновение права собственности на самовольную постройку возможно лишь при условии исключения создания опасности жизни и здоровью граждан. Следовательно, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только при наличии трех условий: нахождение спорных объектов недвижимости на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; имеются необходимые согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила. Постановлением Городской Думы г.Дзержинска от 23.06.2009г. № утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Дзержинска (далее - ПЗЗ). В соответствие с картой территориального зонирования земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, отнесен к территориальной зоне 0-1 «Зона объектов <данные изъяты>». Согласно ст. 53 ПЗЗ к основным видам разрешенного использования в указанной территориальной зоне размещение нежилых зданий не отнесено. Таким образом, размещение нежилого здания в территориальной зоне 0-1 является нарушением градостроительных норм. В п.26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № указано, что при решении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суд должен установить, принимало ли лицо надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению необходимых разрешений, акта ввода в эксплуатацию. Право собственности на такой объект признает судом, только, если уполномоченный орган необоснованно отказал в выдаче соответствующих разрешений. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие обращение истца в уполномоченные органы до строительства (реконструкции) и во время строительства (реконструкции) спорного объекта. Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности согласно ст. ст. 59-61 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему. Судом установлено из материалов дела, что 19.11.2010 г. между ООО «<данные изъяты>» и Закеровой И.И. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого в ее собственность перешли следующие объекты недвижимости: здание <данные изъяты>, назначение: нежилое здание, общая площадь 3 056,3 кв.м., инв. №, лит. №, находящееся по адресу: <адрес> и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания <данные изъяты> (нежилое здание), общая площадь 8795±32,82 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> /л.д.8-10/. Судом установлено, что 08.12.2010г. истцом в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на здание <данные изъяты> и земельный участок, о чем истцу <данные изъяты> было выдано свидетельство о государственной регистрации права № на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания <данные изъяты> (нежилое здание), общая площадь 8795 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> /л.д. 6/ и свидетельство о государственной регистрации права № на здание <данные изъяты>, назначение: нежилое здание, № этажный (подземных этаже -№) общая площадь 3 056,3 кв.м., инв. №, лит. №, находящееся по адресу: <адрес>./л.д. 7/. Из объяснений представителя истца судом установлено, что в 2010 - 2011гг. истец самовольно осуществила реконструкцию здания <данные изъяты>, в результате которой в помещении <данные изъяты> зала в пределах существующей высоты устроено перекрытие и организована антресоль, в результате чего площадь здания увеличилась на 396,8 (Триста девяносто шесть целых восемь десятых) квадратных метра. В соответствии с ч.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В ч.3 ст. 222 ГК РФ указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Судом установлено из материалов дела и объяснений представителя истца, что после проведения реконструкции истцом были получены следующие разрешающие документы: - техническое заключение, выданное ОАО «<данные изъяты>» о соответствии нежилого здания лит. №, расположенного по адресу: <адрес>, после проведенной реконструкции требованиям строительных норм и правил, согласно которому техническое состояние строительных конструкций нежилого здания после проведенной реконструкции, не требующей выдачи разрешения на строительство, в соответствии с СП 13-102-2003 «Правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» оценивается как работоспособное, обеспечивает их надежность и работоспособность, произведенные изменения не угрожают жизни и здоровью граждан /л.д.12-22/; - согласование <данные изъяты>, согласно которому нарушений требований пожарной безопасности не выявлено /л.д.38/; - экспертное заключение, согласно которому ФГУ «<данные изъяты>» установил, что нежилое здание соответствует требованиям действующего законодательства /л.д.45/. На основании заявки истца Дзержинским филиалом ГП «<данные изъяты>» была проведана государственная инвентаризация объекта. По результатам инвентаризации было установлено изменение общей площади нежилого здания в результате самовольного возведения помещений и за счет сноса и возведения перегородок. Общая площадь объекта составила 3 462.1 кв.м. /л.д. 23-37/. Согласно письма МУП <данные изъяты> от 22.11.2011 г. № судом установлено, нежилое здание площадью 3 462,1 кв.м. находится в границах земельного участка кадастровый номер № по адресу: <адрес> /л.д. 39/. Согласно письма МУП <данные изъяты> от 06.12.2011г. № судом установлено, что МУП <данные изъяты> проводит землеустроительные работы по изменению разрешенного использования земельного участка кадастровым номер № по адресу: <адрес>. В ходе проверки проведения работ было выявлено, что вышеуказанный земельный участок находится в двух территориальных зонах: зоне О-1 - зона объектов <данные изъяты> и зоне Ж-1 - зона <данные изъяты> 4-10 этажей и более 10 этажей. Данная ситуация сложилась в связи с принятием правил землепользования и застройки городского округа г.Дзержинска (ПЗЗ), утвержденных Постановлением Городской Думы г.Дзержинска № от 23.06.2009 г.. Вследствие чего, согласно вышеуказанным ПЗЗ, на данный земельный участок не может быть выдано разрешение на строительство, и не может быть изменено разрешенное использованием данного земельного участка. Изменение разрешенного использования земельного участка возможно после внесения изменений в ПЗЗ /л.д. 48/. Суд не может согласиться с доводом ответчика, что отсутствие разрешения на строительство на земельном участке является одним из оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований. В ст. 222 ГК РФ закреплены три условия, при наличии которых судом может быть признано право собственности на самовольную постройку. Судом установлено из материалов дела, что нежилое здание находится на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, а также имеются положительные заключения (согласования) инспектирующих органов. Представителем ответчика не представлено доказательств, что спорный объект недвижимости нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, суд не может согласиться с доводом представителя ответчика о том, что в соответствии с картой территориального зонирования земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, отнесен к территориальной зоне О-1 «Зона объектов <данные изъяты>». Так, из письма МУП <данные изъяты> от 06.12.2011г. № судом установлено, что земельный участок, принадлежащий на праве собственности истцу, на котором расположен спорный объект недвижимости, находится в двух территориальных зонах: зоне О-1- «Зона объектов <данные изъяты>» и зоне Ж-1-«Зона <данные изъяты> 4-10 этажей и более 10 этажей». При указанных выше обстоятельствах дела суд находит заявленные исковые требований Закеровой И.И. обоснованными и подлежащими удовлетворению. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12,56,198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Исковые требования Закеровой И.И. удовлетворить. Признать за Закеровой И.И. право собственности на объект недвижимости - нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 3462,1 кв.м. литер №, инвентаризационный номер №. Решение суда может быть обжаловано сторонами в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Дзержинский городской суд. Федеральный судья п/п Тихонова В.В. Копия верна: Судья: Секретарь: