Дело № 2-297/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Дубна 13 мая 2011 г.
Дубненский городской суд Московской области в составе:
председательствующего – судьи Самусенко Ю.А.,
при секретаре – Кузнецовой Е.В.,
а также с участием истца – Щетинина В.П.,
представителя истца – адвоката Адвокатской палаты Московской области Сырчина Е.А.,
регистрационный номер № в реестре адвокатов Московской области, представившего удостоверение №, выданное ГУ Минюста РФ по Московской области ДД.ММ.ГГГГ, и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,
представителей ответчика ООО «Бетиз и К» - Клиновского Ю.Д. и Николаенко И.А.,
представителя третьего лица – Дмитровского отделения № 2561 Сбербанка России – Мосаловой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щетинина В.П. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Бетиз и К» о расторжении предварительного договора и взыскании <данные изъяты> руб.,
У С Т А Н О В И Л :
Щетинин В.П. обратился в суд с иском к ООО «Бетиз и К» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и взыскании двойной суммы задатка в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование заявленных требований истец и его представитель показали в судебном заседании, что 28 ноября 2008 г. он заключил с ООО «Бетиз и К» предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, по условиям которого ответчик был обязан построить и передать в собственность истца двухкомнатную квартиру проектной общей площадью <данные изъяты> кв. метра, проектной жилой площадью <данные изъяты> кв. метра, со строительным № (в настоящее время - №) на <данные изъяты> этаже в секции <данные изъяты> дома, строящегося по адресу: <адрес>; при этом стороны определили цену договора купли-продажи в <данные изъяты> руб., исходя из расчётной цены 1 кв. метра проектной общей площади квартиры в <данные изъяты> руб., и срок ввода дома в эксплуатацию – 1-й квартал 2009 года. В соответствии с п. 1.3. указанного предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен был быть подписан сторонами в течение 10 рабочих дней с момента получения ООО «Бетиз и К» свидетельства о праве собственности на построенную квартиру при условии выполнения истцом Щетининым В.П. требований ст. 3 предварительного договора – внесения денежных средств за построенную квартиру. В соответствии с п. 3.1. предварительного договора Щетинин В.П. в день его подписания, то есть 28 ноября 2008 г., внёс в кассу ООО «Бетиз и К» наличными деньгами <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 28 ноября 2008 г., то есть выполнил свои обязательства по договору. Ответчик же не выполнил своих обязательств, предусмотренных п. п. 1.3., 2.2. предварительного договора, и не заключил с истцом в установленный срок договора купли-продажи квартиры, в связи с чем на основании п. 4.4. предварительного договора ООО «Бетиз и К» обязано вернуть истцу Щетинину В.П. внесённую им сумму в двойном размере, то есть <данные изъяты> руб.
Представители ответчика, действующие по доверенности от имени ООО «Бетиз и К», - Клиновский Ю.Д. и Николаенко И.А. – исковые требования Щетинина В.П. признали частично только в части расторжения предварительного договора и возврата истцу внесённых им денежных средств в размере <данные изъяты> руб. и показали в судебном заседании, что 28 ноября 2008 г. между ООО «Бетиз и К» и Щетининым В.П. был заключён предварительный договор, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры со строительным № на <данные изъяты> этаже в секции <данные изъяты> дома, строящегося по адресу: <адрес>. Стороны договорились о том, что в течение 10 рабочих дней после получения обществом права собственности на квартиру при условии выполнения Щетининым В.П. обязательств по оплате стороны обязаны заключить между собой договор купли-продажи квартиры (основной договор); при отказе общества заключить основной договор ООО «Бетиз и К» обязано уплатить Щетинину В.П. внесённую им в соответствии с п. 3.1. договора сумму (<данные изъяты> руб.) в двойном размере (п. 4.4. предварительного договора). В тот же день 28 ноября 2008 г. Щетинин В.П. во исполнение п. 3.1. предварительного договора внёс в кассу ООО «Бетиз и К» <данные изъяты> руб. Право собственности ООО «Бетиз и К» на квартиру было зарегистрировано 27 февраля 2010 г., но согласие банка, у которого квартиры в построенном доме, в том числе и предполагаемая квартира Щетинина В.П., находились в залоге, на заключение договоров купли-продажи было получено только 16 июня 2010 г., то есть стороны не могли заключить основной договор ранее 30 июня 2010 г. Однако уже в 13 мая 2010 г., а затем 18 июня 2010 г. Щетинин В.П. обратился в ООО «Бетиз и К» с заявлениями о расторжении предварительного договора и возврате ему внесённой суммы в размере <данные изъяты> руб., указав в последнем заявлении, что он приобрёл квартиру в другом месте. Данные заявления ООО «Бетиз и К» восприняло как отказ Щетинина В.П. от заключения основного договора. Впоследствии по договорённости с Щетининым В.П. ООО «Бетиз и К» в счёт частичного возврата внесённой истцом суммы перечислило на указанный истцом счёт <данные изъяты> руб. по платёжному поручению № от 5 марта 2011 г. и готово перечислить ему оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> руб. Таким образом, по мнению представителей ответчика, ООО «Бетиз и К» не отказывалось от заключения с Щетининым В.П. договора купли-продажи квартиры (основного договора), сам Щетинин В.П. не обращался в суд с заявлением о понуждении ООО «Бетиз и К» к заключению такого договора, о чём стороны договорились в п. 4.2. предварительного договора; от заключения основного договора отказался сам Щетинин В.П., дважды в мае и июне 2010 г. направив в ООО «Бетиз и К» соответствующие заявления; поэтому полония п. 4.4. предварительного договора в данном случае неприменимы, ответчик не обязан возвращать Щетинину В.П. сумму задатка в двойном размере и готов лишь при условии расторжения предварительного договора возвратить истцу из внесённых им <данные изъяты> руб. оставшиеся <данные изъяты> руб.
Представитель третьего лица – Дмитровского отделения Сбербанка России Мосалова Е.В. показала в судебном заседании, что 3 марта 2008 г. между Сбербанком России в лице Управляющего Дмитровским отделением № 2561 СБ РФ и ООО «Бетиз и К» были заключены генеральное соглашение № об открытии рамочной кредитной линии, договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии и договор ипотеки №, согласно которым банк предоставил ООО «Бетиз и К» кредит на строительство 3-х секционного 5-ти этажного 60-ти квартирного жилого дома в <адрес> с распространением ипотеки на возводимое здание; 15 октября 2008 г. между теми же сторонами был заключён договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии для финансирования строительства того же дома. 16 июня 2010 г. Дмитровское отделение № 2561 Сбербанка России дало согласие на заключение залогодателем - ООО «Бетиз и К» - договоров купли-продажи квартир в указанном доме с сохранением ипотеки в пользу банка. 28 июля 2010 г. между Дмитровским отделением № 2561 СБ РФ и ООО «Бетиз и К» был заключён договор ипотеки №, в предмет ипотеки входит и спорная <адрес>. Отчуждение данной квартиры возможно только с письменного согласия залогодержателя (банка). В настоящее время право собственности на <адрес> оформлено на ООО «Бетиз и К».
Выслушав объяснения истца Щетинина В.П., его представителя адвоката Сырчина Е.А., представителей ответчика Клиновского Ю.Д. и Николаенко И.А., представителя третьего лица – Дмитровского отделения № 2561 Сбербанка России Мосаловой Е.В., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В судебном заседании установлено, что 28 ноября 2008 г. между ООО «Бетиз и К» и Щетининым В.П. был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) жилого помещения, при этом ООО «Бетиз и К» взяло на себя обязательство построить и передать в собственность Щетинину В.П. 2-х комнатную квартиру проектной общей площадью <данные изъяты> кв. метра, в том числе проектной жилой площадью <данные изъяты> кв. метра, со строительным № на <данные изъяты> этаже в секции <данные изъяты> дома, строящегося по адресу: <адрес>, а Щетинин В.П. взял на себя обязательство оплатить и принять указанную квартиру (л.д. 4-6). В соответствии с п. 1.3. предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть подписан сторонами в течение 10 рабочих дней с момента получения ООО «Бетиз и К» права собственности на квартиру при условии выполнения Щетининым В.П. положений ст. 3 предварительного договора (оплаты квартиры); срок ввода дома в эксплуатацию был указан в предварительном договоре как 1-й квартал 2009 г. В соответствии с п. 2.1.2. предварительного договора стороны определили цену договора купли-продажи (основного договора) в <данные изъяты> руб., исходя из расчёта <данные изъяты> руб. за 1 кв. метр проектной общей площади квартиры, с понижающими коэффициентами: 0,5 – для лоджий и 0,3 – для балконов. В соответствии с п. 4.2. предварительного договора стороны договорились считать указанный договор предварительным, а также договорились о том, что в случае, если одна из сторон будет необоснованно уклоняться от заключения договора купли-продажи (основного договора), другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить указанный договор путём обращения в суд. В соответствии с п. 4.4. предварительного договора стороны договорились о том, что в случае, если ООО «Бетиз и К» отказывается заключить договор купли-продажи (основной договор), то оно будет обязано уплатить Щетинину В.П. сумму <данные изъяты> руб. в двойном размере.
В день подписания предварительного договора Щетинин В.П. внёс в кассу ООО «Бетиз и К» <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 28 ноября 2008 г. (л.д. 8).
Право собственности ООО «Бетиз и К» на квартиру было зарегистрировано 27 февраля 2010 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии <данные изъяты> от 27 февраля 2010 г. (л.д. 105), то есть в соответствии с п. 1.3. предварительного договора от 28 ноября 2008 г. стороны должны были заключить основной договор в срок до 12 марта 2010 г. В то же время при заключении предварительного договора в п. 1.5. истцу Щетинину В.П. было разъяснено, что строящийся дом, в котором располагается и предназначенная ему квартира, находится в залоге у Сберегательного банка России на основании Договора ипотеки № от 3 марта 2008 г., то есть при регистрации права собственности на квартиры залог распространяется и на квартиру, являющуюся предметом предварительного договора. В соответствии с ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Согласие залогодержателя – Дмитровского отделения № 2561 Сберегательного банка России на заключение ООО «Бетиз и К» договоров купли-продажи квартир было получено лишь 16 июня 2010 г. (л.д. 110). Таким образом, согласно условию, содержащемуся в п. 1.3. предварительного договора, стороны должны были заключить основной договор в срок до 30 июня 2010 г.
В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Ни в срок до 12 марта 2010 г., ни в срок до 30 июня 2010 г. основной договор между ООО «Бетиз и К» и Щетининым В.П. заключён не был, и ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне предложения о заключении основного договора, а также не обратилась в суд с требованием обязать уклоняющуюся сторону заключить основной договор, как это было предусмотрено в п. 4.2. предварительного договора.
От Щетинина В.П. в ООО «Бетиз и К» 11 мая 2010 г. поступило заявление с просьбой дать разъяснения по вопросу, почему он до настоящего времени не получил в собственность обещанной по предварительному договору квартиры (л.д. 9); данное заявление не содержит требования к ООО «Бетиз и К» заключить основной договор. Далее Щетинин В.П. 13 мая 2010 г. направил в ООО «Бетиз и К» заявление с просьбой расторгнуть предварительный договор от 28 ноября 2010 г. и вернуть ему уплаченные им денежные средства в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 10) и 18 июня 2010 г. направил ответчику повторное заявление с тем же предложением и с указанием, что он приобрёл квартиру в другом месте, на оплату которой ему срочно нужны деньги (л.д. 11). С учётом того обстоятельства, что согласие залогодержателя – Дмитровского отделения № 2561 Сбербанка России – на заключение ответчиком договоров купли-продажи было получено лишь 16 июня 2010 г., то есть основной договор должен был быть заключён в срок до 30 июня 2010 г., указанные заявления истца от 13 мая и от 18 июня 2010 г. ответчик правомерно расценил как отказ Щетинина В.П. от заключения основного договора купли-продажи квартиры. 28 июля 2010 г. Щетинин В.П. направил в ООО «Бетиз и К» заявление с просьбой продать квартиру, на строительстве которой между ним и ответчиком был заключён предварительный договор, и возвратить ему полученные от продажи этой квартиры внесённые им <данные изъяты> руб. (л.д. 12); данное заявление также свидетельствует о нежелании истца заключить основной договор и о желании расторгнуть предварительный договор и получить внесённые по предварительному договору деньги. Кроме того, доказательством нежелания истца заключить с ответчиком основной договор является нежелание Щетинина В.П. произвести окончательный расчёт за квартиру, предусмотренный п. 3.2. предварительного договора. Последующие действия истца также свидетельствуют о его намерении расторгнуть предварительный договор, в частности: уже подав исковое заявление в суд с требованием взыскать с ООО «Бетиз и К» двойную сумму задатка в размере <данные изъяты> руб., Щетинин В.П., как следует из копии платёжного поручения № от 5 марта 2011 г. (л.д. 107), получил по договорённости с ответчиком путём перечисления на свой счёт от ООО «Бетиз и К» по платёжному поручению № № <данные изъяты> руб. (основание для перечисления – расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры от 28 ноября 2008 г.), в связи с чем в судебном заседании 1 апреля 2011 г. изменил свои исковые требования на взыскание с ответчика не <данные изъяты> руб., а <данные изъяты> руб. (л.д. 99, 100). Такие же требования истец поддержал и в последнем судебном заседании 13 мая 2011 г. при уточнении своих исковых требований.
В соответствии с п. 4.3. предварительного договора от 28 ноября 2008 г., если гражданин отказывается заключить договор купли-продажи (основной договор), то сумма, указанная в п. 3.1. предварительного договора, остаётся у ООО «Бетиз и К», если иное не установлено соглашением сторон (л.д.5). Ответчик, ООО «Бетиз и К», не требовал от истца выполнения данного пункта договора, не обращался с данным требованием в суд, что является правом, но не обязанностью стороны, а согласился с требованием истца о расторжении предварительного договора, о чём свидетельствуют действия ООО «Бетиз и К» по частичному возврату истцу суммы, внесённой истцом в соответствии с п. 3.1. предварительного договора (л.д. 100, 107).
В соответствии с п. 4.4. предварительного договора от 28 ноября 2008 г., если общество (ООО «Бетиз и К») отказывается заключить договор купли-продажи (основной договор), то общество должно уплатить гражданину указанную в п. 3.1. предварительного договора сумму в двойном размере, если иное не установлено соглашением сторон (л.д. 5).
Таким образом, требования Щетинина В.П. о взыскании с ООО «Бетиз и К» внесённой им суммы в двойном размере (<данные изъяты>) руб. можно было бы признать правомерными при наличии доказательств того, что ООО «Бетиз и К» в одностороннем порядке отказалось заключить с истцом основной договор.
Таких доказательств, по мнению суда, в ходе судебного разбирательства получено не было. Истец не требовал от ответчика заключения основного договора, не обращался в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 445 ГК РФ, в суд с требованием о понуждении ответчика заключить основной договор; своими заявлениями от 13 мая 2010 г. (л.д. 10) и от 18 июня 2010 г. (л.д. 11) выразил свою волю расторгнуть предварительный договор и возвратить внесённые им денежные средства. Учитывая изложенное, суд находит, что отказ от заключения основного договора произошёл не со стороны ООО «Бетиз и К», а со стороны Щетинина В.П., в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований истца о взыскании с ответчика в соответствии с п. 4.4. предварительного договора от 28 ноября 2008 г. внесённой истцом суммы в двойном размере суд не усматривает.
Поскольку истцом заявлено требование о расторжении предварительного договора и возврате внесённых по предварительному договору денежных средств, а ответчик не возражает против возврата оставшейся части внесённых истцом денежных средств в сумме <данные изъяты> руб., суд считает, что в связи с расторжением предварительного договора с ООО «Бетиз и К» в пользу Щетинина В.П. должно быть взыскано <данные изъяты> руб., а в остальной части требований истцу должно быть отказано.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые судебные расходы…, в случае, если иск удовлетворён частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Поскольку истец Щетинин В.П. при подаче искового заявления при цене иска в <данные изъяты> руб. уплатил государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 2), а частичное добровольное удовлетворение ответчиком требований истца на сумму <данные изъяты> руб. состоялось уже после предъявления иска в суд, - суд находит подлежащими удовлетворению требования истца о возврате понесённых им расходов по уплате государственной пошлине, исходя из размера удовлетворённых исковых требований в <данные изъяты> руб. или в соответствии с требованиями п. 1 ч. 1 ст. 333.19. Налогового кодекса РФ - в сумме <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Щетинина В.П. удовлетворить частично.
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, заключённый между ООО «Бетиз и К» и Щетининым В.П. 28 ноября 2008 г.
Взыскать с ООО «Бетиз и К» в пользу Щетинина В.П. <данные изъяты> рублей, внесённые по указанному договору 28 ноября 2008 г.
Взыскать с ООО «Бетиз и К» в пользу Щетинина В.П. в возмещение понесённых судебных расходов по уплате государственной пошлины <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении требования Щетинина В.П. о взыскании с ООО «Бетиз и К» в виде двойной суммы задатка <данные изъяты> рублей – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Дубненский городской суд в течение 10 суток со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Ю.А.Самусенко