решение по делу № 2-960/2011

Дело № 2-960/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2011г.

Дубненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Григорашенко О.В.

при секретаре Ганине И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коршунова Ю.А. и Коршуновой Е.В. к ОАО «ДМЗ им. Н. П. Федорова» о признании недействующими и не подлежащими применению ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья, установленных пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № 1 к Приказу от Дата года №, пунктами 1 и 2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» от Дата года №, пунктами 3.3. и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № 1 к Приказу от Дата года №, пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № 1 к Приказу № от Дата года, обязанности установить ставку платы за наем и содержание и ремонт жилья в соответствии со ставками, установленными органом местного самоуправления и произвести перерасчет оплаты за наем и содержание жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы Коршуновы Ю.А. и Е.В. обратилась в суд с иском к ОАО «ДМЗ им. Н. П. Федорова» о признании недействующими и не подлежащими применению ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья, установленных пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № 1 к Приказу от Дата года №, пунктами 1 и 2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» от Дата года №, пунктами 3.3. и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № 1 к Приказу от Дата года №, пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № 1 к Приказу № от Дата года, обязанности установить ставку платы за наем и содержание и ремонт жилья в соответствии со ставками, установленными органом местного самоуправления и произвести перерасчет оплаты за наем и содержание жилого помещения с Дата года.

В обоснование заявленных требований истцы и их представитель по доверенности Яговцев О.Б. ссылаются на те обстоятельства, что установление ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в размере <...> рублей за один квадратный метр площади жилого помещения и платы за содержание и ремонт жилья, установленных пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № 1 к Приказу от Дата года №, пунктами 1 и 2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» от Дата года №, пунктами 3.3. и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № 1 к Приказу от Дата года №, пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу № от Дата года, в размере в 2009 году - <...> рублей, в 2010- 2011 годах- <...> рубля за один квадратный метр жилой площади нарушает их права собственника жилого помещения. Истцы также просят суд обязать ответчика произвести перерасчет начисленной платы за период с ДАТА по настоящее время в соответствии со ставками платы за наем и содержания и ремонта жилья, установленными органами местного самоуправления г. Дубны в размере – за наем в 2009 – 2011 году – <...> рублей; за содержание и ремонт жилья – в 2009 году – <...> руб., в 2010 году <...> руб., в 2011 году -<...> руб. за кв.м..

Куршуновы вселены в общежитие по адресу: адрес на основании ордера № серии АС от дата г. После рождения сына – Коршунова Максима в октябре 1992 году, он также зарегистрирован и проживает совместно с истцами. Дата за Коршуновыми признано право собственности на комнату № в порядке приватизации. На момент вселения данное общежитие принадлежало государственному предприятию Дубненский машиностроительный завод. При приватизации государственного предприятия «Дубненский машиностроительный завод» на основании Указа Президента от 10.01.1993г. № 8, здание общежития было включено в Перечень объектов, включаемых в состав приватизируемого имущества. В последующем при переходе права собственности от АООТ «ДМЗ к ОАО «ДМЗ им.Н.П. Федорова» статус общежития сохранился. Однако, в соответствии со ст. 675 ГК РФ изменение формы собственности не влечет изменение прежних условий договора найма. На основании изложенного истцы полагают, что начисление платы за жилое помещение в общежитии ОАО ДМЗ для граждан, имеющих право на сохранение условий ранее заключенного договора найма, должно производиться с учетом положение ч.3 ст.156 ЖК РФ, то есть исходя из размера платы за пользование жилым помещений, предусмотренного для нанимателей жилых помещений муниципального жилого фонда по ставкам, установленным органом местного самоуправления. Поэтому просят суд обязать ответчика установить ставку платы за наем и содержание жилья равной ставке, установленной органом местного самоуправления города Дубны и обязать ответчика произвести перерасчет платы. Однако, собственник здания общежития ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» издал приказы № от дата г., № от дата года, № от дата года и приложения № 1 к ним, в котором были установлены расценки оплаты за содержание и ремонт жилья в размере в 2009 году - <...> рублей, в 2010- 2011 годах- <...> рубля за один квадратный метр жилой площади, за наем жилья в размере <...> руб.

Истцы и их представитель просят суд признать установленные ОАО «ДМЗ им. Федорова» расценки оплаты за наем и за содержание и ремонт жилья недействительными. В соответствии со ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Полагает, что плата за наем, а также за содержание и ремонт жилого помещения не может быть изменена в одностороннем порядке стороной по договору согласно ст. 682 ГК РФ. То есть по отношению к истцам должны применяться расценки, которые регулируются государством, а не интересами собственника, заинтересованного в получении прибыли.

Представитель ОАО «Дубненского машиностроительного завода им.Н.П. Федорова» – Березин И.С. исковые требования не признал и пояснил, что жилое здание, расположенное по адресу: г Дубна, <адрес> находится в собственности ОАО «ДМЗ им.Федорова» (ранее ОАО «ДМЗ-Камов»). Жилищным Кодексом (статьями 154 и 156 ЖКРФ) предусматривается, что порядок определения размера платы за жилое помещение устанавливается собственником жилых помещений, при этом органы местного самоуправления устанавливают размер платы только нанимателей жилых помещений, включенных в состав муниципального жилищного фонда. Указанное жилое помещение в состав муниципального жилого фонда никогда не входило. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается ОАО ДМЗ им. Н.П. Федорова, как собственником жилого помещения. При этом в своих расчетах стоимости платы за содержание и ремонт занимаемых жилых помещений ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» руководствуется «Методическими указаниями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья муниципального и государственного жилищного фонда», утвержденными Приказом Министерства строительства РФ от 02.12.1996г. Руководствоваться данной методикой ОАО «ДМЗ им.Федорова» обязал Дубненский городской суд решением от 21.11.2008г. В расчетах платы за содержание и ремонт ОАО ДМЗ им.Федорова руководствуется «Методикой планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», утвержденной Постановлением от 23.02.1999г. № 9, на которую ссылается истец. На основании решения суда был произведен перерасчет стоимости платы за жилье за 2007г..Считает, что все расчеты по оплате жилья произведены в соответствии с методиками, которыми руководствуется Администрация г. Дубны на основании решения Дубненского городского суда от 21.11. 2008 года. Все расчеты по плате за пользование жилым помещением, а также по содержанию и ремонту жилья соответствуют фактически понесенным расходам ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова», обоснованы и подтверждены документально. ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» не является специализированной организацией по обслуживанию жилищного фонда города, поэтому расходы ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» превышают расходы, представленные при расчете органами местного самоуправления. Как собственник жилого помещения, общество имеет право на установление цен и тарифов на проживание исходя из своих фактических затрат на содержание и ремонт помещения, а также за его пользование.

Третье лицо - представитель Администрации г. Дубны по доверенности Георгиева Л.Р. пояснила, что Администрацией города утверждены тарифы по оплате за ремонт и содержание жилых помещений и наем жилых помещений муниципального жилищного фонда.. Величина платы за наем определяется в соответствии с Распоряжением Главы города от 10.11.2005 года № Р-1526 «Об утверждении Методики определения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма муниципального жилищного фонда», принятом на основании ч. 3 ст. 156 ЖК РФ и «Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», утвержденной Постановлением от 23.02.1999г. № 9. Величина платы за пользование жилым помещением (плата за наем) зависит от благоустройства жилого помещения (наличия лифта и мусоропровода), качества жилого помещения (материала стен), месторасположения дома. Величина платы за содержание и ремонт жилого помещения и ее структурных составляющих определяется «Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда», утвержденных Приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 года № 303. Величина платы за содержание и ремонт жилого помещения зависит от благоустройства жилого помещения (наличие лифта, мусоропровода, газовых или электрических плит, освещения мест общего пользования и т.д.). Нормирование труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, определено в «Рекомендациях по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда», утвержденных приказом Госстроя России от 09.12.1999 года № 139. <адрес> был включен в план приватизации Дубненского машиностроительного завода и в муниципальную собственность никогда не передавался. С 2008 г.- 2011 г. размер платы за наем жилья составлял – <...> рублей за кв.м. Ставка за содержание и ремонт жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности с 2008 по 2011 год составляла от <...> до <...> рублей за один квадратный метр общей площади.

Третье лицо- представитель Управления Роспотребнадзора по Московской области Крылова И.А. в судебное заседание не явилась, просила суд рассматривать дело без участия представителя, представив в суд заключение по делу, в котором считает, что изменение формы собственности жилого помещения не влечет изменения прежних условий договора найма жилого помещения. За пользование жилым помещением (плата за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения должно производиться в отношении граждан, имеющих право на сохранение условий ранее заключенного договора найма помещений в общежитии (ст. 675 ГК РФ), а также членов их семей, с учетом положений п. 1 ч. 2 ст. 19, ч. 3 ст. 156 ЖК РФ, то есть исходя из размера платы, предусмотренной для нанимателей по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по ставкам, установленным органами местного самоуправления. Возникшая конкуренция интересов юридического лица, осуществляющего содержание общежития за счет собственных средств, и интересов граждан, проживающих в общежитиях, должна разрешаться в пользу жилищных прав граждан. Жилищные права граждан, возникшие до приватизации жилого помещения, т.е. ранее, чем юридического лица, как собственника жилого помещения, и гарантированные нормами жилищного и гражданского законодательства, подлежат защите в первую очередь.

Свидетель Мокрушина Т.Н. – начальник отдела ценообразования Управления экономики и планирования Администрации г. Дубна показала, что при ознакомлении с расчетами, произведенными специалистами ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» по оплате за пользование жилым помещением (плата за наем) и за содержание и ремонт жилья, установлено, что ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» применяются те же методики, что и Администрацией г. Дубны. Структура платы является такой же. Однако суммы расходы превышают установленные органом местного самоуправления. Администрацией расчет производится путем деления общих расходов на всю площадь жилищного фонда данного типа. Все методики по расчету платы носят рекомендательный характер. Администрация г. Дубна руководствуется «Методикой планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», утвержденной Постановлением от 23.02.1999г. № 9 и «Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда», утвержденных Приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 года № 303. При этом Администрацией г. Дубна при формировании ценообразования применяется 5% рентабельности плюс НДС. Плата за наем установлена Администрацией города в соответствии с положениями жилищного законодательства. Дотаций из госбюджета по обслуживанию жилищного фонда, находящегося в муниципальной собственности не предусмотрено. Однако Администрацией г. Дубна плата за наем составляет 50% от реально понесенных расходов.

Выслушав стороны, представителей третьих лиц, допросив свидетеля, исследовав представленные письменные доказательства по делу, суд считает исковые требования Коршуновых подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что в августе 1994г. при проведении приватизации государственного предприятия в соответствии с Указом Президента № 721 от 01.07.1992г. «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества», государственное предприятие «ДМЗ» было преобразовано в АООТ «ДМЗ», в уставной капитал которого было включено все имущество, находящееся на балансе предприятия, в том числе и здание общежития по адресу: <адрес>.

25.02.2004г. между ОАО «ДМЗ» и ОАО «Камов-Холдинг» был подписан договор о создании ОАО « ДМЗ-Камов».

Согласно приложенному к договору о создании ОАО «ДМЗ-Камов» перечню имущества, вносимого ОАО «ДМЗ» в уставной капитал ОАО «ДМЗ-Камов», включены общежития, в том числе, расположенное по <адрес>.

С 2004г. собственником указанного здания стало ОАО «ДМЗ-Камов» (в настоящее время ОАО «ДМЗ им.Федорова»), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Указанные обстоятельства установлены решением Дубненского городского суда Московской области от 21 ноября 2008 года по иску Храмцовой С.В. и Цыгановой О.Н. к ОАО «ДМЗ-Камов» о признании недействительными приказов № от ДАТА и № от ДАТА в части установления платы за наем и тарифов на коммунальные услуги по оплате жилых помещений, возмещении убытков и передачи жилого помещения в муниципальную собственность, решением Дубненского городского суда Московской области от ДАТА по иску ОАО «ДМЗ им. Федорова» к Романенко М.А. и Романенко И.М. о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг и встречному иску Романенко М.А. и Романенко И.М. к ОАО «ДМЗ им. Федорова» о признании недействующими и не подлежащими применению ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья, установленных пунктами 3 и 4 Приказа по ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от ДАТА и п.п. 1 и 2 Приложения № к Приказу от ДАТА №, пунктами 3.3 и 4.1 Приказа ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от ДАТА и п.п. 3 и 4 Приложения № к Приказу от ДАТА №, пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от ДАТА и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от ДАТА №, приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» от ДАТА №, пунктами 3.3. и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от ДАТА и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от ДАТА №, обязанности установить ставку платы за наем и содержание и ремонт жилья в соответствии со ставками, установленными органом местного самоуправления и произвести перерасчет оплаты за наем и содержание жилого помещения и решением Дубненского городского суда Московской области от ДАТА по иску ОАО «ДМЗ им. Федорова» к Галкиной В.В. о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг и встречному иску Галкиной В.В. к ОАО «ДМЗ им. Федорова» о признании недействующими и не подлежащими применению ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья, установленных пунктами 3.3 и 4.1 Приказа по ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от ДАТА и п.п. 3 и 4 Приложения № к Приказу № от ДАТА, пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от ДАТА и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от ДАТА №, приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» от ДАТА №, пунктами 3.3. и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от ДАТА и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от ДАТА №, пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от ДАТА и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу № от ДАТА, обязанности установить ставку платы за наем и содержание и ремонт жилья в соответствии со ставками, установленными органом местного самоуправления и произвести перерасчет оплаты за наем и содержание жилого помещения.

Приказом по ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от ДАТА пунктами 3 и 4, и п.п. 1 и 2 и п.п. 1 и 2 Приложения № к Приказу от ДАТА № утверждены ставки и тарифы для физических лиц, проживающих на основании ордера в жилых помещениях по адресу: <адрес> за пользование жилым помещением (плата за наем) в размере <...> рублей, по содержанию и ремонту жилья в размере <...> рублей за кв.метр жилой площади в месяц.

Приказом № пунктами 3.3 и 4.1 по ОАО «ДМЗ-КАМОВ» от ДАТА и п.п. 3 и 4 Приложения № к Приказу от ДАТА № утверждены ставки и тарифы для физических лиц, проживающих на основании ордера в жилых помещениях по адресу: <адрес> за пользование жилым помещением (плата за наем) в размере <...> рублей, по содержанию и ремонту жилья в размере <...> рублей за кв.метр жилой площади в месяц.

Решением Дубненского городского суда от ДАТА определено, что установленная приказом по ОАО «ДМЗ-Камов» № от ДАТА плата за наем жилых помещений коммерческого назначения в размере <...> рублей за одни квадратный метр и приказом № от ДАТА за наем жилых помещений коммерческого назначения в размере <...> рублей за один квадратный метр и плата за содержание и ремонт жилых помещений в размере <...> рублей за один квадратный метр не может быть применена к правоотношениям, возникшим между истцами и ответчиком, так как договор коммерческого найма между сторонами не заключался, а одностороннее изменение условий договора найма не допускается и является незаконным.

При установлении (расчете) платы за наем в отношении нанимателей тех жилых помещений, правоотношения с которыми возникли до передачи жилого фонда в собственность ОАО «ДМЗ-Камов» и договора найма жилых помещений с которыми не были заключены на иных условиях, ответчику, по мнению суда, необходимо соблюдать требования законодательства, в частности, необходимо принимать во внимание «Методические Указания по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) муниципального и государственного жилищного фонда, утвержденных Приказом Министерства строительства РФ от 02.12.1996г. № 17-152 по аналогии.

Поскольку установление платы за наем не входит в компетенцию судебных органов, а относится к компетенции собственника жилищного фонда, то суд не может в своем решении установить размер такой платы.

Решением суда постановлено признать пункты 3 и 4 Приказа № от ДАТА по ОАО «ДМЗ-Камов», а также пункты 1 и 2 Приложения № к Приказу № от ДАТА по ОАО «ДМЗ-Камов» «Расчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги для физических лиц, занимающих жилые помещения в <адрес>», «Плата за содержание и ремонт жилья» недействительными и не подлежащими применению по отношению к нанимателям жилых помещений Храмцовой С.В. и Цыгановой О.Н..

Признать пункты 3.3 и 4.1 Приказа № от ДАТА по ОАО «ДМЗ-Камов» недействительными и не подлежащими применению по отношению к нанимателям жилых помещений Храмцовой С.В. и Цыгановой О.Н..

Обязать ОАО «ДМЗ-Камов» произвести Храмцовой С.В. и Цыгановой О.Н. перерасчет внесенной ими с ДАТА платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья в соответствии с «Методическими Указаниями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) муниципального и государственного жилищного фонда», утвержденными Приказом Министерства строительства РФ от ДАТА №.

На основании указанного решения Дубненского суда от ДАТА был издан приказ № от ДАТА по ОАО ДМЗ им. Федорова о необходимости произвести перерасчет имеющейся задолженности жильцов проживающих в общежитии в соответствии с Методическими указаниями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживанием) муниципального и государственного жилищного фонда», утвержденными Приказом Министерства строительства РФ от ДАТА №.

Как установлено в судебном заседании ОАО «ДМЗ им. Федорова» был произведен перерасчет за период с ДАТА размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в соответствии с Методическими указаниями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживанием) муниципального и государственного жилищного фонда», утвержденными Приказом Министерства строительства РФ от ДАТА №.

Перерасчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на основании указанного решения суда ОАО «ДМЗ им. Федорова» произведено не было, поскольку данные методические указания содержат только расчет ставок платы за наем.

Пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от ДАТА и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от ДАТА № утверждены ставки и тарифы для физических лиц, проживающих на основании ордера в жилых помещениях по адресу: <адрес> за пользование жилым помещением (плата за наем) в размере <...> рублей, по содержанию и ремонту жилья в размере <...> рублей за кв.метр жилой площади в месяц.

Приказом по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от ДАТА (подпунктами 3.3 и 4.2) и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от ДАТА № утверждены ставки и тарифы для физических лиц, проживающих на основании ордера в жилых помещениях по адресу: <адрес> за пользование жилым помещением (плата за наем) в размере <...> рублей, по содержанию и ремонту жилья в размере <...> рублей за кв.метр жилой площади в месяц.

Решением Дубненского городского суда от ДАТА признаны недействительными и не подлежащими применению по отношению к Романенко М.А. и Романенко И.М. ставка платы за пользование жилым помещением (плату за наем) и ставку платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленную приказом № от ДАТА, пунктами 3.3 и 4.2 Приказа № от ДАТА по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова», пунктами 3.3 и 4.2 Приложения № к Приказу № от ДАТА по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова», пунктами 3.3 и 4.2 Приказа № от ДАТА по ОАО «ДМЗ им. Федорова», а также пунктами 3.3 и 4.2 Приложения № к Приказу № от ДАТА по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» - «Расчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги для физических лиц, занимающих жилые помещения в <адрес>» и «Плата за содержание и ремонт жилья».

Решением Дубненского городского суда от ДАТА признаны недействительными и не подлежащими применению по отношению к Галкиной В.В. ставка платы за пользование жилым помещением (плату за наем) и ставку платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленную пунктами 3.3 и 4.2 Приказа ОАО «ДМЗ» им Н.П. Федорова» № от ДАТА и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу № от ДАТА № - «Расчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги для физических лиц, занимающих жилые помещения в <адрес>» и «Плата за содержание и ремонт жилья для физических лиц, проживающих на основании ордера»

При обращении в суд с иском Коршуновы оспаривают правомерность установления ставки платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и ставки за содержание и ремонт жилья, установленной для проживающих в общежитии с ДАТА При этом представитель истца ссылается на «Методику планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», утвержденную Постановлением Государственного комитета по строительству, архитектуре и жилищной политике № от ДАТА

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами содержание затрат при калькулировании себестоимости содержания и ремонта общежитий ОАО «ДМЗ им. Федорова» и содержание затрат при калькулировании себестоимости ремонта жилищного фонда Администрацией <адрес> являются одними и теми же, и рассчитываются исходя из «Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», утвержденной Постановлением Государственного комитета по строительству, архитектуре и жилищной политике № от ДАТА

При расчете ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) ОАО «ДМЗ им. Федорова» руководствуется «Методическими Указаниями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) муниципального и государственного жилищного фонда», утвержденными Приказом Министерства строительства РФ от 02.12.1996 г. № 17-152.

Однако размеры таких затрат отличаются, что привело к разным размерам оплаты жилищно-коммунальных услуг нанимателями разных жилых помещений в г. Дубне.

В судебном заседании установлено, что истцам государственным предприятием «Дубненский машиностроительный завод» был выдан ордер № серии АС от ДАТА на вселение в комнату № в общежитии по адресу: <адрес>

На момент вселения истцов в указанное жилое помещение, общежитие по адресу: МО <адрес> относилось к ведомственному жилищному фонду Дубненского машиностроительного завода.

Как установлено судом, договор найма при предоставлении истцам комнаты в общежитии между предприятием – Дубненский машиностроительный завод и Коршуновым Ю.А., как нанимателем жилого помещения не заключался. Учитывая, что вселение истцов в спорное жилое помещение производилось в установленном законом порядке, между сторонами фактически сложились отношения по договору найма жилого помещения, к которым при определении прав и обязанностей должны применяться положения, предусмотренные Гражданским и жилищным законодательством РФ.

В соответствии со статьей18 Закона РСФСР от 4 июля 1991года N1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Федеральным законом от 23 декабря 1992года N4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в статью18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан.

Пунктом1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993года N8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.

Норма, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры, установлена и в статье30 Федерального закона от 21 декабря 2001года N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии с абзацем1 пункта4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993года N8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан.

Указанными выше нормами, действующими с 23 декабря 1992года, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

Таким образом, общежитие, в котором проживает истцы, не полежало включению в перечень приватизируемых объектов недвижимости.

Общежитие по <адрес> было передано в собственность ОАО «ДМЗ-Камов», впоследствии переименованное в ОАО «ДМЗ» им Н.П. Федорова». Данное предприятие договор найма жилых помещений с истцами на новых условиях коммерческого найма не заключало. Поэтому к правоотношениям, возникшим между Коршуновыми и ответчиком, с учетом того, что спорное жилое помещение должно было быть передано в муниципальную собственность, должны применяться условия по найму жилых помещений, которые возникли ранее между государственным предприятием ДМЗ и истцами.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» является собственником и балансодержателем жилого строения - общежития, расположенного по адресу: <адрес>. В связи с этим ответчик осуществляет деятельность по оказанию жилищно-коммунальных услуг лицам, проживающим в общежитии.

Условия найма жилых помещений в общежитиях государственных и муниципальных предприятий регулировались специальными нормативными актами, в том числе Примерным положением об общежитиях, утв.постановлением СМ РСФСР от 11.08.1988г. № 328, Типовым договором найма жилого помещения в общежитии, утв.постановлением Правительства РФ от 26 января 2006г. № 42, Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25.

В соответствии с нормами указанных Положений, действующих в настоящий момент, плата за пользование жилой площадью, коммунальные услуги и другие услуги, предоставляемые проживающим в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда, производится по утвержденным в установленном порядке ставкам и тарифам.

Таким образом, условия проживания, права и обязанности сторон при найме жилых помещений в общежитии регулировались специальными нормами законодательства с учетом характера и статуса жилого помещения, при этом в отношениях найма жилых помещений в общежитиях государственных и муниципальных предприятий применялись регулируемые тарифы, устанавливаемые органами местного управления.

Как следует из представленных документов, правоотношения, связанные с наймом жилого помещения в общежитии ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» возникли у истцов в период, когда ДМЗ находился в государственной собственности.

После перехода права собственности на общежитие к юридическому лицу - АООТ «ДМЗ» в связи с приватизацией, статус жилого помещения по <адрес>, как общежития сохранился, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Изменилась только форма собственности жилого помещения, относящегося в настоящий момент к частному жилищному фонду в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 19 Жилищного кодекса РФ.

Однако изменение формы собственности жилого помещения не влечет изменений прежних условий договора найма жилого помещения. Это вытекает из следующих положений гражданского и жилищного законодательства.

Статья 675 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 9 Закона РФ от 24.12.1992г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего до введения в действие с 01.03.2005 года Жилищного кодекса РФ, регламентировалось, что «при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан.

Указанными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и действовавшего на момент приватизации жилищного законодательства установлены социальные гарантии для нанимателей жилых помещений, заключающиеся в том, что условия ранее заключенного договора найма продолжают действовать и после перехода права собственности на жилое помещение к иному лицу.

В связи с этим правоотношения по договору найма жилого помещения в общежитии государственного предприятия, возникшие у Коршуновых до периода приватизации государственного предприятия ДМЗ, продолжают сохранять свое действие как отношения по договору найма жилого помещения в общежитии на тех же условиях.

Таким образом, истцы имеют право на сохранение отношений найма жилых помещений на тех же условиях, которые действуют при найме жилых помещений в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда.

Поэтому, несмотря на переход права собственности на общежитие к юридическому лицу, условия оплаты за проживание в общежитии гражданами, заселившимися в общежитие в соответствии с основаниями, предусмотренными Примерным положением об общежитиях, утв.постановлением СМ РСФСР от 11.08.1988г. № 328, и имеющих право на сохранение договора найма помещения в общежитии, должны регулироваться в соответствии с нормами закона, установленными в отношении аналогичных объектов государственного и муниципального жилищного фонда, независимо от изменения формы собственности жилого помещения. Указанные положения законодательства гарантируют сохранение жилищных прав граждан (в том числе граждан, заселившихся в общежитие соответствии с трудовыми отношениями до приватизации и сохраняющих свое право на проживание в общежитии после прекращения трудовых отношений) с учетом правового регулирования и социальных условий найма, действовавших до перехода права собственности на жилое помещение.

Поскольку общежитие по <адрес> было включено в уставной капитал создаваемого акционерного общества при приватизации государственного предприятия «Дубненский машиностроительный завод», указанное обстоятельство привело к возникновению жилого помещения - общежития, находящегося в режиме, не урегулированном нормами жилищного законодательства.

Так, согласно статье 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего на момент приватизации, фонд, находящийся в собственности юридических лиц, мог быть сформирован из объектов, построенных или приобретенных за счет собственных средств частных собственников. Жилищное законодательство не предусматривало возможности создания жилищного фонда, находящегося в собственности юридических лиц за счет приватизации объектов государственного жилищного фонда.

Согласно ныне действующим положениям части 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд в зависимости от целей использования подразделяется на следующие категории: 1) фонд социального использования, предоставляемый гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) специализированный жилищный фонд, предназначенный для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых из жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии со статьей 92 Жилищного Кодекса РФ в качестве специализированного жилого помещения (в частности общежития) могут быть использованы жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондов.

Что касается предусмотренной Жилищным кодексом РФ категории жилищного фонда коммерческого использования, т. е. жилых помещений, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, то к такой категории не могут быть отнесены жилые помещения, обладающие статусом общежития и предназначенные для использования в качестве специализированного жилого фонда.

При указанных обстоятельствах, применение условий коммерческого найма жилого помещения к правоотношениям найма с истцами, возникшим до приватизации завода, суд находит неправомерным ввиду нарушения в этом случае положений статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей сохранение условий ранее заключенного договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что начисление платы за жилое помещение в общежитии ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» должно производится в отношении граждан, имеющих право на сохранение условий ранее заключенного договора найма помещений в общежитии, а также членов их семей, с учетом положений части 3 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, то есть исходя из размера платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения, предусмотренного для нанимателей по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по ставкам, установленным органами местного самоуправления.

Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с частью 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Указанная норма Кодекса распространяет свое действие на две категории нанимателей - по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, а также на собственников, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

В судебном заседании установлено, что на основании решений Дубненского городского суда от ДАТА и ДАТА, вступивших в законную силу, за отдельными гражданами, проживающими в здании общежития ДМЗ – <адрес>, признано право собственности на занимаемые ими жилые помещения в порядке приватизации.

Решением Дубненского городского суда от ДАТА за семьей Коршуновых также признано право собственности в порядке приватизации на комнату №.

Возникновение права собственности у жильцов здания на отдельные комнаты не прекращают права собственности ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» на оставшиеся жилые помещения в силу положений жилищного законодательства.

Способ управления многоквартирным домом, в котором проживают данные граждане, в том числе и истцов в настоящее время не выбран.

С учетом требований вышеуказанной нормы права, размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для граждан, проживающих в общежитии, также должен быть установлен по тарифам органа местного самоуправления с момента прекращения права собственности ОАО «ДМЗ им. Н.П.Федорова» на все здание, т.е. с ДАТА.

Распоряжением Главы г. Дубны от 10.11.2005 года № Р-1526 «Об утверждении Методики определения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма муниципального жилищного фонда», принятом на основании ч. 3 ст. 156 ЖК РФ были утверждена величина платы за пользование жилым помещением (плата за наем), которая в 2008-2011 году составила <...> руб. за кв.м. для нанимателей жилых помещений в муниципальном жилищном фонде.

Величина платы за содержание и ремонт жилого помещения и ее структурных составляющих определена органом местного самоуправления на основании «Методических рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда», утвержденных Приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 года № 303, которая в 2009 году составила <...> руб. за кв. м., в 2010 году – <...> руб. за кв.м., в 2011 году -<...> руб. за кв.м., в то время, как приказами по ОАО «ДМЗ КАМОВ» и ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» за указанные периоды были установлены ставки платы за наем в размере <...> руб. за кв.м., за содержание и ремонт жилья с ДАТА -<...> руб. за кв.м., с ДАТА и с ДАТА – <...> руб. за кв.м..

Данные обстоятельства привели к неравному положения граждан, вселенных на одинаковых условиях и проживающих в разных общежитиях г. Дубны.

Таким образом, требования истцов о перерасчете оплаты за пользование жилым помещением (плате за наем) и содержание и ремонт жилья обоснованы и подлежат удовлетворению.

За период с 01.01.2009 года по настоящее время, ответчик необоснованно производил начисление платежей за жилищно-коммунальные услуги в отношении семьи Коршуновых без учета положений части 3 статьи 156 ЖК РФ по ставкам, установленным самим обществом.

Доводы представителя ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» о том, что как собственник жилого помещения, общество имеет право на установление цен и тарифов на проживание исходя из своих фактических затрат на содержание и ремонт помещения, а также за его пользование, в данном случае подлежат отклонению в силу положений ст. 210 ГК РФ, в соответствии с которой бремя содержания имущества лежит на собственнике этого имущества.

Правоотношения по найму жилого помещения с истцом возникли до приватизации общежития, соответственно на них распространяется правовое регулирование условий найма общежития как в отношении специализированных жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Коршунова Ю.А. и Коршуновой Е.В. к ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» о признании недействующими и не подлежащими применению ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья, установленных пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата года №, пунктами 1 и 2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» от Дата года №, пунктами 3.3. и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата года №, пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу № от Дата года, обязанности установить ставку платы за наем и содержание и ремонт жилья в соответствии со ставками, установленными органом местного самоуправления и произвести перерасчет оплаты за наем и содержание жилого помещения удовлетворить.

Признать ставку платы за пользование жилым помещением (плату за наем) и ставку платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленную пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата года №, пунктами 1 и 2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» от Дата года №, пунктами 3.3. и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата года №, пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу № от Дата года - «Расчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги для физических лиц, занимающих жилые помещения в доме № адрес» и «Плата за содержание и ремонт жилья для физических лиц, проживающих на основании ордера» недействительными и не подлежащими применению по отношению к Коршунову Ю.А. и Коршуновой Е.В..

Обязать ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» с ДАТА произвести Коршунову Ю.А. и Коршуновой Е.В. перерасчет платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья в соответствии со ставками, установленными органом местного самоуправления г.о. Дубна Московской области для муниципального жилищного фонда.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда в течение 10 дней через Дубненский городской суд.

Федеральный судья Григорашенко О.В.