о признании права собственности

Р Е Ш Е Н И Е

(заочное)

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Домодедово

Домодедовский городской суд Московской области

в составе:

председательствующего судьи ФИО5

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №

по иску ФИО1 к ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

•

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» о признании права собственности на долю в инвестиционном контракте в виде квартиры <адрес>

В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи №. В соответствии с его условиями стороны решили заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, согласно которому ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» обязуется продать, а Остапчук В.А. – купить квартиру, имеющую следующие характеристики: секция 2, этаж 3, строительный № квартиры <адрес>

В последующем требования были уточнены. Истец просил признать Предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ притворной сделкой и применить к ней инвестиционные отношения, признать за ФИО1 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде вышеуказанной квартиры.

В уточненном исковом заявлении истец пояснил, свои обязательства по Договору выполнил, уплатив 3370760 рублей 00 копеек в счет стоимости квартиры. Ответчик договорные обязательства не исполнил. Дом не построен и не сдан в эксплуатацию, не проведены обмеры БТИ, истцу не передана приобретенная им квартира. Истец также указал, что в производстве Арбитражного суда <адрес> находится дело о признании несостоятельным (банкротом) ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС». При таких обстоятельствах истец обратился в суд с настоящим иском.

ФИО1 в судебное заседание не явился, его интересы представлял ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д. 54). Представитель истца в судебном заседании подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении и уточненном исковом заявлении, настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований.

В судебное заседание надлежащим образом извещенный представитель ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» не явился, об уважительности причин неявки суд не известил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Представитель Домодедовского отдела Управления Росреестра по Московской области представил суду письменный отзыв, в котором указал, что право собственности на долю в инвестиционном контракте в виде квартиры не может быть зарегистрировано, т.к. не может быть зарегистрировано право на объект, который на момент обращения в регистрирующий орган, не создан. Просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Московской области.

Администрация городского округа Домодедово Московской области представила в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.

Представители Министерства строительного комплекса Московской области, ООО «Кеми Эстейт», ЗАО «Бэл-Ар» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с п. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства с согласия представителя истца.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав и оценив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования законны, обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 24 марта 2005 г. между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Домодедовского района Московской области, ЗАО «Бэл-Ар», ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» заключен инвестиционный контракт № 77/28-05 на строительство объекта недвижимости, а именно многоэтажного жилого дома с медицинским центром, на земельном участке по адресу: Московская область, г. Домодедово, пересечение ул. Советская, ул. Дачная и 1-го Московского проезда общей площадью 7 862 кв.м.

Инвестором по данному контракту является ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС». В соответствии с инвестиционным контрактом по итогам реализации контракта инвестору переходит 93% общей площади квартир.

Согласно контракту инвестор обязуется обеспечить за счет собственных или привлеченных средств финансирование и реализацию
инвестиционного проекта в объеме доли, причитающейся ему по условиям
контракта.

Согласно дополнительным соглашениям к инвестиционному контракту № 1 от 20 апреля 2005 г. и № 2 от 02 сентября 2005 г. ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» является «застройщиком-инвестором». Инвестиционный контракт явился основанием для привлечения денежных средств истца в строительство указанного в контракте жилого дома.

05 декабря 2007 г. Остапчук В.А. и ООО «Кеми Эстейт» заключили Договор по оформлению прав собственности № ДМ-281 (л.д. 20 – 23), в соответствии с его условиями ООО «Кеми Эстейт» оказать ФИО1 услуги по оформлению права собственности на двухкомнатную квартиру, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» был заключен № на оказание услуг по бронированию от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик обязуется за вознаграждение оказать истцу услуги по бронированию вышеуказанной квартиры. На основании этого Договора ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали Предварительный договор купли-продажи № (л.д. 13 – 17), по которому ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» обязуется продать, а ФИО1 – купить квартиру, имеющую следующие характеристики: секция 2, этаж 3, строительный № квартиры <адрес>

В счет оплаты квартиры по Предварительному договору купли-продажи истец передал ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» денежные средства в размере 3370 760 рублей 00 копеек на основании Договора купли-продажи векселя № КП-30/310/2 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37 – 38), Договора № выдачи простого векселя Сбербанка России от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29 – 32), Договора № выдачи простого векселя Сбербанка России от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24 – 27) выдачи простого векселя и в соответствии с Актами приема-передачи векселей (л.д. 28, 33 – 34, 39, 43, 39), квитанциями (л.д. 47 – 48), приходными кассовыми ордерами (л.д. 49 – 53).

До настоящего времени ответчик не исполнил свои договорные обязательства. Дом не построен и не сдан в эксплуатацию, не проведены обмеры БТИ, истцу не передана приобретенная им квартира.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ к договору применяются условия по его содержанию, но не названию. «К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила».

Из имеющихся в деле документов следует, что заключая предварительный договор, стороны преследовали цель по инвестированию и строительству дома, в соответствии с коброй ответчик как Застройщик-Инвестор осуществляет организацию строительства дома, а истец вкладывает денежные средства и по результатам строительства приобретает на праве собственности квартиру.

В связи с заключением предварительного договора, нарушены права истца, так как по предварительному договору не возникает право на имущество, а лишь возникает право на заключение договора в будущем. Суд признает обоснованными требования истца о признании предварительного договора притворной сделкой и необоснованными доводы представителя ответчика, что требования истца не основаны на предварительном договоре, поскольку по указанному договору истцу предоставлено право получить после окончания строительства квартиру в жилом доме определенной площади и определенном местонахождением.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами.

Окончательные данные об объекте в целом, а также о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции. Как следствие, до момента окончания строительства не представляется возможным установить объект недвижимости, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Организации, привлекающие денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не могут заключать с гражданами договоры купли-продажи, так как они не являются собственниками ни самих строящихся зданий, ни квартир в них.

Между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если гражданин вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей».

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Заключенный между сторонами предварительный договор не соответствует действующему законодательству и не может регулировать отношения, сложившиеся между сторонами, которые должны регулироваться Законом о защите прав потребителей, законами об инвестиционной деятельности, гражданским законодательством, регулирующим возникновение права собственности за лицами на новый возведенный объект за счет их денежных средств.

Истец, подписав предварительный договор, стал участником инвестиционной деятельности, результатом которой должно стать приобретение права собственности на квартиру в указанном выше доме в силу Закона РФ «О защите прав потребителей» и ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Согласно ст. 8 Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. В силу ст. 4 указанного закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. В силу ст. 6 закона, инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений результатами осуществленных капитальных вложений.

Суть любого предварительного договора заключается в принятом на себя сторонами обязательстве по заключению основного договора в будущем. Передача имущества по предварительному договору купли-продажи квартиры, заключенному между сторонами, не происходит, а значит, основания для передачи денег отсутствуют, поскольку в рамках предварительного договора не происходит встречное имущественное предоставление. В рассматриваемом споре ФИО1 передал ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» денежные средства, а ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» приняло оплату, что подтверждается договорами купли-продажи векселей и актами приема-передачи к договорам купли-продажи векселей, сумма которых полностью соответствует объекту недвижимости.

Предварительный договор купли-продажи, договор на оказание услуг, подтверждают, что оплату истец произвел именно за квартиру. Ответчиком никаких доказательств в опровержение доводов истца не представлено.

На основании ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС» своих обязательств перед истцом, являющимся участником инвестиционной деятельности, не исполнило, квартиру не передало.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов зашиты гражданских прав является признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Истец надлежащим образом исполнивший свои обязательства путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска с требования о признании права.

Судом учитывается и тот факт, что в Арбитражном суде г. Москвы возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом) ООО ИК «КЕМИ ФИНАНС», так как в соответствии со ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В случае банкротства ответчика в конкурсную массу будет включен незавершенный строительством объект, за счет реализации которого, будут удовлетворены требования кредиторов ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать Предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ притворной сделкой и применить к указанной сделке инвестиционные отношения, направленные на инвестирование ФИО1 квартиры, с целью получения ее в собственность после завершения строительства дома.

Признать за ФИО1 право собственности на незавершенный строительством объект в виде квартиры, <адрес>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Домодедовский городской суд.

Председательствующий судья Титова Е.Н.