Дело № 2-862/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 ноября 2011г.

Дубненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Григорашенко О.В.

при секретаре Ганине И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горячевой И.А. к ОАО «ДМЗ им. Н. П. Федорова» о признании недействующими и не подлежащими применению ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья, установленных пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и п.п. 3 и 5 Приложения № 2 к Приказу № от Дата года, обязанности установить ставку платы за наем и содержание и ремонт жилья в соответствии со ставками, установленными органом местного самоуправления и произвести перерасчет оплаты за наем и содержание жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Горячева И.А. обратилась в суд с иском к ОАО «ДМЗ им. Н. П. Федорова» о признании приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата года и Приложения № к Приказу № от Дата года, в части установления ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья недействующими и не подлежащими применению, и принуждении ответчика установить размер платы за наем и тарифов по содержанию жилого помещения – комнаты в которой она проживает, расположенной по адресу: <адрес>, комната № в соответствии с Постановлениями главы г. Дубна от Дата года № и Приложения к нем, а также обязать ответчика произвести перерасчет задолженности с Дата в соответствии с тарифами, установленными вышеуказанными Постановлением главы г. Дубна.

В обоснование своих требований Горячева И.А. и ее представитель Яговцев О.Б. ссылаются на те обстоятельства, что занимаемое истицей жилое помещение было предоставлено ей на основании договора найма жилого помещения № от Дата, заключенного между ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» и истицей. В 2011 году приказом № от Дата ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» были утвержден размер платы за услуги по предоставлению в пользование жилых помещений (за наем жилого помещения) и ставка платы за содержание и ремонт жилья. Истица полагает, что, проживая в указанной комнате, на нее распространяются положения главы 35 ГК РФ, регулирующие правоотношения сторон по найму жилого помещения и нормы ЖК РФ. Кроме того, плата за жилое помещение не может быть установлена в одностороннем порядке, так как с Дата на основании решений Дубненского городского суда от Дата, за частью граждан, проживающих в <адрес> по <адрес> признано право собственности на жилые помещения. Таким образом, здание № по <адрес> является многоквартирным домом с несколькими собственниками. Способ управления многоквартирным домом собственниками не избран, в связи с чем, размер платы за наем и платы за содержание и ремонт жилого помещения в силу положений п. 3 ст. 156 ЖК РФ должен устанавливаться органами местного самоуправления на основании Постановления главы г. Дубна.

Представитель ответчика - ОАО «ДМЗ им. Н. П. Федорова» Березин И.С., действующий на основании доверенности №, исковые требования не признал, представив суду письменный отзыв, в соответствии с которым считает, что жилое помещение – комната №, расположенная в доме № по <адрес> находится в собственности ОАО «ДМЗ им. Н. П. Федорова»; согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии со ст. 154, 156 ЖК РФ, порядок определения размера платы за жилое помещение устанавливается его собственником. При этом органами местного самоуправления определяют размер такой платы только для нанимателей жилого помещения по договорам социального найма, включенного в состав муниципального жилищного фонда, к которому спорная комната отнесена быть не может. Дата между истцом и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, который с учетом положений ст. ст. 683 и 684 ГК РФ считается продленным на новый срок на тех же условиях. В соответствии с п.10 договора Горячева И.А. обязана своевременно на основании предъявленных счетов вносить в кассу предприятия плату за комнату. Истица, начиная с Дата по августа 2011 года производила оплату по счетам, предъявленным ей предприятием. Таким образом, она признала условие и установление размера платы за наем и содержание и ремонт жилого помещения. С Дата на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома был выбран способ управления многоквартирным домом – управляющей организацией ООО «Мастерофь».

В судебном заседании представитель ответчика Березин И.С. пояснил, что положения ч. 3 ст. 156 ЖК РФ не распространяются на правоотношения сторон по договору социального найма, поскольку истица проживает на условиях договора найма жилого помещения, регулируемого нормами гражданского. Указанный договор по своей правовой природе является договором коммерческого найма. С 1983 года истица была зарегистрирована и проживала в общежитии государственного предприятия ДМЗ на основании ордера вместе со своей матерью в комнате №. В 2006 году Горячевой И.А. в качестве улучшения жилищных условий для отселения была предоставлена отдельная комната №. В трудовых отношениях Горячева И.С. с ответчиком не состояла и не состоит, в связи с чем, ее требования не подлежат удовлетворению.

Третье лицо - представитель Администрации г. Дубны по доверенности Георгиева Л.Р. пояснила, что Администрацией города утверждены тарифы по оплате за ремонт и содержание жилых помещений и наем жилых помещений муниципального жилищного фонда.. Величина платы за наем определяется в соответствии с Распоряжением Главы города от Дата № «Об утверждении Методики определения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма муниципального жилищного фонда», принятом на основании ч. 3 ст. 156 ЖК РФ и «Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», утвержденной Постановлением от 23.02.1999г. № 9. Величина платы за пользование жилым помещением (плата за наем) зависит от благоустройства жилого помещения (наличия лифта и мусоропровода), качества жилого помещения (материала стен), месторасположения дома. Величина платы за содержание и ремонт жилого помещения и ее структурных составляющих определяется «Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда», утвержденных Приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 года № 303. Величина платы за содержание и ремонт жилого помещения зависит от благоустройства жилого помещения (наличие лифта, мусоропровода, газовых или электрических плит, освещения мест общего пользования и т.д.). Нормирование труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, определено в «Рекомендациях по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда», утвержденных приказом Госстроя России от 09.12.1999 года № 139. <адрес> по <адрес> был включен в план приватизации Дубненского машиностроительного завода и в муниципальную собственность никогда не передавался. В 2011 году размер платы за наем жилья составлял – <...> рублей за кв.м. Ставка за содержание и ремонт жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности в 2011 год составляла <...> рублей за один квадратный метр общей площади.

Третье лицо- представитель Управления Роспотребнадзора по Московской области Крылова И.А. в судебное заседание не явилась, просила суд рассматривать дело без участия представителя, представив в суд заключение по делу, в котором считает, что истица была вселена в комната в спорную комнату на основании договора найма жилого помещения. Поскольку в 2010 году за некоторыми гражданами, проживающими в данном общежитии, было признано право собственности на жилые помещения (комнаты), здание общежития перешло в статус социального жилья и теперь существует, как объект гражданских и жилищных правоотношения, как жилой многоквартирный дом. В соответствии с этим, к правоотношениям сторон должны применяться положения об оплате жилья по договору социального найма и договора найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, который устанавливается органом местного самоуправления.

Выслушав стороны, представителей третьих лиц, исследовав представленные письменные доказательства по делу, суд считает, что в удовлетворении исковых требований Горячевой И.А. надлежит отказать по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что в августе 1994г. при проведении приватизации государственного предприятия в соответствии с Указом Президента № 721 от 01.07.1992г. «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества», государственное предприятие «ДМЗ» было преобразовано в АООТ «ДМЗ», в уставной капитал которого было включено все имущество, находящееся на балансе предприятия, в том числе и здание общежития по адресу: <адрес>.

Дата между ОАО «ДМЗ» и ОАО «Камов-Холдинг» был подписан договор о создании ОАО « ДМЗ-Камов».

Согласно приложенному к договору о создании ОАО «ДМЗ-Камов» перечню имущества, вносимого ОАО «ДМЗ» в уставной капитал ОАО «ДМЗ-Камов», включены общежития.

С 2004г. собственником здания стало ОАО «ДМЗ-Камов» (в настоящее время ОАО «ДМЗ им.Федорова»), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Указанные обстоятельства установлены решением Дубненского городского суда Московской области от Дата по иску Храмцовой С.В. и Цыгановой О.Н. к ОАО «ДМЗ-Камов» о признании недействительными приказов № от Дата и № от Дата в части установления платы за наем и тарифов на коммунальные услуги по оплате жилых помещений, возмещении убытков и передачи жилого помещения в муниципальную собственность.

Приказом по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата (подпунктами 3.3 и 4.2) и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу от Дата № утверждены ставки и тарифы для физических лиц, проживающих в жилых помещениях в доме № по <адрес> по договору найма и договору о возмездном пользовании жилым помещением. За пользование жилым помещением (плата за наем) установлена в размере <...> рублей, по содержанию и ремонту жилья в размере <...> рублей за кв.метр жилой площади в месяц.

В судебном заседании установлено, что жилое помещение – комната № в доме № по <адрес> предоставлено на основании договора найма, заключенного Дата между Горячевой (Петровой) Г.А. и ОАО "ДМЗ им. Н.П. Федорова". Основанием заключения указанного договора является решение собственника жилого фонда (ответчика по делу) о предоставлении жилого помещения. Договор найма был заключен без указания срока.

В связи с предоставлением истице жилого помещения на ее имя был открыт лицевой счет, стали осуществляться начисления по коммунальным платежам, и стала приниматься от истицы плата за пользование жилым помещением.

Согласно копии паспорта Горячевой И.А. с Дата истица имеет по адресу спорного жилого помещения постоянную регистрацию.

Основанием для регистрации за заводом права собственности на жилой дом является договор о создании ОАО «ДМЗ-Камов» от Дата

На момент приватизации завода (в 1994 году) истица проживала в общежитии в комнате №, куда была вселена Дата в качестве члена семьи нанимателя – ее матери Петровой Л.Д., что в ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривалось.

Спорная комната № была выделена истице только в 2006 году для улучшения ее жилищных условий по решению собственника жилого фонда на основании приказа № от Дата. Таким образом, истица на момент приватизации общежития, расположенного по адресу: <адрес>-б в указанной комнате не проживала, на момент вселения истицы в указанное жилое помещение, здание по адресу: МО <адрес>-б относилось к частному жилищному фонду ОАО «ДМЗ им. Н. П. Федорова» (ранее ОАО «ДМЗ «Камов»).

Таким образом, доводы представителя истицы о том, что она была вселена в общежитие, до приватизации предприятия, в связи с чем, правоотношения по договору найма жилого помещения в общежитии государственного предприятия, возникшие у Горячевой И.А. до периода приватизации государственного предприятия ДМЗ, продолжают сохранять свое действие, как отношения по договору найма жилого помещения в общежитии на тех же условиях, и истица имеет право на сохранение отношений найма жилых помещений на условиях, которые действуют при найме жилых помещений в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда, не могут быть приняты судом.

ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» является собственником здания, расположенного по адресу: <адрес> В связи с этим ответчик осуществляет деятельность по оказанию жилищно-коммунальных услуг лицам, проживающим в общежитии.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что истица была вселена и проживает в настоящее время в спорном жилом помещении, собственником которого является ОАО "ДМЗ им. Н.П. Федорова", а, следовательно, истица была вселена в жилое помещение, которое к моменту ее вселения и постоянной регистрации в спорном жилом помещении с Дата уже являлось собственностью ОАО "ДМЗ им. Н.П. Федорова" (ранее ОАО «ДМЗ - Камов»).

Собственник здания – ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» использует здание под общежитие, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно п.1 ч.2 статьи 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и собственности юридических лиц.

В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или пользование.

Согласно ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.

В соответствии с ч. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Таким образом, поскольку спорное жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит организации на праве собственности, положения жилищного законодательства, регулирующие вопросы установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а также жилых помещений в общежитиях, отнесенных к специализированному жилищному фонду, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.

С учетом данных обстоятельств «Методические указания по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда, утвержденные Приказом Министра строительства РФ от 02 декабря 196 года № 17-152, а также «Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», утвержденная Постановлением Государственного Комитета по строительной, архитектурной и жилищной политике от 23.02.1999 года № 9, которыми руководствуются органы местного самоуправления при определении базовых ставок и тарифов по оплате жилья, при расчете платы за жилое помещение, которое занимает Горячева И.А., не могут быть применены в обязательном порядке.

В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно статье 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу положений статьи 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В материалы дела представлен письменный договор найма жилого помещения, который подписан истицей.

Суд считает, что, подписывая указанный договор, истица выразила свое волеизъявление на его заключение и согласилась с его условиями. Указанные обстоятельства также подтверждаются добровольным исполнением условий договора найма и внесением платы по установленным собственникам имущества тарифам, начиная с 2006 года, т.е. с момента заключения такого договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии между сторонами договорных отношений по найму жилых помещений, регулируемых нормами гражданского Кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением

Статья 209 ГК РФ регламентирует права собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Следовательно, собственник жилого фонда – ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» вправе установить ставки платы за проживание в жилых помещениях, расположенных по адресу: <адрес>, по своему усмотрению с учетом понесенных затрат на содержание комнаты.

Согласно п. 10 договора найма, заключенного между ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» одной стороны и Горячевой (Петровой) И.А. с другой, наниматель обязан ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за платежным, на основании предъявленных счетов, вносить в кассу Наймодателя плату за жилое помещение, включающую в себя плату за наем и плату за содержание и ремонт жилого помещения, и коммунальные услуги.

В соответствии с п. 14 договора, размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги может изменяться, как правило, не чаще одного раза в год.

При таких обстоятельствах, договором найма предусматривалось одностороннее изменение наймодателем размера отплаты за проживание в жилом помещении.

На момент заключение договора найма между сторонами размер платы был утвержден Приказом по ОАО «ДМЗ-КАМОВ» № от Дата пунктами 3 и 4, и п.п. 1 и 2 и п.п. 1 и 2 Приложения № к Приказу от Дата № за пользование жилым помещением (плата за наем) в размере <...> рублей, по содержанию и ремонту жилья в размере <...> рублей за кв.метр жилой площади в месяц.

В дальнейшем размер платы был увеличен по распоряжению дирекции, выносимой в форме приказов.

Оспариваемым приказом по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» - п.п. 3.1 и 4.1 Приказа и п.п. 1 и 4 Приложения № к Приказу от Дата № был утвержден размер платы за услуги по предоставлению в пользование жилых помещений (за наем жилого помещения) в жилых помещениях по <адрес> для физических лиц, проживающих по договору найма и договору о возмездном пользовании жилым помещением в размере <...> руб., за содержание и ремонт жилья -<...>..

При таких обстоятельствах требования истицы о признании незаконными приказа и Приложения к приказу в части установления платы за жилое помещение и обязании произвести перерасчет задолженности за проживание в период с Дата по Дата в соответствии с установленными для муниципального жилищного фонда тарифами не основаны на законе и не подлежат удовлетворению.

В силу требований ч. 3 ст. 682 ГК РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения, т.е. в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным по утвержденному Приказом прейскуранту.

Доказательств того, что спорное жилое помещение было предоставлено истице на основании договора социального найма, и то, что в настоящее время она также занимает квартиру по договору социального найма, не имеется, а поэтому основания для перерасчета платы за пользование жилым помещением, его содержанию и ремонту в соответствии с муниципальными расценками отсутствуют.

Судом установлено, что Петрова Л.Д. и ее дочь (истица по делу) проживали в комнате №, которую занимали по договору социального найма, поскольку были вселены в нее до проведения организационных мероприятий по приватизации государственного предприятия Дубненский машиностроительный завод, т.е. до 1994 года. В 2006 году по решению собственника жилого фонда истице была предоставлена отдельная жилая площадь по договору найма. Из пояснений представителя ответчика следует, что истице была предоставлена отдельная комната для улучшения ее жилищных условий по договору коммерческого найма без указания срока его действия.

Из дела установлено, что истица согласилась с условиями данного договора, указанный договор не оспаривала, проживая в комнате №.

В силу положений части 1 ст. 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Статья 684 ГК РФ предусматривает, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Из дела следует, что пятилетний срок действия договора истек, ни одна из сторон не заявила о его расторжении, следовательно, в силу закона, он считается пролонгированным на новый срок.

С учетом представленных в суд доказательств, суд приходит к выводу, что Горячевой И.А. жилое помещение предоставлено не на условиях социального найма, т.к. к этому не имеется правовых оснований, квартира истице предоставлена с условием заключения договора коммерческого найма. Такой договор с истицей был заключен. В соответствии с договором коммерческого найма истица имеет право пользования занимаемым жилым помещением на установленных таким договором условиях.

Суд считает, что действиями ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» жилищные права Горячевой И.А. не ухудшены и не нарушены. Из материалов дела усматривается, что истица в добровольном порядке согласился занять отдельную от матери – Петровой Л.Д. жилую площадь по договору коммерческого найма.

Довод Горячевой И.А. о том, что ей не были известны условия заключения договора коммерческого найма, в противном случае она бы на них не согласилась, не могут быть приняты судом, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что истица производила оплату за жилое помещение с 2006 года по установленным собственником расценкам, никаких возражений от нее вплоть до 2011 года не поступало.

При таких обстоятельствах, суд считает требования Горячевой И.А. не подлежащими удовлетворению, как не основанные на законе.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Горячевой И.А. к ОАО «ДМЗ им. Н. П. Федорова» о признании недействующими и не подлежащими применению ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилья, установленных пунктами 3.3 и 4.2 Приказа по ОАО «ДМЗ им. Н.П. Федорова» № от Дата и п.п. 3 и 5 Приложения № к Приказу № от Дата, обязанности установить ставку платы за наем и содержание и ремонт жилья в соответствии со ставками, установленными органом местного самоуправления и произвести перерасчет оплаты за наем и содержание жилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда в течение 10 дней через Дубненский городской суд.

Судья Григорашенко О.В.