Дело № Р Е Ш Е Н И Е именем Российской Федерации 21 декабря 2011 года Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Свешниковой М.В., при секретаре Пяшиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Голованова С.Е. к Администрации г. Дзержинска о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, признании недействительным права собственности, прекращении записи в ЕГРП, взыскании денежных сумм, у с т а н о в и л : Голованов СЕ обратился в суд с указанным иском, мотивируя тем, что 02 июля 2008 года между <данные изъяты> и Головановым С.Е., был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №. Данный договор был заключен с обременением правом аренды с ФИО1: - договор аренды сроком с 14.03.06г. по 14.03.09г. При осмотре данного помещения перед покупкой невозможно было подробно осмотреть и проверить строительно-технические характеристики данного помещения, т.к. оно было все заставлено имуществом арендатора. После прекращения права аренды и освобождением его арендатором истец был неприятно удивлен. В соответствии с условиями данного договора истец приобрел в собственность нежилое помещение общей площадью 41,70 кв.м. В действительности оказалось, что ему было передано не обособленное помещение, состоящее из № комнат, из которых были выходы в соседние подвальные помещения, которые не имели своего отдельного выхода и изолированные от остальных помещений подвала. В 2010г. для проверки своих сомнений истец обратился в ГП НО «<данные изъяты>» с просьбой выдать ему действующий на тот момент технический план помещения, которое ему продали. 26.06.10г. выдали тех.план в котором указано, что помещение, состоящее из № комнат является обособленным и изолированно от других комнат подвала глухой стеной, в действительности имеются проходы в соседние подвальные помещения. Это же было подтверждено и в ходе выездного судебного заседание по делу № о взыскании денежных средств и расторжению договора. Столь серьезные расхождения документов с действительностью, дает право предположить, что данная сделка была совершена с ним под влиянием заблуждения о предмете договора. При подписании акта приема-передачи помещения истец видел его опосредованно, оно было занято арендатором, и руководствовался лишь заверениями сотрудников <данные изъяты> и свидетельством о собственности г.Дзержинска, думая, что покупает изолированное подвальное помещение. Голованов СЕ просит признать выписку из реестра муниципальной собственности недвижимого имущества от 02.06.2008г. № недействительным и применить положение о последствиях недействительности сделки; взыскать с ответчика стоимость уплаченной госпошлины в размере 10 903 рубля; взыскать с ответчика стоимость услуг представителя 11000 рубля. В судебном заседании Голованов СЕ уточнил свои исковые требования и просит признать недействительным правоустанавливающий документ, на основании которого 02.02.2006 г. было зарегистрировано право собственности Городского округа г. Дзержинска на спорное помещение и применить последствие недействительности данной сделки, а именно: признать недействительным право собственности приобретенное Администрацией г. Дзержинска по данной сделке, применить двухстороннюю реституцию к последующей сделке, взыскать судебные расходы. В ходе судебного заседания Голованов СЕ уточнил требования просит признать недействительным правоустанавливающий документ, на основании которого 02.02.2006 г. было зарегистрировано право собственности Городского округа г. Дзержинска на спорное помещение, и применить последствие недействительности данной сделки, а именно признать недействительным право собственности приобретенное Администрацией г. Дзержинска по данной сделке, применить двухстороннюю реституцию к последующей сделке, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области погасить запись в ЕГРП о праве собственности <данные изъяты> на спорное нежилое помещение, взыскать судебные расходы В последствии Голованов СЕ уточнил требования и просит признать недействительным договор купли-продажи № от 16.07.2008 г. на основании которого было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение №, подвал, признать недействительным право собственности на нежилое помещение №, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области погасить (прекратить) в ЕГРП запись о праве собственности на спорное нежилое помещение, взыскать с ответчика 658 000 руб., госпошлину в размере 10 903 руб., стоимость услуг представителя 11 000 руб. Ответчик представитель Администрации г. Дзержинска исковые требования не признал, просит применить срок исковой давности. Третье лицо - представитель Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие. Заслушав объяснения сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности согласно ст. ст. 59-61, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд пришел к следующему. В судебном заседании установлено, что во исполнении Распоряжения Администрации Нижегородской области от 17.08.1999 г. № «О единой системе государственного учета недвижимого имущества на территории Нижегородской области» <данные изъяты> передал Дзержинскому филиалу Государственного унитарного предприятия Нижегородской области «<данные изъяты>», приступившему к работе с 01.08.2001г., по акту приема-передачи от 01.08.2001 г. архивы службы <данные изъяты>. По данным архива Дзержинского филиала ГП НО «<данные изъяты>» суд установил, что в октябре 1974 года <данные изъяты> была проведена первичная техническая инвентаризация и паспортизация жилого дома № по <адрес>, в том числе подвал (№ по №), общей площадью 707, 76 кв.м., в состав которого входили (согласно экспликации от 1974 г.) спорные помещения: лестничная клетка № - пл.9,55 кв.м., тамбур №-пл.2,6 кв.м., подвал №-пл.1,98 кв.м., подвал №- пл.20,3 кв.м., подвал №-пл.22,5 кв.м. В июле 2005 года с целью регистрации права муниципальной собственности в адрес Дзержинского филиала ГП НО «<данные изъяты>» обратилось <данные изъяты> с заявлением о проведении инвентаризации нежилого помещения (подвала) площадью 49,87 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В качестве правоустанавливающего документа была предоставлена Выписка из реестра муниципальной собственности г. Дзержинска от 13.07.2005г. №, согласно которой: к имуществу муниципальной казны относится - Нежилое встроенное помещение, общей площадью 49,87 кв.м. По результатам регистрации изменений технических характеристик была выявлена внутренняя перепланировка (снос и возведение внутренних не несущих перегородок). Площадь помещений составила: лестничная клетка № - пл.8,5 кв.м., тамбур №-пл.З,5 кв.м., подвал №-пл.З,8 кв.м., подвал №-пл.22,6 кв.м., подвал №-пл.22,5 кв.м. В декабре 2005 года по заявлению арендатора ФИО1 произведена инвентаризация части подвального помещения под №. Заказчиком инвентаризации было предоставлено Дополнительное соглашение № от 23.01.2003г. к договору аренды части здания (нежилого помещения), согласно которого в аренду переданы помещения «подвал ком. 23,24 и мест общего пользования». По результатам регистрации текущих изменений выявлена внутренняя перепланировка, а именно: между помещением подвала под № пл.22,5 кв.м. и смежным с ним помещением - выполнена закладка дверного проема, между помещением подвала под № пл.22,6 кв.м. и смежным с ним помещением - выполнена закладка дверного проема, а также увеличение толщины стены между пом. №,№. Таким образом, согласно представленной документации, было выделено обособленное нежилое помещение №, площадью 41,7 кв.м. (состоящего из быв.пом. №,№). Документы на работы по перепланировке Заказчиком в ГП НО «<данные изъяты>» предоставлены не были. При этом помещения №,№,№ в площадь помещения № не вошли. Площадь лестничной клетки пл. 8,5 кв.м., помещения подвала 3,8 кв.м., тамбура 3,5 кв.м., указана в экспликации под №,№,№ и относится к общему имуществу жилого дома. В мае 2008 года <данные изъяты> обратился в адрес Дзержинского филиала ГП НО «<данные изъяты>» с заявлением о проведении регистрации текущих изменений нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> в связи с тем, что объект претерпел изменения. Последний план был составлен в 2008г., согласно плана проемы в другие помещения заложены. Судом установлено, что согласно свидетельства о государственной регистрации право собственности от 02.02.2006г. серия №, нежилое помещения- № общей площадью 41,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (справка о техническом состоянии № от 12.12.2005г.) было зарегистрировано за Муниципальным образованием г.Дзержинска. Постановлением администрации города Дзержинска от 05.05.2008 №принято решение о приватизации имущества - нежилого помещения № Информация о продаваемом объекте на аукционе была размещена в газете По результатам проведенного 27.06.2008г. аукциона, <данные изъяты> (продавец) и Голованов СЕ. (покупатель) заключили договор от 02.07.2008 per. № купли-продажи нежилого помещения № (подвал), кадастровый номер №, общей площадью 41,7 кв.м.(в том числе подвал - 41,7 кв.м.). В конкурсной документации и договоре купли продажи отчуждаемый объект характеризуется следующим образом: нежилое помещение № (подвал), общая площадь - 41,7 кв.м., обременен договором аренды сроком с 14.03.2006г. по 14.03.2009г. Победителем аукциона являлся Голованов С.Е., цена продажи данного объекта составила 658 000 руб. Указанный объект недвижимости был передан продавцом и принят Головановым СЕ по акту приема-передачи от 17.07.2008г. В соответствии с п.1 данного акта Голованов СЕ. «принял объект недвижимости помещение № (нежилое помещение), подвал, согласно справки о техническом состоянии нежилого помещения общей площадью - 41,7 кв.м., в т.ч. подвал - 41,7 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, условный номер: №». В соответствии с п.2 и п.4 акта приема-передачи «оплата произведена полностью. Претензий к техническому состоянию на момент передачи объекта покупатель не имеет». В соответствии с подп. 8.1 договора купли-продажи договор вступил в силу с момента подписания его сторонами, что означает согласие со всеми существенными и дополнительными условиями договора, в том числе подп. 8.5 «состояние указанного в п.1 объекта Покупателю известно, в связи с чем, претензии по данным основаниям Продавцом не принимаются». Право собственности Головановым СЕ на приобретенное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 30.12.2008 №). Голованов СЕ обратился в суд с иском, в котором признать недействительным договор купли-продажи № от 16.07.2008 г. на основании которого было зарегистрировано его право собственности на нежилое помещение №, подвал, признать недействительным его право собственности на нежилое помещение №, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области прекратить в ЕГРП запись о праве собственности на спорное нежилое помещение, взыскать с ответчика 658 000 руб., госпошлину в размере 10 903 руб., стоимость услуг представителя 11 000 руб. Администрацией г.Дзержинска заявлено ходатайство о применении срока давности. В соответствии со ст.181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Исходя из содержания указанной статьи, заблуждение относительно наличия предмета сделки должно было открыться в момент передачи имущества покупателю. Однако, как следует из материалов дела и пояснений сторон, имущество было передано Голованову С.Е. с обременением, а именно: на данное помещение был заключен аренды, помещение использовалось по своему назначению, как склад стеклотары и металлолома. При этом, как пояснил Голованов С.Е., все это имущество находилось в коробках или навалом, закрывая помещение практически до потолка, поэтому осмотрев помещение с целью его приобретения, он полагал, что покупает изолированное нежилое помещение, которое после окончания договора аренды он сможет использовать по своему усмотрению. В начале 2010г., когда после смерти арендатора имущество стал вывозить его партнер, Голованов С.Е. обнаружил, что спорное нежилое помещение обособленным не является, а является смежным с другими помещениями подвала, в том числе и с теми, в которых расположены общедомовые коммуникации. Более того, когда после того как было вывезено имущество и ему переданы ключи от помещения, все выходы сантехников и других работников обслуживающей организации для осмотра и текущего ремонта коммуникаций осуществляются посредством периодических звонка на его телефон с просьбой подойти к подвальному помещению, открыть его и пустить работников в подвал. В соответствии со ст. 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Договор купли-продажи № между <данные изъяты> и Головановым СЕ. подписан 02.07.2008г., его предметом является нежилое помещение №, подвал, общей площадью 41,70 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>. О своем нарушенном праве Голованов С.Е узнал в начале (примерно в марте месяце) 2010г. 06.10.2010г. Голованов С.Е. обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи незаключенным. Дело было рассмотрено 30.11.2010г. После рассмотрения в кассационной инстанции вернулось в Дзержинский городской суд 16.03.2011г. 24.06.2011г. Голованов С.Е. обратился в суд с иском к Администрации г.Дзержинска о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, дело было рассмотрено 03.10.2011гог., 31.10.2011г. Голованов С.Е. обратился в суд с настоящим иском. В соответствии со ст. 203 ГК РФ течение срока давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке. Поскольку из годичного срока с марта 2010г. до марта 2011г. следует исключить время нахождения дела в суде 6 месяцев с 6.10.2010г. по 16.03.2011г., и период с 24.06. по 3.10.2011г. (3 месяца), то при обращении в суд с настоящим иском 31.10.2011г. Голованов срок давности на обращение в суд не пропустил. При таких обстоятельствах, суд полагает, что Головановым С.Е. не пропущен срок на обращение в суд с иском о признании сделки недействительной. Что касается существа заявленных требований, то суд полагает исковые требования Голованова С.Е подлежащими удовлетворению, так как при заключении сделки он заблуждался относительно ее предмета, поскольку, согласно представленных ему документов, приобретал нежилое помещение - обособленное. Однако, отличительными признаками нежилого помещения в жилом здании, которые позволяют выделять его как отдельный объект недвижимости, являются: - отсутствие функциональной связи нежилого помещения со зданием (имеется в виду, что нежилое помещение должно быть обособленным); - помещение не должно являться принадлежностью главной вещи (здания), к примеру, лестничной площадкой, комнатой для обслуживающего персонала, колясочной и т.п.; - помещение должно быть пригодным для самостоятельного использования; - оно должно быть изолированным от других помещений, в т.ч. жилых; - помещение может быть использовано без какого-либо ущерба для жилого здания в других, нежели жилых, целях; - помещение может быть выделено как отдельный объект в техническом плане (это может быть подтверждено техническим паспортом на данное помещение); - помещение не должно препятствовать возможности использования других помещений (жилых и нежилых), расположенных в здании; - оно должно быть пригодно для использования по назначению, тогда как фактически спорное помещение таковым не является. При этом при проведение выездного заседания по делу №г. было установлено, что проходы в смежные помещения не закладывались и вновь не разбирались, они существуют в том виде, в котором указаны в первичном плане, а, кроме того, каких-либо доказательств проведенной перепланировки в судебное заседание не представлено, также как и не представлено в ГП НО «<данные изъяты>». При этом в самом деле (приобщенное дело №) имеются несколько инвентаризационных планов, которые являются крайне противоречивыми, а именно: в одном плане имеются проходы в смежные помещения, в другом они отсутствуют, в третьем они заложены (л.д. 39, 45, 49 приобщенного дела), что свидетельствует о том, что даже документально точно не было определено, каким же объектом является спорное помещение - обособленным или долей в праве общей долевой собственности. Поскольку Голованову С.Е. по договору купли-продажи было продано не обособленное помещение, а, фактически доля в праве общей долевой собственности, о чем истец узнал только в 2010г., суд полагает, что он заблуждался относительно предмета сделки, а потому данная сделка должна быть признана недействительной с применением последствий недействительности сделки. Следовательно, должно быть признано недействительным право собственности Голованова С.Е. на спорное нежилое помещение и прекращена запись в едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним о Голованове С.Е. как о правообладателе нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>. Что касается доводов ответчика о том, что Голованов С.Е. должен возместить в таком случае убытки, причиненные Администрации в виде неполученной платы за сдачу помещения в аренду, то суд находит их несостоятельными, поскольку таковых требований в суд предъявлено не было. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12,57, 198 ГПК РФ, суд р е ш и л : Исковые требования Голованова С.Е. удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения № от 16.07.2008 г., заключенный между Администрацией г. Дзержинска и Головановым С.Е.. Признать недействительным право собственности Голованова С.Е. на нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>. Прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о Голованове С.Е. как о правообладателе нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>. Взыскать с Администрации г. Дзержинска в пользу Голованова С.Е. 658 000 руб. по договору купли-продажи №, расходы по оплате госпошлины 10 903 руб., за услуги представителя 11 000 руб. Решение может быть обжаловано в 10 дней в Нижегородский Областной суд через Дзержинский городской суд путем подачи кассационной жалобы с момента изготовления решения суда в окончательной форме. Председательствующий судья п/п М.В. Свешникова Копия верна. Судья Секретарь
(подвал) с кадастровым номером №, общей площадью 41,7
кв.м., расположенного по выше указанному адресу.
"<данные изъяты>» от 23.05.2008г. № бюллетень №.