РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Домодедово 14 февраля 2011 г.
Домодедовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего Скрипста А.А.,
при секретаре Сунгуровой О.В.,
с участием:
представителя истца Сухова О.В.,
представителя ответчика Бушуевой Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-325/11г. по иску Будник Любови Феодосиевны к ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» с привлечением в качестве третьих лиц: Домодедовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. Администрации городского округа Домодедово, Министерства строительного комплекса Московской области, ЗАО «Бэл-ар», ООО «Кеми Эстейт» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,
УСТАНОВИЛ:
Истица Будник Л.Ф. обратилась в суд с иском к ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» о признании права собственности на долю в инвестиционном контракте в виде квартиры со следующими строительными характеристиками: квартира № №, секция №, этаж №, количество комнат №, ориентировочная проектная площадь 99,4 кв.м. в недостроенном жилом доме, по строительному адресу: <адрес>
В последствии, истица уточнила исковые требования в соответствии, с которыми просит признать за нею право собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде вышеуказанной квартиры и признать притворной сделкой предварительный договор купли-продажи, указав в обоснование своих требований, что 05 февраля 2008 года между истицей и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи. В соответствии с условиями данного договора, стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым, ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» обязалось продать, а истец обязался купить квартиру, с вышеуказанными характеристиками.
05 февраля 2008 г. между истицей и ООО «Кеми Эстейт» был заключен договор на оказание услуг по оформлению прав собственности, в соответствии с условиями которого, ответчик обязуется истице оказать услуги по оформлению прав собственности на указанную квартиру, а истица обязуется оплатить эти услуги.
05 февраля 2008 года между истицей и ответчиком заключен договор купли-продажи векселя.
Срок сдачи дома предусматривался 2-ой квартал 2009 г. Однако до настоящего времени обязательства ответчик не исполнил; дом не построен и не сдан в эксплуатацию, не проведены обмеры БТИ, истцу не передана приобретенная им квартира. Изменения, касающиеся сроков исполнения работ, в установленном законом порядке в договор не вносились. В связи с неисполнением взятых на себя обязательств, а также рассмотрением Арбитражным судом г. Москвы, дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС», истица может быть лишена своих прав на оплаченный объект недвижимости. В связи с чем, она обратилась в суд о признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде квартиры. А также, просит признать притворным предварительный договор купли-продажи, так как такой договор не может заключаться в рассматриваемых правоотношениях и этим договором нарушены права истицы отсутствием ее имущественного права на жилое помещение, указанное в предварительном договоре, поскольку по этому договору не возникает право на имущество, а лишь право на заключение договора в будущем.
Представитель истицы, в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» Бушуева Л.А. возражала по заявленным требованиям истца, предоставив письменный отзыв на иск в соответствии, с которым исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Истцом сделаны нецелевые займы (продажа векселей) ответчику без привязки к конкретному дому или жилищному строительству, что не позволяет с достоверностью утверждать, что истцом произведены инвестиции в строительство и именно в строительство данного объекта. Истец не является стороной инвестиционного договора, факт внесения им инвестиций в строительство спорных объектов материалами дела не подтвержден. Требования истца не основаны и на предварительном договоре купли-продажи, поскольку по указанному договору, истцу предоставлено право получить после окончания строительства, квартиру в жилом доме определенной площади и определенным местонахождением. К настоящему времени жилой дом не сдан в эксплуатацию, спорные квартиры как объект недвижимости не созданы. Пункт 3 статьи 1 ФЗ № 2114-ФЗ ограничивает право физического лица быть стороной в Инвестиционном контракте. Кроме того, согласно инвестиционному договору застройщиком – инвестором является ЗАО «Бэл – Ар», которое должно быть привлечено в качестве соответчика по данному делу.
Представитель третьего лица Домодедовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на иск.
Представитель третьего лица Администрации городского округа Домодедово в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, вынести решение исходя из материалов дела и руководствуясь действующим законодательством.
Представитель третьего лица Министерства строительного комплекса Московской области в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, письменный отзыв на иск не представил.
Представители третьего лица ЗАО «Бэл-Ар» и ООО «Кеми Эстейн» в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, письменный отзыв на иск не представили.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования законны и обоснованны. Подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании 24 марта 2005 года между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Домодедовского района Московской области, ЗАО « Бэл-Ар», ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» заключен инвестиционный контракт № 77/28-05 на строительство объекта недвижимости, а именно многоэтажного жилого дома с медицинским центром, на земельном участке по адресу: <адрес> общей площадью 7862 кв.м., ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 300 млн. рублей.
Инвестором по данному контракту является ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» По условиям инвестиционного контракта по итогам его реализации инвестору переходит 93% общей площади квартир.
Согласно контракту инвестор обязуется обеспечить за счет собственных или привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в объеме доли, причитающейся ему по условиям контракта.
Согласно дополнительным соглашениям № 1 от 20 апреля 2005г. и № 2 от 02 сентября 2005 г. к инвестиционном контракту, ИК «КЕМИ ФИНАНС» является «застройщиком -инвестором» по данному контракту.
В связи с чем, доводы представителя ответчика о привлечении в качестве соответчика ЗАО «Бэл - Ар», как застройщика-инвестора, необоснованны.
Указанный инвестиционный контракт явился основанием для привлечения денежных средств истицы в строительство указанного в контракте жилого дома.
05 февраля 2008 года между истицей и ответчиком был заключен предварительный договор купли- продажи № 151-0502/НПД-351 в соответствии с условиями, которого, стороны обязуются заключить основной договор купли – продажи квартиры, в соответствии с которым, ООО ИК «Кеми ФИНАНС» обязалось продать, а истица обязалась купить квартиру, общей площадью 99,4 кв.м., расположенную по строительному адресу: <адрес>
05 февраля 2008 г. между истицей и ООО «Кеми Эстейт» был заключен договор на оказание услуг по оформлению прав собственности № ДМ-318, в соответствии с которым ответчик обязуется оказать истице услуги по оформлению прав собственности не приобретаемую квартиру.
05 февраля 2008 г. между истицей и ответчиком был заключен договор № КП-151/351 купли продажи векселя.
В соответствии с заключенными договорами, указанными выше, у истца и ответчика возникли отношения, в соответствии с которыми, ответчик взял на себя обязательства по строительству дома, квартиру в котором приобрела истица, сдачи его в эксплуатацию и по завершению строительства передачи квартиры истице.
В счет оплаты квартиры по предварительному договору, истица передала ответчику денежные средства в размере 5264621,60 руб., Оплата осуществлялась на основании передачи денег под простой вексель № 0001454, что подтверждается договорами купли-продажи векселя и актом приема-передачи к договору купли-продажи векселя.
Ответчик свои обязательства не исполнил, до настоящего времени дом не построен и не сдан в эксплуатацию, истцу не передана по акту приема-передачи приобретенная им квартира.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ к договору применяются условия по его содержанию, но не названию. «К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила».
Как следует из последовательности имеющихся в деле документов, заключая предварительный договор, стороны преследовали цель по инвестированию и строительству дома, в соответствии с которой ответчик как Застройщик-Инвестор осуществляет организацию строительства дома, а истец вкладывает денежные средства и по результатам строительства приобретает на праве собственности квартиру.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор ) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами.
Окончательные данные об объекте в целом, а также о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции. Как следствие, до момента окончания строительства не представляется возможным установить объект недвижимости, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии со ст.. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Организации, привлекающие денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не могут заключать с гражданами договоры купли-продажи, так как они не являются собственниками ни самих строящихся зданий, ни квартир в них.
Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если гражданин вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Заключенный между сторонами предварительный договор не соответствует действующему законодательству и не может регулировать отношения, сложившиеся между сторонами, которые должны регулироваться Законом «О защите прав потребителей, законами об инвестиционной деятельности, гражданским законодательством, регулирующим возникновение права собственности за лицами на новый возведенный объект за счет их денежных средств.
Изучив природу возникших между истицей и ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» правоотношений можно сделать вывод, что сложившиеся между ними отношения свидетельствуют о том, что истица, подписав предварительный договор, стала участником инвестиционной деятельности, результатом которой должно стать приобретение права собственности на квартиру в указанном выше доме в силу Закона РФ «О защите прав потребителей» и ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Согласно ст.8 Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. В силу ст. 4 указанного закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. В силу ст. 6 закона, инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно действующего гражданского законодательства, суть любого предварительного договора, в том числе и подписанного между сторонами по данному делу - это исключительно обязательства сторон по заключению основного договора в будущем. При этом, передача имущества по предварительному договору не происходит, а значит, основания для передачи денег отсутствуют, поскольку в рамках предварительного договора не происходит встречное имущественное предоставление. В рассматриваемом споре истица передала ответчику денежные средства, а ответчик принял оплату, что подтверждается договором купли-продажи векселя. Оплаченная сумма полностью соответствует объекту недвижимости.
Таким образом, в связи с заключением предварительного договора, нарушены права истицы, так как по предварительному договору не возникает право на имущество, а лишь возникает право на заключение договора в будущем.
В связи с изложенным, суд признает обоснованными требования истца о признании предварительного договора притворной сделкой и необоснованными доводы представителя ответчика, что требования истца не основаны на предварительном договоре, поскольку по указанному договору истцу предоставлено право получить после окончания строительства квартиру в жилом доме определенной площади и определенном местонахождением.
Суд признает необоснованными доводы представителя ответчика, что иск не подлежит удовлетворению, так как факт внесения истцом инвестиций в строительство спорных объектов материалами дела не подтвержден.
Напротив, предварительный договор купли-продажи, договор на оказание услуг по оформлению прав собственности подтверждают, что оплату истица произвела именно за квартиру. Ответчиком никаких доказательств в подтверждение своих доводов не представлено.
Необоснованны также доводы представителя ответчика, что иск не подлежит удовлетворению, так как к настоящему времени жилой дом не сдан в эксплуатацию, спорная квартира как объект недвижимости не создана.
На основании ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» своих обязательств перед истицей являющейся участником инвестиционной деятельности, по передаче квартиры не исполнило, квартиру не передало.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истица надлежащим образом исполнившая свои обязательства путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании права.
Судом учитывается и тот факт, что в Арбитражном суде г. Москвы возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом) ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС», так как в соответствии со ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В случае банкротства ответчика в конкурсную массу будет включен незавершенный строительством объект, за счет реализации которого, будут удовлетворены требования кредиторов ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Будник Любови Феодосиевны.
Признать за Будник Любовью Феодосиевной право собственности на долю в незавершенном строительством доме, расположенном по адресу: <адрес>, ориентировочная проектная площадь 99,40 кв.м.
Признать предварительный договор купли-продажи № 151-0502/НПД-351 притворной сделкой и применить к указанной сделке инвестиционные отношения, направленные на инвестирование истцом квартиры, с целью получения ее в собственность после завершения строительства дома.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Домодедовский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 18 февраля 2011 г.
Председательствующий: - подпись-
КОПИЯ ВЕРНА
Судья Скрипст А.А.