РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
c. Дульдурга 13 октября 2010 года
Дульдургинский районный суд Забайкальского края в составе: председательствующего
судьи Булгакова А.В.,
с участием:
истца Катанаева В.П., представителя истца Горбачук Л.В.,
третьего лица на стороне истца Сумароковой Т.В.,
ответчика Федоровой Н.В.,
представителя ответчика Губова Е.Ю.,
при секретаре Шимитовой Т.Ц.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2–173/2010 по иску Катанаева Виктора Павловича к Федоровой Наталье Васильевне и Администрации муниципального района «...» о признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка и признании права долевой собственности на землю,
установил:
02 сентября 2010 года истец Катанаев В.П. обратился в Дульдургинский районный суд с вышеназванным иском к Федоровой Наталье Васильевне и Администрации муниципального района «...» указывая, что на основании договора купли-продажи от Дата обезличена года он приобрел у Сумароковой Татьяны Викторовны 9/10 доли имущественного комплекса КАЗС, общей площадью 12,24 кв.м, расположенного по адресу: ..., ..., ..., .... 1/10 доля имущественного комплекса КАЗС принадлежит Федоровой Наталье Васильевне. Дата обезличена года, Управлением Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю ему было выдано свидетельство о государственной регистрации права 75 АА Номер обезличен. При получении свидетельства о государственной регистрации права на общую долевую собственность приобретенного им имущественного комплекса КАЗС ему стало известно, что земельный участок, расположенный под имущественным комплексом КАЗС находится в собственности ответчика Федоровой Н.В. Сумарокова Татьяна Викторовна, согласия на приобретение в собственность земельного участка, находящегося под имущественным комплексом КАЗС, Федоровой Наталье Васильевне не давала. О том, что она приобрела данный участок в единоличную собственность, не знала. Дата обезличена года Катанаев В.П. обратился с письменным заявлением в отдел по управлению имуществом и земельным отношениям при администрации муниципального района «...» с просьбой о решении вопроса о передаче 9/10 доли на земельный участок, расположенный под имущественным комплексом КАЗС. По результатам рассмотрения заявления администрация сообщила ему, что Федорова Н.В. отказывается отдавать долю в праве собственности на земельный участок, ссылаясь на то, что все договора аренды на земельный участок были оформлены на её имя, все материальные расходы и затраты, связанные с возведением, введением в эксплуатацию, были понесены ею лично и по всем счетам она оплачивала сама. Полагает, что земельный участок с кадастровым номером 80:03:010123:0001, общей площадью 1 715,52 кв.м. приобретен Федоровой Н.В. незаконно. При передаче данного земельного участка в собственность ответчику, со стороны администрации ... также были допущены нарушения законности. Дата обезличена года между Федоровой Натальей Васильевной и Сумароковой Татьяной Викторовной был заключен договор о совместной деятельности, целью и предметом которого являлось строительство автозаправочной станции в .... По оценке сторон вклад Федоровой Н.В. на момент подписания настоящего договора составлял 10 % от стоимости общего вклада, в счет земельного участка на котором осуществлялось строительство объекта и который, согласно постановлению главы муниципального образования ... от Дата обезличена г., был отведен Федоровой Н.В.. Дата обезличена года Федорова Н.В. получает технический паспорт на здание КАЗС, в котором субъектом права включена только она единолично, без указания её доли. Дата обезличена года вышеуказанный земельный участок Федорова Н.В. получает в постоянное бессрочное пользование, а Дата обезличена года оформляет землю в аренду на своё имя. Дата обезличена года Федорова Н.В. расторгает договор аренды земельного участка и Дата обезличена года заключает договор купли-продажи с администрацией муниципального района «...» о приобретении земли в собственность. Несмотря на то, что на тот момент Сумарокова Т.В. является собственником 9/10 доли объекта, расположенного на данном земельном участке, администрация передает землю в собственность Федоровой Н.В..
Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Данная статья указывает на то, что права на земельный участок следуют за правами на недвижимость. В отношении реализации п.п.1 ст.35 ЗК РФ Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года №11 разъясняется следующее. Согласно п.1 ст.35 ЗК, п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является как правило его неразрывная связь с землей, то при продаже здания, сооружения или иной недвижимости, расположенной на земельной участке, к её покупателю переходит и часть земельного участка, на котором расположена продаваемая недвижимость. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка, либо его части вытекает из закона. На основании ст.36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица- собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральным законом.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение, строение. Следовательно, Катанаев В.П. имеет преимущественное право на приобретение в собственность 9/10 доли земельного участка, пропорционально своей доли собственности на имущественный комплекс КАЗС, Согласно ч.1 ст.64 Земельного кодекса РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке. С учетом вышеизложенного просит суд признать частично недействительным договор купли-продажи земельного участка от Дата обезличена года, кадастровый номер 80:03:01 0123:0001, общей площадью 1 715,52 кв.м. расположенный по адресу: ..., ..., заключенный между администрацией муниципального района «...» и Федоровой Натальей Васильевной и применить последствия недействительности сделки. Определить за Федоровой Натальей Васильевной право собственности на 1/10 долю вышеуказанного земельного участка. Признать за Катанаевым Виктором Павловичем право собственности на 9/10 доли вышеуказанного земельного участка.
Не согласившись с исковыми требованиями, ответчик Федорова Н.В. направила в суд письменное возражение на исковое заявление, из которого следует, что данный земельный участок она приобрела законно и свидетельство о государственной регистрации права является тому подтверждением. Истец Катанаев В.П. знал, что приобретает имущественный комплекс без земельного участка и осознанно пошел на это, так как, заключая договор купли-продажи, он понимал, что о земельном участке речи не идет. В подтверждении своих доводов истец приводит положение ст. 35 Земельного кодекса и Постановление Пленума ВАС РФ №11, где разъясняется следующее, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельным участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации, перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на права аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В данном случае собственнику (истцу) строения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости, то есть Сумароковой, право собственности на земельный участок отсутствовало. Таким образом, после государственной регистрации права собственности на здание, покупателю недвижимости (истцу Катанаеву) необходимо было выяснить у продавца недвижимости (Сумароковой) размер и порядок уплаты арендных платежей и самостоятельно уплачивать её тому же получателю (Федоровой), которому уплачивал продавец недвижимости, либо встретиться с ней и решить вопрос о продаже данного земельного участка. Следовательно исковые требования Катанаева о признании за ним права собственности 9/10 доли вышеуказанного земельного участка несостоятельны и удовлетворению не подлежат. На основании изложенного просит исковые требования истца Катанаева оставить без удовлетворения, как неоснованные на законе.
В ходе судебного заседания представитель истца Горбачук Л.В. исковое требование поддержала по тем же основаниям, что указаны в исковом заявлении.
Истец Катанаев В.П. исковые требования поддержал по основаниям указанным в исковом заявлении и суду показал, что в ноябре 2009 года он купил у Сумароковой Т.В. автозаправочную станцию КАЗС, находящуюся в ..., ул. им. 50 лет Октября, б/н, а именно 9/10 доли. 1/10 доли собственности принадлежит Федоровой Н.В. В марте 2010 года он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю и получил ответ о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован земельный участок с кадастровым номером 80:03:01 01 23:0001, правообладатель Федорова Н.В. О том, что Федорова Н.В. оформила земельный участок в собственность он не знал. От ФИО7 он узнал, что земля под КАЗС выделена Федоровой в аренду. Просит суд удовлетворить его требования.
Третье лицо Сумарокова Т.В. суду показала, что в 2001 году она заключила договор с Федоровой Н.В. о совместной деятельности по строительству автозаправочной станции в .... Договором определили, что вклад Федоровой Н.В. составляет 10%, а её вклад – 90%.. В этом же году КАЗС была построена и принята в эксплуатацию. Земля была дана местным органом власти Федоровой Н.Ф. в аренду. В 2003 году она и Федорова Н.В. оформили имущество КАЗС в собственность, также в размере 1/10 доли - Федорова Н.В. и 9/10 доли её. В 2009 году она свою долю продала Катанаеву В.П. О том. что Федорова оформляет землю в собственность она не знала.
Ответчик Федорова Н.В. иск не признала. Суду показала, что в 2001 году она взяла в аренду земельный участок в .... В этом же году вместе с Сумароковой Т.В. решили строить АЗС. Согласно договора о совместной деятельности определили, что её вклад составляет 10%, вклад Сумароковой Т.В. – 90%. В этом же году КАЗС была построена и принята в эксплуатацию. В 2002 году земельный участок ей был выделен в аренду. В 2003 году она оформила свою долю имущества КАЗС в собственность. В 2009 году земельный участок ею был куплен у администрации МР «...» и оформлен в собственность. О покупке земельного участка и об оформлении его в собственность она Сумароковой Т.В. не сообщала.
Свидетель ФИО9 суду показала, что В 2002 году Федорова Н.В. обратилась в регистрационную палату с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка для строительства АЗС. Было принято решение о регистрации договора аренды сроком 3 года. В 2009 году Федорова обратилась к ним с вопросом о регистрации соглашения расторжения данного договора аренды в связи с его выкупом. Представила все необходимые документы, постановления администрации МР «...» о предоставлении данного земельного участка и договор купли – продажи в 3-х экз. Этот пакет документов было ею принят и отправлена на правовую экспертизу государственному регистратору. После этого гос. регистратором было принято решение о регистрации заявленного права в собственности заявленного земельного участка.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что согласно договора о совместной деятельности от Дата обезличена года между Федоровой Н.В. и Сумароковой Т. В. был заключен договор о совместной деятельности, целью и предметом которого являлось строительство автозаправочной станции в .... По оценке сторон вклад Федоровой Н.В. на момент подписания настоящего договора составлял 10 % от стоимости общего вклада, а вклад Сумароковой Т.В. составлял 90 % от стоимости общего вклада.
Согласно Постановлению главы муниципального образования ... от Дата обезличена г. земельный участок был отведен Федоровой Н.В. под строительство стационарной АЗС.
Из акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию следует, что Дата обезличена года принята в эксплуатацию АЗС стационарная в ..., восточная сторона трассы Чита-МНР.
Дата обезличена года Федорова Н.В. получила технический паспорт на здание КАЗС, в котором субъектом права включена Федорова. Согласно постановлению Номер обезличен от Дата обезличена года муниципальное образование «Дульдурга» выделило Федоровой Н.В. земельный участок в постоянное бессрочное пользование. Постановлением Номер обезличен от Дата обезличена года Федоровой Н.В. предоставлен земельный участок в аренду. Соглашением о расторжении договора аренды земельного участка от Дата обезличена года между администрацией СП «Дульдурга» и Федоровой Н.В. расторгнут договор аренды земельного участка. Дата обезличена года заключен договор купли-продажи земельного участка между Федоровой Н.В. и администрацией муниципального района «...».
Из свидетельства о государственной регистрации права от Дата обезличенаг 75 ААНомер обезличен, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по ..., следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации права собственности Федоровой Н.В..на земельный участок площадью 1715,52 кв.м. по адресу: ..., ..., ..., ... номер 80:03:01 01 23:0001.
Из свидетельства о государственной регистрации права, выданного Дата обезличена года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Агинского Бурятского автономного округа Номер обезличен РО 001889, установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации права долевой собственности с долей в праве -1/10 Федоровой Н.В. на имущественный комплекс КАЗС по адресу: ..., ..., ..., ..., восточная сторона трассы Чита-МНР.
Из свидетельства о государственной регистрации права, выданного Дата обезличена года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Агинского Бурятского автономного округа Номер обезличен РО 001890, установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации права долевой собственности с долей в праве -9/10 Сумароковой Т.В. на имущественный комплекс КАЗС по адресу: ..., ..., ..., ..., восточная сторона трассы Чита-МНР.
Из свидетельства о государственной регистрации права от Дата обезличенаг 75 ААНомер обезличен, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по ..., следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации права общей долевой собственности с долей в праве - 9/10 Катанаева В.П.на имущественный комплекс КАЗС, общей площадь. 12,24 кв.м. по адресу: ..., ..., ..., ....
В соответствии с п.1 ст.271 УПК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ, п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для его использования.
Как следует из ч.3 ст.36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Следовательно, Катанаев В.П. и Федорова Н.В. имеют равные права на приобретение земельного участка, находящегося под имущественным комплексом КАЗС, с учетом долей в праве собственности на этот комплекс.
Согласно ч.5 ст.36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
В судебном заседании установлено, что Дата обезличена года администрация муниципального района «...» в лице Главы администрации ФИО10 с одной стороны и Федорова Н.В. с другой стороны, в нарушение вышеуказанной нормы, не поставив в известность второго собственника имущества, заключили договор купли-продажи земельного участка, находящегося по комплексом КАЗС. Дата обезличена года Федорова Н.В. получила свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок.
При таких обстоятельствах суд признает договор купли-продажи земельного участка от Дата обезличенаг., заключенный между администрацией муниципального района «...» в лице Главы администрации ФИО10 с одной стороны и Федоровой Н.В. с другой стороны, частично недействительным.
В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Суд находит необходимым применить последствия недействительности вышеназванной сделки. Обязать ответчика администрацию муниципального района «...» возвратить Федоровой Н.В. полученные за продажу земельного участка денежные средства в размере 2366 рублей 13 копеек. Обязать Федорову Н.В. передать в администрацию муниципального района «...» земельный участок с кадастровым номером 80:01:010123:0001, расположенный по адресу: ..., ... ..., ..., б\н.
В силу ч.1 ст.36 ЗК РФ, суд признает за Федоровой Н.В. и Катанаевым В.П. право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося под комплексом КАЗС в ..., в долях равных 1/10 и 9/10 соответственно.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 191 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковое требование Катанаева Виктора Павловича к Федоровой Наталье Васильевне и Администрации муниципального района «Дульдургинский район» о признании частично недействительным договор купли-продажи земельного участка и признании права долевой собственности на землю удовлетворить частично.
Признать частично недействительным договор купли-продажи земельного участка от Дата обезличена года.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки:
Обязать ответчика администрацию муниципального района «...» возвратить Федоровой Н.В. полученные за продажу земельного участка денежные средства в размере 2366 рублей 13 копеек.
Обязать Федорову Н.В. передать в администрацию муниципального района «...» земельный участок с кадастровым номером 80:01:010123:0001, расположенный по адресу: ..., ... ..., ..., б\н.
Признать за Катанаевым В.П. право на приобретение в собственность 9/10 доли и за Федоровой Н.В. право на приобретение в собственность 1/10 доли земельного участка с кадастровым номером 80:01:010123:0001, расположенного по адресу: ..., ... ..., ..., б\н.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда через Дульдургинский районный суд Забайкальского края в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья А.В. Булгаков.